부동산의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 계산할 것인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.11.6. ○○도 ○○시 ○○동 00-0번지 대지 2,111㎡, 건물 985.53㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 3분의1지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 배우자 엄○○으로부터 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가, 2020.12.15. 쟁점지분을 408,333,333원에 양도하고 2020.12.31. 취득가액을 상속개시일 현재 기준시가인 133,720,983원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 청구인은 2021.1.14. 취득가액을 감정평가법인이 2020.12.28. 쟁점부동산에 대해 작성한 소급감정가액을 토대로 산정한 345,097,399원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 변경을 구하는 취지의 경정청구를 하였고, 처분청은 감정평가서 작성일이 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당하지 않아 쟁점감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없는 것으로 보아 2021.3.12. 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).
• 나. 처분청은 쟁점감정가액이 상속개시일로부터 6개월이 지난 시점에 상속개시일로 소급하여 작성된 감정가액에 근거한 것이므로 이를 상속개시 당시 시가로 볼 수 없다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 그러나, 쟁점감정가액이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 상속 당시의 시가로 인정되어야 한다.
• 라. 본 건 감정평가표는 비교표준지 선정이 적정하고, 상속개시일 당시의 쟁점부동산 인근지역 내 평가사례와 거래사례를 반영하는 등 감정평가법인이 객관적･합리적인 방법에 의해 작성한 것이므로 쟁점감정가액은 상속개시일의 시가로, 나아가 쟁점지분의 취득가액으로 인정되어야 한다.
• 라. 따라서, 처분청의 본 건 경정청구 거부처분은 부당하다.

○ ‘상속개시일 기준 소급감정가액’은 취득가액으로 인정될 수 없다. 소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 및 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제9항에 따라, 쟁점지분의 취득가액은 상속개시일 현재상속세및증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조의 ‘시가’이다. 상증세법 제60조 및 동법 시행령 제49조 제1항에 따르면 감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내에 감정이 이루어진 경우에 인정되는 것이 원칙이며, 예외적으로 소급감정가액을 인정하는 경우가 있기는 하지만, 이는 법령이 정한 엄격한 요건(상속재산의 경우 ‘상속세과세표준 신고기한부터 9개월 이내에 감정평가서가 작성될 것’ 등)을 충족하여야 하는 것으로, 상속개시일로부터 2년 이상 지난 시점에 평가가 이루어진 소급감정가액은 시가로 인정될 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점지분의 소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산할 것인지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】([2019.12.31.-16834호] 일부개정)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】([2020.10.07.-31083호] 일부개정)

⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 이하 생략) 2) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】([2019.12.31.-16846호] 일부개정)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2-1) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】([2019.2.12.- 29533호] 일부개정)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (중략)

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 2-2) 상속세및증여세법 시행령 제78조 【결정·경정】([2020.02.11.-30391호] 일부개정)

① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

• 다. 사실관계 등

1. 청구인은 2021.1.14. 쟁점지분에 대한 당초 양도소득세 신고내역에 대하여 취득가액 변동을 사유로 경정청구를 하였으며, 상세내역은 다음과 같다. <표>

2. 청구인은 배우자의 사망(상속개시일: 2018.11.6.)으로 인한 상속세를 기한 내에 신고하지 아니하였으나 쟁점부동산의 소급감정가액(1,019,228,200원) 등을 반영, 2020.12.29. 상속재산가액을 1,111,379,600원으로 하여 상속세 기한후 신고를 하였다. 신고 내용에 따르면 쟁점부동산에서 채무를 공제하는 등으로 계산한 상속세 과세가액은 881,729,755원으로 전액 상속공제되어 상속세 산출세액은 0원으로 확인된다.

3. (주)감정평가법인 AAA은 청구인 등으로부터 감정의뢰를 받아 2020.12.28.을 작성일로 하여 쟁점부동산을 감정평가하였으며 구체적인 내역은 다음과 같다. <표>

• 라. 판단

1. 관련법리

• 가) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 상속재산의 경우 감정가격이 시가로 인정되기 위해서는 당해 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내(“이하 “평가기간”이라 한다)의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이어야 하며, 감정가액이 평가기준일 전후 6월에 해당하는지 여부는 가격산정 기준일 및 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다.
• 나) 다만,상증세법 시행령제49조 단서에 따르면, 평가기간이 경과한 후에 이루어지는 소급감정가액도 ① 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 이내에 감정이 있고, ② 평가기준일로부터 감정평가일까지 가격변동의 특별한 사정이 없으며, ③ 평가심의위원회의 심의를 거치는 등의 요건이 충족되는 것을 전제로 시가로 인정될 수 있다.

2. 쟁점지분의 취득가액에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 본 건을 보면, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 쟁점지분의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다.

(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 소급감정가액은 평가기준일인 상속개시일(2018.11.6.) 전후 6개월 이내에 평가서가 작성된 경우가 아니라, 상속개시일로부터 2년 이상 경과한 시점(2020.12.28.)에 소급하여 이루어진 감정가액으로서,상증세법 시행령제49조 제1항의 감정가액으로 볼 수 없다.

(2) 특히, 청구인이 제시한 소급감정가액은 상증세법 시행령제49조 단서가 규정하고 있는 소급감정가액이 인정되기 위한 요건을 충족하고 있지 못하다.

(3) 청구인이 제시한 소급감정가액은 상속개시일 현재 정상적으로 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다고 보기 어렵다.

• 나) 따라서, 처분청이 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아, 청구인의 경정청구에 대해 거부하는 통지를 한 것에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.