쟁점토지 양도일 현재 ‘쟁점건물 중 청구인이 제시한 구획들’의 사실상 용도가 불분명한 이상, 해당 구획들의 용도는 쟁점건물 공부상의 용도와 일치한다고 보는 것이 타당하므로, 해당 구획들을 주택으로 볼 수 없음
쟁점토지 양도일 현재 ‘쟁점건물 중 청구인이 제시한 구획들’의 사실상 용도가 불분명한 이상, 해당 구획들의 용도는 쟁점건물 공부상의 용도와 일치한다고 보는 것이 타당하므로, 해당 구획들을 주택으로 볼 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. (주장 요지) 쟁점건물 4호‧5호‧7호는 주택에 해당하며, 이 경우 쟁점건물은 주택(4∼7호)의 연면적이 주택 외의 부분(1∼3호)의 연면적 보다 크므로 쟁점건물 전부(부수토지인 쟁점토지 포함)를 주택으로 보게 된다.
• 또한, 쟁점건물(쟁점토지 포함)은 1세대 1주택 비과세의 요건을 갖추었고, 쟁점토지의 양도가액이 9억원을 초과하므로 쟁점토지의 양도는 ‘1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택 부수토지의 양도’에 해당하여 청구인의 양도소득세 신고는 타당하다.
2. (쟁점건물 4호‧5호) 쟁점건물 4호‧5호는 청구인이 쟁점건물 사용승인일(2017.3.20.) 직후인 2017.3.27.부터 쟁점토지 양도일 이후까지 실제 거주한 주택이다. 이는 청구인이 제출한 객관적 증빙서류들을 통해 확인된다.
• 청구인은 당초 쟁점건물 4호‧5호를 사업장으로 하여 ‘KKK’라는 상호로 사업자등록을 하였으나 2017년 제1기 부가가치세 과세기간 중 처분청에 폐업신고서만 제출하지 않았지 실제로는 폐업하였다. KKK의 부가가치세 과세표준 신고(결정)내역 상 2017년 제2기∼2019년 제2기가 무실적(2017년 제1기는 4백만원)이라는 점으로 입증된다.
3. (쟁점건물 7호) 쟁점건물 7호는 임차인 SSS이 쟁점건물 사용승인일(2017.3.20.)부터 쟁점토지 양도일 이후까지 실제 거주한 주택이다. 이 역시 청구인이 제출한 객관적 증빙서류들을 통해 확인된다.
• 처분청은 SSS이 쟁점토지 양도일 당시 2주택을 소유하고 있었으므로 쟁점건물 7호에서는 거주하지 않았을 것이라고 추정하나, 당시 SSS이 소유했던 2주택(농어촌주택 1채, 지하 빌라 1채)은 임대한 상태였으므로, SSS은 자기 소유 주택에서는 거주할 수 없었다.
1. 청구인은 쟁점건물 4호‧5호‧7호가 실제 주택으로 사용하였음을 입증할 객관적이고 구체적인 증빙자료를 많이 제출한 반면, 처분청은 쟁점건물 주변 사람들에게 탐문하였다고만 할 뿐 탐문한 사람들로부터 받은 확인서 등은 전혀 제시하지 못하고 있다.
2. 처분청은 “한국전력공사에 전기사용량 확인 결과 쟁점건물은 비주거용 건물 및 상업용도로 등록하여 전기를 사용한 사실을 확인하였다”는 의견이나,
• 건물의 공부상 용도가 근린생활시설이라면 건물의 실제 용도가 주택이라 하더라도 한국전력 전기요금 내역서에는 “비거주용 건물” 및 “상업 용도”로 표기되기 마련이다.
3. 처분청은 청구인이 “명백히 의도적으로 양도소득을 얻기 위하여” 쟁점건물을 주택으로 사용하였다는 의견이나, 청구인은 쟁점건물 등이 도로수용예정이라 상가 임차인을 구할 수 없어 어쩔 수 없이 쟁점건물을 주택으로 사용하였던 것으로 처분청의 의견은 지극히 자의적인 것이다.
• 또한, 현재 1세대 1주택 비과세 해당 여부 판단 시 ‘투기 목적’ 여부는 고려 대상이 아니다.
4. 처분청에서 심사청구 선 결정례 등과 다르게 ‘사업자등록 우선 원칙’을 적용한다면, 다주택자 중과세 제도 등이 형해화 될 수 있다. 납세자는 자기 소유 주택에 전자상거래업, 소프트웨어개발업 등의 사업자등록을 낸 후 이를 근거로 이 주택이 상가라고 주장을 할 것이다.
1. (의견 요지) 쟁점건물 6호를 제외한 나머지 1∼5호 및 7호는 상가에 해당, 쟁점건물은 상가 면적이 주택 면적보다 크다. 따라서, 쟁점토지를 상가와 주택으로 안분하여 주택 부분만 1세대1주택 비과세를 적용하고, 상가 부분에 대해서는 양도소득세를 과세한 본 건 경정‧고지에는 문제가 없다.
2. (주거용으로 부적합) 청구인의 주민등록 상 주소가 쟁점건물이기는 하나 처분청이 현장확인한 바, 쟁점건물의 벽은 얇은 판넬 및 유리창으로 이루어져있고, 지붕은 철골이 그대로 드러나 있으며, 화장실은 공동화장실만 확인되는 등 주거용으로 사용하기에 부적합한 가건물 형태로 확인되었다.
• 한국전력공사로부터 회신받은 쟁점건물의 전기사용량 관련 자료로부터 쟁점건물을 비주거용 건물 및 상업 용도로 등록하여 전기를 사용한 사실도 확인하였다.
3. (쟁점건물 4호‧5호) 쟁점건물 4호‧5호는 청구인의 동생 OOO가 “KKK”라는 사업장을 운영했던 곳이다. KKK는 2017년제1기∼2019년제2기 부가가치세 정기신고를 하였으며 2020.6.22. 자로 폐업하였다.
• 처분청에서 쟁점건물 현장확인 시 인근 HHH마트 직원 및 ☆☆119안전센터 근무자는 “사람이 살고 있는지 여부에 대해서는 알지 못하고 2019년 말까지 도자기 판매하는 업체가 보였다”고 진술하였다(다만, 확인서 작성은 거부).
4. (쟁점건물 7호) 청구인은 쟁점건물 7호에서 SSS이 거주하였다고 주장하고 있으나, 다음 로드뷰 사진 상 7호에 건축업 간판이 걸려 있고, SSS이 운영한 AA건축의 2017년제1기∼2019년제2기 부가가치세 신고 내역이 확인되는 점 등으로 볼 때 쟁점건물 7호는 AA건축이 임차한 사업장으로 보인다.
• SSS은 2018년 청구인이 보유했던 2개의 주택을 매수한 자이다. 이처럼 거주 가능한 주택을 놓아두고 주거용으로 부적합한 사업장 건물(쟁점건물)에 거주하였다는 주장은 신빙성이 없다.
1. 청구인은 쟁점토지 상에 건축 허가를 받아 둔 상태에서 국가에 수용될 것을 미리 알고 근린생활시설 용도의 쟁점건물을 신축하였다. 이후 주거용으로 부적합한 쟁점건물에 전입신고하고 2018.12월 기 보유주택 2채를 양도하여 쟁점건물에 대해 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 외양을 취하였다.
2. 하지만 이러한 과정은 의도적으로 양도소득을 얻기 위함이 명백한 경우에 해당하므로 쟁점건물을 1세대 1주택으로 보는 것은 판례(대법원94누125, 1994.9.13.)에서 언급되고 있는 1세대1주택 비과세의 입법취지에 맞지 않는 것으로 판단된다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 (이하 생략)
1. 쟁점토지 관련 양도소득세 신고 및 경정 내역 쟁점토지의 양도(양도일자 2019.11.11.) 관련 양도소득세 신고(신고일자 2020.1.31.) 및 처분청의 경정‧고지(고지일자 2020.12.16.) 내역은 다음과 같다. <표>
2. 쟁점건물의 공부 상 용도 등 쟁점건물의 등기사항전부증명서 상 건물내역 및 일반건축물대장 상 주용도에는 “제1종근린생활시설”이라고 표기되어 있다. 쟁점건물의 사용승인일은 2017.3.20.로, 소유권보존 등기일은 2017.3.22.로 나타난다.
3. 쟁점건물 관련 사업자등록 내역 등
4. 청구인 등의 주민등록 내역 청구인 및 SSS의 주민등록표 초본상 주소지가 쟁점건물인 기간은 다음과 같다. <표>
5. 처분청의 조사종결 보고서 처분청의 조사종결 보고서(보충조서) 일부는 다음과 같다. <그림>
6. 청구인 주장 관련 증빙자료 검토
(1) 쟁점건물 4호‧5호 실내 사진(한국감정원이 제출) 쟁점건물의 수용‧보상을 담당한 한국감정원이 2020.11.24. 처분청에 제출한 “쟁점건물 4번 문 실내사진” 이라고 기재된 2장의 사진은 아래와 같다. <그림>
• 청구인은 당해 사진이 쟁점건물 4호‧5호 사진이며 이로부터 “청구인이 구조나 기능이 주거용에 적합한 쟁점건물 4호‧5호를 실제 주택으로 사용하였다는 사실이 명확히 나타난다.”라고 언급하고 있다.
• 처분청은 이에 대해 “한국감정원 회신 사진은 촬영시점을 특정할 수 없어 이를 근거로 청구인이 주민등록 전입 시 부터 줄곧 쟁점건물에 거주하였다고 보기는 어렵다”는 의견을 제시하고 있다.
(2) 쟁점건물 로드뷰 사진 청구인은 쟁점건물의 로드뷰 사진을 제출하였다. 쟁점건물 4호‧5호의 경우 2017.9월 사진에서는 내부가 잘 보이는 반면, 2019.1월 사진에서는 내부가 잘 보이지 않는다. 그리고, 쟁점건물 6호‧7호는 두 사진 모두 내부가 잘 보이지 않는다. <그림>
• ‘상가라면 밖에서 내부가 잘 보여야 하는데 그렇지 않다는 점’은 쟁점건물 4호‧5호‧7호 역시 처분청이 주택으로 인정한 6호와 마찬가지로 주택으로 사용되었다는 사실을 입증한다는 것이 청구인의 주장이다.
(3) 쟁점건물 4호‧5호 개별 화장실 사진 청구인은 쟁점건물 4호‧5호에 개별 화장실이 있었다고 주장하며 사진을 제출하였다. 이와 관련하여 청구인이 언급하고 있는 ‘과세전적부심사청구 결정서의 일부 내용’은 다음과 같다. < 그림 >
(1) 청구인은 청구인의 쟁점건물 거주 사실 입증을 위해 BB마트에서 발급받은 “회원 이용실적 조회서”와 CC마트에서 발급받은 “고객별 면과세 집계” 를 제출하였다. 주요 내용은 다음과 같다. <표>
(2) 처분청은 이에 대해 ① BB마트는 대형마트로 인근에 거주하지 않는 원거리 거주자 또한 이용하는 경우가 많고, ② CC마트는 쟁점건물과 2㎞가량 떨어진 곳이어서 청구인의 쟁점건물 거주 근거로 보기에 미흡하다는 의견을 제시하고 있다.
(1) SSS의 사업자등록증명원 (가) 처분청이 다음 로드뷰 사진 등을 근거로 쟁점건물 7호를 SSS이 운영한 AA건축의 사업장으로 보고 있는 점에 대해 청구인은 SSS이 쟁점건물 7호가 아닌 1호에서 사업장을 운영하였다고 주장하며 SSS의 사업자등록증명원을 제출하였다. 당해 증명서 상 사업장소재지는 쟁점건물 ‘101호’로 나타나 있다. (나) 청구인은 “SSS은 쟁점건물 1호 내에서 숍 인 숍(Shop in Shop) 형태로 사업을 운영하고 있었고, 쟁점건물 1호‧2호 주사용자인 “DDDD”이 간판을 크게 달고 있어 부득이하게 자신이 실제 거주하던 쟁점건물 7호에 간판을 달 수 밖에 없었다.”고 주장하고 있다.
(2) SSS 소유 2주택 관련 자료 (가) 처분청이 2주택을 소유한 SSS이 쟁점건물 7호에서 거주하지 않았을 것이라고 보고 있는 점과 관련하여, 청구인은 SSS이 소유한 2주택은 농어촌주택(○○도 △△시 소재) 및 지하 빌라(○○도 □□시 소재) 각각 1채로 쟁점토지 양도(2019.11.11.) 당시 모두 임대 중인 상태이어서 SSS이 자기 주택에서는 거주할 수 없었다고 주장하고 있다. (나) 상기의 주장과 관련하여 청구인이 제출한 증빙자료의 주요 내용은 다음과 같다. < 표 > (다) 청구인의 주장에 따르면, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물의 수용을 앞두고 SSS이 쟁점건물에 거주한 사실이 보상 과정에서 청구인에게 불리하게 작용할 것을 우려하여 SSS에게 다른 곳으로 이사할 것을 독촉하였으나,
• SSS은 실제로 거주지를 옮기게 되면 당해 수용에 대해 임차인으로서 받을 수 있는 보상의 권리를 상실하게 되므로 2019.1.2. 주민등록상 주소지만 상기의 SSS 소유 지하 빌라(○○ □□ 소재)로 이전한 채 쟁점건물에 계속 거주하였다.
(3) SSS의 쟁점건물 7호 거주 사실 입증자료 청구인은 쟁점토지 양도일(2019.11.11.) 이후 쟁점건물 수용 당시 까지도 SSS이 쟁점건물 7호에 계속 거주하고 있었음을 입증하기 위해 2021.3.2. 한국부동산원(구 한국감정원)장이 SSS에게 발행한 “토지 등 수용사실 확인서”를 제출하였다. 당해 자료의 주요 내용은 다음과 같다. <그림>
7. 처분청 의견 관련 증빙자료 검토
○ 쟁점건물 사진(2020년 조사 당시) 처분청은 쟁점건물이 주거용으로 사용하기에 부적합한 가건물 형태라고 주장하며, 2020.8월∼9월 조사(현장확인) 당시 쟁점건물 사진을 제출하였다.
• 청구인은 당해 사진들은 쟁점건물 내부철거가 이루어진 후의 사진으로 쟁점토지 양도 당시(2019.11월)의 사진이 아니라는 점을 강조하고 있다.
- 라. 판단
1. 관련 법리
- 가) 본 건에 있어서, 쟁점건물의 주택 해당 여부는 쟁점토지의 양도일을 기준으로 하여야 할 것이다(소득세법제89조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제154조 제1항 참조).
- 나) 소득세법제88조 제7호에 따르면 “주택”이란 공부상 용도구분 등에 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 의미하나, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따라야 한다.
2. 쟁점건물의 4호‧5호‧7호의 주택 여부 판단
- 가) ① 주민등록 내역, 쟁점건물 사진 등 청구인이 제시하고 있는 정황 증거들만으로는 쟁점건물 4호‧5호‧7호가 쟁점토지 양도일(2019.11.11.) 현재 실제 주거용으로 사용되고 있었다는 점이 충분히 입증되었다고 볼 수 없는 점, ② 처분청이 사진을 통해 제시하고 있듯이 벽, 지붕 등 쟁점건물의 형태가 주거에 적합한 것으로 보이지 않는 점, ③ KKK 및 AA건축의 사업자등록 및 부가가치세 신고 내역으로 볼 때 쟁점건물 4호‧5호‧7호가 실제 상가로 사용되고 있었을 가능성을 배제할 수 없는 점 등을 고려하면, 쟁점토지 양도일 현재 쟁점건물 4호 등의 용도는 분명하다고 할 수 없다.
- 나) 따라서 쟁점토지 양도일 현재 쟁점건물의 용도는 공부상의 용도에 따르는 것이 타당하며, 쟁점건물의 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장이 쟁점건물의 용도를 “근린생활시설”로 표기하고 있는 점을 고려하면 쟁점건물 4호 등을 주택으로 볼 수 없다고 보아야 한다.
- 다) 따라서, 처분청의 이 건 양도소득세 경정‧고지에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.