매매계약서에 기재된 취득가액이 취득시 기준시가 내지 인접토지의 감정평가액과 현저히 차이가 나는 등 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행에 비추어 지극히 신뢰하기 어렵고 청구인들은 실지취득가액을 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하였다고 봄이 타당함
매매계약서에 기재된 취득가액이 취득시 기준시가 내지 인접토지의 감정평가액과 현저히 차이가 나는 등 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행에 비추어 지극히 신뢰하기 어렵고 청구인들은 실지취득가액을 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하였다고 봄이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
가. 청구인 전JJ, 조HH, 김KK(이하 “ 청구인들 ”이라 한다)은 2005.6.16. 전소유자 채AA으로부터 강원 시 동 산 266 소재 임야 992㎡, 산 267 소재 임야 8,419㎡, 산 267-1 소재 임야 3,358㎡(이하 “ 쟁점토지 ”라 한다)를 각각 3분의 1 지분으로 취득하고, 2020.2.25. 서GG에게 매매대금 850백만원에 일괄 양도하였으며, 2020.4.28. 실지취득가액을 775백만원(이하 “ 쟁점취득가액 ”이라 한다)으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다. 나. 처분청은 청구인들을 상대로 2020.9.9.부터 2020.10.30.까지 양도소득세조사를 실시한 결과, 청구인들이 양도소득세 예정신고서에 첨부한 취득시 매매계약서(이하 “ 쟁점 매매계약서 ”라 한다)상의 취득가액 775백만원을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액 318백만원을 적용하여 2021.2.8. 전JJ에게 2020년 과세연도 양도소득세 45,329,549원, 김KK에게 2020년 과세연도 양도소득세 44,575,126원을 경정·고지하였으며, 처분청의 조사결과를 통보받은 ○○세무서장은 2021.2.9. 조HH에게 2020년 과세연도 양도소득세 50,446,546원을 경정·고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.3.8. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점토지는 공동매수자인 청구인 김KK이 매매 계약전에 이미 빌려주었던 2억원의 대여금에 대하여 매도자 채AA의 요청으로 취득하게 된 것으로서 처음부터 공인중개인이 개입하지 않은 계약이었으며, 매도인 채AA은 시골에서 부동산중개업을 운영한 경험이 있었기 때문에 쌍방합의에 의한 계약서를 직접 작성 할 수가 있었다. 따라서 제출된 매매계약서에 공인중개인이 없다고 하여 이를 부인하는 것은 그 당시의 상황과 현실을 반영하지 못한 것이다.
2. 검인계약서상의 매매가액은 취득세 및 등록세의 과세표준이 되기 때문에 대부분 실지거래가액보다 낮게 작성하는 것이 관행화 되어 있어서 실지거래가액에 대한 증빙서류로서의 효력은 없다. 등기편의상 작성된 검인계약서가 존재하더라고 실지계약서가 있고 이에 대한 금융증빙이 있다면 실지계약서는 인정되어야 한다.
3. 신고서에 첨부된 인감증명서가 잔금지급일로부터 3년 후인 2008.5.20.으로 되어 있는 것은 전소유자 채AA이 매매계약 기간 중에 새로운 근저당설정으로 인하여 급하게 소유권이전등기는 하였으나 진입로 개설 등에 대한 요구사항은 여전히 해결되지 않고 있어서 매도자와는 꾸준히 연락하던 중 요구했던 인감증명서를 2008.5월에나 받을 수 있었기 때문이다.
4. 처분청은 쟁점 토지 취득대금 영수증의 작성시기를 문제삼고 있으나 영수증이 매매대금 지급시마다 작성되지 않았다고 대금 지급이 없었다고 부인하는 것은 부당하며, 청구인들이 처분청의 세무조사를 받을 당시 제출하지 못한 금융증빙을 조회한 결과 청구인은 본인과 배우자 이YY 명의의 통장을 사용하여 매매대금을 인출하여 지급하였으며, 공동매수자 청구인 김KK은 배우자 김EE의 통장으로 매매대금을 인출하여 지급하였으며, 공동매수자 청구인 조HH는 본인의 계좌에서 매매대금을 인출하여 쟁점토지 매매대금을 지급하였음이 나타난다. 청구인은 쟁점토지의 매매계약이 체결되기 전에 수표로 인출된 금액이 많이 있었으며 이중 일부는 타인에게 빌려준 후 받아서 쟁점토지 매매시 사용하기도 하였고 일부는 보유하던 중 쟁점토지 매매에 사용하였다. 이와 같이 통장에서 인출된 금액으로 쟁점토지의 실지거래가액이 증명된다면 청구인들이 제출한 매매계약서의 실지거래가액은 인정되어야 한다.
1. 조세 심판례에 의하면 ‘처분청이 이 건 거래상대방을 불러 조사한 거래가액이 청구인의 신고가액과 같다면 일응 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정해야 할 것이며, 그러함에도 불구하고 그 거래가액을 불인정하고 기준시가에 의해 처분을 하기 위해서는 처분청이 달리 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키는 노력과 책임이 있어야 할 것이다’라고 결정한 사례가 있다(국심1995광1534).
2. 전소유자 채AA이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 실지계약서가 아니라는 것에는 청구인들과 처분청 모두가 인정하는 것이라면 처분청은 실지거래가액을 확인하는 노력을 다하여야 할 것이다. 실체적 진실을 찾기 위한 노력없이 성실성이 추정되는 청구인들의 세무신고와 증빙자료를 부인한다면 처분청의 책임을 다했다고 볼 수 없다.
1. 판례에 따르면 ‘취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 기준시가의 상승률에 비하여 현저히 낮다거나 취득 이전에 납세자가 신고한 취득가액 이상의 금액을 채권최고액으로 하여 당해 부동산과 다른 부동산을 목적으로 한 공동근저당권이 설정된 사정이 있다고 하여 실지취득가액에 관한 증빙서류로 제출된 매매계약서가 실제와 달리 작성된 것이라고 단정할 수 없다’고 할 것이며(대법원95누3183), ‘실지거래가액에 관한 증빙서류로서 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 기준시가의 상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 양수인으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수 없다’고 할 것이다(대법원92누282).
2. 처분청이 아무런 근거없이 단지 취득시 기준시가 대비 실지거래가액이 높다거나 취득 당시 주변시세에 비해 실지취득가액이 높다거나 매도인으로부터 취득시 매매가액을 확인받을 수 없다는 이유로 취득시 실지취득가액을 부인하고 기준시가 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세하는 것은 부당하다.
3. 쟁점 토지의 취득 당시에는 실지매매가액와 개별공시지가와의 괴리가 엄청났으며 심지어 실거래가액의 20%도 되지 않는 토지도 있었다. 실지매매가액이 개별공시지가와의 괴리가 크다고 하여 이를 부인한다면 정보의 비대칭성으로 인하여 매우 비싼 가격으로 매입한 부동산은 모두 취득가액으로 인정받을 수 없다는 말이 된다. 또한 처분청은 4년 후 연접토지의 감정평가액에 비하여 쟁점 토지 취득가액이 훨씬 높아서 이를 취득가액으로 인정하지 못한다는 것은 4년 후에 어떤 상황변화가 있었는 지에 따라 평가액이 달라질 수 있으므로 이와 비교하는 것은 부적절하다.
4. 쟁점토지는 공동매수자 청구인 김KK의 지인 채AA의 요청으로 공동매입한 것으로 “쟁점 토지는 평당 30만원 정도 한다”라는 말을 믿었으며 전소유자 채AA의 급박한 사정으로 인하여 쟁점토지를 평당 20만원에 살 수 있다고 매수를 부추겼다. 주변의 준공업지역은 평당 100만원에서 150만원 하니 준공업지역 주변에 있는 쟁점토지에 진입로를 개설하여 팔면 최소한 30만원은 받을 수 있다는 생각에 취득을 한 것이다. 전소유자는 자신의 급박한 사정으로 인하여 쟁점토지를 시세보다 평당 10만원 싸게 판다고 생각하고 서로 합의하여 거래가액 775백만원에 매매가 성사된 것이다. 매매계약체결 후 전소유자의 행위로 인하여 뭔가 잘못되었고 억울하게 당한게 아닌가 하는 생각이 들었지만 세월이 흐르면 최소한 손해를 보지 않겠지 하는 마음으로 약 15년을 기다렸다.
2. 세무조사 당시 청구인 전JJ은 처분청 재산세과 조사상담실에 내방하여 ‘ 청구인들은 전 소유자와 달리 향후 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고해야 된다는 사실을 알게 되어 쟁점토지를 취득한 후에 매매계약서 등을 작성 하였다’고 진술하였다. 3) 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 전 소유자 채AA의 인감증명서 발급일이 쟁점토지의 잔금 지급일로부터 3년 후인 2008.
5. 20.인 점,
9.
24. 매매계약서, 거래사실확인서, 영수증 3매의 작성시기를 확인하기 위하여 ○○지방국세청 첨단탈세방지담당관에게 문서감정을 의뢰한 결과, 감정대상서류의 작성시기는 판단불명이나 계약금, 중도금, 잔금을 지급하고 받은 영수증 3매는 동시에 작성되었을 가능성이 높다는 감정결과를 받은 점 등으로 볼 때 청구인들이 쟁점토지의 취득 실지거래가액을 입증할 수 있다며 제출한 매매계약서, 거래사실확인서, 영수증 3매, 인감증명서는 등기를 요 하는 쟁점토지의 소유권 이전한 사실을 입증할 수 있겠지만, 매매대금 등의 거래내용을 입증하기에는 부족한 것으로 판단된다.
4. 또한, 실지취득가액을 확인하기 위해 양도소득세 조사 당시 취득자금의 금융증빙에 대해 청구인들 및 세무대리인에게 수차례 요청하면서, 2020.
10. 26.에는 ‘자료제출 요구 공문’ 을 발송하여 요구하였으나, 청구인들 중 전JJ만 취득당시 입출금 거래내역을 제출하고 청구인 김KK, 조HH는 자료를 제출하지 않았으며, 청구인 전JJ이 제출한 입출금 거래내역에서도
5.
17. 오산농협 계좌에서 출금된 33,300,000원만 취득자금으로 확인할 수 있었다.
5. 청구인들이 취득자금을 현금으로 지급하였다는 주장에 따라, 조사 당시 청구인들에 대한 금융조사 현장확인을 실시한 결과, 취득자금의 지급액으로 볼 수 있는 출금액은 잔금으로 보이는 2005.
17. 33,300,000원(예금주 전JJ, 오산농협계좌),
17. 34,700,000원(예금주 조HH, 농협계좌) 외에는 없었다.
6. 쟁점토지의 개별공시지가를 검토한 결과 2005년 취득 당시 3필지 평균 ㎡당 9,789원에서 2020년 양도 당시 28,350원으로 289.6% 상승한 반면, 청구인들은 쟁점토지를 ㎡당 60,694원에서 사서 약 15년 뒤에서 66,567원에 팔았다는 것이므로 청구주장의 신빙성 떨어진다. 특히, 청구인들의 취득시점보다 4년 뒤에 경매를 위해 실시한 연접토지 감정평가 액이 ㎡당 27,000원에 평가된 것으로 볼 때 청구인들이 주장하는 실지취득가액 775백만원(60,694원/㎡)은 당시 시세보다 지나치게 높은 금액으로 판단되며, 청구인들이 고액에 매수할 수밖에 없었던 사정이 있었다면 그러한 점에 대한 입증책임은 청구인들에게 있다고 보아야 한다.
7. 전소유자 채AA이 당시 적용 소득세법으로는 양도소득세를 기준시가로 신고할 수 있는 시기에 청구인들과 쌍방합의로 쟁점 매매 계약서를 작성한 점, 매매대금을 지급한 사실에 관한 금융증빙이 없는 점, 지나치게 높은 가액으로 취득할 수밖에 없었던 특별한 사정이 해명되지 않은 점 등에 비추어 취득 당시의 실지거래가액을 인정하거나 확인할 수 없다고 판단된다.
1. 청구인들은 잔금 1억원을 제외한 취득자금의 대부분을 현금으로 지급하 였다고 하나, 그 현금을 인출한 금융증빙에 대해서 조사 당시 및 과세전 적부심사 시 전혀 제출하지 않았으며 이 건 심사청구 시 처음 제출하였다.
2. 조사 당시나 과세전적부심사 당시에는 청구인들이 전소유자 채AA에 대해 지인의 소개로 알게 된 것이라고 하다가, 심사청구 단계에 와서야 채AA은 청구인 중 김KK이 평소 잘 아는 지인이며, 계약금 3억원 중 2억원은 김KK이 채AA에게 대여한 금액을 대체하였다는 주장을 하였다.
3. 계약금 300백만원 중 200백만원은 계약 체결 이전에 청구인 김KK이 채AA에게 빌려준 것으로 대체되었다는 주장과 관련하여 200백만원 중 150백만원은 청구인 김KK의 배우자 김EE가 대출받은 자금으로 확인되는 점, 평소 잘 아는 사이라도 현금으로 3개월 동안 4번에 걸쳐서 200백만원을 차용증이나 담보 등이 없이 빌려준 점 등으로 볼 때 계약 전에 채AA에게 200백만원을 빌려줬다는 점을 인정하기 어렵다. 4) 청구인들은 중도금 375백만원에 대해 진입로 공사 명목으로 수차례 나눠서 지급하였다는 주장인데, 2004.
10.
18. 중도금 중 21백만원을 처음 지급하고,
3.
10. 중도금 375백만원에 대한 영수증을 작성할 때까지 5개월 동안 진입로의 공사 진행여부 등을 확인하지 않고 수차례 지급하였다는 주장은 신빙성이 부족하다.
5. 이와 같이 매매대금 775백만원 중 계약금과 중도금에 대한 금융증빙이 신뢰하기 어렵고, 잔금 100백만원만 매매관련 서류와 금융증빙이 일치 한다는 사실로 볼 때 매매계약서가 실제 취득금액과 다르게 작성되었다고 볼 수밖에 없다.
1. 소득세법제97조제1항제1호에서 양도차익을 계산할 때 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정하고 있으며, 소득세법제114조제7항에서는 납세지 관할 세무서장은 소득세법 시행령에서 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령에서 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 2) 과세관청이 환산가액 등을 적용하여 양도차익을 계산하기 위하여는 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점을 입증하여야 한다. 다만 거래당사자가 아닌 과세관청으로서는 그 입증이 사실상 곤란한 경우가 많은 반면 거래당사자인 납세의무자는 취득 당시의 실지거래가액에 관한 증빙자료를 보다 쉽게 확보할 여지가 있다는 점을 고려하면, 납세 의무자가 정당한 이유 없이 그 증빙자료를 전혀 제출하지 않는다거나, 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행 등에 비추어 신뢰하기 어려운 특별한 사정이 있음에도 납세의무자가 그러한 특별한 사정이 존재할 수밖에 없다는 점을 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못한 경우에는, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 점이 입증되었다고 보아도 무방하다(수원지방법원2016구단7808, 2017.
4.
7. 참조) 3) 위와 같이 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 타당하고, 쟁점토지의 취득일 전후 3개월 이내에 쟁점토지와 동일성 또는 유사성 있는 매매사례가액 및 쟁점토지의 감정가액이 확인되지 않으므로, 환산가액으로 취득가액을 산정하는 것은 적법하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2019.12.3. 법률 제16834호로 개정된 것)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31, 2019.12.31>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27, 2017.12.19, 2019.12.31>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.12.19>
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2020.2.11. 대통령령 제30423호로 개정된 것)
① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3, 2017.2.3, 2018.2.13, 2020.2.11>
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 4∼5.(생략)
⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. <개정 2007.2.28, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2014.7.28, 2016.8.11, 2017.1.17>
1. 삭제 <2009.12.31>
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18, 2020.2.11> 2-2) 소득세법 시행령규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
④ 영 제163조제11항제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조제1항 에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다. <신설 2008.4.29, 2016.3.16, 2019.3.20> 2-3) 부동산거래신고에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】
① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】 (2017.12.19.. 법률 제15225호로 일부개정된 것)
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.1.1>
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 (2016.8.31. 대통령령 제27472호로 일부개정된 것)
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2016.8.31>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2015.2.3>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것)
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 부동산등기특별조치법 제3조 【계약서등의 검인에 대한 특례】 (1991.12.14. 법률 제4423호로 일부개정된 것)
① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)・군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
1. 다툼이 없는 사실관계
• 283
• 283 취득가액
• 258
• 106 합계 양도가액 350 850 350 850 취득가액 215 775 215 318
9. 9.부터 2020.
10. 30.까지(2020.
9. 24.∼2020.
25. 조사중지기간) 청구인들에 대한 양도소득세 조사 실시한바, 조사종결보고서에 기재된 내용은 다음과 같다. <조사종결보고서 일부 발췌>
• 양도토지의 전소유자 채AA은 양도가액이 100백만원(검인계약서)으로 결정되었고, 실거래가로 신고한 취득가액이 기준시가 대비 지나치게 높아 양도인의 취득가액이 적정하지 않은 혐의가 있어 조사대상자로 선정함
(3) 취득가액 조사내용
○ 양도토지의 취득당시 기준시가는 125백만원으로 신고한 취득가액 775백만원과는 현저한 차이가 있고, 양도토지는 **농공단지 인근에 위치한 야산지대이며, 차량 접근이 불가능하고, 영동고속도로와 접하나 차량진출입은 불가능한 지역으로 양도토지를 기준시가 대비 현저히 높은 가액으로 취득할 요인은 없는 것으로 판단됨
○ 또한, 양도토지와 연접한 ‘**동 산264 임야 3,385㎡’의 경매정보를 통해 확인된 2009.
11.
20. 기준 감정평가를 보면, ㎡당 금액을 27,000원으로 평가하였고, 평가내역으로 쟁점토지를 취득 당시 기준시가로 환산하면 207백만원 임 207백만원=27,000(원/㎡)x12,769(㎡)x125백만원(’04년 기준시가)/208백만원(’09년 공시지가) * 감정토지(산264) ’09년 공시지가 16,700원, 양도토지 ’09년 공시지가 16,341원
○ 조사기간 동안 양도인들에게 취득자금에 대한 금융 증빙과 자금원천에 대해 수차례 소명요구를 하였으나, 양도인들 중 김KK, 조HH는 자료제출을 하지 않았고, 전JJ이 제출한 금융증빙으로는 신고한 취득가액이 소명되지 않음
○ 양도인들 중 전JJ이 취득 및 양도계약을 주관한 자로 2020.
10.
29. 세무대리인과 함께 세무서에 내방하여 당초 양도인들이 제출한 계약금(’04.
9. 20.) 300백만원, 중도금(’05.
3. 10.) 375백만원, 잔금(’05.
5. 17.) 100백만원 영수증에 기재된 날짜에 해당 금액을 지급하고, 지급시 영수증을 작성하였다고 주장하나,
○ 양도인들의 금융자료를 검토한 결과, 잔금 100백만원을 지급하기 위해 출금한 것으로 보이는 내역은 있으나, 계약금 및 중도금 지급을 위한 출금 및 이체한 내역은 없으며,
○ 영수증에 대해 문서감정을 의뢰한 결과, 영수증 3매는 동시에 작성되었을 가능성이 높다는 감정으로 보아 양도인들이 각 매매대금을 지급할 때마다 영수증을 작성하였다는 주장은 신뢰하기 어려움
○ 이와 같이, 실거래가액으로 신고한 취득가액이 기준시가(125백만원) 및 시세로 볼 수 있는 금액 (207백만원)보다 지나치게 높고, 금융정보 자료도 존재하지 않아 실거래가액을 취득가액으로 인정할 수 없으므로 취득가액에 대해 환산가액을 적용하여 결정함 마) 처분청은 2020.
9.
24. ○○지방국세청에 ‘쟁점계약서 1매, 거래사실 확인서 1매, 영수증 3매(이하 “감정자료”라 한다)에 대하여 작 성 시기에 대해 감정의뢰한바, 감정결과는 다음과 같으며, ‘감정자료의 작성시기는 알 수 없고 영수증 3매는 동시에 작성되었을 가능성이 높다’라는 내용이다. <문서감정결과> 감정 내용
○ 기체크로마토그래프-질량분석기를 이용한 작성시기 검사[붙임 참조] <비고란 참조>
○ 필흔재생기(ESDA 2)를 이용한 작성시기 검사[붙임 참조]
• 감정자료 중 [사진4]영수증(2005.
3. 10.), [사진5]영수증(2005.5.17.)에서 필흔이 관찰되었음
• [사진4]영수증(2005.
3. 10.)의 ‘B’부의를 필흔재생기로 검사한 바, [사진7]과 같이 필흔이 관찰되며, [사진8]영수증(2004.
9. 20.) ‘A’부위의 필적과 중첩 비교 시 [사진9]와 같이 동일함이 관찰됨
• [사진5]영수증(2005.
5. 17.)의 ‘C’부위를 필흔재생기로 검사한 바, [사진11]과 같이 필흔이 관찰되며, [사진12] 영수증(2005.
3. 10.) ‘B’ 부위의 필적과 중첩 비교 시 [사진13]과 같이 동일함이 관찰됨 감정 결과
○ 이상의 감정내용에 따르면,
• 감정물 앞면에 검은색 필기구로 기재된 표기부위를 채취하여 2-phenoxy ethanol 검출여부 확인시점 결과 모두 분석이 가능한 함량 이하로 검출됨에 따라, 잉크성분 분석에 따른 작성시기는 판단불명임
• 시기상으로 존재하지 아니한 문서인 [사진4]영수증(2005.
3. 10.) 위에서 [사진3]영수증(2004.
9. 20.)의 필흔이 관찰되고, 또한 시기상으로 존재하지 아니한 문서인 [사진5]영수증(2005.
5. 17.) 위에서 [사진4]영수증(2005.
3. 10.)의 필흔이 관찰됨에 따라 영수증 3매는 동시에 작성되었을 가능성이 높음
2. 청구인 주장 관련 증빙자료 등
- 가) 청구인들이 주장하는 전소유자와의 금전대차거래 경위 등을 요약하면 다음과 같다.
(1) 청구인 김KK이 잘 아는 지인인 전소유자 채AA은 쟁점매매계약서 체결 전에 채권·채무관계로 쟁점토지에 여러 건의 근저당설정을 한 사실이 있으며 강제경매절차가 진행된 사실도 있어 금전적으로 매우 궁핍하고 어려운 상황에서 청구인 김KK에게 돈을 빌려줄 것을 요청하게 되었으며 김KK은 2억원을 빌려주기로 하고 선이자 연 2.5%(5백만원)을 공제한 후 배우자 통장에서 인출한 자금으로 195백만원을 빌려주었다.
(2) 전 소유자 채AA이 김KK에게 쟁점토지의 매수 제안으로 이루어진 것이다. 채AA은 자신의 금전적 궁핍함을 이유로 위치가 좋는 곳은 평당 30만원하는데 쟁점토지를 평당 20만원에 팔테니 사라고 권유하면서 진입도로를 만들어 팔면 당장 평당 30만원은 받을 수 있으며 본인이 직접 팔아주겠다고 하였다. 김KK은 본인 혼자는 매매가액을 감당할 수 없어서 오랜 지인인 전JJ과 조HH가 함께 쟁점토지를 공동으로 매입하게 되었으며, 평당 20만원으로 하면 매매가격이 772,520,000원이 되지만 채AA이 평당 20만원을 너무 싸다고 해서 2,500,000원을 올려 매매가격 775,000,000원으로 계약하게 되었다. 김KK이 빌려준 200백만원 포함 300백만원 계약금으로 하고 중도금은 375백만원, 잔금 100백만원으로 계약서를 작성하였으며 “도로개설은 잔금이전까지 완료한다”라는 특약사항을 계약서에 기재하였다.
(3) 잔금지급일이 가까워 지는데 진입도로가 개설되지 않아서 수차례 채AA에게 재촉하였지만 쟁점토지 앞에 있는 토지의 소유자가 땅을 팔기만하면 바로 해결된다는 말만 되풀이하고 별다른 진척이 없었으며, 혹시나 하고 등기부를 열람하니 계약 후 1개월 뒤에 근저당설정(채권채고액 120백만원)이 되어 있어서 깜짝 놀라게 되었으며, 청구인들은 이러다가 계약금과 중도금마저 날릴 수 있겠다 싶어서 도로가 개설되지 않더라도 등기를 해야겠다고 마음먹었다. 이후 채AA을 믿을 수가 없어서 매매 계약후 근저당설정권자인 박HH에게 직접 채AA의 채무액 100백만원을 상환하고 근저당해지 관련 서류를 받아서 근저당설정 말소등기와 동시에 소유권이전등기를 하게 된 것이다.
- 나) 청구인이 제출한 영수증, 거래사실 확인서는 다음과 같다.
- 다) 청구인들은 위의 쟁점 매매계약서, 영수증 및 거래사실 확인서와 함께 채AA의 인감증명서를 제출하였는데, 인감증명서 상의 인감은 다음과 같으며, 인감증명서 발급기관은 강원도 **시 문막읍장이고, 본인신청에 의한 발급으로 기재되어 있으며, 발급일자는 2008.
5. 20.로 나타난다.
- 라) 청구인들은 쟁점토지의 매매대금 775백만원에 대한 지급증빙으로 청구인들 및 그 배우자의 통장 인출내역을 다음과 같이 제출하였다. * 이YY은 전JJ의 배우자이며, 김EE는 김KK이 배우자임 (1) 계약금(04.9.20.), 중도금(05.03.10.), 잔금(05.05.17.) 지급을 위한 통장 인출내역 (천원) 구 분 인출일자 인출금액 은행명 예금주 수단 비고 계약금 2004.03.31 9,500 농협 전JJ 수표 계약일전 출금 계약금 2004.04.02 30,000 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 계약금 2004.07.02 35,000 신협 김EE(김KK) 현금 계약일전 대여 계약금 2004.08.05 90,000 신협 김EE(김KK) 현금 〃 계약금 2004.08.30 50,000 신협 김EE(김KK) 현금 〃 계약금 2004.09.16 20,000 신협 김EE(김KK) 현금 〃 계약금 2004.09.20 40,000 농협 조HH 수표 계약금 2004.09.20 20,000 농협 조HH 수표 계약금합계 294,500 중도금 2004.04.09 9,000 농협 전JJ 수표 계약일전 출금 중도금 2004.05.20 6,000 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 중도금 2004.05.28 20,000 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 중도금 2004.06.01 10,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2004.06.09 30,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2004.06.15 5,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2004.06.17 10,000 농협 조HH 수표 계약일전 출금 중도금 2004.06.30 20,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2004.07.19 4,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2004.08.13 20,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2004.10.18 7,100 신협 김EE 현금 중도금일전 출금 중도금 2004.10.18 7,200 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 중도금 2004.10.18 7,000 농협 조HH 현금 〃 중도금 2004.11.15 10,000 신협 김EE(김KK) 현금 〃 중도금 2004.11.15 10,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2004.11.15 20,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2004.12.01 40,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2004.12.06 7,000 신협 김EE(김KK) 현금 〃 중도금 2005.01.04 30,000 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 중도금 2005.01.10 10,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2005.01.13 5,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2005.02.17 17,000 농협 조HH 수표 〃 중도금 2005.02.18 15,000 농협 이YY(전JJ) 수표 〃 중도금 2005.03.29 20,000 농협 조HH 수표 중도금일후 출금 중도금 2005.04.14 5,600 신협 김EE(김KK) 현금 〃 중도금 2005.05.02 13,000 농협 전JJ 수표 〃 중도금 2005.05.17 20,000 조HH 현금 보유 현금 중도금합계 377,900 잔금 2005.05.17 33,300 농협 전JJ 수표 잔금 2005.05.17 33,400 신협 김EE(김KK) 현금 잔금 2005.05.17 34,700 농협 조HH 수표 잔금합계 101,400 총 계 773,800
(2) 청구인들과 그 배우자의 인별 총 인출내역 및 주장금액 (천원) 예금주 인출일자 인출금액 주장금액 구분 계좌번호 비고 김EE(김KK) 2004.07.02 35,000 35,000 계약금 132--9676(신협) 현금 김EE(김KK) 2004.08.05 90,000 90,000 계약금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.08.30 50,000 50,000 계약금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.09.16 20,000 20,000 계약금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.09.21 10,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.09.22 9,500 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.09.25 3,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.10.18 7,100 7,100 중도금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.10.30 5,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.11.15 10,000 10,000 중도금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.12.06 7,000 7,000 중도금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2004.12.29 4,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.02.18 12,500 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.03.02 28,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.04.14 5,600 5,600 중도금 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.04.14 15,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.05.03 2,000 132--9676 현금 김EE(김KK) 2005.05.17 33,400 33,400 잔금 132--9676 현금 김KK 합계 347,100 258,100 전JJ 2004.03.31 9,500 9,500 계약금 207--8098(농협) 수표 이YY(전JJ) 2004.04.02 30,000 30,000 계약금 207--0397(농협) 수표 전JJ 2004.04.02 130,000 207--8098 수표 전JJ 2004.04.09 9,000 9,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2004.05.20 29,000 207--8098 수표 이YY(전JJ) 2004.05.20 6,000 6,000 중도금 207--0397 수표 이YY(전JJ) 2004.05.28 20,000 20,000 중도금 207--0397 수표 전JJ 2004.06.01 10,000 10,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2004.06.09 30,000 30,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2004.06.15 5,000 5,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2004.06.30 20,000 20,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2004.07.13 7,000 207--8098 수표 이YY(전JJ) 2004.10.18 7,200 7,200 중도금 207--0397 수표 전JJ 2004.11.15 10,000 10,000 중도금 207--8098 수표 이YY(전JJ) 2005.01.04 30,000 30,000 중도금 207--0397 수표 전JJ 2005.01.10 10,000 10,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2005.02.01 1,000 207--8098 수표 이YY(전JJ) 2005.02.18 15,000 15,000 중도금 207--0397 수표 전JJ 2005.05.02 13,000 13,000 중도금 207--8098 수표 전JJ 2005.05.17 33,300 33,300 잔금 207--8098 수표 전JJ합계 425,000 258,000 207--8098 수표 조HH 2004.06.17 10,000 10,000 중도금 207--7186(농협) 수표 조HH 2004.07.19 4,000 4,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2004.08.13 20,000 20,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2004.09.20 40,000 40,000 계약금 207--7186 수표 조HH 2004.09.20 20,000 20,000 계약금 207--7186 수표 조HH 2004.10.18 7,000 7,000 중도금 207--7186 현금 조HH 2004.11.15 20,000 20,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2004.12.01 40,000 40,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2005.01.13 5,000 5,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2005.02.17 17,000 17,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2005.02.25 190,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2005.03.29 20,000 20,000 중도금 207--7186 수표 조HH 2005.05.17 20,000 중도금 현금 조HH 2005.05.17 34,700 34,700 잔금 207--7186 수표 조HH합계 427,700 257,700 총 합 계 1,199,800 773,800
(3) 계약금, 중도금, 잔금의 인별 인출액 주장내역 (천원) 구 분 합 계 김KK 전JJ 조HH 계약금 294,500 195,000 39,500 60,000 중도금 377,900 29,700 185,200 163,000 잔 금 101,400 33,400 33,300 34,700 합 계 773,800 258,100 258,000 257,700 김KK은 쟁점토지 매매계약 전에 채AA에게 200백만원을 빌려 줬으며 같은 금액으로 계약금으로 대체하였다는 주장인데, 대여금자금의 원천으로 배우자 김EE 명의로 2004.8.5. 90백만원, 2004.9.1. 10백만원, 2004.9.16. 50백만원, 총 150백만원의 대출금이 발생한 사실이 확인됨
3. 처분청 주장 관련 증빙자료 등
- 가) 전소유자 채AA의 쟁점토지 양도소득세 기한후 신고
(1) 국세청 대내포털시스템에 의하면, 쟁점토지의 전소유자 채AA은 2005.
10.
19. 쟁점토지에 대한 2005년 귀속 양도소득세 기한후 신고시 양도가액 99,999,998원, 취득가액 129,999,999원, 필요경비 2,859,999원으로 신고하였고, 이에 대해 2005.
12.
5. **세무서에서 작성된 채AA의 2005년 귀속 양도소득세 신고 사후 결정결의서에는 양도계약서는 검인계약서이고, 결정유형은 쌍방실가로 하여 양도소득세 신고금액대로 결정되어 있음이 나타난다. < 양도소득세 기한후 신고내용 > (단위: 천원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 양도소득금액 과세표준 99,999 129,999 2,859 △32,860 △32,860 △32,860
(2) 채AA의 쟁점토지 양도소득세 신고 당시 제출된 매매계약서 등의 첨부서류는 보존기간이 경과하여 확인되지 않으며, 제적등본에 의하면 채AA은 2013.
3.
21. 사망한 것으로 나타난다.
4. 쟁점토지의 기준시가 및 연접토지 감정가액
- 가) 쟁점토지와 인접토지의 개별공시지가는 다음과 같다. <쟁점토지 및 인접토지 개별공시지가> (단위: 원/㎡) 가격기준년도 쟁점토지 연접토지 산266번지 (992㎡) 산267번지 (8,419㎡) 산267-1번지 (3,358㎡) 산264번지 2020 28,800 28,200 28,500 29,200 (중 략) 2009 17,000 16,000 17,000 16,700 2008 17,000 16,000 17,000 16,700 2007 13,400 12,600 13,400 13,200 2006 12,500 11,800 12,500 12,300 2005 10,700 10,100 10,600 10,400 2004 10,200 9,690 10,000 9,880 나) 취득일 및 양도일의 기준시가 대비 실지거래가액을 비교하면 다음과 같다. (백만원) 취득일(2005.6.16.) 양도일(2020.2.25.)
① 기준시가
② 쟁점취득가액
② /①
① 기준시가
② 실지양도가액
② /① 125 775 6.2배 362 850 2.3배 양도일의 기준시가는 취득일의 기준시가 대비 2.9배 상승 다) 처분청 주장 연접토지의 2009.11.20. 가격시점 ㈜○○감정평가법인의 경매 목적 감정평가내역은 다음과 같으며 ㎡당 평가액이 27,000원으로 확인된다. <연접토지 감정평가명세표(가격시점: 2009.11.20.)> 소재지 지목용도 용도지역 및 구조 면적(㎡) 평가가액(원) 단가 금액 강원 **시 산264 임야 일반공업지역 자연녹지지역 3,385 27,000 91,395,000 * 상기 감정평가액의 ㎡당 평가액 27,000원을 기준으로 쟁점토지의 취득당시 취득가액을 환산하면 204백만원으로 산출됨
- 라. 판단
1. 관련 법리 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 할 것이나(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조), 다만 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 등 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행에 비추어 지극히 신뢰하기 어려운 사정이 존재함에도 납세의무자가 이에 대하여 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하는 경우에는, 제출된 증빙서류로 실지거래가액을 확인할 수 없는 특별한 사정이 있다는 점이 증명되었다고 보아도 무방하다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).
2. 쟁점토지의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용한 처분의 적정 여부에 대한 판단
- 가) 이상의 사실관계 및 아래와 같은 사정을 종합하여 보건대, 쟁점 매매계약서에 기재된 쟁점취득가액이 취득시 기준시가 내지 인접토지의 감정평가액과 현저히 차이가 나는 등 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행에 비추어 지극히 신뢰하기 어렵고 청구인들은 쟁점취득가액이 실지취득가액이라는 사실을 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하였다고 봄이 타당하다.
① 공시지가가 15년간(’05→’20) 2.9배나 올랐음에도 775백만원에 취득한 쟁점토지를 850백만원에 양도했다는 주장을 믿기 어렵다.
② 대금수수 영수증 3매는 한꺼번에 작성된 것 같다는 문서감정결과로 볼 때 거래시점이 아닌 나중에 인위적으로 작성된 것으로 보이고, 취득당시 공시지가가 125백만원, 환산감정평가액이 204백만원에 불과하였는데 775백만원에 취득하였다고 주장하는 것은 증빙서류의 내용이 감정가액 등에 비해 현저히 차이가 난다.
③ 청구인들은 계약금 300백만원 지불시 200백만원은 매도인에 대한 대여금으로 상계되고 나머지 100백만원을 현금 지급하였다고 주장하나, ’04.9.20. 계약 당시에 청구인들의 통장에서 100백만원이 인출된 사실이 확인되지 않으며, 중도금의 경우도 대금 지급을 했다고 주장하는 날짜(’05.3.10.)와 통장 인출일이 서로 일치하지 않는다.
④ 잔금 100백만원은 계약상 잔금일(’05.5.17.)에 모두 지급하였다면서도 잔금 다음날 매매예약가등기 후 소유권이전등기는 약 1달 뒤인 ’05.6.16.에 하여 잔금과 동시에 등기하는 일반적인 형태와 전혀 다르다.
⑤ 또한, 잔금지급일(’05.5.17.)까지 매매조건인 진입도로 개설이 되지 않았음에도 매매대금의 조정없이 잔금 100백만원을 모두 지급하였다는 주장은 설득력이 떨어진다.
- 나) 따라서 처분청이 쟁점토지에 대한 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정·고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법제65조 제①항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.