양수인이 부담한 체비지 청산금, 대납하기로 한 양도소득세 등이 양도가액에 포함되는지

AA세무서장이 2020.12.1. 청구인에게 한 2018년 과세연도 양도소득세 0,000,000,000원의 부과처분은

1. 이 건 부과처분 당시 청구인의 양도가액을 산정할 때 양도가액에 가산한 매수인이 부담하기로 한 양도소득세는 당초 양도소득세 기한후 예정신고 시 신고한 세액인 000,000,000원이 아닌, 당초 매매계약서상 양도가액에 매수인이 대납·부담·제공한 체비지 청산금 등 중에서 매수인이 부담해야할 양도소득세를 제외한 금액을 합하여 산정한 양도가액에 대한 양도소득세로 하고,

2. 청구인의 신고불성실가산세 계산에 있어서 전체 산출세액에 대하여 100분의 40 상당하는 금액의 부정행위에 따른 신고불성실가산세를 적용하였으나, 당초 기한후 양도소득세 예정신고를 한 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 금액에 국세기본법제48조제2항에 따른 감면을 적용하는 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,

3. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.4.16. BB D구 FF 1**-() 대지 1,373㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공매를 통하여 SSS(이하 청구인과 함께 “청구인등”이라 한다)과 공동(각 2분의 1)으로 취득하였다가, 2018.2.28. 청구인등은 쟁점토지를 ㈜GGG(이하 “GGG”라 한다)에 양도하였으며 청구인은 2018.5.8. 양도소득세 기한후 예정신고를 하면서 청구인 지분의 양도가액을 00억원으로 신고하였다. (*) 당초 지번은 FF동 604-6(토지구획정리사업에 따른 환지로 지번이 변경됨)
• 나. 처분청은 청구인이 양도가액을 과소 신고한 혐의가 있어 청구인의 양도소득세 신고내용에 대하여 2020.7.20.부터 2020.9.17.까지(2020.8.29. ### 전환) 조사한 후, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서 외에 같은 날 GGG 등과 작성한 합의서(이하 “쟁점합의서”라 한다) 등을 통해 매수인이 청구인등의 체비지 청산금을 대납한 사실과 양도소득세 등을 부담하기로 한 사실 등을 확인하여 쟁점토지의 양도가액을 0,000,000,000 원으로 보고, 청구인의 양도가액을 지분에 해당하는 0,000,000,000 원으로 확정한 후, 양도계약서에 매매가액을 축소하여 기재하는 등의 방법을 통하여 양도가액을 과소 신고하여 조세를 포탈한 혐의에 대하여, AA지방국세청 ### 심의를 받아 2020.12.29. 청구인을 조세범처벌법위반(포탈)으로 AA서부경찰서에 고발하고, 2020.12.1. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 0,000,000,000 원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 처분청은 쟁점토지 양도가액을 다음 <표1>과 같이 계산한 후 청구인의 양도가액을 쟁점토지의 양도가액에 2분의 1을 곱한 0,000,000,000 원으로 산정하였으나, 항목 ②번의 체비지 청산 자체를 모르고, ③번의 도심형생활주택도 받지 못하였으며, ④번의 양도소득세를 GGG가 부담하기로 하였으나 이 건 청구일 현재까지 납부하지 않은 상황이므로 ①번 금액을 제외한 나머지 금액은 쟁점토지의 양도가액이라고 할 수 없으므로 이 건 처분은 부당하여 취소되어야 한다. <표1> 처분청의 쟁점토지 양도가액 계산내역 (단위: 원) 번호 항목 금액

①

• GGG가 대납한 HH수협 대출금 원금과 이자 0,000,000,000

②

• 체비지 청산금[원금 0,000,000,000원, 연체료(이자) 000,000,000] 0,000,000,000

③

• 대물 수령액(도심형 생활주택 각 2채) 000,000,000

④

• 양도소득세 대납액(000,000,000원×2) 000,000,000 합계

• 청구인의 지분은 1/2 0,000,000,000

○ 처분청이 쟁점토지의 매매계약서상 양도가액에 앞 “<표1>”의 ②번부터 ④번까지의 금액(0,000,000,000 원)을 합산한 것은 아래와 같이, ②번 항목은 청구인이 이미 인지하고 있었던 사실이 확인되고, ③번과 ④번 항목은 청구인의 요청에 따라 분양대금이 완납 처리된 주택 분양계약서를 EEE 명의로 수취하였음이 확인되므로 이를 양도가액에 합산하여 한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 체비지 청산금(앞 “<표1>”의 ②번 항목)

1. 청구인은 체비지 청산에 대한 것을 모른다고 주장하나 2020.9.11. 처분청의 심문조서 작성 시 다음 <표2>와 같이 답변한 사실로 볼 때 청구인을 대신하여 GGG가 체비지 청산금을 납부하였다는 것을 알고 있었던 것으로 확인된다. <표2> 처분청의 심문조서 작성 시 청구인의 답변 내용 체비지 미납금은 실제 GGG에서 납부하였고 본인과 SSS에게 각각 토지대금 000,000,000 원과 연체금 000,000,000 원이 부과되어 이를 대납하였습니다. 체비지 대금납부 안내를 받지 못하여 연체금 부과금을 환불 받을 수 있을까 하여 조항을 작성하였고 실제 소송을 수행한 결과 패소하였습니다.

2. 또한, 쟁점토지의 공유자(2분의 1을 소유자)였던 SSS은 체비지 청산금 중 원금을 필요경비로 추가하여 양도소득세를 경정청구한 사실이 있다.

• 나. 대물 수령액(도심형 생활주택 2채, 앞 “<표1>”의 ③번 항목)

1. 청구인은 2018.2.21. 쟁점토지의 양도 시 작성된 쟁점합의서의 내용대로 분양대금이 완납된 FF 도시형생활주택 504호와 505호의 분양계약서를 EEE의 명의로 취득하여 현재까지 보유하고 있는 것으로 확인된다.

2. 또한, 청구인이 GGG와 KKK을 상대로 제기한 인천지방법원2018가합61**4 손해배상(기) 소송(이하 “쟁점소송”이라 한다)의 판결문(판결일: 2020.5.15.)을 보면 위 주택 2호의 시가를 000,000,000원으로 산정한 것으로 확인된다.

• 다. 양도소득세 대납액(앞 “<표1>”의 ④번 항목)

○ GGG가 이 건 의견서 작성일 현재까지 양도소득세를 현금으로 대납해주지는 않았지만, 청구인은 2018.2.21. GGG로부터 청구인의 양도소득세에 대한 대납을 담보받기 위해서, 분양대금이 완납된 위와 같은 도시형생활주택 605호, 606호, 607호, 608호(2분의 1)의 분양계약서를 EEE의 명의로 수취하여 현재까지 보유하고 있는 것으로 확인된다.

• 라. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도가액에 앞 “<표1>”의 ②번부터 ④번까지의 금액(0,000,000,000 원)을 합산하여 계산한 후 청구인의 양도가액을 산정하여 한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

○ 매매계약서와 별도로 작성된 합의서에 따라 매수인이 대납·부담·제공한 체비지 청산금과 양도소득세 및 도심형생활주택의 가액을 양도가액에 포함하는 것이 부당한지

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】(2017.2.8. 법률 제14569호로 개정된 것) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016.12.20> 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20>

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 4) 국세기본법 제47조의2 【무신고가산세】

① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조 에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법 및 종합부동산세법에 따른 신고는 제외한다)를 하지 아니한 경우에는 그 신고로 납부하여야 할 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액을 가산세로 한다. <개정 2016.12.20>

1. 부정행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우: 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위인 경우에는 100분의 60)

2. 제1호 외의 경우: 100분의 20 5) 국세기본법 제48조 【가산세 감면 등】(2017.12.19. 법률 제15220호로 개정된 것)

② 정부는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 법 또는 세법에 따른 해당 가산세액에서 다음 각 호에서 정하는 금액을 감면한다. <개정 2010.12.27, 2011.12.31, 2014.12.23, 2017.12.19>

2. 법정신고기한이 지난 후 제45조의3에 따라 기한 후 신고를 한 경우(제47조의2에 따른 가산세만 해당하며, 과세표준과 세액을 결정할 것을 미리 알고 기한후과세표준신고서를 제출한 경우는 제외한다)에는 다음 각 목의 구분에 따른 금액

• 가. 법정신고기한이 지난 후 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우: 해당 가산세액의 100분의 50에 상당하는 금액

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세액의 100분의 50에 상당하는 금액

• 라. 제2호에도 불구하고 세법에 따른 예정신고기한 및 중간신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 하지 아니하였으나 확정신고기한까지 과세표준신고를 한 경우(해당 기간에 부과되는 제47조의2에 따른 가산세만 해당하며, 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 과세표준신고를 하는 경우는 제외한다)
• 다. 사실관계

1. 청구인등의 쟁점토지 취득 및 양도 등 이 건 처분에 이르기까지 주요 사건의 요약 내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 주요 사건의 일자별 요약 내용(생략)

2. 청구인의 양도소득세 기한후 예정신고 및 처분청의 이 건 결정 내용은 다음 <표4>와 같으며, 신고불성실가산세 적용금액에 대하여 심리담당자가 처분청에 확인을 요청한바 이 건 결정 때는 전체 산출세액에 대하여 100분의 40의 가산세율을 적용하였으나, 청구인이 기한후 신고한 세액에 대하여는 100분의 10의 가산세율이 적용되어야 하고 나머지 세액에 대하여만 100분의 40의 가산세율이 적용되어야 하는 것으로 확인된다. <표4> 청구인의 양도소득세 기한후 예정신고 및 처분청의 결정 내용(생략)

3. 쟁점토지의 등기사항전부증명서는 다음 <표5>와 같고 청구인등이 쟁점토지를 2001.4.16. 취득하여 2018.2.28. GGG에게 양도한 사실 등이 확인된다. <표5> 쟁점토지의 등기사항전부증명서 일부 내용(생략)

4. 쟁점토지의 매매계약서는 다음 <표6>와 같은데 매매대금이 00억원으로 기재되어 있고, 매매대금은 HH수협 CHJ동지점의 토지담보대출원금을 매매대금으로 한정한다는 내용 등이 기재되어 있다. <표6> 쟁점토지의 매매계약서 일부 내용 토지 매매계약서 부동산을 매도인과 매수인 간에 아래 기재한 대금 총액으로서 다음 각 조항에 의하여 매매하기로 한다. [제1조] 매매할 부동산은 아래와 같다.

1. 소재지: BB D구 FF동 1**-*

2. 지 목: 대

3. 면 적: 1,373㎡

4. 대금총액: 일금 00억원정 원정(\0,000,000,000) [제2조] 매수자는 매도인에게 다음과 같이 매매대금을 지불키로 함.

1. 매매대금: 일금 00억원정(￦0,000,000,000)

2. 상기 매매대금은 HH수협 CHJ동지점의 토지담보대출원금을 매매대금으로 한정하며, 승계 또는 상환하는 것으로 대체한다. [제7조] 상기 계약 일반사항 이외에 아래 내용을 특약사항으로 정하며, 일반사항과 특약사항이 상충되는 경우에는 특약사항을 우선하여 적용하도록 한다.

3. KB부동산신탁(주)에 부동산담보신탁계약을 하며 매매계약 토지를 담보제공함으로서 신탁계약서에 채무자로 명시된 HM건설(주)는 매매계약을 체결함과 동시에 매도자는 더 이상의 HM건설(주) 및 HB선, 기타 제3자에게 담보제공을 하지 않기로 하며 이미 발생한 부분은 매도인은 즉시 내용증명을 통하여 상대방에게 계약 해지통보 및 위임 철회 사실을 통보하여 매도인은 마무리를 한다. 이에 따른 이미 기 발생된 채무금(수협 원금)은 매수인이 맡기로 한다. 위 각 조항을 확실히 하고 후일에 증하기 위하여 본 계약서를 작성하고 각각 1통씩 보관함. 계약일자: 2018년 02월 일 매도인: SSS, 청구인 매수인: GGG

5. 쟁점토지의 매매계약에 따른 쟁점합의서는 다음 <표7>과 같은데 처분청이 주장한 내용인 “청구인등이 납부해야할 체비지 미납금을 대납한다.”는 내용 등이 기재되어 있다. <표7> 쟁점합의서(청구인등과 GGG 등의 합의서) 합 의 서 물건지: BB D구 FF동 1**-* 상기 부동산을 매매함에 있어 매도인(KB신탁에 위탁자)인 청구인등(이하 “갑”이라 함)은 매수인인 GGG, KKK(이하 “을”이라 함)과 매도인의 채권자인 이대규(이하 “병”이라 함)는 함께 다음과 같이 합의합니다. 다 음

1. “을”은 “갑”에게 상기 토지에 준공예정 ㉠ 인 도심형생활주택 6층 각 2채의 분양대금 완납된 분양계약서를 각 교부 한다. ㉠ 준공예정일은 계약일로부터 약 3개월 이내로 특정한다.

2. “을”은 “갑”이 납부해야할 체비지 미납금을 대납 한다. 또한 대납한 체비지 미납금의 행정소송은 “갑”이 하며, 그 결과에 대하여 어떠한 이의제기나 결과금에 대한 금원을 청구하지 아니한다.

3. “을”은 “갑”에게 매매목적물로 인하여 부과되거나 부과될 제세공과 및 수탁사인 KB부동산신탁과 1순위 우선수익자인 HH수산업협동조합으로부터 발생되거나 발생될 비용 등에 대하여 전부 책임지고 해소한다.

4. (생략)

5. 부동산실거래신고를 금00억원으로 함에 있어 “갑”에게 부과되는 양도소득세는 “을”이 납부 하기로 한다. 이를 담보하기 위하여 “을”은 “갑”에게 상기 토지에 준공예정인 도심형생활주택 6층 7채를 분양계약서로 양도담보 하며, “갑”에게 부과된 양도소득세를 “을”이 납부 시 “갑”에게 양도담보한 분양계약서는 해지하며 “을”에게 반납 한다.

6. “갑”은 “을”이 위 ⑤항에 의해 “갑”의 양도소득세를 납부하지 않아 “을”이 양도담보한 부동산을 환가 처분하여도 “갑”의 양도소득세 납부금이 부족시 “갑”은 “을”에게 청구할 수 있다. 또한, “갑”의 양도소득세를 납부 후 세무서에서 조사하여 추가로 추징되면 그 또한 “을”이 납부토록 한다.

7. 위 ⑤항과 ⑥항의 “갑”의 양도소득세는 “갑”의 책임있는 사유로 추가 징수될 때에는 “갑”이 책임지기로 한다. “갑”과 “을”, “병”은 위 ①항∼⑥항의 합의사항을 절대 비밀 유지해야 하며 이를 어길시 발생되는 손해에 대하여 어긴 이가 배액을 배상키로 한다. (중간 생략) 2018.2.9. 갑 SSS(-1), 청구인(-1) 을 GGG(110111-4), KKK(-1) 병 이UI(-1) (법무법인 BC종합법률사무소에서 2018년 제00**5호로 2018.2.12. 인증 받았음)

6. 처분청의 이 건 양도소득세 조사종결보고서 내용은 다음 <표8>과 같다. <표8> 조사종결보고서 일부 내용(생략)

7. 처분청이 2020.8.7. 이 건 조사시 청구인으로부터 받은 진술서는 다음 <표9>와 같으며, 쟁점소송의 판결문에 GGG가 대출원리금 00억원을 변제하였다고 되어 있는 것에 대한 질문에 대하여 “원금이 00억원이고 이자가 0억원으로 알고 있습니다.”라고 답변한 사실 등이 확인된다. <표9> 처분청이 청구인으로부터 받은 진술서(생략)

8. 처분청이 이 건 조사시 2020.9.11. 청구인을 심문하고 작성한 조세범칙혐의자 심문조서는 다음 <표10>과 같으며, 청구인등의 체비지 미납금(토지대금과 연체금) 000,000,000원을 GGG에서 대납하였다는 내용 등의 답변내용이 기재되어 있다. <표10> 처분청의 청구인에 대한 심문조서(생략)

9. 청구인이 GGG와 KKK을 상대로 제기한 쟁점소송의 판결문은 다음 <표11>과 같으며, 판결문에는 법원에서 청구인이 GGG 등과 2018.2.9. 매매계약을 체결하고 같은 날 앞 “<표7>”의 쟁점합의서를 작성하고 2018.2.12. 공증을 받았다는 것 등을 사실로 인정하였음이 확인된다. <표11> 쟁점소송의 판결문 일부 내용 AA 지 방 법 원 (앞부분 생략)

• 가. 원고와 SSS은 BB D구 FF동 1**-* 대 1,373㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 공유자로서 2018.2.9. 피고 GGG(이하 ‘피고회사’라 한다)와 위 토지를 00억원에 매도하는 계약을 체결하였다.
• 나. 원고와 SSS, 피고들, 원고와 SSS에 대한 채권자 YD규는 같은 날 위 매매계약의 대금지급 등과 관련하여 합의서(갑 제3호증)를 작성하고, 2018.2.12. 공증을 받았다. 그 주요 내용은 다음과 같다. 주요 내용(생략, 앞 “<표7>”의 내용과 같음)
• 다. 피고회사는 2018.2.21.경 원고가 지정한 EEE에게 이 사건 공동주택 504호, 505호에 대한 공급계약서(을 제1호증의 1, 2)를 교부하였다.
• 라. 피고회사는 2018.2.28. HH수협 CHJ동지점에 이 사건 토지를 담보로 한 대출원리금 0,000,000,000원을 변제하고, 같은 날 이 사건 토지에 관하여 아시아신탁 주식회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 마. 피고회사는 2018.2.28. 합의서 제2항에 따라 이 사건 토지의 환지 과정에서 원고가 미납한 토지대금 000,000,000원과 SSS이 미납한 토지대금 000,000,000원을 대신 납부하였다. (중간 생략)

• 가. 피고들의 분양계약서 교부의무 불이행

1. 위 인정사실에 의하면, 피고들은 원고에게 합의서 제1항에 따라 이 사건 공동주택 2호실의 분양대금이 완납된 분양계약서를 교부할 계약상 의무가 있고, 피고회사가 원고가 지정한 EEE에게 이 사건 공동주택 2호실의 공급계약서를 교부함으로써 위 의무를 이행하였다고 봄이 상당하다(괄호 안의 내용 생략). 따라서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. (중간 생략)

• 나. 양도소득세 납부의무 불이행 위 인정사실에 의하면, 피고들은 합의서 제5항에 따라 이 사건 토지 매매에 따라 원고에게 부과된 양도소득세를 세무관서에 납부할 의무를 부담할 뿐이고, 원고가 자신에게 부과된 양도소득세를 납부하지 않고 있는 이상 단순히 양도소득세가 과세되었다는 사실만으로 원고에게 양도소득세 상당의 손해가 발생하였다거나, 피고들에게 직접 그 세액 상당의 지급을 청구할 권한이 있다고 보기 어렵다. 나아가, 이 사건 합의서 제5항에서는 부동산실거래신고 시 양도가액을 00억원으로 하기로 정하였을 뿐 취득가액에 피고들이 대납한 이 사건 토지 환지과정에서의 미납금(합의서 제2항)을 포함시킬지는 따로 정하지 않았다. 그렇다면 원고가 간편신고를 하여 계산된 양도소득세를 합의서에 따라 피고들이 대납할 금액이라고 단정하기도 어렵다. (이하 생략)

10. GGG가 청구인의 양도소득세를 납부하기로 한 것을 담보하기 위하여 청구인이 EEE 명의로 취득한 것은 분양대금이 납부된 도시형생활주택의 분양계약서이고, 아직 등기사항전부증명서상에는 소유권이 등기되어 있지는 않다.

11. 쟁점토지의 2017년 기준 개별공시지가는 0,000,000,000원(0,000,000원/㎡)이고 2018년 기준 개별공시지가는 0,000,000,000원(0,000,000원/㎡)인 것으로 확인된다.

12. 처분청이 청구인등의 양도가액에 가산한 체비지 청산금 중 이자 000,000,000원이 “<표10> 처분청의 청구인에 대한 심문조서”상의 000,000,000원(000,000,000 × 2)과 달라 이를 확인한바, 처분청이 당초 가산한 이자는 2018.2.2.까지의 금액이고 실제 납부된 금액(2018.2.28.)은 심문조서상의 금액으로 확인되어 앞의 “<표1>”의 양도가액에서 양도소득세 대납액을 제외한 양도가액은 다음 <표12>와 같이 0,000,000,000원으로 계산된다. <표12> “<표1>”의 양도가액에서 체비지 청산금 이자액을 정정하고 양도소득세 대납액을 제외한 양도가액 번호 항목 금액

①

• GGG가 대납한 HH수협 대출금 원금과 이자 0,000,000,000

②

• 체비지 청산금 대납액[원금 0,000,000,000원, 이자(연체료) 000,000,000] 0,000,000,000

③

• 대물 수령액(도심형 생활주택 각 2채) 000,000,000 합계 0,000,000,000

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 「소득세법제96조제1항에는 “제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.”고 되어 있고, 같은 법 제88조에는 “이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정되어 있으며 제5호에는 『“실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.』고 규정되어 있다.
• 나) 또한 「소득세법 기본통칙 97-0-…4에는 “주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.”고 되어 있다.
• 다) 위 법령 등으로 볼 때 양도가액은 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고, 그 대가에 해당하는지는 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 따라 판단하여야 할 것이다(서울행정법원2007구단521, 2007.7.20. 판결 참조)

2. GGG(매수인)가 대납·부담·제공한 체비지 청산금 등을 양도가액에 포함한 것이 부당한지 등에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 처분청이 GGG가 대납·부담·제공한 체비지 청산금 등을 양도가액에 포함한 것은 정당한 것으로 판단된다.

① 청구인등이 GGG 등과 매매계약일인 2018.2.9. 작성한 쟁점합의서에 따르면 GGG 등은 청구인등에게 도심형생활주택 6층 각 2채의 분양대금 완납된 분양계약서를 교부하고, 청구인등이 납부해야할 체비지 미납금을 대납하며, 양도소득세를 부담한다는 내용 및 이를 담보하기 위하여 도심형생활주택 6층 7채를 분양계약서로 양도담보하는 것으로 기재되어 있고 이를 법무법인 BC종합법률사무소에서 2018.2.12. 공증 받은 것이 확인된다.

② 청구인이 GGG 등을 상대로 제기한 인천지방법원2018가합61**4 손해배상(기) 소송 판결문, 처분청이 2020.8.7. 청구인과 문답한 진술서와 2020.9.11. 청구인을 심문하고 작성한 심문조서 등에 따르면, 매수인인 GGG가 청구인등의 HH수협 CHJ동지점의 대출원리금 0,000,000,000원을 변제한 사실, 청구인등이 쟁점토지의 환지 과정에서 납부하지 않은 체비지 매입대금 0,000,000,000원과 연체금 000,000,000원을 납부한 사실, 청구인이 지정한 EEE에게 분양대금 완납된 도심형생활주택 5.5채의 분양계약서를 교부한 사실이 확인되고 공동 양도인인 SSS에게도 분양대금 완납된 도심형생활주택 5.5채의 분양계약서가 교부되었으므로 청구인등이 GGG 등과 작성한 쟁점합의서의 합의사항은 그대로 이행된 것으로 보인다.

③ 청구인은 분양대금 완납된 도심형생활주택 각 2채를 청구인등이 수취한 것이 매수인의 양도소득세 대납을 담보하기 위한 것이었다고 주장한다. 그러나 도심형생활주택 각 2채의 분양계약서는 쟁점합의서 제1항에 따라 수취한 것이고 도심형생활주택 7채의 분양계약서는 별도로 제6항에 따라 매수인의 양도소득세 대납을 담보하기 위하여 수취한 것으로 확인된다. 그러므로 쟁점합의서 제1항에 따라 수취한 도심형생활주택 각 2채를 양도대가가 아니라 매수인의 양도소득세 대납을 양도담보하기 위한 것이라고 보기는 어렵다.

④ 한편, 처분청은 쟁점토지의 매수인이 부담하기로 한 양도소득세를 청구인등이 당초 양도소득세 기한후 예정신고 시 신고한 세액인 000,000,000원(0,000,000,000원 × 2)으로 오인하여 양도가액에 가산하였다. 그러나 청구인등의 양도가액에 실제 가산했어야할 양도소득세는 당초 계약서상 양도가액에 매수인이 대납·부담·제공한 체비지 청산금 등을 합한 양도가액 0,000,000,000원에 대한 양도소득세이다.

⑤ 또한 처분청은 청구인등에 대한 양도소득세 결정시 신고불성실가산세를 적용하면서 산출세액 전체에 대하여 부정행위에 따른 신고불성실가산세율(40%)을 적용하였다. 그러나 청구인등은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고 기한(2018.4.30.)경과 후인 2018.5.8. 양도가액을 00억원으로 하여 기한후 양도소득세 예정신고를 한 사실이 확인된다. 그러므로 당초 기한후 신고한 세액에는 감면된 신고불성실가산세율(10%)이 적용되어야 한다.

• 나) 따라서 처분청이 청구인의 양도가액에 GGG가 대납·부담·제공한 체비지 청산금 등을 포함한 것은 달리 잘못이 없어 청구주장은 받아들일 수 없으나, 양도가액에 가산할 매수인이 부담하는 양도소득세와 신고불성실가산세 적용에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으나 처분청의 결정에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.