1차 계약 매수인에게 지급한 쟁점부동산의 해약에 따른 쟁점위약금은 소득세법기본통칙 97-0…6에 따라 양도차익계산시 필요경비로 공제되지 아니함
1차 계약 매수인에게 지급한 쟁점부동산의 해약에 따른 쟁점위약금은 소득세법기본통칙 97-0…6에 따라 양도차익계산시 필요경비로 공제되지 아니함
이건 심사청구는 기각한다.
6.
18. 매수인 홍길동과 경기도 AA시 **읍 소재 아파트분양권(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 422,820천원(권리금 51,500천원)에 양도하기로 계약(이하 “1차 계약”이라 한다)하였다가, 2020.
6.
23. 위 계약을 해지하고 위약금 15백만원(이하 “쟁점위약금”이라 한다)을 홍길동에게 지급하였다.
7.
21. 매수인 ***에게 쟁점부동산을 451,320천원(권리금 80,000천원)에 양도하는 매매계약을 체결(이하 “2차 계약”이라 한다)하고, 2020.
9.
14. 양도소득세 신고 시 쟁점위약금 15백만원을 필요경비로 계상하여 신고하였다.
1.
4. 청구인에게 2020년 과세연도 양도소득세 4,025,700원을 경정․고지하였다.
24. 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점위약금은 쟁점부동산 양도거래를 위한 필요경비로 인정하여야 한다.
1. 쟁점위약금은 본 건 양도거래를 위해 지급해야만 하는 필수불가결한 직접적 비용이다. 청구인이 1차 계약을 한 2020.6.18. 이후 AA시가 조정지역에 포함되지 않으면서 호가가 급증하였다. 이에 청구인은 손해를 감수하고 2020.6.23. 쟁점위약금을 지급하고 계약을 해지한 후 2020.7.2. 2차 계약을 체결하였다. 1차 계약의 위약금을 지급하지 아니하면 2차 계약은 이루어질 수 없기에 2차 계약을 하기 위하여 어쩔 수 없이 지급해야만 하는, 2차계약의 직접적 필수불가결한 화해비용이다.
2. 쟁점위약금은 소유권 유지확보를 위한 화해비용으로 자본적 지출이다. 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비는 실제로 이 계약에 이르기까지 지출된 금액을 적용하는 것이다. 2차 계약을 성사하기 위해서는 1차 계약의 해지, 화해비용을 지불해야만 하였으므로 쟁점부동산의 소유권 유지, 확보를 위한 자본적 지출액에 해당한다.
3. 쟁점위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 수익비용 대응원칙에 위배된다. 양도소득세의 과세대상인 양도차익은 수익인 양도가액에서 비용인 취득원가 및 필요경비를 공제한 순이익에 대한 과세이다. 쟁점위약금은 동일한 과세연도 중에 발생한 것으로 수익비용 대응의 원칙에 따라 필요경비로 인정함이 타당하다.
4. 쟁점위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 실질과세원칙에 위배된다. 이 계약을 통해 청구인이 얻은 수익은 65백만원(권리금 80백만원 – 위약금 15백만원)이다. 실질과세원칙으로 보았을 때 청구인이 얻은 수익은 65백만원인데, 쟁점위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 80백만원에 과세를 하게되는 것이다. 이는 실질소득을 초과하여 과세하게 되므로 국세기본법 제14조 실질과세원칙에 위배된다
5. 쟁점위약금을 필요경비로 인정하지 않으면 이중과세에 해당된다. 1차 계약의 위약금 15백만원을 지급받은 1차 계약 매수계약자는 계약의 해지에 따른 위약금만큼 이익을 보았으므로 기타소득으로 과세될 것이다. 그렇다면 쟁점위약금을 지급한 청구인의 필요경비로 인정하지 않는다면 하나의 소득에 대하여 이중의 과세를 하게 되는 것이다.
6. 설령 1차계약과 2차 계약을 두 건의 계약으로 보더라도, 양도소득세는 기간 합산소득에 대한 과세이므로 합산과세하는 것이 타당하다. 처분청에서 주장하는 것과 같이 2건의 거래로 본다면 1차 거래에선 손실, 2차 거래에선 이익이 발생하였으므로 1, 2차 거래를 합산하여 기산손익을 정산함이 타당하다고 할 것이다.
1, 2차 계약은 별도의 계약이고, 쟁점위약금은 법령상 열거되지 않아 필요경비로 인정할 수 없다.
1. 1, 2차 계약은 별도의 계약으로 쟁점위약금은 쟁점부동산 매매와 직접적인 관련이 없어 필요경비로 인정할 수 없다. 1, 2차 계약은 양도가액, 매수인이 상이한 별도의 계약으로, 쟁점위약금은 2차 계약 이전에 별도의 1차 계약 때문에 지출한 것으로서 쟁점부동산 매매와 직접적인 관련이 없기 때문에 필요경비로 볼 수 없다.
2. 1, 2차 계약은 별도의 계약으로 수익비용 대응원칙을 논할 여지가 없다. 두 계약은 별도의 계약으로 수익비용 대응의 원칙을 논할 여지가 없으며, 2차 계약의 수익은 80백만원이므로, 이를 기준으로 양도소득세를 부과함이 타당하다.
3. 쟁점위약금은 관련 법령 상 필요경비로 공제하지 아니한다고 규정되어 있다. 양도가액에서 공제되는 필요경비는 열거주의에 의거소득세법제97조 제1항에서 열거된 비용에 한하는 것이고, 소득세법 기본통칙(97-0···6)에서 ‘부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다’라고 규정하고 있다. 청구인이 쟁점부동산 매매 이전에 체결한 1차 계약의 해약으로 인하여 지급한 쟁점위약금은 필요경비로 인정할 수 없다.
4. 따라서 쟁점위약금을 필요경비 부인하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다
1. 취득가액(괄호 안 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 2-3) 소득세법 기본통칙 97-0…6【위약금의 필요경비 산입여부】 부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다. 2-4) 집행기준 97-163-25 【 매매계약의 해약으로 발생한 위약금 】 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 해당 자산의 양도거래와 직접 관련없이 발생한 비용으로 필요경비에 해당하지 아니한다. 3) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.
1. 쟁점부동산 1차계약․해지․2차계약 내용 청구인은 ‘1. 처분개요’와 같이 2020.
6.
18. 쟁점부동산 1차 계약을 체결하였다가 2020.
6.
23. 계약을 해지하고, 2020.
7.
21. 2차 계약(매매대금 451,320천원, 권리금 80,000천원)계약을 체결한바, 각 계약서는 다음과 같다.(생략)
2. 쟁점위약금 내용 청구인은 2020.
6.
23. 1차 계약을 해지하고 홍길동에게 쟁점위약금 15백만원을 지급하였음이 청구인이 제출한 금융증빙(30,000천원) 및 매수인 홍길동의 확인서를 통해 확인된다. 지급액 30,000천원 = 1차 계약 계약금 15,000천원 + 쟁점위약금 15,000천원
3. 양도소득세 신고․경정 내용
9.
14. 쟁점위약금 15,000천원을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고하였고,
• 처분청은 쟁점위약금은 쟁점부동산 양도와 직접적인 관련이 없다고 보아 필요경비 부인하여 2021.
1.
4. 양도소득세 4,025,700원을 경정․고지하였다. <표1> 쟁점부동산 양도소득세 신고․경정 내역(생략)
• 조사내용에는 “분양권 양도소득세 과소계상하여 결정고지, 자료파생사유: 매매계약 해지위약금 필요경비로 계상, 열거된 양도소득 필요경비에 미해당”이라고 기재되어 있다.
4. 과세전적부심 결정 내용 청구인은 2020.11.17. 이 건 관련 과세전적부심사청구를 제기하였고, 결청은 2020.12.17. 불채택결정한바, 주요 결정이유는 다음과 같다. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 에 의하면 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 한정하고 있는바, 이 사건 위약금이 필요경비로 인정되려면 위 필요경비 중 어느 하나에 해당하여야 하는데 우선 취득가액이나 자본적 지출액에는 해당될 여지가 없고, 양도비는 양도에 수반되는 필수적, 직접적인 비용에 국한한다 할 것인바, 이 사건에서 청구인이 위약금을 지급한 것은 청구인에게 발생한 특별한 사정에 기인하여 분양권 양도와 인과관계가 있게 되었을 뿐 직접적인 필요경비에 해당한다고 할 수 는 없다. 따라서 청구인이 필요경비로 산입한 위약금을 부인한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
5. 사전열람 결과
(1) 우선, 양도소득세는 손익계산을 기조로 하는 소득세의 일종이다. 따라서 쟁점위약금이 중개수수료와 같은 양도 관련 비용은 아니라 하더라도 그 부동산에 관련한 비용인 것은 틀림없으며, 그렇다면 그 부동산에 관련한 손익계산을 함에 있어서는 비용으로 계상되어 마땅할 것이다.
• 소득계산상 공통점을 가지고 있는 법인소득이나 사업소득을 계산하는 경우에는 이 건과 같은 위약금이 마땅히 필요경비로 계산됨을 당연한 것으로 보고 있는바, 이에 대하여는 누구도 의문을 제기하지 않는다 할 것이다.
(2) 둘째로 실정법적으로도 결코 부정적이라고만 볼 수는 없다.소득세법제97조에서 규정하는 필요경비의 내용을 구체화하는 같은 법 시행령 제163조를 살펴보면, 우선 그 규정내용이 병렬적인 것이 아니라 지극히 포괄적인 것을 알 수 있다.
• 각 호의 규정마다 병렬주의에 의한 듯하면서, 마지막에는 반드시그에 준하는 비용 또는 그와 유사한 비용등의 규정을 두어 실질적으로는 거의 포괄주의에 의하고 있다는 것을 간과해서는 아니 될 것이다(관련법령, 소득세법 시행령 제163조, 제67조 참조).
(3) 그리고 소득세법 시행령제163조 제3항 2호는 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액” 이라고 규정하고 있는바, 쟁점위약금은 일종의 화해비용에 해당한다 할 것이다.
• 즉 쟁점위약금은 향후 발생할 수 있는 분쟁에서의 손해액에 대한 사전 약정적 성격을 가진다 할 것인바, 이를 자산 취득 후 양도 이전까지의 화해 비용임을 부인하기는 힘들다 할 것이다. 다만 쟁송상 즉 재판상 한 것이 아니라는 점이 상위할 뿐인데, 만약 재판상 화해가 아님을 이유로 이를 달리 본다면, 해당 조항은 결국 재판상의 화해비용은 필요경비로 확정하면서, 재판에 이르기 전의 화해비용 내지는 슬기롭게 재판을 사전에 예방함으로써 한 화해비용은 필요경비로 인정하지 않겠다는 것인지, 도무지 건전한 상식으로서는 이해할 수 없는 조항이 되어 버리는 것이다.
(4) 뿐만 아니라 소득세법 시행령제163조 제3항 1호는 같은 법 시행령 “제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액”이라고 규정함으로써, “재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구(시행령 제67조 제2항 4호)” 비용과, 나아가 “기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것(시행령 제67조 제2항 5호)”까지도 똑같이 비용으로 본다는 것을 명확히 하고 있다.
• 그런데 이 사건의 경우 청구인이 앞서 매수한 자에게 위약금을 지급하고 1차 계약을 해제하지 아니하면 2차 계약은 존재할 수도 없다 할 것이다. 이 사건의 경우 청구인이 쟁점위약금을 지급하지 아니하면 이미 쟁점부동산은 소실되어 없어진 것이나 마찬가지라고 할 수 있고, 그렇다면 쟁점위약금은 바로 “복구비”적인 성질을 갖는 것이라 아니할 수 없다. 다시 말해 쟁점위약금은 쟁점부동산을 법률적으로 복구하는 기능을 수행한 셈이며, 결국 시행령 제163조 제3항 1호…당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구와 유사한 성질의 것이라고 볼 수 있는 것이다.
(5) 따라서 관련 조항을 이와 같이 해석하는 것이 오히려 해당 조문의 체계 및 취지에 충실한 것이라 아니할 수 없다.
• 이 경우, 일반 화해비용까지를 필요경비로 인정한다면 행정상의 부담이 너무 크고 악의적인 탈법행위를 조장할 위험성이 있다는 점도 일리가 없다고 할 수는 없으나, 결국 입증가능성으로 귀결되는 이러한 문제는 별론으로 하더라도, 일단 그것이 확실한 위약금이라는 것이 입증되는 한 양도소득의 계산상 필요비용으로 공제해 주어야 하는 것이다.
(6) 우리 대법원 또한 유사한 사례에서, “토지를 취득하여 주택조합에 양도한 자가 그 토지의 취득 전 토지의 소유자가 다른 제3자와 당해 토지의 일부에 대한 매매계약을 체결한 사실이 있어 그 매매계약의 해제 대가로서 위약금을 지급하였고, 그 양도인이 주택조합과 사이에 체결한 매매계약을 이행하기 위하여 그러한 위약금 지급이 불가피하였다면, 그러한 비용은 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제94조 제1항 소정의 취득가액에 포함되는 비용으로 보아야 한다”고 판시한 바 있 다(대법원 1996. 11. 8 선고 95누1651 판결, 양도소득세등부과처분취소)
(7) 전술하였듯이 양도소득세는 소득세의 일종이며 따라서 비용계산에 있어서도 일반 손익이론 내지는 소득이론에 충실해야 한다는 점에 비추어, 쟁점위약금은 필요경비로 인정되어야 할 것이다.
(8) 결론적으로, 위와 같은 점에서 부디 청구인의 이건 심사청구를 인용하여 주시기를 부탁드린다.
1. 관련 규정
2. 쟁점부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급한 쟁점위약금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 대한 판단
① 양도소득의 과세대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금은 위 양도행위와는 직접 관련이 없는 것일 뿐만 아니라 소득세법 제97조 소정의 필요경비도 아니므로 위 양도행위로 인한 양도가액에서 이를 공제하거나 필요경비로 처리될 성질의 것이 아니다(대법원-2016-두-37935, 2016.07.14. 같은 뜻)
② 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법제97조 등에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조를 보면, 취득에 소요된 실지거래가액, 자본적 지출액은 양도한 자산에 대하여 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등으로 한정되어 있고, 양도비의 경우에도 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등으로 한정되어 있는 바, 쟁점위약금은 쟁점부동산의 매매이전에 이미 체결한 1차 계약의 해약으로 인하여 지급된 것으로 이는 필요경비로 인정되는 위 열거된 어느 규정에도 해당하지 아니하다(조심2010중1230, 2010.05.31., 조심2008서3764, 2008.12.31. 같은 뜻).
③ 한편 1차 계약 매수인에게 지급한 쟁점부동산의 해약에 따른 쟁점위약금은 소득세법 기본통칙97-0…6에 따라 양도차익계산시 필요경비로 공제되지 아니한다(심사양도1999-2461, 1999.10.22. 같은 뜻).
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.