상속받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정 여부

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2019.1.3. ○○광역시 ○○구 ○○동 000-00 대 139㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 그 지상 주택 23.14㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다), 같은 동 000-00 대 202㎡ 중 이AA 공유자 지분 2020분의 370에 해당하는 37㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 쟁점토지②를 통칭하여 “쟁점토지”라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가 2020.9.21. 매매로 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 1,011,000,000원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 216,048,000원으로 하여 2020.11.2. 양도소득세 예정신고(납부할 세액 293,253,789원)를 하였다.
• 나. 이후 청구인은 2020.11.4. 쟁점부동산에 대하여 2020.10.20. BB감정평가법인으로부터 상속개시 당시의 시가로 소급하여 감정평가 받은 가액 690,960,000원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 경정하여 양도소득세 195,614,981원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 다. 이에 대하여 처분청은 2020.12.18. 쟁점소급감정가액은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에 규정된 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액에 해당하지 않으므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 상속으로 취득하여 양도한 부동산의 취득가액은 상속개시일의 시가이며, 공신력 있는 감정기관의 감정가액은 시가에 해당한다. 1) ｢소득세법｣ 제95조 제1항 은 “양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제를 공제한 금액으로 한다”고 규정하고 있고, 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액에 관하여 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며, ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 본문은 “상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상증세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있다. 한편, ｢상증세법｣ 제60조 제1항 본문은 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의한다”고 규정하면서, 제2항은 “시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고, ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제1항 본문은 “법 제60조 제2항에서 ‘수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월까지로 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서, 제2호 본문은 “당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 들고 있다. 위와 같이 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 그 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 ‘당해 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다(대법원 2010.1.14. 선고 2008두6448 판결 등 참조).
• 나. 이 사건의 경우 1) 청구인은 2019.11.29. 쟁점부동산에 관하여 2019.1.3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 1년이 지나지 않은 2020.9.21. ㈜CC개발에 쟁점부동산을 대금 1,011,000,000원에 양도하였고, 청구인의 의뢰에 따라 쟁점부동산의 가액을 평가한 BB감정평가법인은 상속개시일인 2019.1.3. 기준시점으로 하여 쟁점부동산의 가액을 690,960,000원으로 평가하였으며, 쟁점건물에 대해서는 장기간 방치된 주택으로 경제적 가치가 없는 것으로 판단하여 감정평가를 생략하였다. 2) 위 법리와 사실관계를 기초로 하여 이 사건을 살펴보면, ① 청구인이 처분청에 경정청구를 하기 위해 의뢰한 BB감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가액은 공신력 있는 감정기관이 평가한 결과로서 관계법령에서 들고 있는 가격산정 요인들을 구체적․종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출한 것인 점, ② 위 감정평가 내용은 비교표준지 선정, 기준시점, 시점수정, 지역요인 비교치, 개별요인 비교치, 그 밖의 요인 보정치가 같거나 유사하며 그 감정평가 결과 또한 거의 유사한 점, ③ 청구인이 2020.9.21. 쟁점부동산을 매도한 가격은 1,011,000,000원으로서 감정평가의 기준시점부터 위 매매시점까지 약 9개월 동안 지가상승 및 쟁점부동산의 가액이 포함된 점을 감안할 때 감정평가액이 실제 매매가격에 근접한 것으로 보이는 점, ④ ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는바(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등 참조), 쟁점부동산에 대한 쟁점소급감정가액도 시가로 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점소급감정가액은 쟁점부동산에 대한 시가를 가장 적적하게 반영한다고 봄이 타당하다.
• 다. 경정청구 거부처분의 적법 여부 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 산정함에 있어, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 같은 법 시행령 제163조 제9항, ｢상증세법｣ 제60조 제1항, 제2항에 따라 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점소급감정가액 690,960,000원으로서 청구인이 당초 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 216,048,000원보다도 훨씬 크므로, 청구인이 당초 신고․납부한 양도소득세의 과세표준 및 세액을 초과함이 분명하다. 따라서 쟁점부동산의 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 감액경정하여 달라는 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.

• 가. ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목 본문과 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 토지, 건물 등의 경우에는 상속개시일 현재 ｢상증세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, ｢상증세법｣ 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속개시일 현재의 시가로 보도록 규정하면서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정하고 있고, ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다.
• 나. 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 감정가액평가서는 평가기준일(상속개시일)부터 10개월이 경과한 후에 소급하여 작성한 것으로서 쟁점소급감정가액은 ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항에서 규정한 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점, 쟁점소급감정가액은 개별공시지가로 신고한 취득가액의 거의 3배로 기준시가와 현저한 차이가 있고, 그 평가목적이 상속재산가액의 평가가 아니라 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 취득가액을 산정할 목적으로 평가한 가액으로서 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어려운 점, 쟁점소급감정가액이 객관적 교환가격으로 시가에 부합함을 뒷받침할 수 증빙자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점소급감정가액을 상속개시일 현재의 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다. 따라서 적법한 감정가액 등이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2.～3. (생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정․경정한 가액이 있는 경우 그 결정․경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (각 호 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 (이하 생략) 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) 2.～3. (생략)

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 (이하 생략)
• 다. 사실관계 1) 청구인은 2019.1.3. 쟁점부동산을 상속(피상속인: 청구인의 母 이AA)으로 취득한 후 쟁점부동산의 상속재산가액을 409,000,000원으로 평가하여 2019.7.30. 상속세 신고를 하였는데 다른 상속재산을 포함한 상속세 과세가액이 499,273,871원으로서 상속공제(5억원) 후 납부할 세액은 없는 것으로 신고하였다. 2)

○○세무서장은 2019.10.14. 쟁점부동산을 ｢상증세법｣ 제61조 제1항에 따라 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 216,048,000원을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 평가하여 상속세 신고시 상속재산가액 과대계상분에 대해 경정결정(과세미달)하였다. 3) 청구인은 2020.9.21. 쟁점부동산을 매매로 양도한 후에 2020.11.2. 양도가액은 실지거래가액인 1,011,000,000원으로, 취득가액은 ｢상증세법｣ 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 216,048,000원으로 하여 양도차익을 785,009,022원으로 계산하여 양도소득세를 신고(납부할세액 293,253,789원)하였다. 4) 이후 청구인은 2020.11.4. 위 양도소득세 신고에 대하여 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점소급감정가액 690,960,000원으로 하여 기납부한 양도소득세 중 195,614,981원의 환급을 구하는 취지의 경정청구서를 제출하였다. 5) 처분청은 2020.12.18. 쟁점소급감정가액은 ｢상증세법 시행령｣ 제49조에 따른 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액에 해당하지 않으므로 쟁점소급감정가액을 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없음을 사유로 경정청구 거부처분을 하였다. 6) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가서를 살펴보면, 청구인은 아래 <표>와 같이 2020.10.20. BB감정평가법인으로부터 상속개시일 당시인 2019.1.3.을 기준시점으로 하여 쟁점부동산의 소급감정을 받은 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산의 감정평가서 주요 내용 (기재 생략)

• 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도가액에서 공제할 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 상속받은 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 ｢상증세법｣ 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(｢상증세법｣ 제60조 제1항, 제2항 및 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 참조). 이 건의 경우 ① 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 약 10개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(｢상증세법 시행령｣ 제49조 제1항 및 제2항 참조), ② 쟁점소급감정은 청구인이 양도소득세 감액을 목적으로 감정평가를 의뢰한 것으로서 그에 따른 감정이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라고 보기 어렵고, 세금 납부목적에 적합한 것으로 보기도 어려운 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점소급감정가액은 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다(서울행정법원2018구합88923, 2018.6.22. 판결 참조). 따라서 처분청이 쟁점소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.