검인계약서의 효력을 부인할 만한 특별한 사정이 있다고 보아야 하는지 여부 ​

이건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 경기 의왕시에 거주하는 개인으로, 1992.4.22. 매매로 취득한 서울 구 동 1-***, 204호 주택 89.91㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2018.9.28. 455백만원에 양도하고 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2020.3.30.부터 2020.4.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 1세1주택 비과세 신고를 부인하고 양도소득세 155,166,758원을 2020.5.1. 결정·고지하였다.

1. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택과 겸용주택(서울 ***-14, 청구외 김연과 1/2씩 소유)을 같이 소유하고 있는 사실을 확인하였다.

2. 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액인 455,000,000원, 취득가액을 1992.4.20. 서대문구청장이 검인한 검인계약서상 금액인 145,000,000원으로 하여 양도소득세를 계산하였다.

• 다. 청구인은 고지서를 2020.5.8. 수령하였고 이에 불복하여 2020.7.28. 이의신청을 제기하였으나, 2020.9.11. 기각 결정되었다.
• 라. 청구인은 결정서를 2020.9.17. 수령하였고, 이에 불복하여 2020.12.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택의 취득가액은 검인계약서상 거래금액이 아니고, 근저당권 설정 내역 등에 따라 확인되는 실지거래가액으로 봄이 타당하다.

1. 세법상 필요경비로 인정되는 취득가액은 실지거래가액임이 분명함에도 불구하고, 처분청은 이러한 원칙을 지키지 아니하였다. 가) ｢국세기본법｣ 제14조 에는 국세부과의 첫째 원칙으로 실질과세 원칙을 규정하고 있으며, 제2항에서 “과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 명시하고 있다.

• 따라서 쟁점주택에 대한 과세처분도 과세표준을 계산함에 있어서 실질과세원칙을 적용하여야 할 것이다. 나) ｢소득세법｣ 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) 제1항에 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다”고 규정하고 제1호에 취득가액을 명시하면서 가목으로 자산 취득에 든 실지거래가액을 열거하고, 나목으로 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액이라고 열거함으로써 실지거래가액에 의한 취득가액을 기본 원칙으로 규정하고 있다.

• 처분청에서도 쟁점주택에 대하여 1세대1주택이 아니라는 사실을 인지하고 첨부된 계약서를 근거로 곧바로 과세를 하지 않고, 법령에 의한 세무조사절차를 거친 것을 보더라도 이러한 실질과세 원칙에 충실하려는 것으로 여겨진다.

• 다) 그러나, 처분청은 세무조사 결과 청구인이 주장하는 실제 취득가액으로 양도소득을 계산하지 아니하고 기준시가에 명시된 사실과 다른 금액을 취득가액으로 하여 양도소득을 산출함으로써 ｢국세기본법｣의 실질과세 원칙과 ｢소득세법｣상 실지거래가액 원칙을 지키지 않게 된 것이다.

2. 검인계약서는 쟁점주택의 실제 가액을 반영하지 못하였음이 근저당권 가액에서도 확인되므로, 실제 거래금액에 따라 과세함이 타당하다.

• 가) 처분청이 인정한 취득금액은 검인계약서에 의한 금액으로서 145,000,000원은 쟁점주택에 설정된 근저당 가액 250,000,000원에도 현저히 미달한 것만 보더라도 동 가액은 실제 가액이 반영되지 못한 사실과 다른 금액이라는 사실을 충분히 알 수 있다.

• 검인계약서는 1992년도 취득등기를 할 때, 당시의 일반적 관행대로 등기상의 요식행위만을 갖추기 위해 사법서사(현 법무사)가 사법서사들이 일반적으로 사용하는 정형화된 서식에 145,000,000원을 임의 기재하여 작성한 것이다.

• 나) 뿐만 아니라, 쟁점주택에는 250,000,000원 근저당이 설정되어 있기 때문에 제대로 된 계약이라면 계약조건에 근저당에 대한 언급이 필수적으로 따를 수밖에 없는데, 이러한 언급도 하지 않은 것으로 볼 때 검인계약서는 등기만을 위한 형식적인 서류이고 실질계약서가 아니라는 것은 명백하다.
• 다) 심판결정사례(조심2014부4366, 2015.5.2.)에 의하면 ‘검인계약서에 의한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고납부를 하였더라도, 그 검인계약서가 실제 거래금액과 다르고 달리 실제거래 금액이 확인되는 경우 확인되는 실제 거래가액으로 과세하는 것이 타당하다’고 결정한 사례가 있다.

• 같은 취지의 다른 사례도 다수 있을 것으로 판단된다.

3. 쟁점주택의 취득가액은 실제 거래가액인 310백만원으로 봄이 타당하다.

• 가) 청구인이 주장하는 취득가액 310,000,000원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)은 사실 내용에 의한 것이며, 청구인이 쟁점주택을 취득한 것은 전전 소유자가 쟁점주택을 시공자로부터 분양받아 1991.11.28.에 보존등기를 하고 불과 5개월이 지난 시기로서 분양가와 큰 차이가 없거나 분양가보다도 조금 높았을 것으로 사료된다.

(1) 쟁점주택은 본래 전소유자 고목(이하 “양도자”라 한다)이 전기관련 업체(II전기)를 운영하면서 대금결제가 여의치 않아 자신의 주택을 담보로 제공하게 되었는데, 청구인은 당시에 ‘YY전기’라는 상호로 전기자재 공급업을 하면서 고목에게 자재를 납품하고 대금회수가 지연되면서 1991.12.30.에 청구인을 권리자로 하여 근저당 설정등기(채권최고액 2억원)를 하였다.

• 당시에 양도자와 청구인이 사업상의 거래처였다는 사실은 증빙으로 첨부한 1995년도 어음거래 내역을 보면 확인이 가능하다.

(2) 그리고 양도자는 같은 날 청구외 임J우와도 채권최고액 5천만원(실채무액은 45,000천원임)으로 하는 근저당을 설정하였다.

(3) 그 이후 근저당 설정에도 불구하고 채권회수가 어려워지고 실제 채권액이 근저당으로 설정된 금액인 2억원을 초과하게 되자, 청구인으로서는 근저당설정된 쟁점주택을 매수하지 않을 수 없는 상황이 되었으며, 1992.3.20. 양도자와 매매계약을 체결하였다.

(4) 이때의 매매계약 조건은 총 매매가액을 310,000,000원으로 하고, 이중245,000,000원은 근저당이 설정된 양도자의 채무(청구인에 대한 채무 2억원과 임J우에 대한 채무 4,500만원)를 승계하며, 나머지는 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 하였다.

• 중도금을 지급하고 받은 영수증과 임J우와 작성한 근저당 해지증서가 발견되어 첨부하였다.

(5) 그러나, 이와 관련한 구체적인 증빙서류는 30년이 지나는 사이에 대부분 없어졌으며, 처분청의 조사와 관련하여 정확한 과세를 받기 위하여 전 소유자 양도자를 어렵게 찾아내어 취득당시의 실제거래가액을 바탕으로 취득 시 계약서를 소급하여 작성(이하 “추가계약서”라 한다)하였던 것이다.

• 권한 있는 처분청이 불복청구 처리과정에서 양도인을 찾아내어 사실내용의 확인이 가능할 것으로 사료된다.

• 나) 또한, 쟁점주택의 근처에서 1973년부터 부동산 중개업을 해왔던 **부동산의 현*수가 작성한 확인서에서 따르면, 1991년도 분양가액이 3억원 정도였고 그 이후에도 그러한 가액이 유지되었다는 사실을 기록하고 있어 이에 대한 뒷받침이 가능하다 할 것이다.
• 다) 또한, 처분청은 검인계약서를 기준으로 등록세·교육세가 납부되었기 때문에 검인계약서 가액을 사실로 보아야 한다고 주장하지만, 반대로 만약에 취득가액을 실제보다 높여서 작성해서 취·등록세 납부하고 양도소득세 신고를 했다면 취·등록세가 납부되었다는 이유로 정당한 가액으로 인정해주지는 않을 것이므로 이러한 논리는 중대한 모순이 있다고 본다.
• 라) 또한, 처분청은 조사당시에 제출한 추가계약서가 금액에 오류가 있고, 실체 취득당시에 사용되지 않은 용어를 사용한 점 등을 근거로 가액을 부인하고 있는데, 청구인은 불복이유에서 이미 사실내용에 따라 다시 작성한 계약서라고 이미 스스로 밝혔기 때문에 언제 작성했느냐는 의미가 없으며 청구인이 주장하는 금액에 신빙성이 있는지 판단하는 것이 더 중요하다고 할 것이다.
• 나. 쟁점취득가액을 인정하기 어렵다면, 근저당권 등에 따라 확인된 289백만원을 쟁점주택 취득가액으로 인정하여야 한다.

1. 쟁점주택은 청구인이 매수하기 전에 250,000,000원 근저당이 설정되어 있었다.

• 매수시점에는 근저당과 관련한 실제 채무는 245,000,000원이었으며, 매매과정에서 이 금액이 총거래금액에 포함되어 대금수수에서 반영되었기 때문에 청구인이 세무조사 당시에 제출한 추가계약서의 신빙성 여부에 불구하고 등기상 확인된 취득가액의 일부임이 분명하다.

2. 그리고, 중도금조로 22,140,000원을 양도자에게 지급하고 양도자로부터 받은 영수증이 발견되었기 함께 제출한다.

• 다만, 지급일자가 기록되지 않은 것은 작성 당시의 실수였으며, 실제 지급받은 날은 사후에 소급하여 작성한 계약서에 명시된 1992.4.5.이다.

3. 증빙이 확인된 289,000,000원은 취득가액으로 인정함이 타당하다.

• 가) 실제거래가액이 반드시 계약서나 금융자료만으로 확인되는 것은 아닐 것이며, 30년이 지난 시점에서 직접 증빙을 갖추기란 매우 어려운 일이다.
• 나) 등기부 등본에 의하여 명백히 확인된 근저당 가액은 실제 거래가액을 유추할 수 있는 증빙으로 충분하며, 최소한 그 금액보다 많다는 사실을 알 수 있는 것이다.

• 증빙이 확인된 금액은 289,000,000원 (계약금 21,860,000원 + 중도금 22,140,000원 + 근저당으로 승계된 금액 245,000,000원)이다.

• 다. 처분청 의견서에 대한 항변

1. 처분청은 대법원판례를 들어 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하기 때문에 청구주장을 받아들일 수 없다고 주장한다.

• 그러나, 청구인은 이러한 이유로 이의신청 단계부터 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 주장하였고, 이를 입증하기 위한 여러 가지 증빙자료를 제출하였다.

2. 처분청은 청구인이 제출한 추가계약서가 서식모양 및 컬러인쇄 등의 사유로 1992년도에 작성한 것으로 볼 수 없다는 의견을 제시한다.

• 청구인이 제출한 추가계약서는 사실관계를 입증하기 위하여 재작성한 계약서라는 사실을 처음부터 밝혔음에도 작성 당사자에게 직접 사실관계를 확인하기 위한 노력은 하지 아니하고, 사실과 다른 계약서라고만 주장하는 것은 타당하지 않다.

3. 처분청은 근저당권 설정내역이 불분명하고, 은행권에서 일반적으로 설정하는 근저당이 실채권액의 120%～150%와 비교하여 신빙성이 없다고 주장한다.

• 가) 그러나, 실채권액의 120%～150%라는 것은 실제적인 통계 등 객관적으로 확인되지 아니한 처분청의 일방적 주장이다.
• 나) 통상 근저당 설정금액이 실채권보다 높게 설정되는 것은 사실이지만, 이는 채무불이행 등으로 인하여 실채권이 늘어날 것에 대비한 것이므로 금융채권이라 하더라도 채무불이행 및 연체료 증가 등에 따라 실채권이 근저당권이 설정된 금액과 같아지거나 오히려 늘어나는 경우도 얼마든지 있는 것이다.
• 다) 이 건의 경우에도 근저당 설정 당시에는 실채권이 저당채권보다 낮았으나, 거래가 계속되면서 실채권이 증가함에 따라 근저당 설정금액에 근접하게 되어 어쩔 수 없이 쟁점부동산을 취득한 것이다.
• 라) 당시의 증빙이 부실하다고 하나, 무려 30년이 지난 일이라 당시의 금융자료 등을 현재에 와서 제시하는 것은 물리적으로 불가능한 것이며, 당시의 증빙서류가 부실하다 하더라도 처분청이나 재결청이 직권조사권을 적극적으로 발휘하여 당시 주변의 시세 및 계약당사자에 대한 직접 또는 서면조사 등으로 얼마든지 확인 가능하다할 것이다.

• 가. 쟁점주택의 취득가액을 검인계약서의 금액으로 결정한 처분청의 양도소득세 과세처분은 정당하다.

1. 검인계약서에 따라 양도소득세를 신고하고 등록세와 교육세가 납부되었으므로 실지계약서로 봄이 타당하다.

• 가) 청구인은 쟁점주택의 양도소득세를 신고하면서 양도·취득 사실과 보유기간을 명백하게 하기 위하여 양도계약서와 함께 취득계약서를 첨부하였으나, 검인계약서는 실제 계약서가 아니라고 주장한다.
• 나) 그러나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 등 참조).
• 다) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 1992.4.20. ***구청으로부터 확인된 검인계약서로 계약서에 기재된 취득가액 145,000,000원에 근거하여 계산된 등록세와 교육세가 납부된 사실이 확인되므로 검인계약서를 실지계약서로 보아야 한다.

2. 청구인이 제출한 추가계약서는 아래와 같은 사유로 신뢰하기 어렵다.

• 가) 청구인에 제출한 추가계약서에 기재된 매매 대금은 310,000,000원인데, 계약금부터 잔금의 합계액은 309,000,000원으로, 3억원에 상당한 고액을 거래함에도 불구하고 부실하게 기재되어 있다.
• 나) 추가계약서에 표기된 ‘한국공인중개사협회’는 2006.1.1. 이후 사용된 명칭이고, 용어(개업공인중개사, 중개보수)도 2014.7.29. 변경된 것을 사용하였고, A4용지에 컬러로 인쇄되어 1992년에 작성된 계약서로 보기 어렵다.
• 다) 조사 당시 청구인은 2020.3.30. 배우자와 최초 내방하여 추가계약서를 제출하면서 취득 당시 작성된 계약서라고 주장하였고, 2020.4.6. 조사수임한 세무대리인은 2000년대 작성된 계약서로 주장하는 등 추가계약서 작성 시점과 관련하여 주장이 일관되지 아니한다.
• 라) 조사 당시 청구인과 세무대리인은 추가계약서에 대한 문서감정에 동의하지 아니하였고 청구인은 처분청의 연락을 받고 양도자를 찾아 추가계약서를 소급 작성하였다고 주장하면서도, 후단에는 처분청에서 양도자를 찾아 사실관계를 확인하라는 모순된 주장을 하고 있어 실제 양도자 입회하에 추가계약서가 작성되었는지 명확하지 않다.
• 마) 추가계약서에 따른 금융거래내역 등 입증자료를 제출하지 아니하였다.

3. 청구인이 주장하는 채권액의 존부를 근저당권 설정가액으로 확인할 수 있다고 주장하나, 관련 증거자료를 제시하지 아니하였다.

• 가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 250백만원의 근저당권이 설정된 사실과 청구인의 취득시점에 근저당권이 해지된 사실은 확인된다.
• 나) 그러나, 근저당권 해지와 쟁점주택의 취득에 어떠한 상관관계가 있다는 입증서류를 제출하지 아니하였고, 근저당권 해지증서 등 제출된 서류에서 임J우에 대한 근저당권을 누가 상환했는지 확인되지 않는다.

• 통상적으로 제1금융권 원금의 120～130%를 제2금융권은 130～150%를 채권최고액으로 설정하는데, 청구인의 양도자에 대한 채권은 채권최고액 전체가액이 취득가액에 포함되고 임J우의 채권은 채권최고액 중 일부가 채권액의 원금으로 취득가액에 포함된다고 주장하면서도 이에 대한 근거를 제시하지 못하고 있다.

• 다) 설령, 청구주장이 사실이라 하더라도 자금사정이 좋지 않은 채무자와의 분쟁 혹은 청구인 외 채무자의 제3채권자와의 분쟁 등을 대비하여 최초 근저당권 설정 시 원금과 최종 금액이 달라짐에 대한 입증서류는 보관하는 것이 타당함에도 이에 대한 입증서류를 제시하지 못하고 있다.

4. 아울러, 청구인의 전기공사관련 미수금을 쟁점주택으로 대물변제받았다는 주장도, 청구인과 양도자의 거래관계가 입증되지 아니하였다.

• 가) 청구인이 불복청구시 최초 제출된 1995.3.6. 발행된 약속어음이 쟁점주택의 취득시기인 1992년 매매거래를 방증하는 것으로 보기 어렵고, 이외에는 청구인과 양도자가 거래관계가 있다는 사실을 입증하지 못하고 있다.
• 나) 설령, 이들이 거래관계에 있었다 하더라도 미수금 및 대물변제의 상관관계를 입증하는 자료를 제출하지 못하고 있고, 미수금을 이를 대물변제 받기로 했다면 미수금이 있는 상황에서 계약금과 중도금 등을 미수금으로 先 상계 後 잔금을 지급하는 것이 일반적으로 보인다.

• 그러나 청구인은 미수금이 있음에도 불구하고, 계약금과 중도금을 先 지급 後 상계라는 이해하기 어려운 정산을 하였으므로, 실제 미수금이 존재하였는지 대물변제 되었는지를 여부를 인정할 수 없다.

5. 아울러, 쟁점주택이 인근의 더 큰 평형의 아파트보다 더 비싼 가격에 분양되었다는 주장도 신뢰하기 어렵다.

• 가) 쟁점주택은 1991년 신축된 34평형 빌라인데, 인근 1996년 신축된 46평형 아파트의 분양가액(280백만원) 보다 평당 5백만원 이상 비싼 가격으로 분양되었다는 청구주장은 인정하기 어렵다.
• 나) 불복청구시 확인서를 작성한 공인중개사는 현재 76세(44년생)의 고령으로 1992년도에 쟁점주택을 중개하였던 중개인이었는지 여부도 확인되지 아니하고, 확인서의 내용을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙 없이 작성한 것이다.

• 아울러, 쟁점주택이 있는 빌라는 89.91㎡ 외 144.54㎡도 존재함에 따라 세대 당 3억이라는 확인서의 내용은 인정할 수 없다.

• 나. 청구인이 근거가 있다고 주장하는 취득가액도 구체적인 증빙 없는 것으로 인정하기 어렵다.

1. 양도자의 근저당 설정금액과 쟁점주택의 취득가액과의 상관관계가 확인되지 않는다.

• 따라서 추가계약서에 기재된 금액을 바탕으로 한 청구인의 주장 금액은 인정하기 어렵다.

2. 근저당 설정과 관련한 통상적인 채권최고액 설정비율을 벗어난 주장으로 받아들이기 어렵다.

• 가) 청구인은 쟁점주택의 근저당 설정 금액 중 청구인의 채권최고액 2억원에 대해서는 전액을, 임J우 채권최고액 50백만원에 대해서는 일부금액(45백만원)을 원금으로 주장하면서 주장을 뒷받침하는 근거 제시 없이 채권최고액 설정 비율에 대한 통상적인 설정 비율(120～130%)을 벗어난 일관되지 않은 주장을 하고 있다.
• 나) 청구인은 추가계약서의 잔금을 제외한 금액을 증빙이 있는 것이라고 주장하나 근거를 제시하지 못하고 있다.
• 다) 합계액에 오류가 있어 신뢰하기 어려운 추가계약서에 기재된 금액을 바탕으로 주장하고 있어 청구인의 주장금액이 정확하다고 보기 어렵다.
• 다. 따라서 처분청이 이 건 양도소득세를 경정하면서 검인계약서에 따라 취득가액을 결정한 것은 정당하다.
• 라. 청구인의 항변에 대한 추가의견

1. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는바(대법원93누2353, 1993.4.9., 심사양도2019-0124, 2020.3.11. 기각), 객관적인 자료 없는 청구주장은 받아들일 수 없고, 이와 관련하여 전심(이의-중부청2020-0258, 2020.9.11. 기각)에서도 인정되지 않았다.

2. 청구인은 소급 작성된 계약서의 작성 시점을 조사 착수 후 최초 제출시(2020.3.30.), 세무대리인 내방시(2020.4.6.), 불복 청구시 모두 다르게 주장하고 있고, 계약서의 기재 사항에 오류가 있으며, 청구주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 제출하지 않고 있어 신뢰할 수 없는 소급 작성된 계약서를 바탕으로 한 청구주장은 인정될 수 없다.

3. 청구인은 양도자에 대해서는 채권최고액 전체를, 임J우에 대해서는 채권최고액의 일부를 원금으로 주장하면서 채권의 원금, 채권액 변경, 채권 상환 등 이에 대한 근거를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 인정할 수 없다.

4. 이에 따라 검인계약서의 금액을 취득가액으로 보아 한 처분청의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. (쟁점①) 쟁점주택 취득가액은 검인계약서상 금액이 아닌 실제거래금액 310백만원으로 보아야 한다는 주장의 당부

2. (쟁점②) 쟁점주택 취득가액은 근저당권 등에 따라 확인된 289백만원으로 보아야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2017.12.19.. 법률 제15225호로 일부개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2018.12.31>

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.12.19>

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2016.8.31. 대통령령 제27472호로 일부개정된 것)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2015.2.3>

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과부가가치세법제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시부동산 거래신고에 관한 법률제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18.> 2-2) 부동산거래신고에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】(2017.12.19.. 법률 제15225호로 일부개정된 것)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3-1) 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 일부개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류・보유기간・보유수(수)・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. <개정 2000.12.29> 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】(2017.12.19.. 법률 제15225호로 일부개정된 것)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2016.8.31. 대통령령 제27472호로 일부개정된 것)

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2016.8.31>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2015.2.3>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

5) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것)

① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2017.12.19>

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 5-1) 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】(2016.8.31. 대통령령 제27472호로 일부개정된 것)

⑦ 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. <개정 2016.8.31.> 국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏󰠏 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 6) 부동산등기특별조치법 제3조 【계약서등의 검인에 대한 특례】(1991.12.14. 법률 제4423호로 일부개정된 것)

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)・군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 쟁점주택 등기사항 전부증명서

(1) 쟁점주택 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 1992.3.22. 매매를 원인으로 양도자(53년생)으로부터 쟁점주택을 취득하여 1992.4.22. 등기 이전하였고, 2018.8.11. 조*재 등 2인에게 매매를 원인으로 455백만원에 2018.9.28. 양도하였음이 확인된다. < 쟁점주택 등기사항전부증명서 내역 발췌 > <표 생략>

(2) 청구인은 쟁점주택 취득이전인 1991.12.30. 채권최고액 200백만원의 근저당권을 설정하였고, 같은 날에 임J우의 채권최고액 50백만원의 근저당권도 설정되어 있음이 확인된다(설정계약일은 1991.12.27.임).

(3) 청구인은 쟁점주택 취득 후인 1992.7.15. 혼동 1) 을 원인(1992.3.20. 혼동)으로 근저당권을 말소하였고, 같은 날에 임J우의 근저당권도 해지(1992.7.14. 해지)를 원인으로 말소되었음이 확인된다.

• 나) 양도소득세 신고내역

(1) 청구인이 208.10.2. 제출한 양도소득세 예정신고서에 따르면 청구인은 쟁점주택에 대하여 1세대1주택으로 보아 2018.9.28.을 양도일로 하여 양도가액 455,000천원, 취득가액 145,000천원(검인계약서 금액, 비과세양도차익 309,200천원으로 계산하여 신고하였음이 확인된다. < 양도소득세 신고내용 > <표 생략>

(2) 신고서에 첨부된 2018.8.1.자 부동산매매계약서에 따르면, 양도대금은 455,000천원으로 잔금일자는 2018.10.5.로 확인된다. < 2018.8.1.자 부동산매매계약서 내용 발췌 > <표 생략>

(3) 신고서에 첨부된 1992.3.20.자 검인계약서(접수번호 9번)에 따르면, 매매대금은 145,000천원으로 잔금일자는 1992.4.17.로 확인되며, 검인신청자는 백환 행정서사(107-9-27*)로 확인된다. < 1992.3.20.자 검인계약서 내용 발췌 > <표 생략>

• 다) 양도소득세 실지조사 및 경정결정내역

(1) 처분청은 2020.3.30.부터 2020.4.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점주택 외에도 1997.8.18. 취득한 겸용주택을 소유하고 있었음을 확인하였다. (가) 청구인과 청구외 김연은 1992.3.5. 서울 구 동 ***-14번지의 대지를 취득하여, 1997.8.18. 지하1층 지상 4층의 근린생활시설 및 주택을 소유권보존 등기하였음이 확인된다. (나) 겸용주택에는 공동소유자 김*연과 그의 가족들이 4층에 전입하여 주택으로 사용하였고, 주택으로 재산세도 부과된 사실을 확인하였다. < 겸용주택 등기사항전부증명서 발췌 > <표 생략>

(2) 처분청은 청구인의 1세대1주택 신고를 부인하고, 쟁점주택의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하면서, 필요경비로 취등록세 및 중개수수료 등 4,632천원을 공제하여 2020.4.17. 양도소득세 155,166천원(가산세 29,132천원 포함)을 과세예고 통지하였다.

• 청구인은 2020.4.23. 조기결정신청을 하였고, 2020.5.1. 처분청은 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 155,166천원을 경정․고지 하였다. < 양도소득세 경정결정내역 > <표 생략>

2. 청구인 주장 관련 증빙자료 검토

• 가) 청구인은 실지거래가액을 바탕으로 작성한 계약서라고 주장하면서 추가계약서를 제출하였으나, 실제계약서는 아니라는데 이견이 없다.

(1) 작성일자가 1992.3.30.자로 기재된 추가계약서에는 매매대금이 310백만원으로 기재되어 있으나, 지급금액의 총합은 309백만원(계약금 2,1860천원, 융자금 245,000천원, 중도금 22,140천원, 잔금 20,000천원)으로 차이가 있다. < 1992.3.30.자 추가계약서 내용 발췌 > <표 생략>

(2) 청구인이 근저당권(p. 21 참조)에 대한 증거로 제출한 ‘근저당권 설정계약서’에는 채권최고액만 기재되어 있고, 설정액 근거자료는 첨부되지 않았다. < 근저당권 설정계약서 발췌 > <표 생략>

(3) 청구인이 제출한 ‘근저당권 해지자료’에는 해지원인을 ‘혼동’ 또는 ‘해지’으로 기재되어 있을 뿐 채무금액과 상환여부는 확인되지 아니한다. < 근저당권 해지자료 발췌 > <표 생략>

(4) 청구인이 중도금(22,140천원) 지급 증빙으로 제출한 ‘영수증’에는 검인계약서상 양도자의 인장이 날인되어 있으나, 작성일자는 확인되지 아니한다. < 중도금 영수증 발췌 > <표 생략>

• 나) 청구인이 쟁점주택 취득 당시 양도자와 사업상 거래관계에 있었다고 주장하면서 제출한 ‘약속어음’의 후면에는 II전기 양도자(1995.3.1.)과 청구인이 차례로 배서한 내역이 확인된다.

(1) ‘약속어음’에는 발행금액 6백만원, 지급기일 1995.6.30., 발행인 CC전기공업사, 지급장소 한국주택은행 ***지점에서 ‘1995.3.6. 무거래로 지급에 응할 수 없음’이라고 기재되어 있다. < 1 995.6.30. 지급기일 약속어음 캡쳐 > <표 생략>

(2) 국세청 전산시스템에 따르면, 청구인은 쟁점주택 취득 당시 ‘YY전기’ 상호의 과세특례사업자를 2개 운영 중이었으나, 부가가치세 및 소득세 신고내역은 확인되지 아니한다. < 청구인 사업자등록 내역 > <표 생략>

(3) 국세청 전산시스템에 따르면, 양도자는 근저당권 설정 당시 천*개발(주)라는 상호의 건설업 법인을 운영하고 있었으나, 부가가치세 및 법인세 신고내역은 확인되지 아니한다. < 양도자 사업자등록 내역 > <표 생략>

(4) 국세청 전산시스템에 따르면, 또 다른 근저당권자 임J우의 근저당권 설정 당시에 사업자등록내역은 확인되지 아니한다.

• 다) 청구인은 쟁점주택 가액이 310백만원 이라는 증빙으로 현수의 ‘확인서’를 제출하였고, 이의신청 심리담당자에게는 ‘당시 시세 280백만원 이상이고, 진술을 뒷받침할 만한 증빙은 없다’고 진술한 것으로 확인된다. < 2020.7. 공인중개사 현수 확인서 발췌 > <표 생략>
• 라) 청구인은 추가계약서에 기재된 금액이 아니더라도, 추가계약서에 기재된 계약금 21,860천원(p. 23 참조), 영수증에 따라 확인되는 중도금 22,140천원(p. 23 참조), 근저당으로 승계된 금액 245,000천원(p. 21 참조), 합계 289백만원은 증빙에 따라 확인된 금액이므로 최소한 인정되어야 한다고 주장하였다.

3. 처분청 주장 관련 증빙자료 검토

• 가) 처분청은 청구인이 제출한 ‘추가계약서’는 매매대금이 부실하게 기재되었고, 양식과 용어가 1992년 이후에 것이 사용되었다는 사유 등으로 거래 당시에 작성된 것이 아니라고 주장하였고, 청구인도 추가계약서는 실제계약서가 아닌 소급 작성된 계약서라는 것에 이견이 없다.
• 나) 처분청은 청구인이 취득가액에 포함되었다고 주장하는 채권액의 존부를 확인할 수 있는 입증서류가 제출되지 아니하였고, 청구인의 채권은 근저당권 설정액 전체가 임J우의 채권은 일부만 취득가액에 포함되었으나 관련 근거자료는 제출되지 아니하였다고 주장하였다.

• 청구인은 임J우의 근저당권 설정액은 50,000천원이나, 청구인이 인수한 채권액은 45,000천원이라고 주장하면서도 관련 증빙은 제출하지 아니하였다.

• 다) 처분청은 쟁점주택의 1991년 분양가가 300백만원이라고 하는 것은, 1996년 신축된 인근의 46평형 아파트의 분양가와 비교하였을 때 평당 취득가액이 1,827천원 비싼 가격으로 인정하기 어렵다고 주장하였다. < 쟁점주택과 인근 아파트 분양가격 비교표 > <표 생략> < 쟁점주택과 아파트의 위치 > <표 생략>

• 처분청은 쟁점주택이 있는 **빌라는 전용면적 89.91㎡과 144.54㎡가 있다고 주장하였고, 국세청 전산시스템에 따르면 ** 101호부터 104호까지는 1층 면적 89.91㎡외에도 지하층 54.63㎡가 추가로 공급되었고, 2층(4채), 3층(4채)는 전용면적 89.91㎡임이 확인된다.

• 라) 처분청은 청구인이 근거가 있다고 주장하는 취득가액 289백만원도 구체적인 증빙이 없어 인정하기 어렵다고 주장하였다.

4. 기타 검토 내용

• 가) 쟁점주택 소유자들의 양도소득세 등 신고내역

(1) 국세청 전산시스템에 따르면 쟁점주택을 양도자에게 양도한 정*순(29년생, 신축분양자)은 쟁점주택과 관련하여 제세를 신고하거나 결정 받은 이력이 확인되지 아니한다.

(2) 쟁점주택 양도자는 쟁점주택 양도와 관련하여 제세를 신고하거나 결정받은 이력이 확인되지 아니한다.

• 나) 쟁점주택 같은 건물 매매가액과 기준시가

(1) 쟁점주택과 같은 건물 주택의 매매사례 가액에 따르면, 2006.11.26. 거래된 102호(144.54㎡)는 300백만원, 2011.9.1. 거래된 202호(89.91㎡)는 300백만원에 거래된 사례가 확인된다. < 쟁점주택 같은 빌라 매매사례 가액 > <표 생략>

(2) 쟁점주택 부수토지의 공시지가는 1992년 취득당시 1,200천원에서 2018년 양도당시 2,772천원으로 231.0% 상승한 것으로 확인된다. < 쟁점주택 부수토지 공시지가(㎡당) > <표 생략>

(3) 쟁점주택의 공동주택기준시가는 2005.4.30. 111백만원으로 최초 고시되었고, 2018년 양도 당시 공동주택기준시가는 254백만원으로 확인된다. < 쟁점주택 공동주택 기준시가 > <표 생략>

• 쟁점주택의 취득 당시로 환산한 공동주택기준시가 2) 167,284천원에서 양도시에는 254,000천원으로 151.8% 증가한 것으로 확인된다. < 쟁점주택 건물 기준시가(㎡당) 계산금액 > <표 생략>

• 라. 판단

1. 관련 법리 및 규정

○ 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 등 참조)

2. 쟁점①: 쟁점주택 취득가액을 310백만원으로 인정할 수 있는지

• 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 청구인이 검인계약서 기재내용과 달리 310백만원에 쟁점주택을 취득하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.

(1) 청구인이 제출한 추가계약서는 소급하여 작성된 계약서로 진정한 계약서가 아니라는 점에 이견이 없고, 검인계약서와 달리 쟁점주택을 310백만원에 매매한다는 거래당사자간에 작성된 계약서는 존재하지 아니한다.

(2) 근저당권 채권과 관련하여 살펴보면, ① 청구인은 전기자재를 양도자에게 납품하였고 주장하면서도, 쟁점주택 취득 후 3년 뒤에 발행된 ‘약속어음’(폐업이후 분)외에는 증빙을 제출하지 못하였고, 국세청 전산시스템에서도 청구인과 양도자가 수입금액 등을 신고한 내역이 확인되지 아니하는 점, ② 근저당권설정계약서에서는 실제 채권액이 얼마인지 등을 확인할 수 있는 내용은 기재되어 있지 아니한 점, ③ 근저당권 말소서류에서도 채무를 누가, 얼마나 상환하였는지 등에 대한 내용은 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 보았을 때 쟁점주택 취득당시 쟁점주택에 설정된 근저당권의 실제 채권액이 245백만원이고, 청구인의 근저당권 200백만원은 청구인과 양도자의 상거래 채권애 따른 것이라는 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 청구인이 추가적으로 제출한 자료를 살펴보아도, (가) ‘중도금영수증’은 날짜가 기록되어 있지 아니하여 쟁점주택 취득과 관련된 영수증이라고는 단정하기 어렵고, 달리 청구인의 계좌출금자료 등에 따라 지출내역이 확인되지 아니한다. (나) ‘공인중개사 확인서’는 ① 쟁점주택은 전용면적이 89.91㎡와 144.54㎡ 두가지 형태임에도 ‘분양가가 3억원정도’라고 한가지만 기재되어 있는 점, ② 국토교통부 실거래가 자료에서는 2006년에 144.54㎡가 300백만원, 2011년에 쟁점주택과 같은 평형이 300백만원에 거래된 것으로 확인되는 점, ③ 쟁점주택보다 큰 평형이고, 지하철역에 근접한 아파트가 1996년 321백만원(평당 6,996천원)에 분양된 반면 쟁점주택은 1991년에 평당 8,823천원에 분양되었다는 주장인 점 등에 비추어 보았을 때 청구인의 주장을 뒷받침할 만한 증빙자료라고 보기도 어렵다.

(4) 아울러, 쟁점주택 부수토지의 공시지가는 1,200천원에서 2,772천원으로 2.6배 이상 상승하였음에도 불구하고, 쟁점주택 가격은 300백만원에서 455백만원으로 1.4배만 상승하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 나) 이에 따라 청구인은 검인계약서를 부인할 수 있을 정도의 특별한 사정이 있었다는 사실을 입증하였다고는 보기 어렵다.

3. 쟁점②: 근정당권 설정액 등 289백만원은 확인된 금액으로 취득가액으로 인정할 수 있는지에 대하여

• 청구인은 289백만원은 근저당권 등에 따라 쟁점주택 취득가액으로 확인되었다는 주장이나, 쟁점①에서 살펴 본 바와 같이 청구인이 제출한 자료가 계약금 및 중도금의 지불, 근저당권의 실제채권액 등을 객관적으로 입증하였다고 보기 어렵고, 쟁점①과 달리 볼 만한 추가적인 사정이 있어 보이지도 아니하므로 받아들이기 어렵다.

4. 따라서, 쟁점주택의 취득가액을 검인계약서상 매매대금인 145백만원으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 민법 제191조 (홍동으로 인한 물권의 소멸) 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속된 때에는 다른 물권은 소멸한다. 2) 소득세법 시행령 제164조 제7항