공매 중인 휴양콘도를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용은 타당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1987.3.16. 취득한 ○○ ○○구 ○○동 ○○아파트 3동 1003호(전유면적 151㎡, 이하 “경락주택”이라 한다)가 2012.9.21. 1,370,000,000원에 경락되어 양도되었음에도 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 경락주택이 양도될 당시 ○○ ○○시 ○○구 ○○동 00-0 소재 AAA 203동 605호(전유면적 138.5㎡)의 지분 1/2(2005.3.29. 취득하였고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 보유한 사실을 확인하고, 청구인이 1세대 2주택자인 상태에서 경락주택을 양도한 것으로 보아 경락주택이 양도됨에 발생한 양도차익 1,227,383,757원에 대하여 2020.4.21. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 596,300,409원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.5.20. 이의신청을 거쳐 2020.11.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 소유하고 있던 경락주택이 경락될 당시 쟁점부동산은 ○○에 의하여 공매진행 중이어서 청구인은 실질적으로 경락주택만 보유하고 있던 1세대 1주택자임에도 처분청이 2주택(경락주택, 쟁점부동산)을 소유하고 있던 상태에서 경락주택이 양도된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과처분하는 것은 부당하다. 청구인은 사기꾼 홍길동에게 속아 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 소재 부동산을 양도하고도 양도대금을 받지 못한 채 고액의 종합소득세를 체납하게 되었고, 이에 2011.5.12. ○○세무서장에 의하여 쟁점부동산이 압류되었고, 2012.4.20. 공매공고 등기가 완료되었는바, 이후부터 청구인은 쟁점부동산에 대한 처분권을 상실하였다. 쟁점부동산에 대한 공매가 진행됨에 따라 청구인은 소유권 상실이 예정되어 있었고, 실질적인 처분권이 전혀 없는 형식상의 등기 명의자 즉 허유권자에 지나지 아니함에도 경락주택이 경락될 당시 청구인이 쟁점부동산을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것은 잘못이다.
• 나. 쟁점부동산은 실제 별장에 해당함에도 주택으로 보아 청구인이 2주택(경락주택, 쟁점부동산)을 보유한 것으로 보는 것은 부당하다. 쟁점부동산은 공부상으로는 물론 실제 상시 주거용이 아닌 휴양피서위락 등의 용도로 사용되었던 별장이었음에도 처분청이 쟁점부동산을 주택으로 보는 것은 잘못이다.

• 가. 청구인이 소유하고 있던 경락주택이 양도될 당시 청구인은 2주택을 소유하고 있었으므로 경락주택 양도에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 적법하다. 청구인은 경락주택이 양도될 당시 쟁점부동산에 대한 공매절차가 진행되고 있는 중이어서 그 소유자인 청구인에게 쟁점부동산에 대한 처분권이 없고, 그러함에도 청구인이 쟁점부동산을 소유하고 있는 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산 압류에 관한 체납된 세금을 납부하여 공매의 원인을 제거하였더라면 공매는 당연히 중지되었을 것이나, 청구인은 그러하지 아니하였다 또한, 공매진행 중에 있는 주택이라는 이유만으로 그 주택을 주택 수 계산에서 제외할 근거가 없으므로 청구주장은 타당하지 않다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산이 실제 주택이 아닌 별장이라고 주장하나, 주택으로 본 것은 정당하다. 소득세법상 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바, ○○ ○○구청이 2012.4.23.〜2012.5.3. 기간 동안 쟁점부동산을 이용하고 있는 실태를 점검한 결과, 쟁점부동산은 사실상 상시 주거용으로 사용되고 있었던 것으로 확인하고 쟁점부동산에 대하여 2012년 및 2013년 재산세를 주택분으로 과세한 점, 쟁점부동산이 속해 있는 건물(AAA) 자체가 각 세대의 우편함이 설치되어 있고, 침실, 서재, 주방, 욕실 등의 시설을 갖추고 있으며, 주민등록상 주소지로 전입된 세대들이 많은 것으로 나타나 쟁점부동산을 별장이 아닌 주택으로 보았으므로 이는 정당하다.

• 가. 쟁점 공매 중인 쟁점부동산(공부상 휴양콘도)을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 (2011.12.31. 법률 제11124호로 일부개정된 것) 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제18조 【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 (2012.1.1. 법률 제11146호로 일부개정된 것, 이하 같다)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2-1) 소득세법 시행령 (2012.2.2. 대통령령 제23588호로 일부개정된 것) 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서 생략) 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(단서 및 각호 생략)

⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 2-2) 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 (2012.2.28. 기획재정부령 제265호로 일부개정된 것)

① 영 제155조 제1항 및 같은 조 제17항 제2호에서 "기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 2년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.

1. 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 의뢰한 경우

3. 국세징수법에 의한 공매가 진행 중인 경우 3) 소득세법 제55조【세율】

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호・제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율 4) 국세징수법 (2011.12.31. 법률 제11125호로 일부개정된 것) 제61조 【공매】

① 세무서장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제41조제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다. 제71조 【공매의 중지】

① 공매를 집행하는 공무원은 매각결정 기일 전에 체납자 또는 제3자가 그 체납액을 완납하면 공매를 중지하여야 한다. 이 경우 매수하려는 자들에게 구술(口述)이나 그 밖의 방법으로 알림으로써 제69조에 따른 공고를 갈음한다. 제78조 【매각결정의 취소】

① 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.

1. 제75조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우

5. 헌법 제10조 모든 국민은 인간으로서의 존엄과 가치를 가지며, 행복을 추구할 권리를 가진다. 국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다. 제37조

① 국민의 자유와 권리는 헌법에 열거되지 아니한 이유로 경시되지 아니한다.

② 국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 청구인의 사업자등록 이력 국세청 대내포털시스템(NTIS)에 따라 청구인이 개인사업자로 사업자등록한 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인 및 배우자의 사업자등록 현황
• 나) 경락주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유 현황 청구인이 2012.9.21. 경락주택을 양도할 당시 청구인은 단독세대를 구성하고 있었으며, 청구인이 주택을 보유하고 양도한 현황은 다음 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 주택보유 및 양도현황 * 공부상 쟁점부동산은 숙박(휴양콘도미니엄)이나, 재산세 부과자료를 기준으로 한 국세청 전산자료상으로는 연립주택으로 분류되어 있음
• 다) 경락주택과 쟁점부동산이 매각된 내역

(1) 경락주택에 대한 부동산등기부에 따르면, 청구인은 1987.2.16. 매매로 취득하였고, 2011.9.30. 채권자(근저당권자)인 甲은행에 의하여 임의경매(○○지방법원 2000타경000)되어, 2012.0.00. 1,370,000,000원에 매각되었다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 2005.3.29. 1/2 지분을 매매로 취득하였고, 2011.5.12. ○○세무서 ○○과는 청구인 소유지분을 압류하고, ○○에 공매의뢰하였으며 이후 쟁점부동산은 2013.10.7. 공매로 매각되었다.

(3) 건축물대장 및 부동산등기부상으로 쟁점부동산은 주택이 아닌 ‘숙박시설(휴양콘도미니엄)’으로 분류되어 있는 것으로 나타나며, 건축물대장의 일부는 다음과 같다.

• 라) 경락주택에 대한 양도소득세 결정․고지 처분청은 2020.4.21. 경락주택의 양도차익에 대하여 청구인에게 다음 <표3>과 같이 양도소득세 596,300,409원을 결정․고지하였다. <표3> 경락주택 양도에 따른 양도소득세 결정 내역
• 마) 쟁점부동산에 대한 지방세 과세내역 청구인이 소유하고 있던 경락부동산이 양도된 때인 2012년, ○○ ○○구청장은 다음 <표4>와 같이 쟁점부동산을 별장이 아닌 주택을 보아 재산세 570,880원을 부과한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점부동산에 대한 지방세 과세내역

2. 청구인의 상세한 청구주장 및 입증

• 가) 청구인은 실질적으로 경락주택만 보유하고 있던 1세대 1주택자이다.

(1) 처분청은 경락주택이 경매로 매각될 당시 청구인이 쟁점부동산을 보유하고 있는 것으로 보았으나, 청구인이 종합소득세를 체납함에 따라 ○○세무서장이 쟁점부동산을 압류하고 2012.4.20. ○○가 쟁점부동산 공매를 위한 공매공고 등기를 하였다. 이때부터 쟁점부동산에 대한 일체의 처분권은 ○○에만 있고 청구인은 쟁점부동산에 대한 처분권이 상실되었음이 대외적으로 선언되고 공시되었음을 의미한다. 따라서 쟁점부동산을 청구인이 보유하고 있는 주택 수 계산에서 제외되어야 한다.

(2) 청구인이 소유하고 있던 경락주택이 매각된 2012.9.21., 쟁점부동산은 3번의 공매기일이 취소되고 3번의 공매기일에 유찰된 상태였고, 그 뒤 10번째 공매기일에 쟁점부동산은 90,001,000원에 매각되었다. 따라서 경락주택이 매각될 당시 청구인에게는 쟁점부동산에 대한 어떠한 처분권도 없는 상태였고, 곧 매각이전 등기로 정리될 법률상 허유권인 상태였다.

(3) 대법원은 1세대 1주택 양도소득을 비과세하는 것은 “주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다”고 판결하였다(대법원 1997.4.8.선고 대법원96누16391 판결). (4) 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우’에서 “보유”란, 처분권을 행사할 수 있는 실질적인 보유를 말하므로 청구인에게 처분권이 전혀 없어 형식상 빈껍데기뿐인 등기상 명의자 즉 허유자일 뿐인 청구인을 쟁점부동산을 보유하고 있다고 보는 것은 실질과세원칙에 어긋난다. (5) 소득세법 시행령 제155조 제1항 을 보면, 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는바, 이때 2년이 되는 날 현재 국세징수법에 따라 공매가 진행 중인 경우에는 2년을 초과하여 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다(소득세법 시행규칙 제72조 제1항 제3호). 청구인도 경락주택 양도당시 쟁점부동산은 공매가 진행 중에 있었으므로 동 규정을 적용하여 쟁점부동산은 주택 수 계산에서 제외시키는 것이 마땅하다.

(6) 한편, 이 건 부과처분에 대한 이의신청을 담당한 ○○지방국세청장은 경락주택이 매각될 당시 쟁점부동산이 공매 중인 사실은 인정하면서도 체납세액을 완납하여 경매의 원인을 제거할 수 있다는 이유를 들어 청구인이 경매주택 매각 당시 2주택(경락주택, 쟁점부동산)을 보유하고 있었던 것으로 보았다. 그러나 그 당시 청구인에게 재력이 없어 그렇게 할 가능성이 없음에도 그것을 가정하여 과세근거로 삼는 것은 국세기본법 제18조 제1항 “세법을 해석․적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”는 규정을 무시하는 것이다.

• 나) 처분청이 경락주택 양도 당시 쟁점부동산을 보유하고 있었다고 보는 것은 헌법에 위배된다.

(1) 청구인은 경락주택이 경매로 매각될 당시 1세대 2주택을 피하기 위하여 쟁점부동산을 처분하려고 하여도 이미 처분권이 상실되어 처분이 불가능하였다. 이처럼 청구인이 1세대 2주택을 피할 수 없는 상황에서 2주택이 모두 강제매각되어 무주택자로 전락하였다.

(2) 청구인이 무주택자로 전락되었음에도 처분청이 이 건 양도소득세를 부과처분하는 것은 ‘불가능한 것에 대하여 금지의무를 지울 수 없는 과잉금지 배재 원칙(헌법 제37조 제2항)과 결정할 수 없는 것에 대하여 책임을 지지 않는다는 자기운명결정의 원칙(헌법 제37조 제2항)에 위배되어 위법․부당하다. 또한, 이는 양도소득세 과세목적과 입법취지에도 부합되지 않는 불공정한 과세처분이다.

• 다) 쟁점부동산은 주택이 아닌 별장이므로 주택 수 계산에 포함되지 않아야 한다.

(1) 쟁점부동산은 90,001,000원에 낙찰되었고 일반인이 선호하는 상시 거주용의 주택이 아니라 골프를 치려는 목적의 극히 소수만이 찾는 별장에 불과하다.

(2) 대법원은 ○○ ○○시장이 쟁점부동산과 유사한 콘도미니엄에 대하여 상시 주거용이 아닌 휴양피서위락 등의 용도로 사용되어 온 별장에 해당한다고 보아 취득세를 부과한 처분이 적법하다고 판결(2015.1.15. 선고 2014두13058호 취득세부과처분취소 판결)하였는바, 쟁점부동산도 이처럼 별장으로 보아야 한다.

3. 처분청의 조사내용과 의견

• 가) 청구인은 경락주택 양도일 현재 2주택자이다.

(1) 청구인이 보유한 경락주택은 아파트이어서 주택이라는 점에 대한 다툼은 없고, 다음과 같은 사실에서 쟁점부동산의 실제 용도가 사실상 주거에 사용되었으므로 쟁점부동산을 주택으로 봄이 타당하다. ㉮ ○○ ○○구청이 2012년 재산세를 부과하기 위하여 쟁점부동산이 포함되어 있는 ‘AAA’ 건물 99호의 이용실태를 확인한 결과(2012.5.22. 출장보고서)에 따르면 다음과 같이 청구인이 쟁점부동산(203동 605호)을 주거용으로 사용하고 있는 중인 사실을 확인하였다. ㉯ ○○ ○○구청이 실제 쟁점부동산이 사용되고 있는 현황을 확인하고, 별장이 아닌 주택으로 보아 2012․2013년 재산세를 부과하였다. ㉰ 처분청이 쟁점부동산(203동 605호)을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 고지하면서 현장을 출장한 결과, 203동은 필로티 구조의 6층 건물로 1개 층에 2세대가 배치되어 있는 고급빌라 형태이고, 다음과 같이 각 세대별 우편함과 전기계량기가 별도로 부착되어 있었으며, 단지 내 차량 통제 및 보안시스템 등 안전장치가 갖추어져 있어 주거용 건물(주택)으로 봄이 타당하였다. ㉱ 쟁점부동산이 소재하고 있는 위치는 주변에 ○○CC, ○○CC 등 골프장, 골프빌리지, 타운하우스 단지가 분포되어 있고, 0km 거리에 ○○아울렛과 ○○ ○○점이 들어서 있으며, ○○IC와 직선거리 3km정도 떨어져 있어 ○○시로의 출․퇴근이 용이할 것으로 보였다. ㉲ ○○건설이 쟁점부동산을 분양할 당시 신문기사를 보면, 쟁점부동산을 투자가치가 높은 ‘빌라’라고 소개하고 있다. ㉳ 부동산 관련 인터넷 블로그를 보면, 쟁점부동산이 속해 있는 단지의 경매물건 및 단독주택 매매로 상당수의 매물이 조회되고, 그 내용을 보면 ‘전원주택의 여유로움과 공동주택의 편리함을 접목시켜 개발한 웰빙 주택단지로 단지 내 편의점, 식당, 스포츠센터 등 각종 편의시설이 있어 생활의 편리함을 더해 주고’, ‘○○IC를 이용하여 ○○ 및 ○○뿐만 아니라 ○○도 권역까지 출퇴근이 용이하므로 실거주용으로도 손색이 없다’는 점 등이 강조되어 있다. 인터넷 블로그에 게재되어 있는 같은 단지의 유사 물건의 사진자료는 다음과 같다. ㉴ 국세청 전산시스템(NTIS)에 수록된 주민등록자료를 보면, 쟁점부동산(605호)이 속하여 있는 203동 각 호에 주민등록된 내역이 다수가 있어 다른 호 건물이 주택용도로 사용되고 있는 사실이 드러난다.

(2) 한편, 주민등록상 청구인의 주소지 변경이력을 보면, 1987.6.24.〜2011. 7.4.까지 경락주택에 주소지를 두고 있었던 것으로 나타나고, 쟁점부동산에 주소를 둔 사실은 없는 것으로 나타난다.

• 나) 경락주택이 양도될 당시 쟁점부동산이 공매 중에 있었다는 이유로 쟁점부동산을 주택 수 계산에서 제외할 수는 없다.

(1) 청구인은 경락주택 양도 당시 쟁점부동산에 대한 처분권이 없으므로 쟁점부동산을 주택 수 계산에서 제외되어야 한다고 주장한다. 그러나 청구인이 그 당시 체납세액을 납부하는 등의 방법으로 공매절차가 진행하게 된 원인을 제거하였다면, 공매는 당연히 중지되었을 것이므로 공매를 진행한 한국자산관리공사에 쟁점부동산에 대한 처분권이 있었다는 주장은 타당하지 아니하다. 그리고 청구주장을 따라 2005.3.29.부터 취득하고 있던 쟁점부동산을 주택 수 계산에서 제외할 법적인 근거가 없다.

(2) 쟁점부동산을 주택 수 계산에서 제외하지 아니하는 것이 헌법에 위배된다는 청구주장 역시 근거가 불분명하다.

• 다) 쟁점부동산은 별장이 아닌 주택이다.

(1) 청구인은 쟁점부동산이 별장이라고 주장하나, 소득세법상 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는바, 지방자치단체(○○구청)가 실제 쟁점부동산을 주택으로 이용하고 있는 실태를 확인하여 주택분 재산세를 과세한 사실, 같은 단지 내 다른 호(戶)를 주민등록상 주소지로 사용하고 있는 세대가 많은 것으로 나타나는 점 및 처분청이 현장을 출장하여 건물, 단지 및 주변환경을 확인한 내용 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산을 주택으로 봄이 타당하다.

(2) 청구인은 대법원 판결(2015.1.15. 선고 2014두13058호)을 들어 쟁점부동산을 별장으로 보아야 한다고 주장하나, 주택여부는 사실상 주거용으로 사용하는지 여부에 따라 판단하여야 하므로 청구주장은 이유가 없다.

• 라. 판단

1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

• 가) 관련 법리 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항은거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우, 그 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 과세하지 아니한다고 규정하고 있다. 한편, 이때 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).
• 나) 공매 중인 쟁점부동산을 주택으로 보아 경락주택 양도로 발생하는 소득에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분이 타당한지 여부에 대한 판단 청구인은 공매 중인 쟁점부동산을 주택으로 보아 청구인이 경략주택 양도 당시 2주택(경락주택, 쟁점부동산)을 보유하고 있다가 경락주택을 양도한 것으로 보아 경락주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 다음과 같은 사정으로 볼 때 경락주택 양도 당시 쟁점부동산을 주택 수 계산에서 포함하는 것이 타당하여 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(1) 쟁점부동산은 외관상 고급빌라 또는 연립주택의 형태로서 침실, 거실, 주방, 욕실 등의 주거용 시설을 갖추고 있고, 세대별 우편함과 전기계량기가 설치되어 있어 상시 주거용에 적합한 상태에 있는 건물로 보인다.

(2) 청구인이 2005년 쟁점부동산을 취득할 당시부터 2011년까지 쟁점부동산에 대한 재산세가 일반 건축물로 분류되어 과세되어 오다가, 2012년 ○○ ○○구청이 쟁점부동산을 실제 주택으로 이용하고 있는 실태를 확인하여 2012년․2013년 재산세를 주택분으로 과세한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산이 속해 있는 단지의 다른 호(戶)에 주민등록된 세대가 많은 것으로 나타나고, 그 중 상당수 세대는 3～10년 이상 장기간 계속하여 거주하고 있는 것으로 나타나 쟁점부동산의 용도 역시 주택용 건물로 봄이 타당해 보인다.

(4) 쟁점부동산이 속해 있는 단지의 여러 호(戶)들이 단독주택 매매 또는 전𐤟월세용 매물로 소개되고 있고, 교통 여건이 양호하여 ○○ ○○권, ○○도까지 출․퇴근이 용이해 보이며, 단지 내𐤟외부에 다양한 편의 시설을 갖추고 있다. 한편, 청구인은 경락주택 양도 당시(2012.9.21.) 쟁점부동산이 공매진행 중이어서 처분권이 없어 주택 수 계산에 있어 쟁점부동산을 제외하여야 한다고 주장하나, 공매는 체납처분 절차의 하나로 체납된 세금을 완납하면 공매가 중지되고 압류 또한 해제되는 것인바, 청구인이 2005.3.29. 취득하여 보유하고 있던 쟁점부동산이 공매 중에 있어서 실질적인 소유권이 없어졌으므로 보유 주택 수 계산에서 제외되어야 한다는 청구주장은 법적인 근거가 약해 보인다.

2. 따라서 처분청이 경락주택 양도로 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.