쟁점부동산의 취득가액을 취득 당시 추정시가로 하여야 하는지 여부

이 유

• 가. 청구인은 2013. 5. 8. 청구인의 배우자로부터 ○○시 ○○구 ○○동 2-1, 대지 277㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 증여받고 증여세를 무신고하였고, 처분청은 2015.12.30. 쟁점토지를 개별공시지가로 평가한 196,116천원을 증여세과세가액으로 하여 증여세를 결정하였다. 청구인은 2018.2.22. 쟁점토지에 다세대주택을 신축한 후 2018.5.24. 쟁점토지와 다세대주택을 조**에게 양도하였고, 2018.7.31. 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로, 양도가액은 실지거래가액으로 하여 처분청에 양도소득세 신고를 하였다. 청구인은 2020.8.25. 쟁점토지의 수증당시 시가가 5억원 정도는 된다고 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 경정청구서를 검토한바, 증여 당시 쟁점토지에 대한 감정기관의 평가한 가액을 제시하지 아니하고, 단순 추정한 시가 5억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정·결정의 요청은 이유 없다고 보아 2020.10.26. 청구인에게 경정청구를 거부한다는 취지의 “경정청구 처리 결과 통지”를 하였다(이하 “이 건 통지”라 한다).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 취득가액은 증여 당시의 시가 5억 원을 적용하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

1. 청구인은 2018.8.2. 쟁점토지 양도소득세 신고시 2013.5.8. 당시 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 고시된 2012년 개별공시지가를 적용하여 계산한 토지가액 196,116,000원과 취득세 7,844,630원(합계 203,960,630원)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

2. 그러나 쟁점토지는 2013.5.8. 증여에 의하여 취득하였으므로 취득 당시의 시가에 의하여야 하고, 시가가 분명하지 아니한 경우에 개별공시지가에 의하여 취득가액을 산정하여야 한다. 청구인이 증여받은 당시 쟁점토지의 시가는 적어도 5억원 정도에 해당하므로 처분청은 증여 당시 시가를 감정하여 감정가액으로 경정·결정하여야 한다(감정비용은 청구인이 부담하겠음).

• 가. 취득가액은 증여 당시의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액으로 하여야하고 증여 당시 감정가액이 없는 경우에는 보충적 평가방법에 의하여야 한다. 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따르면 ‘상속 또는 증여 받은 자산에 대하여 취득가액을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상증법 제60조 내지 제66조 규정에 의거 평가한 가액을 취득 당시 실거래가액으로 본다’라고 규정하고 있고, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 1항에 따르면 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 감정한 가액으로 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 정하고 있다. 따라서 증여일 현재 평가한 가액이 없이 단순 추정한 시가 5억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정·결정해 줄 것을 요청한 경정청구 거부처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 취득 당시 시가로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】(2017.12.19. 법률 제15225호 개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2018.02.09. 대통령령 제28627호로 개정된 것)

① 법 제97조제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2018.02.13. 대통령령 제28638호로 개정된 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(이하 생략)

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. <신설 2018.2.13> 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

• 다. 조사내용 1)

• 가) 청구인은 2013.5.8. 쟁점부동산을 청구인의 배우자 최**으로부터 증여받은 것으로 확인되며, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서는 다음과 같다. <등기사항전부증명서 일부> [표제부] 토지의 표시 표시번호 접수 소 재 지 번 지 목 면 적 1 1992.11.23

○○시 ○○구 ○○동 2-1 대 277㎡ [갑구] (소유권에 관한 사항) 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권 이전 2000.4.20. 2000.4.14.낙찰 소유자 최** 2 소유권이전 2013.5.8. 2013.5.8. 증여 소유자 청구인 3 소유권 대지권 건물의 표시

○○시 ○○구 ○○동 2-1 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형) 1층 18.23㎡, 2층 133.48㎡ 3층 133.48㎡ 4층 133.48㎡ 5층 133.48㎡ 2018.2.22. 등기

• 나) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 증여받고 무신고하여, 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 증여세를 다음과 같이 결정하였다. 수증자 청구인 증여자 최** 증여일 2013.5.8. 재산소재지 면적 평가액 증여세 과세가액 증여재산공제 산출세액

○○시 ○○구 ○○동 2-1 277㎡ 196,116,000 196,116,000 196,116,000 0

• 다) 청구인의 쟁점토지와 다세대주택을 2018.3.10. 양도계약을 체결하고, 2018.5.24. 소유권이전 한 후, 2018.7.31. 양도소득세 신고를 다음과 같이하였다. (단위:원) 구분 계 토지 건물 양도가액 2,100,000,000 909,344,461 1,190,655,539 취득가액 1,180,578,258 203,960,630 976,617,628 필요경비 22,000,000 9,627,600 12,372,400 양도차익 897,423,742 695,758,231 201,665,511 장기보유특별공제 104,363,434 104,363,434 0 양도소득금액 793,058,308 591,392,797 201,665,511 양도소득기본공제 2,500,000 과세표준 790,558,308 산출세액 296,634,489 납부할세액 296,634,489
• 라) 청구인의 주장과 같이 증여당시 증여가액을 5억원으로 계산하면 아래와 같이 계산된다. (단위:원) 구분 계 토지 건물 양도가액 2,100,000,000 909,344,461 1,190,655,539 취득가액 1,484,462,258 507,844,630 976,617,628 필요경비 22,000,000 9,627,600 12,372,400 양도차익 593,337,742 391,672,231 201,665,511 장기보유특별공제 58,780,834 58,780,834 0 양도소득금액 534,756,908 333,091,397 201,665,511 양도소득기본공제 2,500,000 과세표준 532,256,907 산출세액 188,147,900 환급세액 108,486,589
• 마) 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 다음과 같이 “경정청구 처리 결과 통지”를 하였다.<통지내용참조>
• 바) 쟁점부동산의 기준시가는 다음과 같다. 기준일자 기준시가 기준일자 기준시가 기준일자 기준시가 2010.1.1 654,000 2011.1.1 674,000 2012.1.1. 708,000 2013.1.1 766,000 2014.1.1. 814,800 2015.1.1 863,300 2016.1.1. 957,100 2017.1.1. 1,123,000 2018.1.1. 1,315,000 2019.1.1 1,497,000 2020.1.1 1,593,000
• 라. 판단

1. 관련 법리 가)소득세법제97조 제1항은 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다”라고 규정하면서 제1호에 “ 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다”라고 규정하고 있고 제5항에 “취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있다.

• 나) 위 조항에 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제9항은 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있다.
• 다) 또한 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서는 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다”라고 규정하고 있고 같은 조 제2항에는 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’라고 규정하면서 같은 조 제3항에는 ‘시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제49조 제1항에는 ‘감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 감정가액이 있는 경우를 말한다’라고 규정하고 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 제61조 제1항에서 ‘부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다’라고 규정하면서 제1호에 ‘토지의 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가’라고 규정하고 있다.

2. 쟁점부동산의 취득가액을 취득 당시 시가로 하여야 하는지에 대한 판단

• 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 보면, 청구인의 쟁점부동산의 취득가액을 증여 당시의 개별공지지가로 평가하여 신고한 당초신고를 정당하다고 본 이 건 통지가 부당하다고 보기 어렵다.

① 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2009두19465,2011. 2. 10.). 상속이나 증여 받은 자산에 대하여 취득가액은 상증세법상 규정하는바와 같이 평가기간 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 취득가액으로 보되, 그러한 가액이 없는 경우에는 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 봄이 합리적인이다.

② 청구인은 쟁점토지에 대해서 공신력 있는 감정기관의 감정평가서를 제출함이 없이 처분청에 직접 감정을 의뢰하도록 요청하였으나 청구인이 처분청에 쟁점토지에 대한 감정을 요구할 수는 없는 것으로 보이고, 청구인은 국세심사위원회 회의일까지 증여 당시 시가를 입증할 서류도 제출하지 않았다.

• 나) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 증여 당시의 개별공지지가로 평가하여 신고한 당초신고가 정당하다고 보아 경정청구를 거부한 이 건 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구의 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.