쟁점창고는 농가주택의 부수창고이므로 주택에 포함된다고 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018. 12. 27. ○○ ○○시 ○○면 ○○리 160 대 929㎡ 지분 4분의 3 과 동소 160 외 4필지 지상 건물 5개 동 가운데 ㈎동, ㈏동(이하 토지․건물 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 강△△에게 350,000,000원에 양도한 후 2019. 2. 28. 양도소득세 48,403,478원을 예정 신고․납부하였다. 지분 4분의 1은 배우자 강○○ 소유로, 같은 날 강△△에게 100,000,000원에 양도
• 나. 청구인은 2019. 10. 28. 쟁점부동산 중 건물(가)동의 일부가 농가주택으로서 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 1차 경정청구 하였고, 이에 처분청은 2019. 11. 12. 양도소득세 4,988,440원을 환급결정을 하였다.
• 다. 청구인은 2019. 11. 27. 1차 경정청구시 비과세 인정된 농가주택 부분 외에 건물(나)동의 1층 창고 198㎡(이하 “쟁점창고”라 한다)는 농산물 저온창고(○☆☆ 보관), 농산물 및 농기계 보관창고로서, 농가 주택의 부수창고이므로 주택에 포함되어야 한다고 주장하면서 2차 경정청구를 하였다.
• 라. 처분청은 2019. 12. 14. 쟁점창고는 주택의 부수창고가 아니라 ○○○○의 사업용 창고에 해당하므로 주택부수창고로 볼 수 없다는 내용으로 경정청구거부통지를 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020. 3. 19. 이의신청을 거쳐 2020. 7. 1. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인이 양도한 쟁점부동산은 토지 4필지 상 건물이 ㈎, ㈏, ㈐, ㈑, ㈒ 총 5개의 동(이하 “쟁점건축물”이라 한다)으로 구성되어 있는데, 이 중 ㈎동의 2층 농가주택은 1차 경정청구하여 비과세 결정되었다.
• 나. 건물(나)동 1층의 쟁점창고도 농산물 저온창고(○☆☆보관), 농산물 및 농기계보관창고로 사용하고 있는바, 이는 농가 주택의 부수창고에 해당하여 1세대 1주택 비과세에 해당한다.

• 건물(나)동 총 면적 367.52㎡ 중 쟁점창고는 198㎡로서, 주택부수 창고 면적이 기타 제조부분 면적보다 크므로 건물(나)동 전체는 1세대 1주택 비과세에 해당하며,

• 쟁점건축물 총면적 884.48㎡ 중 주택에 해당하는 ㈎동 농가주택(123.29㎡)과 건물(나)동 367.52㎡를 합한 면적 490.99㎡은 전체 면적의 50%를 초과하므로 쟁점건축물 전체는 1세대 1주택 비과세 대상이다.

• 다. 청구인이 운영해 온 ○○○○은 농산물(☆☆)가공업체로, ☆☆청을 만들어 납품 및 판매를 해왔으며, 해마다 11월과 12월에 ☆☆청 가공이 마감되므로 약 2개월 미만으로 운영되어 왔다.

• 청구인은 다년간 인근에서 ☆☆ 과수원을 소유하고 계속 농사를 지어왔으며, 평소 쟁점창고를 ☆☆ 과수원 운영에 필요한 비료, 농기계 등을 보관하는 창고로 사용하였는 바, 농어촌 주택의 부수창고에 해당되며, 따라서 쟁점건축물은 주택으로서 1세대 1주택 비과세 적용함이 타당하다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 ○○○○을 1993. 10. 25.개업하여 운영하다가 2019. 3. 13. 폐업하였는데, 2018. 12. 7. 쟁점부동산 양도 후 폐업한 사실로 보아 쟁점창고는 주택부수창고가 아닌 사업용 창고에 해당한다.
• 나. 청구인은 쟁점창고가 농산물 저온창고 및 농산물․농기계보관창고로서 농가주택의 부수창고라고 주장하나, 건축물관리대장 및 사업자등록 현황에 나타나있듯이 ○○○○의 △류가공업(제조)에 사용되는 농산물저온창고(○☆☆보관) 및 농산물 농기계보관창고로서 사업용 창고에 해당하는바, 주택 부수 창고로 볼 수 없다.
• 다. 또한, 쟁점건축물 중 주택부분을 제외한 대부분을 사업용 창고 및 제조업체, 사무소에 사용하고 있는데, 건물(나)동의 1층 쟁점창고 부분만 사회통념상 농업에 필수적인 것으로 인정되는 범위내의 농기구 보관창고로 보기는 어렵고, ○○○○의 차 제조업에 사용되었다고 봄이 상당하다.

• 가. 쟁점 농산물저온창고를 농가주택의 부수창고로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산 매매계약내용

○ 청구인과 그 배우자 강○○은 2018. 10. 15. 쟁점부동산을 강△△에게 매매대금 450,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였으며, 계약금 100,000,000원은 계약일에 지급하고, 2018. 12. 27. 잔금 350,000,000원을 지급하고 부동산을 명도하기로 약정하였다.

2. 쟁점부동산 양도 당시 쟁점건축물 및 부수 토지 내역 <토지> 양도일 지번 면적(㎡) 소유자 비고 2018.12.27

○○리 160 929 청구인(지분 4분의 3) 강○○(지분 4분의 1) 2019.6.14 *

○○리 160-1 332 청구인

○○리 160-2 259 청구인

○○리 160-5 145 청구인

○○리 171-3 431 청구인(지분 4분의 3) 강○○(지분 4분의 1) 합계 면적 2,096 <쟁점건축물> 양도일 동 면적(㎡) 용도 소유자 비고

2018. 12.27 가동 1층 192 공장 청구인 1차 경정청구 2층 123.27 농가주택 나동 1층 198 창고 청구인 1층 창고를 주택부수창고로 주장 99.6 제조업소 2층 69.92 제조업소

2019. 6.14 ** 다동 1층 140.79 제1종근린생활시설 강○○ 라동 1층 40 제2종근린생활시설 청구인 마동 1층 12.5 제2종근린생활시설 청구인 1층 8.4 합계 884.48

3. 쟁점건축물의 건축물대장총괄표제부의 주요 내역은 아래와 같다. 대지위치

○○ ○○시 ○○면 ○○리 지번 160외4필지 연면적 (㎡) 884.48 건축면적(㎡) 696.44 대지면적(㎡) 2,096 건축물수 5 건폐율(%) 33.23 총호수 호/1가구/세대 총주차대수 2 부속건축물 1동 8.4㎡ 건축물 현황 구분 명칭 주구조 건축물지붕 층 용도 연면적(㎡) 주1 가동 철근콘크리트조,조적조 슬라브 0/2 공장, 단독주택 315.21 주2 나동 철근콘크리트조,경량철골조 샌드위치판넬 0/2 창고시설 367.52 주3 다동 철근콘크리트조 샌드위치판넬 0/1 제1종근린생활시설 140.79 주4 라동 경량철골구조 기타지붕 0/1 제2종근린생활시설 40 주5 마동 경량철골구조 기타지붕 0/1 제2종근린생활시설 12.5 부1 블록구조 슬라브 0/1 제1종근린생활시설 8.4

○ 일반건축물대장에 나타난 쟁점건축물의 현황은 다음과 같다.

• 건물 (가)동 연면적(㎡) 315.27 건축면적(㎡) 192 층수 지하층/지상2층 주구조 철근콘크리트조, 조적조 주용도 공장, 단독주택 건축물현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주1 1층 철근콘크리트조 공장(농산물가공시설) 192 주1 2층 조적조 농가주택 117 주1 2층 경량철골구조 농가주택 6.27

• 건물 (나)동 연면적(㎡) 367.52 건축면적(㎡) 297.6 층수 지하층/지상2층 주구조 철근콘크리트조, 경량철골조 주용도 창고시설 건축물현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주2 1층 철근콘크리트조 농산물저온창고, 농산물, 농기계보관창고 198 주2 1층 철근콘크리트구조 제2종근린생활시설(제조업소) 60 주2 1층 블록구조 제2종근린생활시설(제조업소) 39.6 주2 2층 경량철골구조 제2종근린생활시설(제조업소) 43.91 주2 2층 경량철골구조 제2종근린생활시설(제조업소) 26.01

• 건물 (다)동 연면적(㎡) 149.19 건축면적(㎡) 149.19 층수 지상1층 주구조 철근콘크리트조 주용도 제1종근린생활시설 건축물현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주3 1층 철근콘크리트조 제1종근린생활시설 140.79 부1 1층 블록구조/슬라브 화장실 8.4

• 건물 (라)동 연면적(㎡) 40 건축면적(㎡) 40 층수 지상1층 주구조 경량철골구조 주용도 제2종근린생활시설 건축물현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주4 1층 경량철골구조 제2종근린생활시설(기타사무소) 40

• 건물 (마)동 연면적(㎡) 12.5 건축면적(㎡) 12.5 층수 지상1층 주구조 경량철골구조 주용도 제2종근린생활시설(사무소)-물탱크실 건축물현황 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주4 1층 경량철골구조 제2종근린생활시설(사무소)-물탱크실 12.5

4. 청구인의 사업자등록내역

○ 국세통합전산망에 나타나는 쟁점부동산 소재지에 등록된 청구인 세대의 사업자등록내역은 다음과 같다. 상호 소재지 대표자 업태/종목 개업일 (폐업일)

○○○○

○○리 160 청구인 제조/△류가공업 1993.10.25 (2019.3.13) ☆☆☆휴게실 간이식당매점

○○리 160 강○○ 소매/일용잡화,담배 음식/일반음식 2001.8.5

○ 쟁점부동산 양수인 강△△은 2019. 3. 14. 쟁점부동산 소재지에 동일한 상호의 ☆☆가공업체를 개업한 사실이 확인된다.

5. 청구인의 1차 경정청구 및 처분청의 검토보고서 내용

○ 경정청구 사유

• 건물 2층(123.27㎡) 주택부분에 대하여 1세대 1주택 비과세임에도 전체를 양도소득세 과세대상으로 신고하여 경정청구함

○ 양도부동산 내역(경정청구 분) (천원,㎡) 구분 양도가액 취득가액 양도 소득금액 과세표준 납부세액 비고 당초 350,000 87,757 180,930 178,430 48,403 경정청구 350,000 63,273 167,802 165,302 43,415 증감 -24,484 -13,128 -13,128 -4,988

○ 검토내용

• 상기 경정청구내용 검토한 바 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세 정당함

• 본인 양도소득세 경정청구서에 대한 양도가액 및 취득가액 재계산한 바 붙임 양도소득세 계산명세서와 같이 양도소득금액 167,802천원으로 양도소득세 경정함

○ 검토자 의견

• 상기 검토내용과 같이 주택부분은 1세대 1주택으로 비과세하여 양도소득세 결정하여 환급결정하고 본 경정청구건 종결하고자 합니다.

6. 청구인의 2차 경정청구 관련 처분청의 검토보고서 내용

○ 경정청구 사유

• 건물(나)동의 1층 농산물저온창고(○☆☆보관) 농산물 및 농기계 보관창고로서 이는 농어촌 주택의 부수창고로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세이므로 경정청구함

○ 양도부동산 내역(경정청구 분) (천원,㎡) 구분 양도가액 취득가액 양도 소득금액 과세표준 납부세액 비고 당초 296,535 52,200 167,802 165,302 43,415 경정청구 296,535 52,200 0 0 0 증감 0 0 -167,802 -165,302 -43,415

○ 검토내용

• 당초 ○○시 ○○면 ○○리 160번지 가동 2층 주택부분에 대하여 1세대 1주택으로 비과세 경청청구 신청하여 일부 환급결정 함

• ○○시 ○○면

○○ 리 160번지 가동 1층 192㎡ 공장(농산물가공시설)이며,나동 1층 198㎡(농산물저온창고, 농산물, 농기계보관창고), 1층 39.6㎡ 제2종근린생활시설(제조업소), 2층 69.92㎡ 제2종근린생활시설(제조업소)로 사용하고 있음

• ○○시 ○○면

○○ 리 160번지는 ○○○○을 1993. 10. 25. 개업하여 2019. 3. 13. 폐업하였음이 확인됨

• ○○시 ○○면

○○ 리 160번지 나동 1층 부분 농산물저온창고 및 농산물 및 농기계보관창고가 농어촌주택의 부수창고로, 주택으로 주장하는 바 건축물관리대장 및 사업자등록현황과 같이 ○○○○의 차류 가공업(제조)에 사용하는 농산물저온창고(○☆☆보관) 및 농산물 농기계 보관창고로, 주택부수창고가 아니며, 사업용창고에 해당하므로 주택의 부속창고라고 볼 수 없음

7. 청구인이 2차 경정청구 시 다년간 인근에서 ☆☆ 과수원을 운영하였고 쟁점창고를 과수원 운영에 필요한 비료 등과 농기계 보관창고로 사용하였다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제시하였다.

• 가) 농지원부(2019.7.30. ○○ ○○시 ○○면장 발급)

구분 전 답 과수원 기타 계 필지수 면적(㎡) 필지수 면적(㎡) 필지수 면적(㎡) 필지수 면적(㎡) 필지수 면적(㎡) 소유 4 3,778,00 1 724.00 5 4,502.00 자경 4 3,778,00 1 724.00 5 4,502.00

• 나) 거래자별 매출상세내역

○ 매출거래기간: 2017. 1. 1~2019.8.16. 총 19회 구매

○ 사업장:

○○ 농협(구매) ○ 매출거래처: 청구인

○ 상품명: 옥토유기질비료, 프릴요소, 옥토유기질비료(가축분), 댓길토 등

8. 쟁점창고를 포함한 쟁점건축물에 대한 로드뷰 및 항공사진

• 사진 생략

9. 개별주택가격확인서

○ 국토교통부에서 조회한 쟁점부동산 개별주택가격확인서에 따르면, 쟁점부동산 건물 전체 면적 884.48㎡중 주택면적은 123.27㎡인 것으로 나타나며 이는 건물(가)동 2층 부분만을 주택으로 고시한 것으로 보인다. * 국세통합시스템상 개별주택가격 층별목록조회내역에도 건물(나)동(가)동 2층 123.27㎡ 중 6.27㎡를 제외한 117㎡만이 거주 면적으로 확인된다.

10. ○○○○ 매출신고내역 (백만원) 연도 2016 2017 2018 합계 매출액 1,677 1,706 2,398 5,781

• 라. 판단

1. 관련규정 소득세법 제89조 제1항 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하면서 제3호 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득”을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제154조 제3항에서 “하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정되어 있다. 2) 농산물저온창고를 농가주택의 부수창고로 볼 수 있는지 여부

• 가) 위 규정과 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점창고가 농가주택의 부수창고이므로 농가주택의 일부분으로 보아 1세대 1주택 비과세에 해당된다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

① 청구인은 쟁점부동산 소재지 부근에서 ☆☆과수원을 운영하고 있으며 동시에 쟁점부동산 소재지에서 ○○○○이라는 농산물 가공업을 영위하고 있었던 것으로 확인된다.

② 쟁점건축물의 일반건축물대장에 나타난 건물의 용도를 살펴보면, 농가주택이 소재한 건물(가)동의 1층은 공장(농산물가공시설), 쟁점창고가 위치한 건물(나)동의 1층과 2층 모두 제2종 근린생활시설(제조업소), 건물(다)동, ㈑동, ㈒동 모두 제1종 또는 제2종 근린생활시설로 기재되어 있음이 나타난다.

③ 청구인은 쟁점창고는 ○☆☆를 보관하는 저온창고 및 농산물, 농기계 보관 창고이므로 농가주택의 부수창고라고 주장하고 있으나, 쟁점창고는 그 면적이 198㎡로 농가주택 면적 123.27㎡보다 크며, 다른 동에 위치하고 있고, 청구인이 농산물 가공업을 영위하고 있던 상황에서 쟁점창고는 농기구나 농산물을 보관하는 창고의 기능보다는 농산물 가공업에 사용하기 위한 작업장 또는 사업용 창고로서의 기능이 크다고 할 것이므로 쟁점창고가 농가주택에 포함된다고 보기 어렵다.

④ 또한, 쟁점부동산의 개별주택가격확인서를 보더라도 쟁점건축물 전체 면적 884.48㎡중 주택면적은 건물(가)동 2층 농가주택 123.27㎡으로, 주택면적이 주택외면적보다 크지 않은 것으로 나타나므로, 쟁점건축물 전체를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어렵다.

• 나) 따라서, 처분청이 경정청구를 거부한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.