쟁점건물을 상시 주거용으로 사용하지 않은 별장으로 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999. 9. 20. ○○ ○○구 ○○동 00 ○○아파트 000동 000호(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 매매로 취득하여 보유하다가 2015. 10. 15.(이하 “쟁점양도일”이라 한다) 허○○ 외 1인에게 1,640,000,000원에 양도하였으며, 2015. 12. 31. 양도소득세 예정신고 시 쟁점거주주택을 1세대 1주택에 해당하는 고가주택으로 보아 양도가액 1,640,000,000원 중 514,525,610원에 상당하는 양도차익에 비과세를 적용하고, 취득가액은 690,000,000원으로 하여 양도소득세 14,496,610원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2019. 9. 23.부터 2019. 10. 10.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점 양도일 현재 청구인과 청구인의 배우자 김○○이 지분 2분의 1씩을 보유하고 있는 ○○ ○○시 ○○구 ○○동 0-0 ○○○○○○ ○○○○○ ○○하우스 000동 000호(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 별장이 아닌 주택으로 판단하고 쟁점거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2019. 11. 1. 청구인에게 양도소득세 322백만원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 2020. 2. 13. 이의신청을 거쳐 2020. 4. 24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점건물은 별장으로서, 주택에 해당하지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 위법하다.

1. 쟁점건물은 취득 당시 별장으로 분류되어 취득세(별장취득에 대한 중과세)가 부과되었다.

2. 청구인은 쟁점건물에 거주한 적이 없고, 주거용으로 사용하지도 아니하였다.

• 가) 쟁점건물은 분양시 입주자에게 골프회원권을 주는 등 휴양, 피서 등의 용도로 사용하는 건축물임이 분명하고, 쟁점건물 주변에 있는 골프장 용도로 가꾸어진 조경들을 보더라도 주택으로 보기 어렵다.
• 나) 쟁점양도일을 기준으로 하여 쟁점건물 주변의 교통사정이나 인근 마을과의 거리 등으로 볼 때 주거환경 요건이 갖추어져 있지 않았고, 쟁점건물의 지리적 위치나 교통상의 제약 등을 감안할 때 별장으로 사용하는 것은 가능하여도 상시 주거용으로 사용하는 것은 불편하다는 점이 객관적으로 확인된다.
• 다) 또한 청구인은 쟁점거주주택을 1999년에 구입하여 2015년 양도할 때까지 양도주택에서 계속 거주하였고, 양도 이후 양도주택이 재개발로 철거될 때까지 전세로 양도주택에 거주하였다.
• 라) 청구인은 배우자와 함께 쟁점건물을 구입한 이후 타인에게 임대한 사실이 없고, 쟁점거주주택을 양도할 당시인 2015년의 쟁점건물 ‘전기･ 수도 사용내역’을 보더라도 쟁점건물을 상시 이용하는 경우 발생할 전기․수도 사용량에 비해 현저히 낮은 사실을 확인할 수 있다(2015년 이전 전기 및 수도사용내역은 발급받을 수 없었음).
• 마) 더구나 청구인은 고령이고, 인지장애로 거동이 불편하여 타인의 도움을 받지 않으면 일상 생활이 어렵다.
• 나. 이의신청 기각결정에 대해 다음과 같이 이의를 제기한다.

1. 이의신청에서는 처분청이 주장한 대로 쟁점건물에 대하여 2012년부터 주택으로 재산세가 부과되었으므로 주택으로 판단하였으나, 청구인은 쟁점건물에 대한 재산세가 별장으로 과세되었는지 또는 주택으로 과세되었는지도 모르는 상태에서 종합부동산세 세금고지서가 발부되었기에 납부하였을 뿐이다.

2. 이의신청에서는 쟁점건물이 ○○과 멀지 않은 ○○ 주변에 위치하고 있으므로 청구인이 주택으로 사용하려고 구입하였다고 보았으나, 이는 청구인과는 반대되는 해석으로, 청구인은 골프장을 사용하기에 편리하여 쟁점건물을 구입한 것이다.

3. 이의신청에서는 쟁점건물의 2014년 전기 및 수도 사용내역에서 1년간 거주한 사실이 확인되고, 쟁점양도일 이후인 2015. 12. 31. 청구인의 자녀가 쟁점건물에 전입하여 현재까지 거주하고 있다 하여 쟁점건물을 별장으로 볼 수 없다고 판단하였으나, 2014년에는 청구인의 배우자가 도서 집필을 위해 쟁점건물을 자주 사용하였던 것이며, 전기 요금 및 수도요금이 상시 주거하면서 사용하였다고 보기에는 상대적으로 사용량이 적다. 청구인의 자녀가 사용한 2016년 전기 수도요금과 비교해 보면 이러한 사실이 확인된다.

4. 이의신청에서는 2015. 12. 31. 청구인의 자녀가 쟁점건물로 주민등록을 옮겨 거주하였다 하여 쟁점건물을 주택으로 보았으나, 별장 주택도 주택으로 사용할 수는 있는 것이지만 청구인의 자녀가 주택으로 사용한 것은 쟁점 양도일 이후이며, 따라서 청구인이 보유했던 당시에는 별장으로 보는 것이 타당하다.

• 다. 처분청은 쟁점거주주택 외 청구인이 보유하던 ○○ ○○시 ○○구 ○○ 00-0 ○○○ 000-000 오피스텔(이하 “장기임대주택①”이라 한다)을 의무임대기간 5년을 채우지 않고 1년 9개월만에 청구인의 자녀 김○○에게 증여로 소유권 이전하였으므로, 장기임대주택①을 주택수에 포함하여야 하고 쟁점거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용대상이 아니라고 주장하나,

• 장기임대주택①을 주택으로 보더라도 장기임대주택① 취득 후 1년 이내에 쟁점거주주택을 양도하였는바, 장기임대주택①은 일시적 2주택에 해당하며 따라서 쟁점거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당된다.

• 가. 쟁점건물은 2012년 이후 지방세법상 사실상 사용용도인 주택으로 과세되고 있고, 2015년 말 청구인 자녀가 쟁점건물에 전입하여 거주하는 점 등으로 볼 때 별장으로 보기 어렵다.

1. 청구인은 쟁점건물 취득 당시 숙박시설 용도로 취득세를 납부하였으나, 공부상 건물내역(숙박시설, 휴양콘도미니엄)과 달리 2012년부터 주택분으로 과세 전환된 사실이 있어 확인해본 바, 지방세 관할 지방자치단체에서 2011년 전수조사를 실시하여 건물의 사실상 용도인 주택으로 용도 변경하여 2012년부터 현재까지 주택분으로 재산세를 부과하고 있는 사실이 확인된다.

2. 또한, 청구인은 2012년부터 2015년까지 쟁점건물에 대하여 주택분 과세 대상으로 하여 종합부동산세를 납부한 사실이 있는 등 청구인이 쟁점건물을 별장이라고 주장하는 사실과 부합하지 않는다.

3. 소득세법상 주택이란, 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물인가에 의하여 판단되어야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용이고 주거용에 적합한 상태에 있으며, 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이며,

• 2015. 10. 15. 쟁점거주주택을 양도한 이후 청구인 자녀 김○○이 2015. 12. 31. 쟁점건물에 전입하여 현재까지 거주하고 있으며, 쟁점건물은 주택의 형태를 갖추고 있으면서 취사나 세탁 등이 가능하여 주거에 공할 수 있으므로, 상시 주거하지 아니한다는 사유만으로 주택이 아니라고 하기 어렵고, 재산세가 사실상 사용하는 용도에 따라 주택분으로 과세되었다는 점 등으로 볼 때 쟁점건물은 주택으로 봄이 타당하다.

4. 청구인이 쟁점건물을 별장으로 사용하였다는 증빙으로 제출한 쟁점건물의 세대별 전기 및 수도 사용량의 변화추이는 나들이 계절에만 사용량이 증가하는 별장의 특성에 부합하지 아니한다.

5. 이와 같이 쟁점건물은 2011년 지방세 관할 지방자치단체에서 전수조사하여 사실상 사용용도인 주택으로 재산세가 부과되었고, 종합부동산세 주택분 과세대상으로 종합부동산세를 납부한 점, 양도일 이후 자녀가 전입하여 현재까지 거주하고 있는 점 등에 비추어주택으로 봄이 타당하다.

• 나. 청구인이 보유한 장기임대주택①의 의무임대기간을 준수하지 못하였는바, 쟁점건물을 별장으로 본다고 하더라도 쟁점거주주택은 1세대 1주택 비과세 대상이 아니다.

1. 쟁점양도일 당시 청구인과 그 배우자는 주택 수에서 제외되는 장기임대주택 2채를 소유하고 있었으며, 청구인은 쟁점건물을 별장으로 보아 쟁점거주주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.

2. 그러나 청구인이 2014. 12. 5. 취득한 장기임대주택①은 2016. 9. 9. 자녀 김○○에게 증여를 원인으로 하여 소유권이 이전되었으므로, 장기임대주택 의무임대기간 5년을 충족하지 못하였는바, 쟁점거주주택은 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당되지 아니한다.

3. 청구인은 장기임대주택①이 일시적 2주택 특례적용대상이라고 주장하나,

• 일시적 2주택 특례규정은 ‘국내에 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세’ 규정을 적용할 수 있다고 규정하고 있고, 조세법률주의원칙상 과세요건, 비과세요건, 감면요건을 막론하고 조세법규해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나, 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고 특히, 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537판결, 같은 뜻)인바,

• 청구인과 그 배우자는 쟁점거주주택을 보유하다가 2014. 12. 5. 장기임대주택①, ②를 동시에 취득함으로써 3주택을 보유하였으므로 일시적 2주택 특례규정 적용이 불가능하다.

4. 청구인은 쟁점양도일 당시 1주택과 장기임대주택 2주택 보유자로서 거주주택특례를 적용하여 신고하였으나, 1세대 1주택 비과세 적용을 받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제22항 에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하여야 할 양도소득세 추징 대상에 해당한다.

• 가. 쟁점

① 쟁점건물을 상시 주거용으로 사용하지 않은 별장으로 볼 수 있는지

② (쟁점① 인용시) 별장을 주택수에서 제외하더라도, 장기임대주택 의무임대기간을 충족하지 않아 1세대 1주택 비과세 적용이 불가한지

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑲ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 임대 주택법 제6조 에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 임대 주택법 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

⑳ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.

㉑ 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액

• 가. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 3-1) 소득세법 시행령 시행규칙 제74조의2【계속 임대로 보는 부득이한 사유】 영 제155조제21항제2호가목에서 "기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우

3-2) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제4항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고주택법제2조제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는민간임대주택에 관한 특별법제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 다. 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 5) 지방세법 제112조 【세율】(2004.

1.

20. 법률 7070호로 개정된 것)

① 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 년부금액의 1,000분의 20으로 한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치・이용에 관한 법률의 규정에 의하여 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우 뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장・고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

1. 별장: 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양・피서・위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 6) 지방세법 제84조의 3【별장 등의 범위와 적용기준】

① 법 제112조 제2항 제1호 전단에서 "대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지"라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 농어촌주택과 그 부속토지를 말한다.

1. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것

2. 건물의 가액(제80조제1항제1호의 규정을 준용하여 산출한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 6,500만원 이내일 것

3. 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 소재하지 아니할 것

• 가. 광역시에 소속된 군지역 및 수도권정비계획법 제2조제1호 의 규정에 의한 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조제1호의 규정에 의한 접경지역과 수도권정비계획법의 규정에 의한 자연보전권역중 행정안전부령이 정하는 지역을 제외한다.
• 나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 및 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역
• 다. 소득세법 제104조의2제1항 의 규정에 의하여 기획재정부장관이 지정하는 지역
• 라. 조세특례제한법 제99조의4제1항제1호 라목의 규정에 의하여 정하는 지역

② 법 제112조제2항제1호 후단의 규정에 의한 별장중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임ㆍ직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다. 7) 지방세법 제111조 【세율】(2011.

12.

31. 법률 11137호로 개정된 것)

① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택 과세표준 세율 6천만원 이하 1,000분의 1 6천만원 초과 1억5천만원 이하 60,000원+6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 1억5천만원 초과 3억원 이하 195,000원+1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 3억원 초과 570,000원+3억원 초과금액의 1,000분의4
• 다. 사실관계

1. 청구인 주민등록전출입내역

• 청구인은 1999. 10. 12. 쟁점거주주택에 전입 신고한 이후 쟁점양도일 이후에도 2017. 8. 24.까지 쟁점거주주택에 주소를 두고 있었던 것으로 확인된다. 전입일 주소 비고 1999.10.12

○○ ○○구 ○○ 1336 ○○아파트 5-802 쟁점거주주택 2017.08.25

○○ ○○구 ○○로 204-25, 531호 2018.08.09

○○ ○○구 ○○중앙로 188, C동 2303호 2019.03.12

○○ ○○구 ○○로 204-25, 531호

2. 쟁점거주주택 매매계약서

• 2015. 7. 9. 청구인과 쟁점거주주택 매수인 허○○ 외1인이 작성한 쟁점거주주택의 매매계약서 특약사항 3번에 보면, ‘잔금일에 매도인은 전세금 6억원에 2년 전세 계약하되 재건축이주로 인하여 이주할 경우 이사하는 조건으로 하며 매매잔금에서 전세금은 공제하기로 한다’. 라는 내용이 확인된다.

3. 청구인의 자녀 김○○ 주민등록 전출입내역

• 청구인의 자녀 김○○은 2015. 12. 31. 쟁점건물에 전입신고한 사실이 확인된다. * 이의신청 당시 심리담당자가 ○○구청장에게 2004. 1. 1. 이후 현재까지 쟁점주택에 대한 전출입 내역을 조회 의뢰하였으며, 2015. 12. 31. 김○○ 세대만 전입 신고하였으며, 다른 전입세대는 없는 것으로 확인됨

4. 쟁점건물 내역

• 쟁점건물의 등기사항전부증명서 및 건축물대장에서 건축물의 주용도는 숙박시설(휴양콘도미니엄), 전용면적 153.92㎡(55평형, 방3, 욕실2)로 확인된다.

5. 양도소득세 조사종결보고서

○ 조사적출내용

• 항목: 1세대 1주택 비과세(고가주택) 적용배제

• 적출내용: 조사대상자는 양도주택 외 주택을 보유하여 1세대1주택 비과세(고가주택)적용배제함

○ 기타사항

• 양도가액 1,640백만원 양수인 허○○(1/2), 여○○(1/2) 중개사 실거래가액 신고

• 취득가액 690백만원 환산취득가액 690백만원

• 조사대상자 청구인이 보유(1/2)중인 쟁점건물은 등기부등본상 휴양콘도미니엄으로 등재되어 있으나 주택으로 재산세가 부과되어 종합부동산세 주택분 과세분으로 종합부동산세를 지속적으로 납부하는 등 사실상 주거용으로 확인되어 1세대1주택 비과세(고가주택) 적용배제하여 결정․고지하고자 함

○ 보충조서 성명 종류 소재지 취득일자 토지면적 건물면적 지분 비고 청구인 아파트

○○ ○○ '95.11.25 101.1 178.41 100 양도주택 청구인 오피스텔

○○ ○○ '14.11.28 10.05 29.73 100 장기임대주택 청구인 연립주택

○○ ○○ '04.7.15 546.74 153.92 50 임대업등록외보유 김○○ 연립주택

○○ ○○ '04.7.15 546.74 153.92 50 임대업등록외보유 김○○ 오피스텔

○○ ○○ '14.11.28 10.05 29.73 100 장기임대주택 세대별 주택보유현황 * 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 청구인 보유 장기임대주택 2016. 9. 9. 김○○(子)에 증여, 소득세법 시행규칙 제74조의2 계속 임대로 보는 부득이한 사유에 해당하지 아니하여 거주주택 특례적용시 의무임대기간 미준수, 1세대1주택 비과세 적용불가

6. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 세대별 현황-전기 * 검침년월: 2004년05월~2019년09월(2014년 이전 사용내역 발급불가) 검침년월 전월지침 당월지침 사용량 전기요금 TV수신료 전년동월 사용량 3개월평균 2016.05 9,755 7 251 29,880 2,500 141 443 2016.04 9,384 9,755 372 45,490 2,500 157 515 2016.03 8,917 9,384 457 58,280 2,500 166 398 2016.02 8,425 8,917 492 75,510 2,500 242 504 2016.01 7,837 8,425 588 89,060 2,500 175 398 2015.12 7,230 7,837 607 94,090 2,500 274 141 2015.11 6,913 7,230 317 48,250 2,500 174 106 2015.10 6,641 6,913 272 33,450 2,500 241 160 2015.09 6,488 6,641 153 18,170 2,500 275 105 2015.08 6,323 6,455 165 22,710 2,500 255 152 2015.07 6,159 6,323 164 23,450 0 254 150 2015.06 36,007 36,159 152 21,730 0 211 154 2015.05 35,856 36,007 141 16,370 2,500 266 188 2015.04 35,709 35,855 157 19,520 2,500 403 194 2015.03 35,543 35,709 166 20,010 2,500 275 230 2015.02 35,301 35,543 242 35,600 2,500 364 208 2015.01 35,125 35,301 176 26,040 2,500 518 229 합계 20,583 2,810,120 127,500
• 나) 세대별 현황-수도 * 검침년월: 2004년05월～2019년09월(2014년 이전 사용내역 발급불가) 검침년월 전월지침 당월지침 사용량 수도요금 전년동월 사용량 3개월평균 2016.04 1,348 1,354 6 17,580 0 5 2016.03 1,343 1,348 5 14,650 3 4 2016.02 1,331 1,343 12 35,040 3 0 2016.01 1,331 1,331 0 0 5 0 2015.12 1,331 1,331 0 0 5 0 2015.11 1,331 1,331 0 0 5 0 2015.10 1,331 1,331 0 0 10 0 2015.09 1,331 1,331 0 0 3 0 2015.08 1,331 1,331 0 0 2 0 2015.07 1,331 1,331 0 0 10 0 2015.06 1,331 1,331 0 0 10 1 2015.05 1,331 1,331 0 0 15 2 2015.04 1,331 1,331 0 0 20 3 2015.03 1,328 1,331 3 8,430 20 3 2015.02 1,325 1,328 3 8,390 20 4 2015.01 1,322 1,325 3 8,490 38 6 합계 990 2,517,420
• 다) 배우자 김

○○ 소명서

7. 처분청이 제시한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 쟁점건물 주택분 과세대상 물건명세서

○ 2012년~2015년 종합부동산세 주택분 과세대상 물건명세서 상 주택구분에서, 쟁점건물은 ‘연립주택’으로 기재된 사실이 확인된다. * 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 종합부동산세법상 주택의 범위에 해당되지 않아 종합부동산세 과세대상에서 제외됨(종합부동산세법 제2조 제3호)

• 나) 쟁점건물 취득세 및 재산세 과세내역

○ 이의신청 당시 심리담당자가 ○○구청 세무과에 확인한 바에 따르면, 쟁점건물의 취득세 및 등록세는 ‘근린생활시설’ 일반세율(2%)로 과세되었으며, 쟁점건물의 재산세는 2005년부터 2011년까지 ‘건축물/토지’로 부과되다가 2011년경 감사원의 일제별장 전수조사에 따라 2012년부터 ‘주택분’으로 과세된 것으로 확인된다.

○ 취득세 과세내역 (원) 연도 세목 세액 세율 과세표준 비고 2004 취득세 4,339,400 2% (일반세율) 216,973,422

• 별장 취득세 세율: 10% (일반세율 2%의 5배)

○ 재산세 과세내역 연도 세목 세액(원) 연도 세목 세액(원) 2005 재산세(건축물) 304,560 2012 재산세(주택) 686,940 재산세(토지) 44,610 2013 재산세(주택) 651,260 2006 재산세(건축물) 334,830 2014 재산세(주택) 617,940 재산세(토지) 66,920 2015 재산세(주택) 571,840 2007 재산세(건축물) 307,610 2016 재산세(주택) 546,360 재산세(토지) 100,370 2017 재산세(주택) 545,940 2008 재산세(건축물) 308,960 2018 재산세(주택) 545,940 재산세(토지) 150,560 2009 재산세(건축물) 311,290 재산세(토지) 225,840 2010 재산세(건축물) 322,410 재산세(토지) 263,940 2011 재산세(건축물) 338,530 재산세(토지) 261,040

8. 쟁점건물 분양 관련 인터넷 기사 일부 * 한국경제 기사(입력:2002.10.16.) 생략

9. 쟁점건물 위치

• 그림 생략

10. 쟁점건물 위성사진(출처:네이버지도)

• 사진 생략

• 라. 판단

1. 쟁점건물을 상시 주거용으로 사용하지 않은 별장으로 보아 주택에서 제외할 수 있는지

• 가) 관련 법리 ⑴ 소득세법령은 1세대 1주택의 양도로 인한 소득세의 비과세에 관하여, 구 소득세법 제104조의3 제1항 제6호, 지방세법 제13조 제5항 등에서 규정하는 별장, 즉 ‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 등 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지’가 주택에 해당하는지 여부에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있다. 그러므로 주택이 단지 위와 같은 별장 용도로 사용된다는 점만으로는 구 소득세법제89조 제1항 제3호 가목의 주택에서 제외된다고 할 수 없다(○○고등법원 2017누86271, 2018.3.27, 판결). ⑵ 소득세법상 ‘주택’이란 실제 용도가 사실상 주거에 제공되는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조).
• 나) 쟁점건물이 상시 주거용으로 사용하지 않은 별장이므로 주택으로 볼 수 없는지 여부에 대한 판단 ⑴ 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점건물을 별장으로 보아 주택에서 제외하기는 어렵다고 판단된다.

① 청구인은 쟁점건물이 별장으로서 상시 주거용으로 사용한 사실이 없으므로 주택에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나 청구인이 제출한 쟁점건물의 2014년 전기, 수도 사용량 추이를 보더라도 상시 주거용으로 사용하지 아니하였다고 보기 어렵고, 청구인이 쟁점건물을 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하였는지 여부에 대한 별다른 증거자료가 제시된 바도 없다.

② 또한, 쟁점건물에 대한 취득세 및 재산세 과세내역을 보더라도 쟁점건물 취득시부터 2011년 감사원 일제별장 전수조사 이전까지는 ‘근린생활시설’ 또는 ‘건축물’로 과세되었고, 2012년 이후부터는 ‘주택’으로 과세되고 있는 것으로 확인되며 단 한차례도 지방세법에서 규정하는 ‘별장’으로 중과세된 사실이 없는바 쟁점건물을 주택이 아닌 별장으로 볼 근거가 부족하다할 것이다.

③ 쟁점건물은 공부상 휴양콘도미니엄으로 등재되어 있으나, 쟁점건물 분양시 전원주택단지로 홍보한 사실이 인터넷 기사에서 확인되고, 청구인의 자녀가 쟁점건물에 전입하여 거주하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점건물은 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 이를 주택으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. ⑵ 따라서, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 쟁점거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

2. 장기임대주택 의무임대기간을 충족하지 않아 1세대 1주택 비과세 적용이 불가한지 여부에 대한 판단 앞서 쟁점건물을 주택으로 보아 주택수에 포함된다고 판단하였으므로 본 쟁점은 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.