피상속인이 체결한 쟁점매매계약은 사후 계약 해제되는 등 통상적인 거래로 보기 어려워 쟁점매매가액을 양도토지의 취득가액으로볼 수 없음
피상속인이 체결한 쟁점매매계약은 사후 계약 해제되는 등 통상적인 거래로 보기 어려워 쟁점매매가액을 양도토지의 취득가액으로볼 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
5.
15. 청구인의 배우자 ◯◯◯(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 ◯◯ ◯◯시 ◯◯읍 ◯◯리 161-161 토지 2,293㎡(이하 “상속토지1”라 한다)와 ◯◯ 161-163 토지 3,306㎡(이하 “상속토지2”라 하고, 상속토지1과 상속토지2 모두를 “상속토지”라 한다)를 상속받고, 2017.
3.
14. ◯◯리 161-476 토지 330㎡(이하 “인접토지”라 한다)를 매매로 취득하였다.
6.
17. ◯◯리 161-161 토지 4,609㎡(이하 “양도토지”라 한다)와 인접토지를 ◯◯물류㈜에 양도(매매가액 1,020백만원)하였고, 청구인은 자신의 3/9 지분 양도에 대하여 2019.
8.
31. ◯◯세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 2019 과세연도 양도소득세 84,282,587원을 신고․납부하였다. * 2016.12월 상속토지1과 상속토지2가 양도토지로 합병(5,599㎡)되었고, 그 중 990㎡는 2017. 2월 ◯◯리 161-477(이하 “분할토지”라 한다)로 분할됨
5.
24. 피상속인과 ◯◯◯(이하 “매수인”이라 한다)간에 체결된 상속토지 매매계약서상 거래금액 779,056,000원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)을 매매사례가액으로 보아 취득가액을 217,115,191원으로 재산정, 기 납부한 양도소득세 중 52,663,797원을 환급해 달라는 취지로 2019.
11.
15. 처분청에 경정청구하였고, 처분청은 2020.
2.
5. 위 상속토지의 매매는 완결되지 않은 거래이므로 쟁점매매가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다고 보아 경정청구를 거부하였다.
4.
6. 이 건 심사청구를 제기하였다.
5.
24. 상속토지를 779,056천원에 양도하기로 하는 매매계약(이하 “쟁점계약”이라 하고, 해당 매매계약서를 “쟁점계약서”라 한다)을 매수인과 체결하였고, 법무사 AAA는 쟁점계약에 따라 보관하고 있던 계약금 78,000천원을 2013.
6.
25. 부동산중개업자 BBB에게 이체, BBB는 잔여금액 73,000천원(78,000천원 중 개발행위 허가 등에 5,000천원 사용)을 2015. 3월과 2015. 4월 피상속인 명의의 계좌로 입금하였다. 나) 청구인등은 2015.
5.
15. 상속토지를 상속받은 후, 매수인에게 잔금 지급 이행을 촉구하였으나, 매수인은 2016.
1.
14. 쟁점계약 내용과 달리 청구인등에게 진입도로를 확보해 줄 것과 그 동안 진입도로 확보 및 개발행위 허가에 소요된 비용을 보전해 줄 것을 요구하였다. 다) 청구인등은 매수인의 요구가 청구인등이 이행할 의무가 아니고, 매수인의 답변내용상 쟁점계약을 이행할 의지가 없음을 확인하고 2016.
1.
28. 매수인에게 쟁점계약의 해제를 통보하였다. 이후 2016.
3.
22. 조건 미성취로 인한 부동산매매계약의 무효를 원인으로 BBB로부터 입금받은 73,000천원을 인천지방법원에 공탁하였고, 매수인은 2016. 4월 공탁금 전액을 출급함으로써 쟁점계약은 해제되었다. 2) 쟁점계약 체결일과 상속개시일 사이에 시가 변동에 대한 특별한 사유가 없으므로 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 있다. 가) 연도별 상속토지의 개별공시지가 변동내역을 살펴보면 매매계약연도인 2013년부터 상속개시연도인 2015년까지 연도별 변동율이 1% 내외로 가격변동이 없거나 미미하다. 나) 상속토지의 형태 및 이용 상태를 살펴보면 상속토지는 ◯◯산업단지 내에 위치하고 있으며, 피상속인이 취득한 2005. 12월부터 2015. 5월 상속개시일까지 지목은 잡종지이고 이용상태는 나대지로 변동이 없었다. 3) 상속토지의 매매거래가 있음에도 평가심의위원회 자문을 거치지 않고 보충적 평가방법에 의한 평가액을 양도토지의 취득가액으로 적용하였으므로 위법하다. 가) ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 에 따르면 ‘상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정․경정한 가액이 있는 경우 그 결정․경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 있다. 나) 또한 ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제1항 제1호 단서규정에는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제56조의2 제7항 규정에는 평가심의위원회는 제1항에 따른 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장․지방청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정되어 있어 평가기준일전 2년내 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회의 자문을 거쳐 확인되는 경우 시가로 볼 수 있음에도 처분청은 평가심의위원회 자문을 거치지 않았다. 다) 보충적 평가방법은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 평가방법이고 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있음에도(대법원94누5960, 1994.
8.
23. 외 다수) 처분청은 상속개시일전 당해 재산의 매매거래에 대한 시가가 적정한지 여부를 판단하지 않았으므로 위법하다. 4) 당초 양도토지에 대한 양도소득세 신고 시 취득가액을 보충적 평가방법에 의한 평가액으로 신고한 이유는,
6.
10. 정보공개청구 회신을 받고서야 상속재산이 보충적 평가방법에 의하여 평가된 사실을 알게 된바, 상속재산가액 증액 수정신고에 대한 과세관청의 거부 통지가 불복청구대상인 처분이 없는 부적합한 청구로 각하한 다수의 심판례(조심2011서3542, 2011.11.24. 이)와 양도소득세 신고납부불성실가산세 부담 등을 고려한 불가피한 선택이었다.
1. ◯◯리 161-242외 4건(이하 “비교대상토지”라 한다)은 면적, 위치, 용도 및 개별공시가 등이 상속토지와 동일하거나 유사하므로 평가기간내 유사매매사례로서 해당 가액을 시가로 볼 수 있다. 가) 상속토지와 위 비교대상토지는 모두 ◯◯산업단지 내 인근에 위치하고 있으며, 각 계약일 현재 지목이 잡종지로 동일하다. 나) 상속개시일 현재 상속토지의 개별공시지가(상속토지1 62,200원/㎡, 상속토지2 57,200원/㎡)와 위 비교대상토지(57,200원/㎡)를 비교하면 동일하거나, 차이가 크지 않다.
2. 유사매매사례가액을 시가로 보기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 근거 제시 없이 보충적 평가방법에 의한 평가액을 양도토지의 취득가액으로 본 것은 위법하다. 보충적 평가방법은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 비로소 택할 수 있는 평가방법이고, 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 처분청에 있다 할 것이므로, 평가기간내 다수의 유사매매가액이 있음에도 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 타당한 근거 제시 없이 보충적 평가방법에 의한 평가액을 양도토지의 취득가액으로 본 이 건 처분은 위법하다.
2. 5.부터 납세자도 자문 신청할 수 있도록 하여 납세자의 권익 보호을 더욱 강화한바, 시가 인정을 청구하는 경정청구에 대하여 처분청이 자의적으로 시가를 불인정한 경우 납세자도 자문 신청할 수 있도록 한 세법 개정의 취지에 비추어 불합리하고, 평가심의위원회의 자문을 거치지 않고 보충적 평가방법에 의한 평가액을 양도자산의 취득가액으로 본 것은 위법하다. 2) 쟁점매매가액이 객관적 교환가치를 나타내고 있는지에 대한 추가 주장 가) 상속토지는 산업단지 내 위치하여 산업용지로서 활용 가능 여부가 매매금액 결정에 중대한 영향을 미치는바, 쟁점계약 시 특약에 의하여 개발행위 불허가 또는 진입도로 확보가 안될 경우 본 계약은 무효로 한다는 규정을 두어 매매금액에 반영하였고, 이는 진입도로 확보 및 개발행위 전후 개별공시지가와 매매가액 변동내역을 살펴보면 쉽게 추론할 수 있다. 나) 쟁점계약 전인 2012년부터 2019년까지의 개별공시지가는 58,200원/㎡에서 66,900원/㎡으로 변동률이 미미하였다가, 양도토지 양도 후 개발행위 등의 효과가 반영되어 개별공시지가가 66,900원/㎡에서 195,500원/㎡으로 급등하였고, 진입도로가 없는 상태에서의 쟁점매매가액은 139,142원/㎡이었으나 진입도로가 확보된 이후의 양도토지 매매금액은 206,519원/㎡으로 50% 상승하였다. 다) 이러한 사실 등에 비추어 쟁점매매가액은 산업단지내 잡종지로서 진입도로 미확보 및 개발행위 허가가 필요한 토지로서 쟁점계약 당시 상속의 가치를 반영한 가액이므로 시가로 인정되어야 한다.
1. 쟁점계약서만으로 통상적 매매거래 사실이 있었다고 보기 어렵다. 가) 상속재산의 부동산가액은 상속개시일인 평가기준일 6개월 이내의 매매사례가액이 적용되는 것이며, 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 계약내용이 이행되고 객관적 합리성을 충족한 매매거래에 한하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있는 것이므로, 매매계약 체결 후 장기간 매매계약이 이행되지 않고 사후에 계약 해제된 쟁점계약을 평가심의위원회 심의대상이 되는 통상적인 거래로 볼 수 없다. 나) 쟁점계약은 법무사나 부동산 중개인의 중개사실이 확인되지 않는 쌍방계약으로서, 법원의 결정에 의하여 매매계약이 해제되거나 공부상 매매계약을 확인할 수 없어 객관적인 매매사실이 있었다고 추단할 수 없다. 다) 쟁점계약서상 계약금(78백만원)은 법무사가 2013.
6. 24.까지 보관하다가 피상속인에게 지급한다고 기재되어 있으나, 청구인이 이 건 심사청구에서 제출한 금융증빙에 따르면, 계약금 지급 약정일보다 1년 8개월이 지난 2015. 3월과 2015. 4월에서야 법무사가 아닌 BBB 명의로 피상속인 명의 계좌에 73백만원이 입금된바, 지급자가 매매계약서상 명시되어 있지 않은 제3자일 뿐 아니라 입금액도 계약금액과 상이하여 쟁점계약의 매매계약일을 특정하거나, 통상적 매매거래 사실이 있었다는 객관적 증빙으로 보기 어렵다. 라) 또한 쟁점계약서상 잔금청산일은 2013.
8. 30.로 장기간 잔금 지급이 이루어지지 않았음에도 불구하고, 즉시 그 이행을 요구하는 조치를 취하지 않다가 2015.
11. 24.에서야 청구인들이 내용증명을 통해 계약이행을 요구한 점을 보았을 때, 쟁점계약을 객관적 합리성을 충족한 매매계약으로 인정하기 어렵고 상속개시일 당시 쟁점계약이 매매거래 진행 중이라고 볼 수도 없다.
2. 쟁점계약은 완결된 매매계약이 아니므로 쟁점매매가액을 시가로 볼 수 없다. 가) 청구인은 대법원 판례(대법원2010두27936, 2012.7.12.)를 근거로 쟁점매매가액을 ｢상증세법｣상 시가로 인정되는 매매사례가액이라고 주장하나, 동 판례에서도 “일반적인 거래에 따라 이루어진 매매계약상의 매매금액은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로서 당시의 시가로 볼 수 있다”고 판시하고 있어 거래가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였을 경우 시가의 판단기준으로 삼고 있다. 나) 쟁점계약은 개발행위 불허시나 진입도로 확보가 안될 경우 본계약은 무효로 한다는 조건부매매로 청구인이 매수인에게 법원공탁을 통해 계약금을 반환하여 계약을 해제함으로써 쟁점계약의 법률행위 효력이 소멸한 이상 조건성취를 기반으로 한 쟁점매매가액을 정상적인 거래에 따라 객관적인 교환가치를 적정하게 반영되었다고 볼 수 없다. 다) 쟁점계약은 평가기간 내에 이루어지지 않았으며, 조건부계약으로 계약 체결 이후 장기간 계약내용이 이행되지 않았을 뿐 아니라 사후에 계약이 해제되어 그 매매사례가 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로 볼 수 없다. ｢상증세법｣이 시가주의를 원칙으로 삼고 있는 이유가 실질과세의 원칙에 따라 담세능력에 상응한 세금을 부과하고자 함에 있는바, 조세평등주의 및 ｢상증세법｣상 시가주의 원칙에 비추어 완결된 매매계약이 아닌 사후에 계약 해제된 미완성 쟁점매매가액을 상속개시일의 시가로 볼 수 없다.
3.
14. 인접토지를 매매로 취득하여 비로소 진입도로를 확보하였다. 상속토지와 비교대상토지는 평가기준일 당시 도로접근성의 차이가 있으며, 산업단지내 공장 및 창고부지의 진입도로는 필수불가결한 요소로 이는 토지의 가격형성에 큰 영향을 미치는 조건임을 고려할 때, 상속토지와 비교대상토지가 용도의 특성 또는 현황이 유사하다고 볼 수 없다. 3) 청구인은 상속개시일 현재 상속토지와 비교대상토지의 공시지가 차이가 크지 않을 점을 근거로 유사재산의 매매사례가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 해당 공시지가는 2014.
1.
1. 기준으로 평가한 가액으로서 기준일 이후 비교대상토지의 공장부지 조성 및 진입로 공사 진행 등 토지의 상황변화를 적정하게 반영하여 평가한 가액이라 할 수 없으며, 2016년부터는 비교대상토지의 개별공시지가 산정자료인 표준지가 달라진 사실은 개별공시지가 토지특성조사표에서 확인된다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, ｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 2) 상증세법 제60조【평가의 원칙등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2-1) 상증세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 2-2) 상증세법 시행령 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 3) 상증세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
8. 31.) 및 경정청구(2019.
11. 15.) 내역은 다음과 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역(생략) (2) 처분청은 2020.
2.
5. 쟁점계약서만으로 실제 객관적인 매매사실과 그 거래가액을 인정할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다. < 그림 > 경정청구 처리결과 통지 중 발췌(2020.
2. 5.)(생략) 나) 양도토지 등기사항전부증명서 청구인등은 2015.
5.
15. 피상속인으로부터 상속토지를 상속받고, 2019.
6.
17. 양도토지를 ◯◯물류㈜에 양도(매매가액 1,020백만원)한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간 다툼이 없으며, 양도토지의 등기부등본 내용은 다음과 같다. < 그림 > 양도토지 등기사항전부증명서 중 발췌(그림) 다) 상속재산가액(상속토지) 결정내역 청구인이 제출한 심리자료에 따르면, 청구인등은 2015. 9월 ◯◯세무서에 상속토지 가액을 쟁점매매가액인 779,056천원으로 상속세 신고하였으나, ◯◯세무서는 보충적 평가방법에 의하여 상속토지의 상속재산가액을 331,728천원으로 결정하였음이 확인된다. < 표 > 상속세 신고 및 결정내역(생략) 라) 상속토지의 개별공시지가 2012년 이후 상속토지의 개별공시지가 현황은 다음과 같다. <표> 개별공시지가 현황(2012년 이후)(생략) 2) 청구인 주장근거 가) 쟁점계약서 및 계약금 지급내역 (1) 피상속인과 매수인이 2013.
5.
24. 작성한 쟁점계약서에 따르면, 매매대금은 779,056천원으로 하면서 계약금(78,000천원)은 법무사가 2013.
6. 24.까지 보관(보관계좌 농협 207061--****, AAA)하고, 잔금(701,056천원)은 2013.
8.
30. 지급하되, 개발행위가 불허되거나 진입도로 확보가 안될 경우 쟁점계약을 무효로 하기로 하였음이 확인된다. <그림> 쟁점계약서(2013.
5. 24.)(생략) (2) 청구인은 위 쟁점계약 내용에 따라 법무사 AAA이 2013.
6.
25. 부동산중개업자 BBB에게 계약금을 78,000천원을, BBB는 2015.
3. 4.과 215.
4.
30. 피상속인에게 73,000천원을 이체하였다면서 BBB와 피상속인 명의의 계좌 거래내역을 다음과 같이 제출하였다. <그림> BBB 계좌내역(AAA → BBB)(생략) <그림> 피상속인 계좌 거래내역 중 발췌(BBB → 피상속인)(생략) 나) 쟁점계약 이행 촉구 및 계약 해제 (1) 청구인등은 상속토지를 상속받은 후 수회에 걸쳐 매수인에게 계약 이행을 촉구하였고, 매수인은 이에 대하여 진입도로 확보 및 개발행위 허가 소요비용 보전을 요구하였다면서 관련 내용증명을 다음과 같이 제출하였다. <그림> 청구인등의 내용증명(청구인등 → 매수인, 2015.
12. 16.)(생략) <그림> 매수인의 내용증명 중 발췌(매수인→청구인등, 2016.
1. 14.)(생략) (2) 청구인등은 매수인의 위 답변내용에 대해 매수인의 요구를 이행할 의무가 없으며, 현재까지 개발행위 허가 및 진입도로가 확보되지 않아 쟁점계약은 이미 무효라면서 2016.
1.
28. 매수인에게 쟁점계약 해제를 통보하였음이 확인된다. <그림> 청구인등의 내용증명 중 발췌(청구인등 → 매수인, 2016.
1. 28.)(생략) (3) 청구인이 제출한 심리자료에 따르면, 이후 청구인등은 2016.
3.
22. ◯◯지방법원에 73,000천원을 공탁하였고, 매수인은 2016.
4.
8. 동 금액을 전액을 출급(◯◯지방법원 공탁관 발급 사실증명서, 2019.
6. 28.)한 것으로 확인된다. 다) 유사매매사례 비교 청구인은 예비적 청구에서 상속개시일 현재 유사매매사례가액이 다수 존재하므로 이를 적용하여야 한다고 주장하면서 유사매매사례를 제시한바, 해당 매매사례와 상속토지를 비교하면 다음과 같다. <그림> 평가기간내 유사 매매사례 계약시점(생략) <표> 유사매매사례와 상속토지 비교(생략) 라) 사전열람 후 추가 의견 (1) 쟁점매매가액은 산업단지 내 진입도로 미확보 및 개발행위가 추가로 필요한 잡종지로서 쟁점계약 당시 상속토지의 가치를 반영한 가액이므로 시가로 인정하여야 한다. (가) 평가기간내 유사매매사례(5건)는 모두 도로에 사용될 토지와 함께 매매한 사례이며, 쟁점계약이 체결된 해인 2013년부터 2020년까지 상속토지(양도토지)와 인접토지, 비교대상토지 등의 개별공시지가를 살펴보면 다음과 같다.
① 상속토지(양도토지)와 인접토지의 개별공시지가는 2013년부터 2019년까지 53,800원/㎡에서 66,900원/㎡으로 변동률이 미미하였으나, 2019.
6.
17. 양도토지와 인접토지 매매 후 매수자 ◯◯물류㈜의 개발행위 등의 효과가 반영되어 개별공시지가가 195,500/㎡로 급등하였다. <표> 상속토지(양도토지) 및 인접토지의 개별공시지가(생략)
② 비교대상토지의 경우도 매매거래가 있기 전 개별공시지가는 57,000원/㎡에서 57,900원/㎡으로 변동이 거의 없었으나, 매매거래 후 매수자들의 진입도로 확보 등 개발행위로 개별공시지가가 최대 235,300원/㎡로 급등하였다. <표> 비교대상토지 등의 개별공시지가(생략)
③ 상속토지(양도토지) 및 인접토지, 비교대상토지 모두 진입도로 확보 등 개발행위 이전에는 개별공시지가가 유사하고 연도별 가액 변동율도 미미하였나, 진입도로 확보 등 개발행위가 완료된 후 비로소 195,500원/㎡에서 최대 235,300원/㎡로 급등한 사실에 비추어 진입도로 확보 등 개발행위 이전단계의 쟁점계약 당시부터 상속개시일까지 가격변동이 없었을 것이라는 추측이 가능하다. (나) 위 ‘유사매매사례와 상속토지 비교’(사건조사서 28쪽)에서의 비교대상토지의 매매가액을 살펴보면, 다음과 같다.
① 진입도로가 없는 상태에서의 쟁점매매가액은 139,142원/㎡이었으나, 진입도로 확보 후 2019.
6.
17. 양도토지의 매매가액은 206,519원/㎡이다.
② 진입도로에 사용될 토지와 함께 거래된 비교대상토지의 매매가액은 232,846원/㎡에서 최대 241,934/㎡으로, 진입도로 확보 등 개발행위 완료 후 ㎡당 매매가액은 양도토지 및 인접토지, 유사매매사례토지 모두 유사한바, 진입도로 확보 등 개발행위 허가 등이 매매가액에 중대한 영향을 미쳤음을 알 수 있다. (2) 청구인등이 매수인에게 장기간 계약이행 요구 조치를 취하지 않은 이유는 쟁점계약이 상속개시 전 피상속인과 매수인간 문제로 청구인등이 적극적으로 관여할 사항이 아니었기 때문으로, 매수인의 내용증명상 피상속인과 매수인, 피상속인의 자녀가 개발행위 허가 및 진입도로 확보를 위해 그 동안 많이 노력한 사실을 알 수 있다. 청구인등이 상속토지를 상속받은 후에는 매수인에게 전화 및 내용증명 등을 통해 계약이행을 촉구하였다. 3) 상속토지와 유사매매사례 대상 토지 비교 가) 상속토지 및 비교대상토지의 위치 지적도상 상속토지와 비교대상토지의 지적도상 위치는 다음과 같다. <그림> 상속토지와 비교대상토지의 위치(지적도)(생략) 나) 비교대상토지 공사내역 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 비교대상토지의 매매거래 당시 소유자인 CCC외 2인은 동 매매계약(최초 계약일 2015.
2. 28.) 체결 전, 대상 토지에 대해 공장부지 조성 및 진입로 공사를 착공한 것으로 확인되고, 해당 공사계약 내역 등은 다음과 같다. <표> 비교대상토지에 대한 공사계약 내역 등(생략)
3.
3. 정○○에게 분할토지를 61,330천원(61,950원/㎡)에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 청구인은 2017.
5.
31. 자신의 분할토지 3/9 지분 양도에 대하여 취득가액을 개별공시지가로 환산, 다음과 같이 양도소득세를 신고하였음이 확인된다. <표> 분할토지 양도소득세 신고내역(생략)
1. 관련 법리 ｢소득세법｣ 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에는 상속받은 재산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 상속개시일 현재 ｢상증세법｣ 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 공제한다고 규정되어 있고, 상증세법｣ 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 평가기간(평가기준일 전후 6개월)에 해당하지 않는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액을 포함하며, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등도 해당자산의 시가로 본다고 규정되어 있다. 나) 피상속인이 체결한 쟁점매매가액을 양도토지의 취득가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면 피상속인이 체결한 쟁점매매가액을 양도토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 상속재산가액은 평가기간 내 매매사례가액이 적용되는 것이나, 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 계약내용이 이행되고 객관적 합리성을 충족한 매매거래에 한하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있는 것이므로, 매매계약 체결 후 장기간 계약내용이 이행되지 않고 사후에 계약 해제된 쟁점계약을 평가심의위원회 심의대상이 되는 통상적인 거래로 보기 어려울 뿐 아니라, 심의 신청은 임의규정으로서 처분청의 검토결과 쟁점매매가액이 심의 신청대상이 아니라고 판단한 이상 평가심의위원회의 심의를 거치지 않았다고 하여 위법한 처분이라고 할 수 없다.
② 쟁점계약은 개발행위 또는 진입도로 확보 불가 시 계약을 무효로 하는 조건부매매로서, 청구인이 법원공탁을 통한 계약금 반환 및 계약 해제로 법률행위 효력이 소멸한 이상 조건성취를 기반으로 한 쟁점매매가액을 정상적인 거래에 따라 객관적인 교환가치가 적정하게 반영되었다고 볼 수 없다.
③ 쟁점계약은 계약서상 부동산중개인이 기재되어 있지 않은 쌍방합의 계약으로서, 계약금(78백만원)도 계약내용과 달리 계약금 약정일보다 1년 8개월이 지난 시점에서야 법무사가 아닌 BBB 명의로 73백만원이 입금된 바, 쟁점계약의 매매계약일을 특정하거나 통상적 매매거래 사실이 있었다는 객관적 증빙으로 보기 어렵다. (2) 따라서, 처분청이 쟁점매매가액을 시가로 볼 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다) 평가기간 내 유사매매사례가액을 양도토지의 취득가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 사정을 종합하여 보면 ① 비교대상토지는 당시 소유자들이 매매계약 체결 전 이미 해당 토지에 대한 공장부지 조성 및 진입로 공사를 착공한 것으로 확인되고, 실제로 소유권 이전 전후 비교대상토지와 진입로의 지목이 잡종지에서 공장용지 또는 도로로 변경된바, 개발행위 또는 진입도로 확보가 불가능하였던 상속토지와 유사하다고 볼 수 없으며, ② 상속토지와 비교대상토지의 위치 및 상속개시일 현재 개별공시지가가 유사하다는 사실만으로 비교대상토지의 매매가액을 상속토지의 시가로 볼 수 없으므로 평가기간 내 유사매매사례가액을 양도토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. (2) 따라서, 청구인이 제시한 비교대상토지의 거래가액을 시가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.