지적도 상 도로진입로 부지의 위치를 볼 때 전체토지의 편의나 이용가치가 증가한 것으로 보이며, 토목설계용역계약 내용이 전체 토지 외 숙박시설 설계용역으로 기재되어 있는 점 등으로 볼 때 쟁점비용 전부를 쟁점토지 만의 필요경비로 보기는 어려움
지적도 상 도로진입로 부지의 위치를 볼 때 전체토지의 편의나 이용가치가 증가한 것으로 보이며, 토목설계용역계약 내용이 전체 토지 외 숙박시설 설계용역으로 기재되어 있는 점 등으로 볼 때 쟁점비용 전부를 쟁점토지 만의 필요경비로 보기는 어려움
2017. 10. 27. 전체 토지 중 3,274.15㎡를 추가로 취득하였고,
2018. 10. 8. 당초 양도하고 남은 토지 1307.85㎡와 추가 취득한 3,274.15㎡을 합한 4,582㎡(이하 “잔여토지”라 한다)를 주식회사 △△에게 양도하였다.
2019. 11. 5. 쟁점비용 중
토지가 전체 토지에서 차지하는 비율인 35.4% 로 안분한 금액인 83,049,417원을 필요경비로 인정하여 양도소득세 31,032,802원을 추가로 감액경정 하였다.
○○ 번 국도로부터 8미터 도로를 만들어 주는 조건의 계약”임을 명시하였으므로 청구인은 도로를 만들어 주어야 하는 경비부담의 계약을 한 것이다.
• 다만, 도로로 사용할 진입로 부지가 4필지여서 1필지에 대하여는 매매를 하여 계약금을 지급한 상태이고, 3필지에 대하여는 도로 부지로 사용허가를 받는 도로사용허가비를 지출하게 된 것이다.
2. 또한, 부동산매매 계약서 특약사항 제5항에 “토지의 토목설계허가는 동시에 진행하고” 라고 하여, 임야를 모델 부지로 형질 변경하는 개량비 및 이용비의 지출을 약정하였고,
• 특약사항 제8항에 “토목허가 완료시 매도인은 도로포장개설공사를 시작한다”라고 특약하고 도로 포장 공사도 하기로 하였는바, 청구인은 개량비 및 이용비의 지출을 약정한 것이다.
- 나. 누락된 필요경비 상세항목
1. 도로 진입로 부지 매매대금 100백만원 (이하 “쟁점비용①”이라 한다)
○ 2017. 8. 23.
○○ 번 국도에 접한 ○○시 ○○면 ○리 4-
○ 대 124㎡, 동소 4-
○ 답 389㎡ 중 57㎡, 동소 5-1
○ 전 15㎡중 약 4㎡, 동소 5-
○ 대 535㎡ 중 약 102㎡ 합계 287㎡의 도로부지에 대하여 토지소유권자인 최
○○ 과 매매대금 8억7천만원에 매매계약을 체결하고 지급한 계약금 1억원
2. 토지사용승낙비용 25백만원 (이하 “쟁점비용②”라고 한다)
○ 2018. 2. 13.
○○ 시
○○ 면
○ 리 44
○ -1
○, 동소 44
○ -2
○ 의 토지사용승낙비용으로 토지 소유자인 최△△에게 지급한 5백만원
○ 2018. 4. 25. ○○번 국도와 접하는
○○시
○○면 ○리 5-
○ 소유자 최▽▽, 최◇◇과 부동산교환계약을 체결하고, 토지사용승낙비용으로 70백 만원을 지급하였다가 2018. 10. 1. 60백만원을 돌려받았는바, 최▽▽ 등에게 지급한 토지승낙비용 10백만원
○ 2018. 7. 12. ○○시 ○○면 ○리 44
○ -1
○, 동소 44
○ -2
○ 토지의 사용승낙대가로 조◁◁에게 지급한 10백만원
3. 임야를 숙박시설 부지로 형질변경을 위해 지출한 개량 및 이용비 54백만원(이하 “쟁점비용③”이라 한다)
○ 2017. 9. 11. UU○○에 지급한 토목설계개발비 계약금 9,524,556원
○ 2018. 7. 19. UU○○에 지급한 토목설계개발비 5,333,333원
○ 2018. 7. 19. 전용비 및 주거사용료 4,649,400원
○ 2018. 9. 19. UU○○에 지급한 토목설계개발비 30,000,000원
○ 2018. 9. 21. UU○○에 지급한 토목설계개발비 4,883,196원
- 다. 양도소득세 예정신고 이후에 매도인이 부담해야 하는 비용이 지출됨에 따라 당초 신고시 총 179,390,485원의 필요경비가 신고 누락되었던 것이며, 필요경비는 세법상 요 건에 해당하면 지급사실을 확인하여 필요경비 여부를 세무서에서 판단하여 산정해 주어야 할 것임에도 지급사실은 인정하면서도 필요경비로 인정하지 않은 것은 위법하다.
- 라. 쟁점비용①, ②의 경우, 청구인이 매수인에게 도로 진입로를 확보해 주기로 하였기 때문에 ○○ 시
○○ 면
○ 리 4-
○, 4-
○, 5-8
○, 5-1
○ 합 87평의 부지를 도로로 사용하기 위해 매입함에 따라 발생한 쟁점비용①는 전체 필요경비로 산입되어야 하며, 도로 진입로 부지가 3필지(○리 44
○ -1
○, 44
○ -2
○, 5-
○)여서 3필지에 대한 사용허가의 대가로 지급하여 진입도로를 확보한 사실이 있기 때문에 쟁점비용② 또한 필요경비에 해당한다.
• 쟁점비용③은 임야를 ▽▽텔 숙박시설 부지로 용도 변경하기 위한 토목설계 개발 비용으로서, 용도변경 개량이용 편의를 위한 지출로서 필요경비에 해당한다.
- 마. 청구인은 실제 지출된 비용에 대해 경비인정을 해달라는 것이며, 처분청이 전체 도로매입비는 필요경비로 인정되나 일부 비용을 필요경비로 인정할 수 없다고 하는 것은 모순된 주장이며,
• 일반적으로 진입로비용과 개발허가를 위한 사용승낙비용은 필요경비로 산정 되는 것임에도 청구인에 대해서만 부인하는 것은 법 적용의 형평성, 평등권을 해치는 위법한 조치이다.
○○ 시
○○ 면
○ 리 산4
○ -1번지로 인허가득을 위한 6미터 진입도로 확보계약이다’라는 내용이 기재되어 있고, 쟁점토지 양도와 관련하여 매수인 장○○와 작성한 토지매매계약서 특약사항2에는 ‘
○○ 번 국도부터 8미터 도로를 만들어주는 조건의 계약이며, 도로 지분은
○○ 번 인접도로의 지분 10평(평당 매매가 100만원)으로 기재되어 있는바,
• 상기 매매계약서 특약내용 중 전체토지 인허가득을 위한 도로 확보, 도면 및 도로의 지분 10평 등의 내용으로 판단하여 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지 만의 진입로 확보를 위한 계약이라기 보다는 전체토지의 진입로 확보를 위한 계약으로 판단함이 타당하다.
2. 청구인은 2017. 9. 12. 쟁점토지 양도 시 잔여토지가 취득되지 않았으므로 쟁점비용①을 쟁점토지만의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나,
• 잔여토지 취득 관련 매매계약일은 2017. 8. 4.로, 쟁점토지 양도 당시 이미 잔여부분에 대한 매매계약이 성립되어 있었으므로 전체토지에 대하여 쟁점토지 면적으로 필요경비를 안분계산하는 것이 타당하다고 판단된다.
3. 또한, 청구인이 2018. 12. 잔여토지 등에 대한 양도소득세 신고 시 제출한 서류 중 UU○○설계공사와 작성한 ‘토목설계용역계약서’의 첨부서류인 ‘인허가 시 세금 및 용역설계비 산출 내역서’, ‘구적표 및 도면’을 보면, 전체 토지를 포함하여 작성되어 있으므로,
• 상기 매매계약서, 쟁점토지 양도․취득시기 등을 종합하여 볼 때 진입로 부지 마련을 위한 쟁점비용①은 쟁점토지와 잔여토지 면적 비율로 안분 계산하여 각각 2017년 과세연도(쟁점토지 양도분) 및 2018년 과세연도(잔여토지 양도분)의 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.
- 다. 쟁점비용
② 관련 개발허가를 위한 토지사용승낙과 개량이용편의를 위해 최△△ 등에게 지 급한 비용은 전체토지면적의 부동산 개발을 위한 비용으로, 양도면적비율로 안분하는 것이 타당하다.
- 라. 쟁점비용③ 관련 UU○○에 지급한 49,741,085원과 농어촌공사에 지급한 4,649,400원은 진 입로 토목설계비와 토지전용에 따라 지급한 비용으로, 전체토지의 부동산개발을 위한 비용으로서, 양도면적비율로 안분계산하는 것이 타당하다.
- 마. 컨설팅비용 11,000,000원(이하 “쟁점비용④” * 라고 한다) 토지의 용도변경을 대가로
○○ 부동산개발에 지급한 비용은 전체토지 면적 의 부동산개발을 위한 비용으로, 양도면적비율로 안분계산하는 것이 타당하다. * 청구인은 이건 심사청구시 컨설팅비용 11백만원에 대하여는 별도로 주장하지 않았으나, 처분청 이
2019. 11. 5. 경정시 컨설팅비용 11백만원을 다른 쟁점비용들과 마찬가지로 양도면적 기준으로 안분하여 일부 부인한 바 같이 쟁점비용①～③과 함께 심리함
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19>
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방 자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
1. 쟁점토지 등기전부사항증명서 상 소유권 이전 내역
2. 쟁점토지 양도 내역 '17.3.6. 취득 ⇒ ' 17.9.12. 일부양도 ⇒ ' 17.10.27. 추가 취득 ⇒ ' 18.10.8. 합쳐 양도 3,819.85㎡ 취득 2,512㎡ 양도 (잔여면적 1,307.85 ㎡) 3,274.15㎡ 취득 4,582㎡ 양도 (1307.85＋3,274.15)
○ 청구인은
2017. 9. 12. 쟁점토지(2,512㎡)를 장○○에게 양도하였고, 나머지 1307.85㎡와
2017. 10. 27. 취득한 3,274.15㎡을 합한 잔여토지 4,582㎡를 2018. 10. 8. 주식회사 △△에게 매도하였다.
3. 쟁점토지 매매계약서 주요내용 가) 청구인은 2017. 8. 4. 쟁점토지를 장○○에게 매매대금 1,292,000,000원(계 약금 136,000,000원, 중도금 500,000,000원, 잔금 656,000,000원)에 양도하는 매매계약을 체결하였으며 중도금 지급일은 2017. 8. 7., 잔금지급일 및 부동산 인도일은 2017. 9. 12.인 것으로 나타난다.
- 나) 매매계약서의 특약사항은 다음과 같다.
1. 청구인의 지분 65분의 35중 760평에 달하는(2,512제곱미터) 65분의 23.03의 지분을 매수하는 조건이며, 청구인은 잔금일(2017.9.12.)까지 본인의 지분을 제외한 나머지 3인(의 65분의 30에 해당하는)의 지분을 전부 매수 * 하는 조건의 계약임
○○
2. 번 국도로부터 8미터 도로를 만들어 주는 조건의 계약이며, 도로지분은
○○ 번 인접 도로의 지분 10평(평당 매매가 100만원), 본 필지내 개설도로의 지분 10평(평당 100만원), 매수인이 매입하는 조건의 계약임(향후 도로개설 후 진행함)
3. 해당 허가면적의 토목공사는 매수자가 하기로 한다
4. 허가 후 해당필지의 건축에 관한 민원은 매수인이 책임지기로 한다
5. 토지의 토목설계허가는 동시에 진행하고, 금액은 지분별 안분한다.(다만 허가 불가시 조건 없이 전액 반환한다)
○ 리 산4
○-○ 번지 옆으로 하여 남북으로 긴 형태의 직사각형 형태로 분할한다. 단, 전체로 허가 불가시 반대측
○ 리 44
○ -2
○ 번지 쪽으로 허가받는 것으로 하되 양측 모두 불가능할 경우 조건없이(배액보상 없이) 전액(취득록세 포함) 반환하기로 한다.
8. 토목허가 완료시 매도인은 도로 포장개설 공사를 시작한다.
9. 구거로부터 3미터는 도로개설을 위한 공간으로 제외한다
10. 채권최고액(3억7,200만원)은 토지분할 등기시 매도인 책임하에 상환 말소한다.
11. 분할신청은 매도인이 허가득 후 7일 이내에 한다.
4. 쟁점토지(2,512㎡) 양도소득세 신고, 경정청구 및 1, 2차 경정내역 (원) 구분 당초 신고 경정청구 1차 경정 ('19.9.11) 2차 경정 ('19.11.5) 양도가액 1,292,000,000 1,292,000,000 1,292,000,000 1,292,000,000 취득가액 366,648,149 366,648,149 366,648,149 366,648,149 필요경비 1,500,000 202,890,485 23,500,000 84,549,137 양도차익 923,851,851 722,461,366 901,851,851 840,802,714 양도소득금액 923,851,851 722,461,366 901,851,851 840,802,714 양도소득기본공제 2,500,000 2,500,000 2,500,000 2,500,000 과세표준 921,351,851 719,961,366 899,351,851 838,302,714 세율 50% 50% 50% 50% 산출세액 460,675,925 359,980,683 449,675,925 419,151,357 무납부가산세 7,670,253 7,487,103 6,978,869 환급받을세액 △100,695,243 △11,183,150 △31,032,802 비고 경정청구금액 201,390,485원 22,000,000원 73,549,137원 경정청구금액: 201,390,485원 1차 경정시 필요경비로 인정된 금액: 22,000,000원(중개수수료 11,000,000원, 쟁점비용④ 11,000,000원) 2차 경정시 필요경비로 인정된 금액: 83,049,138원 구분 지출일자 금액(원) 필요경비 인정금액 * 2017년 2018년 쟁점비용① '17.8.23 100,000,000 35,410,206 64,589,794 쟁점비용② '18.2.13 5,000,000 1,770,510 3,229,490 '18.4.25 10,000,000 3,541,021 6,458,979 '18.7.12 10,000,000 3,541,021 6,458,979 중개수수료 '17.9.13 11,000,000 11,000,000
• 쟁점비용④ '17.11.30 11,000,000 3,895,123 7,104,877 쟁점비용③ '17.9.11 9,524,556 20,515,745 37,949,425 '18.7.19 5,333,333 '18.9.19 30,000,000 '18.7.19 4,883,196 1,729,150 3,154,046 '18.9.21 4,649,400 1,646,362 3,003,038 합계 201,390,485 83,049,138 131,948,628 * 쟁점비용①~④를 전체토지 면적(7,092㎡) 대비 2017년 양도면적(2,512㎡)으로 안분
5. 처분청의 경정청구 검토내용(2019.11.1.) 구분 청구 금액 항목 검토내용 쟁점비용① 100,000,000 진입로 부지 매매대금
• 진입도로 개설에 따라 토지의 효용가치를 증대시키기 위하여 지출한 비용으로 자본적 지출에 해당 되므로 양도 비율에 따라 안분계산하여 양도비로 공제함이 타당함 쟁점비용② 5,000,000 토지사용 승낙비
• 토지사용승낙을 얻기 위해 지출한 금액으로 확인 되므로 양도 비율에 따라 안분 계산하여 필요경비로 공제함이 타당함 10,000,000 10,000,000 11,000,000 중개수수료
• 매매계약서 검토 결과
○○ 공인중개사무소는 △△공인중개사무소와 함께 공동 중개행위를 한 것으로 확인되고, 중개수수료가 계좌로 입금된 사실 확인 되어 전액 필요경비로 인정 쟁점비용④ 11,000,000 컨설팅비용
• 진출입로 확보와 관련한 컨설팅 비용으로 세금계 산서 발행한 사실 확인되며, 부가가치세 무신고자로 경정내역 확인되어 필요경비로 인정함이 타당하며, 양도비율에 따라 안분 계산하여 공제함 쟁점비용③ 9,524,556 토목설계비 (UU○○)
• UU○○ 확인 결과 청구인에게 18,935,900원 세금계산서 발행하였으며, ' 18.10.08. 잔여토지 4,582㎡ 양도 시 필요경비로 기 신고된 것으로 확인됨
• 나머지 금액은 주식회사 △△를 공급받는 자로 하여 세금계산서 발행한 것으로 확인됨
• 전용비 등 4,646,400원은 ' 18.10.08. 잔여토지 양도소득세 신고 시 필요경비에 반영하여 신고함 ⇒ 경정청구 내용과 '18년 잔여토지 양도소득세 신고서 필요경비 검토한 결과, 중복신고 부분 등에 대하여 안분재계산하여 필요경비 공제함 5,333,333 30,000,000 4,883,196 4,649,400 전용비 및 주거사용료 (농어촌공사)
6. 청구인 세부주장 및 입증자료
- 가) 진입로에 대한 내역 및 형질변경 관련 자료 ⑴ 구적표 ⑵ 지적도
- 나) 쟁점비용① 100백만원 관련
○ 청구인은 2017. 8. 23. ○○번국도에 접한 ○○시 ○○면 ○리 4-
○ 대 124㎡, 동소 4-
○ 답 57㎡, 동소 5-1
○ 전 15㎡중 약 4㎡, 동소 5-
○ 대 535㎡ 중 약 102㎡ 합계 287㎡(약 87평)의 도로부지에 대하여 상기 토지 소유주인 최○○과 매매대금 8억7천만원에 매매계약을 체결하고 계약금으로 1억원을 지급하였다.
○ 관련 증빙
• 부동산매매계약서 <특약사항>
1. 본 계약은 ‘
○○ 시
○○ 면
○ 리 산4
○ -
○ 번지로 인허가득을 위한 6M 진입도로 확보계약이다.
2. 매도자는 진입도로 확보를 위한 모든 지상권 및 제한사항을 적극 해결해주는 조건이다.
3. 매도자는 인허가를 위한 제반서류를 해주며 잔금전까지 도로편입 부지내 근저당설정을 해지한다.
4. 인허가를 위한 개발계약이며 인허가득후 16일내 잔금정산하며 등기이전한다.
• 타행환 송금 영수증: 2017. 8. 23. 최○○의 농협은행 계좌로 50백만원씩 합계 1억원을 송금한 사실이 확인된다.
- 다) 쟁점비용② 25백만원 관련 ⑴ (5백만원) 2018. 2. 13.
○○ 시
○○ 면
○ 리 44
○ -1
○, 동소 44
○ -2
○ 토지승낙 비용으로 5백만원을 소유자인 최△△의 자녀 조
○○ 계좌로 송금
○ 제출 증빙
• 토지(도로)사용승낙서:
2018. 2. 13.
○○ 시
○○ 면
○ 리 44
○ -1
○ 번지 지분 130분의 25 소유자 최△△이 작성한 것으로 나타나며, 인감증명서 사본을 같이 제출하였다.
• 통장 사본 ⑵ (10백만원) 2018. 4. 25.
○○ 시
○○ 면
○ 리 5-5의 도로사용승낙비로 토지소유주인 최◇◇, 최▽▽에게 70백만원을 지급하였다가 2018. 10. 1. 60백만원을 돌려받아 총 10백만원의 도로승낙비용을 지출하였다.
○ 제출 증빙
• 부동산교환계약서
• 도로대장: 최 ▽▽ 와 최 ▽▽ 의 도장이 날인되어 있으나, 대지 위치, 지번, 동의면적, 동의일자 등은 공란이며, 인감증명서 사본을 같이 제출하였다.
• 수표사본 2매('18. 4. 24.발행 27백만원 1매, 43백만원 1매) ⑶ (10백만원)
○○ ○○면 ○리 44
○- 1
○, 44
○ -2
○ 의 도로사용승낙비로 조◁◁에게 10백만원을 지급하였다.
○ 제출 증빙
• 토지사용승낙서: 조◁◁의 도장이 날인되어 있으나, 다른 내용은 없으며, 인감증명서 사본을 같이 제출하였다.
• 수표사본 2매('18. 7.12. 발행 5백만원 2매) 및 자동화기기 거래명세표
- 라) 중개수수료 11백만원 관련
○ 통장내역 제출: 2017.9.13. 이▱▱에게 11백만원 송금한 사실이 나타난다.
- 마) 쟁점비용③ 54,390,485원 관련 임야를 ▽▽텔 숙박시설 부지로 용도변경하기 위한 토목설계개발 비용
○ 청구인은 통장사본을 제출하였다.
- 바) 쟁점비용④ 11백만원 관련
○ 전자세금계산서 제출
• 공급자 ‘주식회사 ○○부동산개발’, 작성일자 2017. 11. 30., 공급가액 10백만원, 세액 1백만원, 품목 ‘부동산컨설팅용역비(○○ ○리 산4
○ -
○ 번지 진출입도로컨설팅용역비)’라고 기재되어 있다.
7. 잔여토지 양도 관련(2018년 양도)
- 가) 잔여토지 등 부동산매매계약서
○ 청구인은 2018. 10. 5. 잔여토지 4,528㎡와 ○○ ○○면 ○리 44
○ -3
○ 임야 96㎡를 주 식회사 △△에게 매매대금 1,057,940,310원에 양도하는 계약을 하였으며, 특약 사항에는 ‘근저당설정채무(금 539,000,000원) 및 처분청 압류(금 518,940,310원) 채무 인수로 매매대금을 대체한다’는 내용이 나타난다.
- 나) 잔여토지 등 양도소득세 신고내역 구분 합계
○리 산 4
○ -
○ ○리 44
○ -3
○ 1,308㎡ 3,274㎡ 96㎡ '17.3.6.취득 '17.10.27.취득 '17.10.27.취득 양도가액 1,057,940,310 395,564,188 739,814,337 22,561,785 취득가액 1,032,326,715 184,819,575 829,994,040 17,513,100 기타필요경비 49,968,106 14,103,713 35,308,080 556,313 전체양도차익 -24,354,511 96,640,900 -125,487,783 4,492,372 양도소득금액 -24,354,511 96,640,900 -125,487,783 4,492,372 과세표준 -24,354,511 96,640,900 -125,487,783 4,492,372
○ 청구인은 2018. 12. 잔여토지 양도분에 대하여 양도소득세 예정신고를 하였는데, 필요경비 신고내역은 다음과 같다. 구분 잔여토지(4,582㎡)
○ 리44
○ -3
○ 취득일자 '17. 3. 6 '17.10.27 '17.10.27 면적 1,307.85㎡ 3,274.15㎡ 96㎡ 필요경비 면허세 54,000 中 9,955 24,923 대체산림조성비 39,529,270 中 7,287,617 18,244,257 복구예치금 549,860 中 101,372 253,781 토목설계용역비 18,935,900 中 5,404,914 13,530,986 농지전용부담금 4,649,400 中 1,299,854 3,254,133 95,413 등록전환비 460,900 中
• - 460,900 합 계 64,179,330 14,103,712 35,308,080 556,313
○ 잔여토지에 대한 필요경비 신고 내역을 살펴보면, 면허세, 대체산림조성비, 복구예치금의 경우 전체 지출액을 잔여토지(4,582㎡)와 쟁점토지(2,512㎡) 면 적비율으로 안분한 후 잔여토지 면적에 해당하는 금액을 취득시기별로 재 안분하였고, 토목설계용역비는 전액 잔여토지의 필요경비로, 농지전용부담금은 잔여토지와
○ 리 44
○ -3
○ 면적비율로 안분하여 신고한 것으로 나타난다. * UU○○과 청구인간의 토목설계용역계약서 일부 발췌
○ 처분청은 쟁점비용③과 청구인이 2018년 양도한 잔여토지에 대하여 필요경비로 신고한 금액을 비교․검토한 뒤, 쟁점토지의 필요경비와 잔여토지의 필요경비를 안분하였다.
- 라. 판단
1. 관련규정 ⑴소득세법제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가 액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 제1호 취득가액, 제2호에서는 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것을 규정하고 있으며, 같 은 법 시행령 제163조 제3항에서는 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취․보관한 경우를 말한다고 규정하면서 제3호에서 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을, 제4호에서 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용 으로 기획재정부령이 정하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 제3호에서 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비, 제4호에서 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득 당시 가액을 규정하고 있다. ⑵ 양도소득세 과세처분 취소소송에서도 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로는 과세관청에 있다. 그러나 필요경비는 납세의 무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 필요경비에 대해서 납세의무자로 하여금 입증하도록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 오히려 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).
2. 쟁점비용을 전체토지 면적 중 쟁점토지 면적에 해당하는 금액만을 쟁점토지의 필요경비로 인정한 처분이 정당한지 여부에 대한 판단 가) 위 법리와 다음과 같은 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점비용 전부가 쟁점토지의 필요경비에 해당된다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 쟁점토지(2,512㎡) 양도와 관련하여 작성된 부동산매매계약서에 보면, 특약사항에 ‘
○○ 번 국도로부터 8미터 도로를 만들어주는 조건의 계약’이라고 기재되어 있으며, 쟁 점비용이 양도 토지의 자본적 지출로서 필요경비에 해당한다는 점에 대하여는 처분청과 다툼이 없다.
② 전체토지 등기전부사항증명서에 의하면, 청구인은
2017. 3. 6. 전체토지 7,094㎡중 3,819.85㎡를 취득하였다가
2017. 9. 12. 쟁점토지 2,512㎡를 장○
○에게 양도하고, 2017. 10. 7. 조
○○ 외 2인으로부터 나머지 지분 3,274.15㎡를 추가로 취득하였으며, 2018. 10. 8. 잔여토지 4,582㎡를 주식회사 △△에 양도한 사실이 나타난다.
③ 또한, 청구인이 도로 진입로 부지 소유주 최○○과 2017. 8. 23. 작성한 부동산매매계약 특약사항에는 ‘
○○ 시
○○ 면
○리 산4
○ -
○ 번지로 인허가득을 위한 6M 진입 도로 확보계약’으로 기재되어 있고, UU○○과의 토목설계용역계약 내 용에서도 ‘
○○ 시
○○ 면 ○리 산4
○ -
○ 번지 외 6필지 숙박시설 설계용역’으로 기재되어 있다.
④ 청구인은 쟁점토지 매수인 장○○와의 부동산 매매계약에 따라 쟁점비용을 매도인인 청구인이 부담하기로 하였고, 실제 지출되었음이 확인되는 바 전액 쟁점토지의 필요경비에 산입해야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 잔여토지를 2018. 10. 8. 주식회사 △△에게 양도하기 전까지 전체토지를 장○○와 공유하고 있었고, 청구인이 제출한 지적도 상 도로진입로 부지의 위치를 볼 때 도로 진입로 개설에 따라 쟁점토지 만이 아닌 전체토지의 편의나 이용가치가 증가한 것으로 보이는 점, 토목설계용역계약서 상 계약내용이 전체토지 외 6필지 숙박시설 설계용역으로 기재되어 있는 점, 컨설팅비 관련 세금계산서에도 전체토지 진출입도로 컨설팅 용역비로 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점비용 전부를 쟁점토지 만의 필요경비로 보기는 어렵다 할 것이다.
- 나) 따라서, 처분청이 쟁점 비용을 쟁점토지와 잔여토지 면적비율로 안분하여 쟁점 토지 면적에 해당하는 금액만을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 2017년 과세연도 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.