매매계약서에 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 않고, 청구인이 거래사실확인서상 토지와 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하지 못하고 있는 점에 비추어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당함
매매계약서에 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 않고, 청구인이 거래사실확인서상 토지와 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하지 못하고 있는 점에 비추어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
쟁점부동산의 양도는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하지 않으므로 기준시가로 안분계산한 가액을 토지와 건물의 양도가액으로 하여 장기보유특별공제액을 계산한 것은 부당하다. 1) 청구인은 처분청의 조사과정에 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 매매가액은 토지가액 0,000백만원과 건물가액 000백만원이 사실상 구분되어 계약되었다는 AA동지역주택조합의 ‘부동산 거래사실확인서’를 제출하였다. 그러나 처분청은 사실관계 조사나 아무런 답변 없이 일방적으로 조사 결정하였다. 2) 일반적으로 주택의 부동산매매계약서를 공인중개사가 작성할 때 사용하는 건교부지정 표준매매계약서 서식에는 토지와 건물의 구분가액을 기재하는 서식 자체가 없다. 그런데 부동산중개사무소에서는 그 표준매매계약서의 내용 자체를 변경하거나 규정한대로 작성하지 아니하면 관련법에 의하여 처벌을 받는다. 3) 이에 따라 청구인도 부동산중개사무소에서 작성한 표준매매계약서에 의하여 작성된 맨 앞면 한 장을 중개설명서를 제외하고 양도소득세 신고서에 첨부하며 토지와 건물 가액이 포함된 일괄 가액으로 양도소득세 신고를 한 것이다. 4) 쟁점부동산은 해당 지역 재건축을 위하여 설립된 지역주택조합에서 수용한 것으로 이를 취득하면서 조합 자체적으로도 사전에 해당 건물과 토지의 수용가액을 정하기 위하여 자체 감정을 통하여 매수가액을 결정하는 것이 일반적 절차이다. 다만 부동산매매계약서를 건물과 토지 가액을 합한 가액으로 작성하고 관계기관에 부동산거래신고를 하는 것이 관행적이며 일반적이다. 5) 쟁점주택은 신축한지 3년 2개월이 된 3층 7세대 연면적 000.00㎡의 다중주택으로 신축공사비 000백만원의 지출증빙이 이미 세무서에 제출되어 조사되었을 뿐 아니라, 양도 당시의 주택공시가격 또한 000백만원으로 이러한 사실들을 AA동지역주택조합에서 사전 자체감정하고 평가한 가액으로 건물 가액을 000백만원으로 책정한 것과 무관하지 않다. 6) 그러나 처분청은 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 건물분 양도가액을 000,000,000원으로 계산하였다. 이것은 실제 사실과 동떨어진 것이고 처분청이 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 계산한 것은 매우 부당하다.
쟁점부동산의 양도는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하므로 기준시가로 안분계산한 가액을 토지와 건물의 양도가액으로 하여 장기보유특별공제액을 계산한 것은 정당하다. 1) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서에는 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 않다. 2) 양도소득세 조사기간 중에 청구인은 부동산 거래사실확인서를 제출하였고, 부동산거래사실확인서상 건물가액 000백만원, 토지가액 0,000백만원으로 구분 기재되어 있으나 구분 기재한 산정근거는 제시하지 않았다. 3) ｢소득세법｣ 제100조 제3항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따르면, 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 토지와 건물을 구분 기장한 가액이 매매계약일 현재의 기준시가로 안분계산한 가액과 비교하여 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 일괄 양도한 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액을 매매계약일(2019.3.14.) 당시의 기준시가로 안분계산하면 건물가액이 000,000,000원인바, 부동산 거래사실확인서상 기재된 건물가액(000백만원)과 안분계산한 건물가액(000,000,000원)과의 차이금액(000,000,000원)을 안분계산한 건물가액으로 나눈 값인 차이비율이 34.2%로서 30% 이상 차이가 있는 경우에 해당하므로 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당된다. 4) 또한, 조사 당시인 2019.11.6. AA동지역주택조합의 담당직원 전BB과 통화한바, 부동산거래사실확인서상 구분 기재한 토지와 건물의 가액을 산정하기 위해 자체 감정평가한 사실은 없고 시세로 토지와 건물의 가액을 정하였다고 답변하였다. 5) 조사기간 중 위임받은 세무대리인에게 상기와 같은 사유로 부동산 거래사실확인서상 구분 기재된 가액은 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 설명한바, 세무대리인은 부동산 거래사실확인서를 회수하면서 부동산 거래사실확인서는 제출하지 않겠다고 진술하였다. 따라서 청구인이 조사기간 중 부동산 거래사실확인서를 제출하였으나 처분청이 사실관계 조사나 아무런 답변 없이 일방적으로 조사 결정하였다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 6) 따라서 ｢소득세법｣ 제102조 제2항 및 제3항에 따라 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산한 가액을 토지와 건물의 양도가액으로 하여 양도차익 및 장기보유특별공제액을 계산한 이 건 처분은 정당하다.
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 ｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
① 쟁점부동산 매매계약서에 따르면 쟁점부동산은 토지와 건물을 함께 양도하였고 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 않다.
② 일반적으로 토지와 건물의 가액은 양도자와 양수자의 이해관계에 따라 임의로 정할 수 있기 때문에 이를 그대로 인정한다면 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄 양도한 자 등과 과세형평상 맞지 아니하는 결과가 초래될 수 있는바, ｢소득세법｣은 이러한 점을 고려하여 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 기준시가 등에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 하고 있으므로 청구인이 부동산 거래사실확인서상 토지와 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하여야 할 것인데, 관련 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
③ 설령 청구주장대로 쟁점부동산의 토지와 건물이 부동산 거래사실확인서상 구분 기재된 가액으로 양도되었다고 하더라도, 부동산 거래사실확인서상 구분 기재된 건물가액이 매매계약일 현재의 기준시가로 안분계산한 건물가액과 비교하여 100분의 30 이상 차이가 나타나는 점에서 소득세법 제100조 제3항 에 따라 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다. 나) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산한 가액을 토지와 건물의 양도가액으로 하여 장기보유특별공제액을 계산한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.