상속개시일로부터 약 3년 5개월 전 피상속인이 쟁점부동산을 취득한 거래가액은 상속개시일 현재 시가로 인정할 수 없음
상속개시일로부터 약 3년 5개월 전 피상속인이 쟁점부동산을 취득한 거래가액은 상속개시일 현재 시가로 인정할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
피상속인이 쟁점부동산을 취득한 가액을 상속개시 당시의 시가로 인정함이 타당하다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고납부하면서 가산세의 부담으로 인해 일단은 취득가액을 상속개시 당시의 기준시가 57,950,000원로 하여 양도소득세를 신고하였다. 그러나 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시 당시의 시가에 의하여야 하고, 상속개시 전 청구인의 부(父) 최BB가 2003.9.25. 쟁점부동산을 132,840,000원에 매매 취득하였으므로, 위 매매가액을 2005.12.4. 상속개시 당시의 시가로 인정하여야 한다. 우리나라의 경우 부동산이 줄곧 가격 상승이 되어왔음은 공지의 사실이다. 대법원 1990.3.27. 선고 88누4997 판결도 증여받은 재산에 대하여 증여시점부터 2년 4개월 전의 매매가액의 경우에도 시가의 하락이 있었다는 입증자료가 없는 이상 납세자에게 유리한 것으로서 이를 증여 당시의 시가로 볼 수 있다고 판시하였다. 만약 위 매매가액을 시가로 인정할 수 없는 경우에는 상속개시일 당시의 시가를 감정하여 감정가격을 시가로 인정하여야 한다.
평가기준일 전후 6개월 이내의 매매가액이 아닌 경우 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없으므로, 이 건 경정청구를 기각한 처분은 타당하다. 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항 및 제2항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 및 증여일 현재의 시가에 따르며, 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 “감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월로 한다고 구체적으로 규정하고 있다. 위 규정을 종합하면, 2003.09.25. 거래금액 132,840,000원은 평가기준일(상속개시일) 2005.12.04. 전후 6개월에 해당하지 않아 이를 상속개시 당시의 시가로 인정할 수 없다. 또한 매매가액 132,840,000원은 기준시가로 신고한 취득가액 57,950,000원과 약 2배에 이르는 현저한 차이가 있고, 매매가액이 객관적인 교환가격으로서 시가에 부합된다는 점을 입증할 증빙으로는 평가기간을 벗어난 피상속인의 매매계약서 외에는 다른 증빙이 제출되지 아니한 점 등으로 볼 때 이를 쟁점부동산 취득 당시의 시가로 인정하기 어렵다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
1. 양도소득세 신고 및 경정청구 청구인은 상속으로 취득한 쟁점부동산을 2019.11.18. 양도하고, 당초에는 양도소득세 취득가액을 상속개시일(2005.12.4.)의 기준시가 57,950,000원로 하여 2019년 과세연도 양도소득세 42,635,462원을 신고하였다가, 그 후 피상속인이 평가기준일(상속개시일)로부터 약 3년 5개월 전인 2002.7.18. 쟁점부동산 및 지상 주택을 매수한 가액인 132,840,000원을 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정하거나, 시가를 감정하여 산정하여 달라는 내용으로 2020.1.8. 경정청구를 하였다.
2. 경정청구 거부처분 처분청은 2020.3.3. 이 건 경정청구를 거부하고, 처리 사유를, “2002.7.18. 거래금액 132,840천원은 평가기준일(2005.12.4.) 전후 6개월에 해당하지 않아 시가로 보기 어려움”으로 하여 청구인에게 통지하였다.
3. 부동산 매매계약서 청구인은 피상속인 최BB가 쟁점부동산을 취득한 매매가액 132,840,000원에 대한 증빙으로 쟁점부동산 매매계약서를 제출하였다. 위 매매계약서에는 최BB외 1인이 2002.7.18. 박CC로부터 쟁점부동산 및 그 지상 주택을 132,840,000원에 매수(잔금청산일 2003.9.25.)하기로 하는 내용이 아래와 같이 나타난다.
4. 쟁점부동산에 대한 등기부등본 등 등기부등본을 조회한 결과, 최BB는 2003.10.15. 박CC로부터 소유권등기(등기원인: 2003.9.15. 매매)를 이전받았고, 청구인은 2005.12.4. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2006.11.8. 소유권이전등기를 마쳤으며, 2019.11.18. 이AA 앞으로 소유권등기가 이전(등기원인: 2019.10.30.)된 사실이 확인된다. 또한 최BB가 쟁점부동산과 함께 취득한 지상주택의 건축물대장에 의하면, ○○광역시 ○○구 ○○동 2022-122에 소재하였던 2층 단독주택 102.4㎡로, 1983.12.8. 사용승인을 받고 2018.9.21. 철거로 인해 말소된 것으로 확인된다.
5. 쟁점부동산 연도별 개별공시지가 쟁점부동산의 2002년부터 2006년까지 연도별 개별공시지가는 아래와 같다. 구 분
○○동 2022-487
○○동 2022-122 비 고 2002년 460,000원 460,000원 계약서상 매매계약일 (2002.7.18.) 2003년 456,000원 456,000원 2004년 465,000원 465,000원 2005년 475,000원 475,000원 청구인 상속개시일 (2005.12.4.) 2006년 541,000원 541,000원
- 라. 판단 소득세법 시행령제163조 제9항 본문에 의하면, 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목(자산 취득에 든 실지거래가액)을 적용할 때에는 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고, 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는 것이며, 이에 따라 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. “대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”의 범위를 정한 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문은 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(매매 등)가 있는 경우 그 거래가액을 말하는 것으로 규정하면서, 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간을 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우 발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있다. 상기의 사실관계 및 관련법리 등을 종합하여 살피건대, 피상속인의 취득 가액 132,840,000원은 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다고 판단된다. 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 2002.7.18. 피상속인 최BB는 전 소유자 박CC로부터 쟁점부동산 및 지상 주택을 132,840,000원에 매수한 것으로 나타나나, 위 매매가액은 평가기준일인 2005.12.4.로부터 약 3년 5개월 전 거래한 가액이므로(쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 등기원인일 2003.9.15.을 매매계약일로 보더라도, 평가기준일로부터 약 2년 3개월 전의 거래가액임) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문에 따라 시가로 인정되는 ‘평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가액’에 해당하지 아니하며, 같은 항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매가액’에도 해당하지 아니한다. 또한 평가기간 이내에 감정가액 평가서가 작성된 2개 이상의 감정평가액의 평균액은 시가에 해당할 수 있으나 그 기간이 지나서 작성된 소급감정가액은 시가로 인정되지 아니하므로(조심2019부0081, 2019.04.23; 법규과-322, 2013.03.20 등 참조), 상속개시일로부터 약 15년이 경과한 현재 상속개시일 당시 쟁점부동산의 시가를 소급감정 할 수도 없다. 따라서 피상속인의 취득가액 또는 소급감정가격을 상속개시일 현재의 시가로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 이 건 경정청구를 기각한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.