쟁점토지의 양도가액과 취득가액 산정이 잘못 되어 이 건 양도소득세 과세가 부당한지

• 가. 청구인은 ○○ ○○시 ○○명 ○○리 2**-* 대 1853.9㎡(이하 “전체토지”라 한다)의 지분 3분의 2(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 보유하고 있던 중 전체토지가 2018. 1. 17. ○○지방법원 ○○지원의 임의경매(사건번호 2017타경17○○, 2016타경12○○○ 강제경매 및 2017타경1○○○ 강제경매 병합)로 박○○에게 매각되었으나 청구인은 2018년 과세연도 양도소득세를 무신고 하였다.
• 나. 처분청은 2020. 1. 9. 청구인에 대하여 쟁점 토지의 양도가액을 전체토지 경락대금 750,000,000원 중 청구인 지분인 3분의 2에 해당하는 500,000,000원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)으로 하고, 취득가액은 415,743,0000원으로 계산하여 2018년 과세연도 양도소득세 37,018,210원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020. 2. 18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2015. 4. 22. 전체토지 지분 3분의 1 공유자인 엄○○의 지분 전부를 토지상의 부담보채권 208,000,000원을 승계하는 조건으로 증여받아 취득세 및 농어촌특별세, 지방교육세 합계 9,029,760원을 납부하고 소유권이전등기를 하였다.
• 나. 전체토지는 2017. 2. 13 ○○농협의 부동산강제경매신청으로 750,000,000원에 매각되었으며, 청구인의 전체토지 소유지분이 3분의 1임을 감안하면 양도가액 500,000,000원은 과다 책정된 것으로 이에 따른 과세표준 또한 잘못 결정된 것이다.
• 다. 전체토지의 청구인 지분은 3분의 1이며, 본 토지의 최초 취득가액은 최소 624,000,000원(=208,000,000원×3)이다.
• 라. 처분청은 청구인의 전체토지 소유 지분이 3분의 1임에도 최초 취득가액을 208,000,000원 및 부대비용으로 산출하고 수입금액을 500,000,000원으로 잘못 계상하여 고지하였다. 특히 토지의 소유관계를 정확히 확인도 안하고 양도소득세와 가산금을 고지하여 청구인에게 정신적인 피해를 주었으며, 행정력 낭비를 초래하였다. 더구나 청구인은 강제부동산경매를 통해 엄청난 재산적 손해를 보았음에도 불구하고 자세히 살피지 아니하고 행정편의주의로 양도소득세를 고지한 것은 국민에 군림하려는 행정의 안이함과 실적주의의 적폐가 아니라 할 수 없다.
• 마. 따라서, 최초 토지 취득가격의 잘못된 판단으로 부당하게 결정된 양도가액과 과세표준으로 고지한 것은 위법․부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 전체토지의 등기사항전부증명서에 나타난 청구인의 소유권 취득내역은 다음과 같다.

1. 2015. 4. 22. 취득원인 증여, 지분 3분의 1

2. 2017. 1. 24. 취득원인 매매, 지분 3분의 1

• 나. 쟁점토지의 양도가액과 취득가액은 다음과 같다.

1. 양도가액: ○○지방법원 ○○지원 임의경매가액 750,000,000원의 3분의 2

2. 취득가액

○ 2015. 4. 22. 증여취득분은 상증세법상 보충적평가법에 따른 증여재산가액 234,772,959원

○ 2017. 1. 24. 매매취득분은 등기사항전부증명서 기재가액 190,000,000원

• 다. 청구인의 쟁점토지 소유 지분은 전체토지의 3분의 2임이 등기사항전부증명서에서 확인되므로 그에 따른 처분청의 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액과 취득가액이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.12, 2012.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 6) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 7) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 양도소득세 경정내역 (원) 구분 신고 경정결정(①+②) 비사업용토지① 1년미만비사토② 양도가액 500,000,000 250,000,000 250,000,000 취득가액 434,002,919 234,772,959 199,229,960 양도차익 무 65,997,061 15,227,041 50,770,040 양도소득금액 65,997,081 15,227,041 50,770,040 기본공제 신 2,500,000 2,500,000 과세표준 63,497,081 15,227,041 48,270,040 세율 고 25% 50% 산출세액 26,861,780 2,726,760 24,135,020 가산세 10,156,438 1,030,987 9,125,451 총결정세액 37,018,218 3,757,747 33,260,471 차감고지세액 37,018,218 3,757,747 33,260,471

① 2015.4.22. 증여취득분, ② 2017.1.24. 매매취득분

2. 쟁점토지의 등기사항전부증명서

○ 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2015. 4. 22. 쟁점토지의 공유자 지분 3분의 1을 엄○○로부터 증여를 원인으로 이전받았으며, 2017. 24. 쟁점토지 공유자 지분 3분의 1을 윤○○으로부터 매매를 원인으로 이전받았으며 2018. 1. 17. 임의경매로 매각되어 박○○에게 소유권 이전된 사실이 나타난다.

3. ○○지방법원 ○○지원 배당표

○ 쟁점토지는 2018. 1. 17. ○○지방법원 ○○지원의 임의경매[사건번호 2017타경17○○, 부동산임의경매 2016타경125○○, 2017타경13○○(중복)]로 매각되었으며 2018. 3. 8.자 ○○지방법원 ○○지원 배당표에 나타난 배당 내역은 아래와 같다. 배당할금액 금 754,056,442 매각대금 금 750,000,000 실제배당할금액 금 745,123,567 매각부동산

1. ○○ ○○시 ○○면 ○○리 2**-* 대 1853.9㎡ 채권자

○○공단

○○ 남부지사

○○ 시

○○ 농협협동조합 배당순위 1 1 2

교부권자(공과금) 교부권자(당해세) 신청채권자(근저당권자) 채권금액 152,210 1,440,700 808,068,289 배당액 152,210 1,440,700 743,530,657

4. 청구인이 제시한 심리자료는 다음과 같다.

○ 증여계약서

2015. 4. 22.자 증여계약서에 따르면, 쟁점토지 공유자 지분 3분의 1 엄○○ 지분 전부를 청구인에게 증여하고 청구인은 증여자의 쟁점토지 상의 부담보채권(금208백만원)을 승계하기로 한다는 내용이 기재되어 있다.

○ 등기권리증, 등기필정보 및 등기완료통지서 3매 쟁점토지의 등기권리증(소유권이전등기)에는 등기권리자: 청구인으로 기재되어 있으며, 등기필정보 및 등기완료통지서에서는 아래와 같이 쟁점토지에 대한 소유권이전 등기가 접수되어 각 권리자들에게 소유권 이전 등기완료된 사실이 나타난다. 접수번호 권리자 부동산고유번호 접수일자 등기목적 등기원인및일자 24775 청구인 1648-1-1 2015.4.22 소유권이전 2015.4.22.증여 40894 장○○ 1648-1-1 2014.6.19. 소유권이전 2014.5.30.교환 40895 윤○○ 1648-1*-1*** 2014.6.19 소유권이전 2014.5.30.교환

○ 취득세 납부영수증 취득세 납부서 겸 영수증에서는, 청구인이 2015. 4. 22. 토지

○○면

○○ 리 2**-*번지 617.9700㎡를 과세대상으로 하고, 무상취득(증여)을 과세원인으로 하여 취득세 7,901,050원, 농어촌특별세 451,480원, 지방교육세 677,230원, 세액 합계 9,029,760원을 신고 납부한 사실이 나타난다.

5. 조사청의 과세근거 구분

2015. 4. 22. 수증분

2017. 1. 24. 매매분 양도가액(①) 750,000,000 × 1/3 = 250,000,000 750,000,000 × 1/3 = 250,000,000 취득가액 증여재산가액(②) 225,743,199 매매가액(③) 190,000,000 취득세(④) 9,029,760 취득세(④) 9,229,960 합계 234,772,959 합계 199,229,960

① 양도가액: 경매가액에 청구인의 지분율을 곱한 금액

② 증여재산가액

• 청구인은 2015. 4. 22. 엄○○와의 증여계약에 따른 부동산 취득분에 대하여 증여세를 무신고 하였고, 처분청은 2015. 12. 1. 청구인의 증여재산가액을 225,743,199원 으로 평가하고 채무액 208백만원을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하여 증여세 1,655,812원을 고지한 사실이 국세통합전산망에서 확인되며, 증여재산가액은 아래와 같이 산정하였다. 225,743,199원 = 쟁점토지 개별공시지가 365,300원 × 1,853.9㎡ × 1/3

③ 매매가액: 쟁점토지 등기전부사항증명서 상에 나타난 거래금액 190백만원 매도인 윤○○이 전체토지 지분 3분의 1을 청구인에게 양도하고 2017. 3. 31. 양도소득세 예정신고시 제출한 부동산매매계약서(계약일자 2017. 1. 24.)상 매매대금과 일치함

④ 취득세: 국세통합전산망에서 조회되는 금액 (원) 과세표준액 과세년월 취득세 본세 교육세 농어촌특별세 합계 225,744,441 2015-04 7,901,050 677,230 451,480 9,029,760 200,651,612 2017-01 8,026,060 802,600 401,300 9,229,960

• 라. 판단

1. 관련법리 소득세법 제88조 제l항에서는 ”양도“란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도，교환，법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있는데 여기에서 유상이전이란 매도, 교환，법인에 대한 현물출자 등의 경우는 물론이고 대물변제나 대위변제，공용수용 등 그 형식에 불문하고 소유권 이전의 대가가 있으면 모두 여기에 포함된다고 할 것이다. 따라서 자산의 유상이전에는 그 소유권이전의 대가로 현금 또는 현물 등을 받거나 양도자산에 대응하는 다른 자산을 대체 취득하거나 법률상 변제의무가 있는 채무를 소멸시키는 경우를 모두 포함하고，이때 자산의 처분이 소유자의 자의에 의한 것인지 경매 또는 공매 등과 같이 자의에 의한 것이 아닌지 여부는 양도에 해당하는지 여부를 판단하는 데 아무런 영향을 미치지 않는다고 할 것이다. 따라서 경매에 의하여 부동산 소유권이 이전된 경우에 양도소득에 해당되는 것은 경락대금이고 그 양도소득의 귀속자는 물건 소유자라 할 것이다.

2. 쟁점토지의 양도가액과 취득가액 산정이 잘못 되어 이 건 양도소득세 과세가 부당한지

• 가) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점토지의 양도가액과 과세표준이 잘못 산정되어 이 건 양도소득세가 취소되어야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

① 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 경락대금의 3분의 1에 해당하는 금액인 250백만원이라고 주장하나, 쟁점토지의 등기전부사항증명서 및 청구인이 제시한 증여계약서 등 심리자료에 따르면, 청구인은 2015. 4. 22. 증여를 원인으로 하여 전체 토지 지분의 3분의 1을 취득하였고, 2017. 1. 24. 매매를 원인으로 윤○○의 지분(공유자 지분 3분의 1)이 청구인에게 이전되었는 바, 쟁점토지 매각 당시 청구인이 소유한 전체 토지의 지분은 3분의 2인 것으로 판단되며, 전체 토지는 2018. 1. 7. 임의경매로 매각되어 소유권이 박○○에게 이전되었는바, 전체 토지 경락대금 750백만원 중 지분 3분의 2에 해당하는 500백만원을 쟁점토지의 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

② 청구인은 쟁점토지의 최초 취득가액은 최소 624백만원이라고 주장하나,

2015. 4. 22. 증여로 취득한 전체 토지 지분 3분의 1의 취득가액은상속세및증여세법상 보충적 평가방법으로 평가한 가액과 취득세 납부액의 합계액으로 하고, 2017. 1. 24. 매매로 취득한 전체 토지 지분 3분의 1의 취득가액을 쟁점토지 등기사항증명서에 기재된 거래금액과 국세통합전산망에서 조회되는 취득세 납부액의 합계액으로 산정한 것에 잘못이 있다고 보기 어렵다.

• 나) 따라서 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.