비사업용토지로 보지 아니하는 부득이한 사유가 있었는지

• 가. 청구인은 2014. 7. 8. ○○도 △△시 ○○구 ○○동 8**번지 대지 9,652.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주택신축판매목적으로 8,897,000,000원에 취득하여 보유하다가

2017. 12. 8. △△시에 15,482,338,000원에 양도하였으며 2018. 5. 30. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다.

• 나. 처분청은 2019. 6. 14.부터 2019. 7. 27.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지 취득가액 중 500,000,000원과 공익사업용토지 등에 대한 감면 100,000,000원을 부인하고, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 10% 추가세율을 적용하여 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 866,548,724원을 과세예고통지하였다.
• 다. 청구인은 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 판단한 것에 불복하여 2019.

9. 2. 과세전적부심사를 청구하였으나 불채택됨에 따라 처분청은 2019. 11. 1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 866,548,724원을 고지하였다.

• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020. 2. 4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 1) 쟁점토지 인근 지역은 관광숙박시설의 다수 입지에 따른 규모 과다로 사실상 사업적자가 우려되었지만, 청구인은 쟁점토지가 제1종 일반주거지역임을 확인하여 주거단지 신축계획을 가지고 쟁점토지의 취득을 진행하였으며, △△시가 2012. 6. 21. 쟁점토지를 포함한 ◇◇◇지구 지구단위계획 변경결정을 고시함으로서 불허용도의 예가 확대되어 건축 가능 주택수가 증가된 사실을 확인한 후 2014. 7. 8. 쟁점토지를 취득하였다. 2) 청구인은 쟁점토지의 취득 취지에 부합하게 주거 단지 신축을 목적으로 수차례에 걸쳐 △△시와 협의한 후에 △△시 도시건축공동위원회에 자문을 접수하였으나 △△시는 특별계획구역이라는 취지를 살리지 못하였다는 이유와 자문 보완을 이유로 반려 통보하였고,

• 이후 청구인은 수차례 사전협의와 비공식 자문을 통해 주택신축목적의 지구 단위계획안을 제출하였으나, △△시는 최종적으로 토지이용계획 불허가판정을 내리고 쟁점토지를 ‘◆◆◆공원 ○○공원’용지로 지정함으로써 쟁점토지를 주택용지에서 제외시키고 특별계획구역을 해제하였다.

○ 이와 같이, 청구인은 제1종 일반주거지역인 쟁점토지에 대하여 △△시의 불허용도 예외내용 확대조치에 따라 주택용지로 이용하려 하였으나, △△시의 부당하고 집요한 제재에 따라 결국엔 강제공원용지로 지정됨으로써 사실상 취득시점부터 수년간 정상적인 목적으로 사용할 수 없었던 상황이었다. 3) 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1호 『토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가․허가(건축허가를 포함한다. 이와 같다)․면허 등을 신청한 자가 건축법제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지』는 건축허가가 제한된 기간과 제12호 『당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지』는 당해 사유가 발생한 기간에 대해서 비사업용토지에서 제외되는 것으로 명확하게 규정하고 있다. 4) 따라서, 쟁점토지는 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1호 에 따라 허가관서 로부터 도시계획의 변경고시에 따른 특별계획지정 사유로 신축주택허가가 엄격하게 제한됨으로써 부당하게 사용되지 못하였고, 최종 변경고시에 따라 결국 공원용지로 묶여버리게 되어 사업에 사용하지 못하게 됨으로써 동 시행규칙 제83조의5 제12호까지 동시에 적용된 경우에 해당되므로 쟁점토지는 비사업용토지에서 제외되어야 함이 타당하다.

• 나. 쟁점토지의 양도는 공익사업용토지 등의 양도에 해당하여 감면대상이다. 1) 조세특례제한법 제77조 【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】제1항에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우 에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018. 12. 31. 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다고 규정되어 있고,

• 각 호 중 제3호에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “공익사업법”이라 한다)이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득을 포함하고 있으며, 조세특례제한법 기본통칙 77-0…2【토지수용의 범위】에서는 법 제77조 제1항 제3호에 규정하는 토지 등의 수용에는 공익사업법 및 기타 법률에 따른 사업인정고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다고 명확하게 규정되어 있다.

2. 쟁점토지 취득과 관련하여 △△시는 2017. 4. 4. 지구단위계획변경고시를 최종적으로 발표하면서 쟁점토지를 ‘◆◆◆공원 ○○공원’용지로 지정한 후, 2개의 감정평가기관(○○감정원, ○○감정평가법인)에 의뢰하여 감정가액을 산정하였고, 2017. 11. 10. 토지보상법에 따른 ◆◆◆부지매입(○○공원) 사업 인정을 고시(△△시 공고 제2017-1**호)하였으며, 청구인과 협의매수절차를 거쳐

2017. 12. 4. 쟁점토지의 매매계약을 체결하였다.

3. 따라서 청구인은 관계법령에 따라 사업인정고시일인 2017. 11. 10.부터 소급하여 2년 이전인 2014. 7. 8. 쟁점토지를 매입하였고, 2018. 12. 31. 이전인 20 1

7. 12. 4. 쟁점토지를 양도하였으며, 쟁점토지의 혐의매수는 관계법령 기본 통 칙에 따라 사업인정고시일 이후 협의에 따라 매매계약이 체결되어 양도한 경우에 해당되므로 쟁점토지의 양도는 공익사업용 토지 등의 양도에 해당하여 양도소득세 감면대상에 해당된다.

• 가. 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당한다.

1. 쟁점토지에 대하여 2015년부터 2017년까지 재산세가 종합합산 과세된 사실이 확인되고, 청구인이 2014. 7. 24.부터 쟁점토지에서 운영하고 있는 노외주차장의 연 수입금액은 2015년 25,200,000원, 2016년 29,200,000원으로 토지가액의 3% 미만에 불과하다.

2. 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전 쟁점토지는 2012. 6. 21. 고시된 ‘◇◇◇ 지구도시관리계획 변경결정’ 내역에 따라 관광진흥법에 의한 관광숙박업 용도로 이용 가능한 특별계획구역 지정 및 토지 분할 금지 등의 제한 사유가 있었음이 확인되고, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후에는 △△시가 쟁점토지에 대해 특별한 사용의 제한 등을 한 사실이 없으며, △△시의 자체 결정에 따라 청구인이 제시한 주민 제안을 거부 처분하였기 때문에 당시 주민제안 거부처분에 대해 행정심판청구를 하였다고 하더라도 이것만으로는 청구인이 쟁점토지를 보유하고 있는 동안 쟁점토지를 사업에 사용하지 못한 부득이한 사유가 있었다고 보기도 어렵다(서울고등법원2011누20002, 2011.10.27., 대법원2010두18543, 2013.10.24., 조심2018중3891, 2018.12.27.참조).

• 나. 쟁점토지의 양도는 공익사업용토지 등의 양도에 해당하지 않는다.

1. 처분청은 청구인이 △△시에 제출한 주민제안이 받아들여지지 아니하자 △△시에 쟁점토지 매입을 요청하여 매매계약이 체결된 점, 쟁점토지 등기 부상 등기원인이 ‘공공용지 협의취득’ 또는 ‘수용’이 아닌 ‘매매’로 기재되어 토지보상법 등의 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 양도한 경우에 해당하지 않는 점(대전고등법원 2014누10972, 2014.12.4.참조), △△시로부터 조사종결일 현재 쟁점토지와 관련하여 사업실시계획 미인가 또는 미승인 상태 임을 공문을 통해 확인한 점 등을 근거로 감면부인 결정하였다. 2) 청구인이 2020.1.15. △△시에서 발급받아 제출한 ‘토지 등 수용사실 확인서’에는 ◆◆◆부지매입(○○공원)사업이 토지보상법에 따라 2017. 11. 10. 사업인정고시(△△시 공고 제2017-1호)되어 쟁점토지가 수용된 것으로 기재 되어 있으나, 해당고시는 △△시 ○○구 ○○동 60○-5○ 일원의 도시계획시설에 관한 것으로 쟁점토지와는 무관하며, 설령 △△시 고시 제2017-1호가 제2017-**호(◆◆◆부지 지구단위계획 변경결정)의 오기라고 하더라도 사업실시계획 고시는 없었던바 이를 사업인정으로 볼 수 없으며(창원지방법원 2009구합1554, 2010.01.07.참조),

• ‘토지 등 수용사실 확인서’ 서식 우측상단에 ‘회계처리 확인용, 세금감면용 사용불가’라는 내용이 임의 기재 되어 있는바, △△시가 쟁점토지 매입사실을 동 서식의 형태로 확인해 준 것에 불과한 것으로 보이는 점 등에서 청구인이 제출한 ‘토지 등 수용사실확인서’는 양도소득세 감면의 근거자료로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

① 비사업용토지로 보지 아니하는 부득이한 사유가 있었는지

② 쟁점토지 양도가 공익사업용 토지의 양도에 해당하는지

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 2) 소득세법 제104조의3 【비사업용토지의 범위】

① 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2010.3.31, 2013.1.1, 2014.12.23, 2015.7.24, 2016.12.20>

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제168조의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. <개정 2008.2.22, 2008.2.29, 2009.2.4>

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 4) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 5) 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. <개정 2009.4.14>

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간 6) 건축법 제18조 【건축허가 제한 등】

① 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>

② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 지역계획이나 도시ㆍ군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. <개정 2011. 4. 14., 2014. 1. 14.>

③ 국토교통부장관이나 시ㆍ도지사는 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 토지이용규제 기본법 제8조 에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. <신설 2014. 5. 28.> (이하 생략) 7) 조세특례제한법 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 특별법등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지 등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 8) 조세특례제한법 시행령 제77조 【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】

② 법 제77조제1항 각 호 외의 부분에서 " 공공주택 특별법 등 대통령령 으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법률을 말한다.

1. 공공주택 특별법

2. 택지개발촉진법

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지에 따른 법률과 유사한 법률로서 공익사업에 따른 협의매수 또는 수용에 관한 사항을 규정하고 있는 법률

9. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조【목적】이 법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 한다. 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "공익사업"이란 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

3. "사업시행자"란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

7. "사업인정"이란 공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다. 제4조【공익사업】이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 제14조【토지조서 및 물건조서의 작성】

① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.(단서 생략) 제15조【보상계획의 열람 등】

① 사업시행자는 제14조에 따라 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기・방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장・군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자와 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. 제16조 【협의】사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제17조【계약의 체결】사업시행자는 제16조에 따른 협의가 성립되었을 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다. 제19조【토지 등의 수용 또는 사용】

① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 제20조【사업인정】

① 사업시행자는 제19조에 따라 토지 등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. 제22조【사업인정의 고시】

① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시・도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.

② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시・도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장・군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.

③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다. 제26조【협의 등 절차의 준용】

① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고・통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다. 제68조 【보상액의 산정】

① 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시・도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시・도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. 9) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제7조【토지조서 및 물건조서 등의 작성】

① 사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되었을 때에는 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 지적도 또는 임야도에 대상 물건인 토지를 표시한 용지도(용지도)를 작성하여야 한다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 작성된 용지도를 기본으로 하여 법 제14조 제1항에 따른 토지조서(이하 "토지조서"라 한다) 및 물건조서(이하 "물건조서"라 한다)를 작성하여야 한다. 제8조【협의의 절차 및 방법 등】

① 사업시행자는 법 제16조에 따른 협의를 하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 보상협의요청서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. (단서 생략)

1. 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법

2. 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액

• 다. 사실관계

1. 일자별 사건진행내역 일자 내용

2012. 6. 21. △△시, ◇◇◇지구 지구단위계획 변경결정고시(△△시 고시문 제2012-○○호)

2014. 7. 8. 청구인, 쟁점토지 취득

2014. 7. 28. 청구인, 쟁점토지에 노외주차장업으로 사업자등록

2014. 12. 15 △△시, 제4차 공동위원회 심의결과 통보(◇◇◇지구 ◆◆◆부지)

2016. 2. 3. △△시, ◇◇◇지구(◆◆◆부지) 지구단위계획 변경 주민제안에 대한 보완통보

2016. 10. 24. △△시, ◇◇◇지구(◆◆◆부지) 지구단위계획 변경 주민제안 결과 통보(미입안)

2017. 1. 20. 청구인, ◯◯◯ 행정심판위원회 행정심판 접수

2017. 1. 26. 청구인, MM건설산업주식회사와 함께 △△시에 대하여 토지매입요청서 작성

2017. 2. 7. 청구인, 심판청구 취하

2017. 4. 4. △△시, 지구단위계획 변경고시(△△시 고시 제2017-4*호)

2017. 10. 31.

○○감정원 등 감정평가서 작성

2017. 12. 4. 청구인, △△시, 쟁점토지 매매계약

2. 쟁점토지 등기사항전부증명서 내역

○ 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2014. 5. 23. 교환을 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 2017. 12. 4. 매매를 원인으로 2017. 12. 8. △△시에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 사실이 나타난다.

3. 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용

○ 청구인은 2017. 12. 4. 쟁점토지를 △△시에 양도하면서 매매대금 15,482,338,0000원(계약금․중도금 8,682,338,000원, 2017. 12. 8. 지불, 잔금 6,800,000,000원, 2018. 1. 22.까지 지급)에 매매하는 계약을 체결하였다.

4. 쟁점토지 이용계획정보

5. 조사청의 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용

○ 쟁점토지의 비사업용토지 해당여부에 대하여 검토한바, 청구인은 쟁점토지를 사업장소재지로 하여 2014. 7. 24. 사업자등록(노외주차장) 하였으며, 주차장 수입금액이 토지가액의 3%에 미달하고, 쟁점토지는 종합합산토지에 해당하여 소득세법시행령 제168조 의 14에도 해당하지 아니하여 비사업용토지로 결정함

○ 청구인이 신고한 조세특례제한법 제77조 【공익사업토지 감면】에 대하여 검토한 바, 청구인이 △△시청에 제안한 ‘주민제안’이 입안되지 아니함에 따라 △△시청에 토지매입요청서를 제출하여 △△시청과 매매계약 되었으며, 이에 쟁점토지는 사업인정고시일(실시계획인가일)이 존재하지 아니한 것 으로 확인됨에 따라 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득하여야 하는 감면 요건 미충족 하여 감면부인 결정함

6. 청구인 세부주장 및 입증자료 <쟁점① 관련>

• 가) △△시는 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전인 2012. 6. 21. 쟁점토지를 포함한 ◇◇◇지구 지구단위계획변경결정을 고시(△△시 고시문 제 2012-**호)하였는데, 쟁점토지에 대한 3가지 용도변경 고시내용[◇◇◇지구 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)조서에서 발췌]은 다음과 같다.

① 불허용도 변경 고시내용 일부(조서 p23)

② 권장용도 변경 고시내용 일부 (조서 p26)

③ 완화용도 변경 고시내용 일부 (조서 p26) * 완화용도: 지구단위추립지침에 의한 지구단위계획구역지정의 목적달성을 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령별표4의 건축물 중 △△시 도시계획조례에서 허용하지 않음에도 불구하고 건축할 수 있는 용도

○ 여기에서 ‘특별계획구역’이라 함은 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을때에 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용결정하는 구역을 말한다고 규정되어 있다.

○ 청구인은 위 고시의 변경 내용과 취지를 살펴볼 때, 쟁점토지의 ‘불허용도’의 변경내용 중 예외가 되는 경우가 증가하여 주택건설 용도변경이 크게 완화되었음을 알 수 있으며, 완화용도의 변경 내용 중 특별계획구역 지정을 통하여 △△ 시에서 토지소유자에게 관광숙박시설의 건설을 지원하고 있음을 확인할 수 있다고 주장한다.

• 나) 청구인은 쟁점토지 취득 취지에 부합하게 주거단지 신축을 목적으로 2014. 7. 31.부터 2014. 12. 31.까지 5차례에 걸쳐 △△시 도시계획과와 협의한 후 2014. 12. 1. 신축주택 건설과 관련하여 △△시 도시건축공동위원회에 자문 * 을 접수하였으나, - △△시는 2014. 12. 15. 특별계획구역이 라는 취지를 살리지 못했다는 이유와 자문보완을 이유로 반려통보(△△시 도시계획과-21***, 2014.12.15.)하였다.
• 다) 이후에도 청구인은 수차례의 사전협의와 비공식자문을 통하여 2016. 2. 3. 주택신축을 위한 목적으로 지구단위계획안을 제출하였으나, △△시는 2016. 2. 12. 주택용지의 미비사항이 있다는 이유를 들어 청구인에게 보 완조치를 위한 공문(△△시 도시계획과-2***, 2015.2.12.)을 통보하였
• 다. 라) △△시는 2016. 10. 24. 관광숙박시설을 위한 특별계획구역의 취지를 살리지 못하였다는 점을 들어 청구인에게 최종적으로 토지이용계획 불허가 판정(△△시 도시계획과-17***, 2016.10.24.)을 내렸다.
• 마) △△시는 명시적으로 쟁점토지의 용도가 특별계획구역의 취지를 살리지 못하였다는 명분을 들어 청구인의 토지이용계획을 허가하지 않았으나, 쟁점토지는 이미 기존부터 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있어 토지소 유자의 선택에 따라 허가된 범위안에서 주거시설 건축이 얼마든지 가능하고,

• 원칙적으로 불허용도계획표상의 불허용도 중 예외적인 부분(1층 근린생 활시설 포함시 4가구, 전층 주거용 주택일 경우 8가구 허용)에 대한 이용은 제한없이 허용되어져야 한다는 점을 도외시하였다.

• △△시는 쟁점토지가관광진흥법에 의한 관광숙박업의 용도로 이용가능한 특별계획구역이라는 점에 지나치게 매몰되어 원칙적으로관광진흥법에 의한 광광숙박업의 용도로만 이용되어야 하고, 예외적으로 주거용지로 이용될 수 있다는 것으로 보아 청구인에게 주택신축허가를 해주지 않은 채 장기간 쟁점토지를 방치시켰으며, 이로써 청구인의 재산권은 △△시로부터 심각하게 침해당하는 상황이 된 것이다. 바) △△시는 2017. 4. 4. 지구단위계획변경고시(△△시 고시 제2017-** 호) 를 발표하면서 쟁점토지를 ‘◆◆◆공원 ○○공원’용지로 지정함으로써 동시에 쟁점토지를 주택용지에서 제외시키고 특별계획구역을 해제하였다.

• 사) 상기와 같이 청구인은 제1종 일반주거지역인 쟁점토지에 대하여 △△시의 불허용도 예외내용 확대조치에 따라 주택용지로 이용하려고 하였으나, △ △시의 부당하고 집요한 제재에 따라 결국엔 강제공원용지로 지정됨으로 사실상 취득시점부터 수년간 정상적인 목적으로 사용할 수 없었던 상황이었음이 명백하다. <쟁점② 관련>
• 가) 쟁점토지에 대한 감정평가기관의 감정평가내역

○ △△시는 2017. 4. 4. 지구단위계획 변경고시를 최종적으로 발표하여 쟁점 토지를 ‘◆◆◆공원 ○○공원’용지로 지정한 후, 아래와 같이 감정평가기관에 의뢰하여 쟁점토지와

○○도 △△시

○○ 동 8**-1 대지 668.1㎡(이하 “쟁점외토지”라 함)의 감정평가를 실시하였다. 나)

2020. 1. 15.자 △△시장이 발급한 토지 등 수용사실 확인서

○ 청구인은 △△시가 2017. 11. 10. 토지보상법에 따른 ◆◆◆ 부지매입(○○ 공원) 사업인정을 고시(△△시 공고 제2017-1**호)하였다고 주장하며 아래 토지등수용사실확인서를 제시하고 있다.

• 다) 쟁점토지 부동산매매계약서

○ 청구인은 △△시와 협의매수절차를 거쳐서 2017. 12. 4. 쟁점토지의 매매계약을 체결하였다고 주장한다.

7. 처분청 과세 근거 및 입증

• 가) 쟁점토지 재산세 부과내역 구분 공부 현황 과세유형 필지 과세표준(원) 재산세(원) 2015년도 토지 정기과세 대지 대지 종합합산 1 9,857,689,730 31,419,600 2015년도 토지 수시과세 대지 대지 종합합산 1 9,857,689,730 31,419,610 2016년도 토지 정기과세 대지 대지 종합합산 1 10,350,912,040 31,790,300 2017년도 토지 정기과세 대지 대지 종합합산 1 10,350,912,040 34,205,530 2017년도 토지 정기과세 대지 대지 종합합산 1 5,357,880,710 26,539,400
• 나) 처분청은 2019. 7. 26. △△시에게 쟁점토지에 대한 “실시계획인가 관련 내용”을 조회하였으며, △△시는 2019. 7. 29. 아래와 같은 내용으로 회신(△△시 문화관광과-15***, 2019.7.29.)하였다.

○ 회신내용: 쟁점토지 부지는 현재 △△△△공원 종합발전계획 용역 중인 곳으로 용역결과에 따라 공원조성계획 수립, 실시 설계, 실시계획인가 등의 절차를 거칠 계획임 다) 처분청은 2020. 2. 6. △△시에게 ‘쟁점토지 취득 관련 사실조회 요청(요청내용: 법률에 따른 협의매수 또는 수용여부, 관련 법률, 사업명, 사업인정고시일, 고시 번호)’을 하였고, 이에 △△시는 2020. 2. 7. 상기 ‘토지등수용사실확인서를 첨부 서류로 회신(△△시 문화관광과-3, 2020.2.7.)하였다. 라) 처분청은 2019. 7. 29.자 △△시 공문과 2020. 2. 7.자 △△시 공문내용이 상이함에 따라 2020. 2. 10. △△시에게 회신 내용이 서로 다르게 기재된 사유에 대해 아래와 같이 확인요청을 하였고, 그에 따라 △△시로부터 회신받은 내용(△△시 문화관광과-3, 2020.2.10.)은 다음과 같다. 확인요청사항 회신내용 ∘ 실제 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 기타 법률에 따라 “수용” 또는 “협의매수”하였는지 여부 ⇒ 협의매수 ∘ 고시번호(△△시 공고 제2017 -1호)가 ◆◆◆부지매입사업과 무관한 사유 ∘ 사업인정고시일 적정기재 여부 ∘ 서식우측상단에 ‘회계처리확인용, 세금감면용 사용불가’로 임의 기재된 사유 ∘ 쟁점토지 일원에 대한 현재 ○○공원조성사업 현황(사업인가 여부 등) ⇒ 민원인이 신청한 협의매수 확인서는 법정서식이 아니므로 가장 유사한 서식을 사용하였고, ‘단순 회계처리확인용’으로만 사용이 가능하고, ‘세금감면용 사용불가’를 민원인에게 이해시키고 『세금감면용 사용불가』를 기재한 사항임 ⇒ 또한, 가장 유사한 ◆◆◆ 지구단위 계획변경결정고시(고시 제2017-호 *) 및 사업인정고시일은 감정평가수수료 지급건의 일(2017.11.10.)일로 표기한 사항임 ⇒ 아울러 ◆◆◆부지 활용예산을 확보중인 사항으로 사업인정고시는 현재까지 못하고 있는 사항임

• 마) △△시 고시 제2017-1호와 제2017-호 내용 비교 * △△시 고시 제2017-1**호('17. 12. 28)

1. △△시 ○○구 ○○동 6○○-5○ 일원의 도시계획시설(도로)에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제30조 및 제32조와 토지이용규제 기본법제8조에 따라 도시계획시설(도로) 결정(경미한 변경) 및 지형도면 내용을 고시합니다. (중략)

2017. 12. 28. △△시장 * △△시 고시 제2017-**호('17. 4. 4.)

1. △△시 ○○구 ○○동 8**번지 일원(◆◆◆ 부지)의 ◇◇◇지구 도시관리계획(지구단위계획)에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제30조 및 같은 법률 시행령 제32조 및 같은 법률 시행령 제27조의 규정과 토지이용규제 기본법제8조에 따라 지형도면을 승인하고 이를 고시합니다. (중략)

2017. 4. 4. △△시장

• 라. 판단

1. 비사업용토지로 보지 아니하는 부득이한 사유가 있었는지 여부

• 가) 관련법리 구 소득세법제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호, 제3호, 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제12호는 토지를 취득한 후 법령에 따라 그 사용이 금지 또는 제한됨으로 인하여 또는 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 토지를 사업에 사용하지 않는 경우에는 일정한 기간 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 기간으로 보도록 규정하고 있는바, 이는 토지의 취득 당시에는 토지의 사용상 아무런 제한이 없어 이를 사업에 사용하고자 하였으나 토지 취득 후 소유자의 책임질 수 없는 사유로 인한 사정 변경으로 그 토지를 사용할 수 없었던 경우에는 해당 기간 동안 비사업용 토지로 취급하지 않겠다는 것이 위 규정들의 취지라고 봄이 상당하다(서울고등법원 2011누20002, 2011.10.27.참조). 나) 비사업용 토지로 보지 아니하는 부득이한 사유가 있었는지 여부에 대한 판단 (1) 위 법리와 다음과 같은 사실관계에 비추어 보건데, 쟁점토지를 비사업용토지로 보지 아니하는 부득이한 사유가 있었다고 보기 어렵다.

① 2012. 6. 21.자 △△시 고시문(제2012-**호)과 ◇◇◇지구 도시관리계획 (지구단위계획) 결정(변경)조서에 따르면, 청구인이 2014. 7. 8. 쟁점토지를 취득하기 전부터관광진흥법에 의한 관광숙박업 용도로 이용 가능한 특별계획구역으로 지정되어 있었고, 토지분할 금지 등의 제한 사유가 있 었던 사실이 확인되는 점 등으로 볼 때 청구인은 취득 당시에 이미 사용에 제한이 있는 토지를 취득한 것으로 보인다.

② 또한, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 주택신축판매사업에 사용하기 위해 여러 노력을 하였음에도 △△시가 청구인의 토지이용계획을 받아들이지 않은 점만으로는 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 주택신축을 할 수 없었던 부득이한 사유가 있었던 것으로 보기도 어렵다할 것이다. (2) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세 중과세율을 적용한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 2) 쟁점토지의 양도가 공익사업용 토지의 양도에 해당하는지

• 가) 관련법리 조세특례제한법 제77조 제1항 (2018.10.16 법률 제15785호로 일부 개정되기 전의 것) 각 호 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018. 12. 31. 이전에 양도함으로써 발생되는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하면서 제1호에서 공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득, 제3호에서 공익사업법이나 그밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득을 규정하고 있다.
• 나) 공익사업용 토지 등의 양도에 해당하는지 여부에 대한 판단 (1) 위 법리와 다음과 같은 사실관계에 비추어 보건데, 쟁점토지의 양도가 양도소득세 감면대상인 공익사업용 토지 등의 양도에 해당한다고 보기 어렵다.

① 청구인이 제출한 토지 등 수용사실 확인서에서는 ◆◆◆부지매입사업이 토 지보상법에 따라 2017. 11. 10. 사업인정 고시되어 쟁점토지가 수용된 것으로 기재되어 있으나, 해당 고시는 △△시

○○ 구

○○ 동 일원의 도시계획시설에 관한 것으로, 쟁점토지와는 무관한 것으로 보인다.

② △△시가 2017. 4. 4. 지구단위계획 변경고시를 최종적으로 발표하여 쟁점토지를 ◆◆◆공원 ○○공원 용지로 지정하였고, 2017. 12. 8. 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 사실은 있으나, △△시가 2020. 2. 10. 처분청에 회신한 공문에서 “◆◆◆부지 활용예산을 확보 중인 사항으로 사업인정고시는 현재까지 못하고 있는 사항”이라는 내용이 확인되는바, 쟁점토지가 속한 사업지역에 대한 사업인정고시가 있었다고 보기 어렵다할 것이다.

③ 또한, 토 지보상법에 따른 공공용지의 협의매수를 원인으로 한 소유권이전등기는 등기원인이 ‘공공용지의 협의매수’로 기재되고 있으나, 쟁점토지의 양도에 있어서는 그 등기 원인이 ‘매매’로 기재되어 있는바, △△시가 쟁점토지를 공원부지로 사용하기 위하여 매매계약을 체결하였다고 하여 쟁점토지의 양도가 공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 양도한 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

(2) 따라서, 처분청이 공익사업용토지의 양도에 해당하지 않는다고 보아 감면 세액을 부인하고 양도소득세를 고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.