소득의 원인이 되는 채권이 발생하였더라도 회수불능으로 장래 소득 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 소득세를 부과할 수 없고, 그와 같은 사정은 납세의무자가 주장·입증해야 함
소득의 원인이 되는 채권이 발생하였더라도 회수불능으로 장래 소득 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 소득세를 부과할 수 없고, 그와 같은 사정은 납세의무자가 주장·입증해야 함
AA세무서장이 2019. 6. 12. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 86,071,188원의 부과처분은 이 건 과세대상 부동산의 양도가액을 2,500,000,000원으로, 취득가액 중 매입가액을 1,260,000,000원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
2012. 5.2.
2012. 10.2.
2015. 11.16.
2016. 2.1.
2019. 6.4.
2019. 10.31.
2020. 1.2. ▽ △ △ △ ▲ ▼ ▲ (전소유자) 쟁점모텔 취득 (청구인) 쟁점모텔 취득 (청구인) 쟁점모텔 양도 (청구인) 양도세 예정신고 (처분청) 양도세 경정고지 (DD청) 이의신청 재조사결정 (처분청) 양도세 재경정 매입가액 등기부 820 매입가액 등기부 880 청구인 주장1,680 양도가액 등기부 2,500 양도가액 2,000 취득가액 934 필요경비 889 양도가액 2,500 취득가액 934 필요경비 1,109 양도가액 2,500 취득가액 1,116 필요경비 1,109
1. 소득세법은 권리의무확정주의를 채택하고 있고, 실지양도가액이라 함은 당해 자산에 대한 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이며 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것이므로, 회수불능채권이 있다고 하여도 양도가액에는 변동이 없다.
2. 설령 회수불능채권을 양도가액에서 제외한다고 하더라도, 청구인의 양도계약 상대방은 윤CC이므로 청구인은 윤CC에게 잔금 지급을 청구하거나 잔금 미수령을 이유로 부동산 반환 청구소송을 제기해야 할 것이며, 윤CC은 현재 쟁점모텔을 운영하며 수익을 얻고 있으므로 청구인이 주장하는 12억 5,000만 원의 매매대금 잔금을 회수불능채권으로 볼 수 없다.
3. 청구인이 김EE의 사기 피해자라고 하더라도 김EE의 재산 상황이나 지급 능력에 비추어 청구인이 매매대금 잔금을 회수할 수 없다는 점이 입증되지 않았으므로 12억 5,000만 원을 양도가액에서 제외할 수는 없다.
1. 쟁점모텔에 관한 소유권이전등기 내역에 따르면, FF 주식회사가 2010. 8. 24. 공매(가액 5억 9,500만 원)로 쟁점모텔을 취득한 뒤 전 소유자 김BB가 2012. 5. 2. 매매(가액 8억 2,000만 원)를 원인으로 위 모텔에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 청구인이 약 5개월 만에 2배 이상의 가격인 16억 8,000만원에 쟁점모텔을 매수하기로 하는 계약을 체결하였다는 주장은 일반인의 상식에 부합하지 않는다. (단위: 백만원) 접수 등기원인 권리자 가액 2010.8.24. 2010.8.4. 공매 FF 주식회사 595 2012.5.2. 2012.4.2. 매매 김BB 820 2012.10.2. 2012.9.28. 매매 청구인 계약서·등기부 880 청구인 주장 1,680
2. 더욱이 청구인은 쟁점모텔 취득 이후 공사대금으로 투입한 자본적 지출액 합계 1,109,528,905원을 필요경비로 인정받은 바, 청구인이 1997년 신축되어 노후화된 쟁점모텔을 8억 8,000만 원에 매입하여 대공사를 시행한 것으로 보는 것이 합리적이다. 만일 청구인이 16억 8,000만 원에 쟁점모텔을 매입한 것이라면 위 자본적 지출액과의 합계 27억 8,000만 원 이상을 필요경비로 투입하였다는 주장인데, 그렇다면 청구인이 필요경비에도 못 미치는 가격인 25억 원에 쟁점모텔을 양도할 특별한 이유가 없다는 점에서도 청구인의 주장은 타당하지 않다.
3. 만일 청구인이 다운계약서를 작성한 것이라면, 실제 거래가액인 16억 8,000만 원과 그 대금의 지급방법, 근저당권의 피담보채무 인수 등이 기재된 실제 매매계약서가 작성되었을 것인데 그러한 자료가 제출된 바 없으므로 위 매매가액을 실제 매입가액으로 인정할 수 없다.
4. 청구인이 지급하였다는 16억 8,000만 원 중 금융증빙자료로써 입증되는 10억 6,200만 원에 대해서는 매입가액으로 이미 인정하였고, 나머지 6억 1,800만 원을 지급하였다는 사실을 입증할 수 있는 객관적 자료가 존재하지 않는다.
1. 쟁점모텔의 매매가액 중 12억 5천만 원은 회수가 불가능하므로 양도가액에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부
2. 쟁점모텔의 실지 매입가액은 16억 8천만 원이므로 전부 취득가액으로 반영해야 한다는 청구주장의 당부
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[괄호 생략] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조제1항제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
1. 기초사실
• 219,561,305 252,394,827
2. 양도가액 관련 세부주장 및 제출증빙
(1) 청구인은 본인 소유였던 ○○ ○○구 ○○동 000-00 대 000㎡에 관하여 2011. 8. 16. 김EE과 매매계약을 체결하면서 김EE을 알게 되었고, 쟁점모텔 등 청구인 소유의 부동산을 관리하여 주던 이GG이 연결하여 김EE에게 쟁점모텔을 양도하게 되었다고 주장한다.
(2) 청구인의 김EE에 대한 고소 사건(DD지방검찰청 동부지청 0000형제00000호로 수사 중)의 고소이유보충서와 고소인 진술조서, 검찰사건조회 내역, 부동산등기부등본, 유치권 관련 판결 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 경매개시결정과 유치권 신고 김EE은 2010. 6. 22. ○○ ○○구 ○○동 000-00 지상의 HH관광호텔을 매수하여 운영하였으나, 경영부진으로 자금난을 겪으며 2013. 9. 위 호텔에 대하여 강제경매개시결정(DD지방법원 2013타경00000호로) 및 임의경매개시결정(위 법원 2013타경00000호)이 내려지게 되었다. 위 경매절차에서 박JJ 등 9인은 HH관광호텔 공사대금채권 합계 14억 2,690만 원을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다. (나) 유치권 부존재 확인판결 HH관광호텔 가압류권자이자 강제경매 신청자인 이KK 등은 위 박JJ 등 9인에 대하여 유치권부존재확인 소송(이하 ‘관련 유치권 소송’이라 한다)을 제기하였고, DD지방법원은 2015. 10. 6. 피고들의 유치권이 존재하지 않는다는 원고승소 판결을 선고하였다(DD지방법원 2015. 9. 16. 선고 2015가합0000 판결). 박JJ 등이 항소하였으나 DD고등법원은 2016. 4. 27. 항소를 기각하였고(2015나00000), 대법원은 2016. 8. 24. 심리불속행기각 판결을 하였다(2016다000000). 위 사건의 항소심은 김EE에 대한 HH관광호텔 공사대금채권자로서 유치권의 존재를 주장하는 피고들이 제출한 증거들만으로는 그들이 HH관광호텔에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2013. 9. 10. 이전부터 위 판결일까지 계속하여 위 호텔을 점유하였음을 인정하기 부족하다는 이유로, 유치권의 피담보채권이 존재하는지 여부 등에 관하여는 더 살펴볼 필요 없이 원고들의 청구가 이유 있다고 인정하였다(DD고등법원 2016. 4. 27. 선고 2015나00000 판결). (다) 청구인과 김EE의 쟁점모텔 매매 그런데 김EE은 2015. 10. 쟁점모텔을 25억 원에 매도할 것을 청구인에게 제안하면서, 기존에 청구인이 쟁점모텔을 담보로 대출받은 은행 대출금채무 11억 원을 인수하고 현금 1억 5,000만 원을 청구인에게 지급하며 나머지 12억 5,000만 원은 위 유치권에 의하여 담보되는 공사대금채권 합계 14억 2,690만 원을 양도하는 것으로 갈음하겠다고 하였다. 김EE이 쟁점모텔에 관한 소유권이전등기는 본인이 지정하는 제3자 앞으로 마쳐달라고 하였기에, 청구인은 2015. 11. 16. 윤CC 앞으로 쟁점모텔에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. (라) 유치권 등 양도계약 박JJ 등은 2015. 11. 16. ‘DD지방법원 2013타경00000 부동산강제경매사건에 대하여 유치권 신고한 공사 및 잔여금액이 물건내역의 기재사항과 동일한 사실임을 확인하고 그 성립에 책임지며, 양수인(청구인)에게 유치권 등 일체의 권리를 양도한다’는 내용으로 작성한 ‘권리양도계약서(유치권 등)’에 관하여 공증인가 법무법인 LL에서 사서증서 인증을 받았다. 청구인의 주장으로는 위 법무법인에 본인이 참석하는 대신 이GG으로 하여금 입회하도록 하였다고 하나, 인증서 상 입회인이 기재되어 있지는 않다. (마) 김EE 확인서 김EE은 2015. 11. 다음과 같이 ① 청구인은 윤CC에게 쟁점모텔에 관한 소유권이전등기를 하고 ② 윤CC 소유의 부동산은 김EE에게 이전하며 ③ 김EE이 청구인에게 부동산 매매대금 25억 원을 지불하는데 그 중 12억 5,000만 원은 지불하였고 나머지는 HH관광호텔 경매 시 유치권자들이 회수할 피담보채권 전부를 청구인에게 양도함으로써 대체하기로 하였다는 내용의 확인서를 작성하여 청구인에게 주었다. (확인서 – 그림 생략) 청구인은 쟁점모텔 매매대금 중 12억 5,000만 원을 위 공사대금채권 양수에 따른 경매절차에서의 배당 내지는 유치권 행사를 통하여 확보하고자 하였으나, 청구인이 2015. 11. 16. 김EE이 지정한 윤CC 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전인 2015. 9. 16. 관련 유치권 소송에서 유치권부존재확인 제1심 판결이 이미 선고되어 있었고 이후 대법원에서 확정되었다. (바) 청구인의 HH관광호텔 운영 김EE에 대한 사기 혐의 수사 과정에서 청구인이 행한 고소인 진술에 따르면, 청구인은 위 매매대금채권을 실행하기 위하여 김EE과 사이에 2016. 4. 1.부터 2018. 4. 1.까지 HH관광호텔에 관한 임대차계약을 체결하고 직접 운영하기 시작하였다. 청구인은 2017. 4. 6.까지는 직접 호텔을 운영하였고, 2017. 4. 7.부터 2017. 7. 27. 위 호텔이 강제경매로 인하여 매각되기까지는 이GG에게 차임 없이 전대하고 호텔을 운영하도록 하였다. 심리담당이 2021. 3. 31. 청구인에게 유선연락하여 위 임대차기간 동안 청구인이 얻은 수익이 있었는지 문의하자, 청구인은 당시 이미 HH관광호텔에 경매절차가 진행 중이라 어수선하고 투숙객이 거의 없었기 때문에 1년 동안 운영을 하였음에도 순수익은 약 500만 원에 불과하였다고 답변하였고, 증빙자료는 제출된 바 없다. (사) 청구인의 김EE 사기 고소와 검찰 기소 청구인의 주장에 따르면, 청구인은 김EE이 다른 방법으로 위 잔금을 지급할 것이라고 믿고 기다렸으나 김EE에게 재산이 남아있지 않다고 판단하여 2019. 5. 3. DD경찰서에 김EE을 사기 혐의로 고소하였다. 이후 김EE은 2021. 4. 27. 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 혐의로 기소되었다. 청구인이 2021. 3. 31. 유선통화로 진술한 바에 따르면, 청구인은 김EE을 상대로 민사소송을 제기한 사실은 없다.
3. 취득가액 관련 세부주장 및 제출증빙
2012. 9.28. (계약일) 청구인 명의 DD은행 통장 출금 200 김BB (이GG 통해 전달) 200 출금된 통장 사본 (수표발행) 12 소계 200 200 12
2012. 10.2. 청구인 소유권이전등기
2012. 10.10. 청구인 명의 DD은행 통장 출금 30 엄MM (이GG 통해 전달) 30 출금된 통장 사본 (수표발행)
• 2012. 10.26. 청구인 명의 DD은행 통장 출금 100 100 출금된 통장 사본 (수표발행)
• 2012. 11.1. 청구인 명의 DD은행 통장 출금 300 300 출금된 통장 사본 (수표발행)
• 소계 430 430
• 2013. 2.4. (근저당 말소) PP은행 대출 12억8천만원 중 10억5천만원 370 엄MM (청구인 직접 송금) 370 PP은행 무통장입금·송금신청서 370 680 QQ금고 (청구인 직접 송금) 680 PP은행 무통장입금·송금신청서 및 박RR QQ금고 대출금 완납 계산서 680 소계 1,050 1,050 1,050 총계 1,680 1,680 1,062
2012. 9.28. 200 2012.10.04. 10 EF(○○) 회신불가 2012.10.04. 10 EF(○○) 회신불가 2012.10.02. 10 DD 정SS 2012.09.28. 10 이GG(중개인) 2012.10.02. 10 안TT 2012.09.28. 10 김BB(전양도자) 10 2012.09.28. 60 박UU 2012.10.04. 10 이GG(중개인) 2012.10.04. 10 장VV 2012.09.28. 30 WW법무사사무실 (이WW) 2012.09.28. 20 2012.10.04. 1 김XX 2012.10.05. 1 지역농축협 회신불가 2012.10.19. 5 QQ금고 박YY 2012.09.28. 2 DD 김BB(전양도자) 2 2012.10.05. 1 EF(○○) 회신불가
2012. 10.10. 50 2012.10.11. 10 GH(○○) 회신불가 2012.10.11. 10 2012.10.11. 10 DD 장ZZ 2012.10.11. 10 2012.10.12. 10 GH(○○) 회신불가
2012. 10.26. 100 2012.10.29. 100 EF(○○) 회신불가
2012. 11.1. 300 2012.11.02. 100 DD 25 김AB
63. 266 김CD
11. 734 이GG(중개인) 2012.11.01. 200 DD 청구인 합계 650 650 12 심리담당자가 김BB와 2021. 4. 16. 유선통화한 결과, 김BB는 ① 본인이 이GG을 통해 청구인으로부터 8,000만 원(1,000만 원 권 수표 × 8매)을 전달받은 것이 맞고 ② 6,000만 원의 수표금을 지급제시한 박UU은 본인의 모친이며 ③ 500만 원 수표의 지급제시인 박YY에 대하여는 회화 매매대금 지급조로 수표를 주었고 ④ 나머지 정SS, 안TT, 장VV, 김XX, 장ZZ, 김AB, 김CD에 관하여는 알지 못한다고 진술하였다.
(1) 김BB는 2019. 12. 처분청에 다음과 같은 확인서를 제출하였다. <확인사실>
2. 본인은 양도가액이 880,000,000원으로 알고 있으며, 등기필증에 기재되어 있는 법무사 사무실에서 첨부한 잔금확인서와 같이 이GG으로부터 수표 8,000만원을 수령하였습니다.
6. 양도물건의 양도시 근저당설정액이 총 1,844,000,000원인데 양도가액이 880,000,000원으로 한 계약서를 들고 왔기 때문에 이GG에게 이에 대하여 물어보았으나 이GG이 알아서 다 한다고 하기에 그냥 진행했습니다.
7. SD금고 대출금액 680,000,000원, 엄MM씨 투자금액 500,000,000원, 본인 투자금 100,000,000원으로 양도가액이 880,000,000원인 것이 이해가 되지 않으며 지금 생각해보면 본인이 손해본 것을 제하더라도 12억원 이상이 되어야 될 거 같습니다.
(2) 김BB가 위 확인서에 첨부하여 제출한 잔금확인서는 이GG이 쟁점모텔 잔금으로 청구인으로부터 8,000만 원을 받았음을 2013. 2. 확인하는 것이다.
(3) 이GG은 2019. 9. 5. 확인서 2매를 작성하였는데, ① 매매계약 시 이GG 본인이 김BB를 대신하여 청구인으로부터 2억 원의 계약금을 수령하였다는 내용의 확인서 1매, ② 위 내용에 더하여 ‘그날 지급한 수표 중 정SS, 이GG, 안TT, 김BB, 박UU, 장VV, 김XX, 장ZZ, 김AB, 김CD등이 사용한 것은 김BB가 지급한 것’을 확인하는 내용의 확인서 1매가 각 제출되었다. (확인서 2매 – 그림 생략) ※ 이GG이 확인한 수표 사용인 중 장ZZ, 김AB, 김CD이 지급제시한 수표는 이GG의 확인내용과 같이 2012. 9. 28. 쟁점모텔 계약일에 발행된 것이 아니라 2012. 10. 10., 2012. 11. 1.에 발행된 것임(위 수표조사 결과 참조).
(1) 청구인은 본인이 이GG을 통하여 엄MM의 투자원금과 수익금 합계 8억 원을 지급하였다고 주장하면서, 그 근거로 투자약정서를 제출하였다. 쟁점모텔 등기부등본에 따르면, 김BB는 쟁점모텔의 전 소유자인 FF주식회사와 2012. 4. 2. 쟁점모텔 매매계약을 체결하고 2012. 5. 2. 모텔에 관한 소유권이전등기를 경료하였다. 2012. 4. 2. 위 매매계약 체결 이후 엄MM과 김BB, 이GG은 2012. 4. 17. ‘쟁점모텔 매입과 관련하여 엄MM이 김BB와 이GG에게 5억 원을 투자한다’는 내용의 투자약정서를 작성하였다.
(2) 투자약정서에 따르면, ① 김BB와 이GG은 엄MM으로부터 2012. 4. 17.까지 쟁점모텔 취득자금 중 5억 원을 투자받되 ② 김BB의 명의로 쟁점모텔을 매입하며 ③ 김BB와 이GG은 투자금 인수일로부터 3개월 이내에 엄MM에게 8억 원을 상환하고 ④ 이를 담보하기 위하여 쟁점모텔에 관하여 채권최고액 9억 6,000만 원의 근저당권을 설정하기로 약정하였다. <투자약정서 주요내용 발췌> 엄MM(이하 ‘갑’이라 칭한다)과 김BB 외 1(이하 ‘을’이라 칭한다)은 ○○시 ○○구 ○○동 000-00번지의 부동산매입을 위하여 아래와 같이 투자약정을 체결하고 이를 성실히 이행하기로 한다.
• 아 래 - 제1조(갑의 투자 의무) 갑은 을에게 일금 오억원(\500,000,000)을 아래의 조건으로 투자한다.
(1) 투자자금 용도: ○○시 ○○구 ○○동 000-00번지 소재 부동산(토 지 및 건물)의 매입비 및 인·허가 비용, 설계비, 사업운영경비로 사용한다. (2) 투 자시 기: 2012년 04월 17일까지 금 오억원(\500,000,000)을 현금 투자 한 다. 제2조(을의 부동산매입 및 투자금상환 의무) 을은 갑이 본 약정 제1조 (1)항과 (2)항의 투자의무 이행과 동시에 아래의 조건으로 상환한다. (1) 을은 본건 부동산을 김BB의 이름으로 매입하여야 하고, 갑의 승낙없이 제3자의 이름에게 매도해서는 아니된다.
(2) 을 은 갑의 투자금을 인수한 날로부터 3개월 이내에 투자원금과 수익금의 합계금 팔억원(\800,000,000)을 상환한다. (3) 을은 위 (1)항 기재의 상환채무금 팔억원(\800,000,000)에 대한 담보로 위 부동산에 대하여 채권최고액 구억육천만원(\960,000,000)으로 하는 순위 제2번의 근저당권을 설정한다. 단, 선순위 근저당권의 채권최고액은 금십삼억팔천만원(\1,380,000,000)을 초과해서는 아니된다. 제3조(권리의 양도 및 처분 금지) 갑과 을은 서로 상대방의 서면 동의가 있는 경우를 제외하고는 어떠한 이유 로도 본 약정 상의 자신의 권리나 의무를 다른 제3자에게 이전, 양도할 수 없다. 단, 을이 갑의 승낙하에 본건 부동산에 대한 소유권 등의 권리를 제3자에게 이전·양도시에는 을 김BB는 본 약정상의 의무를 면제한다. 제6조(의무불이행과 근저당권의 실행) 을이 2012년 7월 16일까지 의무불이행시에는 2012년 13월 31일까지는 매월 금팔백만원(\8,000,000)을 갑에게 지급하여야 하며, 2012년 12월 31일까지 의무불이행시 갑이 근저당권을 실행함에 있어서 을은 어떠한 이의도 제기하지 않는다. 본 약정의 내용을 증명하기 위하여 본 약정서 2통을 작성하여 갑과 을이 각각 1통씩 보관한다. 2012년 04월 17일 갑 엄MM 을 김BB 이GG
(3) 김BB는 엄MM으로부터 위 약정서에 따라 5억 원을 투자받고 엄MM에게 쟁점모텔에 관하여 채권최고액 9억 6,000만 원의 근저당권을 설정하여 주었다는 내용으로 작성일자 기재 없이 확인서를 작성하였다.
(4) 쟁점모텔 등기부에 따르면, 위 모텔 토지와 건물에 관하여 채권최고액 9억 6,000만 원, 채무자 김BB, 근저당권자 엄MM으로 하는 2012. 5. 2.자 근저당권설정등기(등기원인: 2012. 4. 17. 설정계약)가 공동담보로 마쳐져 있다가 2013. 2. 4. 해지를 원인으로 같은 날 말소되었다.
(1) 엄MM은 2020. 8. 6. 김BB에게 내용증명우편물로 통고서를 발송하였는데, 여기에는 ① 엄MM이 투자금 5억 원 중 3억 원은 김BB에게, 2억 원은 이GG에게 각 지급하였고 ② 이GG으로부터 ‘수익이 발생되지 않아 남는 것이 없다며 원금 5억 원만 지급받고 나머지는 다음 기회에 충분히 보상해준다’는 말만 믿고 근저당권을 말소하였으며 ③ 만일 김BB가 8억 원을 상환하였다면 어떤 식으로 상환하였는지 그 근거를 밝힐 것을 요구하는 내용이 기재되어 있다. <통고서(엄MM) 발췌>
1. 본인은 이GG이 ○○ ○○구 ○○동 000-00 소재 부동산에 대한 매입자금이 부족하다면서 본인에게 자금을 요청하여 2012. 4. 17. 귀하와 이GG 2인의 이름으로 투자약정서를 작성한 후, 2012. 5. 2. 상기 부동산 매입시 소유권명의를 귀하의 이름으로 한다고 하여 귀하에게 3억원을 송금하고 2억 원을 이GG에게 직접 지급함과 동시에 상기 부동산에 대하여 근저당권을 설정하였습니다. 귀하는 본인이 5억원을 투자하기로 했는데 3억원만 투자했다고 주장하는 바, 만약 귀하의 말대로 2억원이나 차이가 난다면 부동산을 매입할 당시에 그 즉시 2억이 부족하다고 말했어야 하고 그에 따라 투자약정서도 수정하고 근저당권 설정금액도 변경하는 것이 지극히 법적인 상식에 맞는 일이 아닌가요? 지금까지 아무런 말도 없이 가만히 있다가 8년이나 경과한 이제야 2억원이 적게 투자되었다고 말하면 누가 그 말을 믿을 수 있을까요?
2. 본인은 이GG의 개인자금과 본인의 투자금으로 상기 부동산을 매입한 것으로 알고 있고, 그래서 부동산 명의를 귀하의 이름으로 하면서 상기 근 저당권의 채권최고금액을 960,000,000원으로 설정한 것으로 알고 있습니다.
3. 귀하는 상기 부동산을 재매도하는 과정에서 8억원을 본인이 가져갔다고 말했는데 귀하가 8억원 전액을 본인에게 지급한 사실이 있나요? 오히려 본인은 5억원을 투자했으나 이GG씨가 수익이 발생되지 않아 남는 것이 없다고 해서 원금 5억원만 받고 나머지는 다음 기회에 충분히 보상해 준다는 말만 믿고 근저당권을 말소해 주었던 것입니다.
4. 귀하의 말대로라면 8억원을 본인에게 상환했다는 것인데, 귀하는 어떤 식으로 상환했는지 밝혀주시고 2020. 8. 31.까지 그 근거를 밝히지 않는다면 본인은 투자약정을 망각한 귀하에게 투자약정서 2조 2항에서 정한 바와 같이 약정불이행의 책임을 물어 나머지 3억원에 대한 법적 절차와 강제집행에 착수할 것임을 통고합니다.
(2) 김BB는 2020. 8. 12. 엄MM에게 내용증명우편물로 답신을 발송하였고, ① 엄MM으로부터 김BB의 금융계좌로 3억 원만 입금되어 나머지 비용은 김BB가 다 정산하여 쟁점모텔을 취득하였으며 ② 이GG이 매수자가 나타났다며 8억 8,000만 원에 팔자고 하여 김BB는 그 가격이면 채무변제가 다 안되는 것이 아니냐고 하니 이GG이 자신이 책임지겠다고 하기에, 그동안 이GG의 과도한 개입으로 스트레스를 받던 차에 할 수 없이 쟁점모텔을 매도한 것이고 ③ 매수인인 김○○(청구인)은 근저당권 해지를 위하여 8억 원 중 일부는 엄MM 계좌로 송금하고 나머지는 이GG을 믿고 엄MM에게 전달케 하였다는데, 엄MM은 5억 원만 수령하고 근저당권을 말소하였다 하니 나머지 3억 원은 이GG이 편취한 것으로 보인다는 내용이 기재되어 있다. <내용증명에 대한 답신(김BB) 발췌> 3. 귀하께서 8년이 지난 일을 왜 이제와서 꺼내느냐고 하시는데, 당시 약정서와는 달리 금3억원만 본인의 ○○ ○○동 ○○ 계좌로 들어와 이GG에게 항의하였던 바, 돈이 많은 분이니 곧 들어올거다라고 하여 믿고 차일피일 미루다가 이GG이 매수자가 나타났다며 금8억8천에 팔자고 하여, 그렇게 팔면 채무변제가 다 안되는거 아니냐고 하니 이GG이 자신이 책임 지겠다고 하여 당시 본건 부동산에 이GG의 과도한 개입으로 인하여 엄청난 스트레스를 받고 있던 본인으로서는 할 수 없이 ○○리 법원 후문 법무사 사무실에서 미리 작성해 둔 계약서에 도장을 찍고 소유권이전 관련서류 일체를 넘겨주었습니다.
4. 당시 귀하가 채권자로, 본인이 채무자 겸 근저당권 설정자로 하여 채권 최고액 금960,000,000원에 설정을 한 것을 귀하께서 분명히 알고 있었음에도 본인에게 금5억원을 송금하지 않고 이GG에게 금2억원을 준 것은 명백히 귀하의 잘못입니다. 그 2억원은 중간에서 이GG이 편취한 것으로 생각됩니다. 이GG에게 금2억원을 주었다는 사실은 귀하의 통고서를 보고 처음 알았고 참으로 황당한 마음입니다.
5. 귀하께 금8억원을 상환했다는 입증은 당시 매수인이었던 청구인씨께서 확인해주기로 했으나 귀하께서는 금5억원만 받고 근저당권을 말소해주셨다 하니 그 3억 또한 이GG에 중간에서 편취한게 아닌가 하는 합리적인 의심이 듭니다.
6. 본인이 8년이나 지난일을 이제와서 들추어내어 시시비비를 가리려고 하는 것은 (중략) 2019년 국세청에서 매수인인 청구인씨는 위 물건을 금 1,680,000,000원에 매입하였다고 하는데 본인이 금880,000,000원으로 신고한 경위를 설명하라는 통고서를 받고 하도 어이가 없어서 조사를 받는 과정에서 모 든 사실을 알게 되었고 (중략) 매수인인 청구인씨는 분명히 근저당권 해지를 위하여 금8억원을 귀하계좌로 일부 송금하고 나머지는 이GG을 믿고 귀하에게 대리전달케 하였는데 금3억원을 이GG이 편취한 것이라 여겨집니다.
7. 본인이 세무조사를 받고 엄청난 중과세를 내게 생겼고 앞서 설명한 바지만 당시 귀하와 본인 간 근저당권설정을 하고도 금3억원만 본인에게 송금한 것은 명백한 귀하의 약정위반이며, 본인이 금8억원을 변제하지 않았 는데 이GG을 신뢰하여 근저당권을 말소해준 것은 귀하가 귀하의 권리를 스스로 포기한 것입니다.
8. 끝으로 채무자인 본인에게 금5억원을 지급하지 않고 이GG에게 금2억원을 준 후 본인 부동산을 매도할 때 금5억원을 귀하가 변제받아 본인에게 큰 피해를 준만큼 귀하께서는 부당이득금 금2억원을 본인에게 지급하는 것이 마땅하고 이GG에게 구상권 행사를 하여 금2억원을 돌려받으시기 바랍니다.
1. 쟁점모텔의 양도가액에 대한 판단 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현된 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생한 경우라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 전제를 잃게 되고, 따라서 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수는 없다. 그런데 이러한 경우에는 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없다는 것을 밝혀야 한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11874 판결 참조). 또한 이때 과세대상이 되는 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 할 것이다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2001두1536 판결, 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두13160 판결 등 참조). 살피건대, ① 유치권 부존재확인판결은 박JJ 등 9인의 HH관광호텔 점유가 인정되지 않은 것을 이유로 한 것일 뿐 그 피담보채권이 존재하는지 여부는 밝혀지지 아니한 점, ② 위 채권의 채무자인 김EE에게 다른 재산이 없어 청구인이 채권을 장래 변제받을 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다는 점을 입증할 만한 자료가 전혀 제출되지 않은 점, ③ 청구인은 김EE을 사기 혐의로 수사기관에 고소하고 기소가 이루어지기는 하였으나 형사판결이 확정되지 아니하여 그 범죄의 성립 여부가 불분명한 점 등에 비추어 보면, 청구인의 쟁점모텔 매매대금채권 중 12억 5,000만 원이 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
2. 쟁점모텔의 취득가액에 대한 판단
① 전소유자 김BB는 본인이 이GG을 통해 청구인으로부터 8,000만 원을 지급받았다고 확인하였고, 김BB가 수표 지급제시인 명단을 확인하여 그 중 김BB(1,200만 원), 박UU(6,000만 원), 박YY(500만 원) 명의로 지급된 수표는 본인이 수령한 수표를 사용한 것이 맞다고 인정하였으며, 금융자료 보존기간 경과로 일부 수표의 지급제시인을 확인할 수 없는 바 나머지 300만 원 역시 김BB가 사용하였을 개연성이 높다.
② 엄MM과 김BB, 이GG이 작성한 투자약정서, 김BB가 작성한 확인서, 엄MM이 김BB에게 보낸 통고서 및 김BB의 답신에 의하면, 엄MM이 김BB의 쟁점모텔 취득 시 5억 원을 투자하면서 쟁점모텔에 관하여 근저당권을 취득한 사실, 엄MM이 투자원금 5억 원을 회수한 사실이 인정되는 바, 엄MM이 쟁점모텔 매매가액 가운데 5억 원을 상환받고 2013. 2. 4. 쟁점모텔에 관한 근저당권설정등기를 말소한 것으로 보인다.
③ 그 외 나머지 3억 8,000만 원에 관하여는 청구인이 이를 지급하였다고 볼 증거가 부족하다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.