쟁점 감정가액은 평가기준일인 상속개시일 전후 각 6개월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라, 상속개시일로부터 7개월이 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액 중 하나에 불과하여 상속개시일 현재 시가에 해당하지 않음
쟁점 감정가액은 평가기준일인 상속개시일 전후 각 6개월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라, 상속개시일로부터 7개월이 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액 중 하나에 불과하여 상속개시일 현재 시가에 해당하지 않음
이 건 심사청구는 기각합니다.
매매가액 또는 소급 감정가액을 쟁점주택의 취득당시 시가로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다. 1)상속세 및 증여세법제60조는 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙으로 하는데, 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 매매가격․수용가격․공매가격․감정가격 등 상속세 및 증여세법 시행령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있다. 그리고 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법제60조 제3항에 따라 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 재산가액으로 하도록 규정되어 있다. 따라서 매매가액․감정가액이 있을 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액에 우선하여 상속재산가액으로 보아야 할 것이다. 2)상속세및증여세법제49조 제1항 규정에 따르면 “매매가격․수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”으로서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 상속으로 취득한 경우로서 매매가격․감정가액을 시가로 보기 위해서는 상속개시일 전후 6개월 사이에 평가된 가액이어야 한다.
3. 청구인의 경우 제3자와의 거래가액이 있으나 매매계약 체결일이 2019. 6.14.로 평가기간에서 1주일 정도 경과하였으며, 감정가액 산정기준일도 2019.7.17.로 평가기간에서 한 달 정도 경과하였다. 제3자와의 거래로 인하여 형성된 가격이 시가에 보다 부합함에도 불구하고 평가기준일 전후 6개월을 넘었다는 이유로 시가의 40%에 불과한 공동주택가격으로 재산평가를 하는 것은 상증세법상 재산평가 대원칙인 시가주의 원칙에 어긋난다.
4. 위상속세및증여세법에 의하면 매매가격․감정가격이 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 매매가격․감정가격이 존재하였어야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2004.3.12. 선고 2002두10377 판결, 대법원 2013.2.14. 선고 2012두21109 판결 등 다수).
5. 따라서 평가기간 이내에 매매가액이나 감정가격이 아니라 하더라도 제3자와의 거래로 인하여 형성된 매매가액이나 공신력 있는 감정기관으로부터 감정을 받은 감정가액이라면 소급감정가액도 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정받아야 할 것이다.
1. 상속으로 취득한 경우 평가기간 이내(평가기준일 전․후 6개월)에 매매 등이 있는 경우 해당 매매가액 등이 시가에 포함되며 매매가액 등이 평가기간 이내에 있는지, 밖에 있는지를 판정하는 기준은 거래가액의 경우 매매계약일, 감정가액의 경우 감정가액평가서를 작성한 날이다.
2. 청구인이 제시한 매매계약서 상의 계약일은 2019.6.14.이고, 감정평가표에 의하면 감정가액평가서 작성일자는 2019.7.17.이고 감정가액 산정기준시점은 2019.6.5.이다.
3. 따라서 청구인이 제시한 매개가액은 상속개시일 후 6월을 경과하여 매매가액이 있는 경우로서 시가로 인정할 수 없으며 또한 감정가액도 상속개시일로부터 6월이 경과하여 소급감정된 것으로, 평가기준일 당시 시가로 인정하기 어려우므로 경정청구 거부처분은 정당하다.
1. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1>
2. 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31, 2017.2.3>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
3. 구 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2019. 12. 31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>
4. 구 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2019. 12. 31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
5. 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2019. 12. 31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
1. 쟁점주택의 매매계약서에 따르면, 양도가액은 500,000,000원이고, 매매계약서 작성일은 2019.6.14.로 확인된다.
2. 청구인이 제출한 ㈜DD감정평가법인의 감정평가서에는 가격산정 기준일은 2019.6.5., 감정가액평가서 작성일은 2019.7.17.이고, 감정가액은 500,000,000원, 감정평가 목적은 일반거래(시가참고), 제출처는 처분청이라고 기재되어 있다.
3. 국세청 전산시스템에 따르면, 청구인은 상속세 무신고 하였다가 2019.7.15. 처분청에 쟁점주택의 상속재산가액을 500,000,000원으로 하여 기한 후 신고하고, 2019.7.22. 683,530원을 납부하였음이 확인된다. 처분청은 기한후신고에 대한 상속세결정을 하지 않았다.
4. 청구인은 2019.11.30. 23,000,000원을 납부하고 2019.12.2. 나머지 금액에 대하여는 처분청에 징수유예 신청하였다. 처분청은 2019.12.2. 70,000,000원을 2020.6.30.부터 2020.8.31.까지 3회 분할 납부하도록 징수유예 승인하였다.
1. 관련 규정 소득세법제97조 제1항 제1호 가목, 제5항, 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 상속받은 토지를 양도한 경우에는 그 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산한다. 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항 전문에 의하면, ① 상속받은 토지의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, ② 여기서 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 상속세 및 증여세법제60조 제2항 후문에서는 ‘수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있고, 이에 근거하여 같은 법 시행령 제49조에서는 ‘상속개시일(평가기준일) 전후 6개월 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매・공매가 있는 경우 그 매매가액(특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외)・감정가액(2개 이상 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액)・수용보상가액・경매가액・공매가액’을 원칙적으로 시가로 인정하도록 정하고 있다. 한편 상속세 및 증여세법제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호에 의하면, 주택의 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 경우에는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 시가로 본다. 양도소득세는 양도소득에 대하여 부과하는 것이므로, 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 말하는 ‘자산의 취득에 든 실지거래가액’이란 해당 자산을 취득하기 위하여 실제 지출한 취득대가를 말하는 것이고, 그 실지거래가액이 해당 자산의 시가와 일치하여야 하는 것은 아니다. 반면 상속으로 재산을 취득하는 경우에는 그 취득의 대가를 실제 지출하는 것이 아니므로 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 언급하는 ‘자산의 취득에 든 실지거래가액’이라는 것이 존재하기 어렵다. 다만 상속인은 상속받을 때 그 상속재산에 대해 상속세를 납부하는 것과 별도로 상속재산을 양도한 때에 양도소득세를 납부하여야 하는데, 그 양도소득세 과세표준과 세액을 산정하기 위하여는 양도차익을 계산하여야만 하고, 이에 소득세법제95조 제5항, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 해당 재산의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산하도록 특별히 규정하고 있다. 한편 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항 전문에서는 상속개시일 현재 상속재산의 가액은 시가(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액)에 따르도록 하고 있는바, ‘시가’는 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치이어야 한다. 즉 ‘시가’는 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 하고, 거래에 의해 형성되는 것이어야 하며, 그 거래는 일반적이고 정상적인 것이어야 하고, 그 기준시점의 재산의 구체적 현황에 따라 평가된 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 한다.
2. 이 건 매매가액 또는 소급감정가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부 (가) 아래의 사실과 사정에 의하면, 매매가액은 쟁점주택의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다. 매매가액이 상속개시일 현재의 시가인지에 대하여 살펴본다. 청구인이 주장하는 ‘2019.6.14.자 매매계약서상의 매매대금 5억원’은 상속개시일(2018.12.7.)로부터 6개월이 경과한 뒤의 매매가액으로서 상속세 및 증여세법제60조 후문 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정한 ‘평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우의 그 거래가액’에 해당하지 아니한다. 따라서 위 매매가액을 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵다. (나) 다음으로 아래의 사실과 사정에 의하면, 소급감정가액은 쟁점주택의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다. 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월(상속재산의 경우) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 여기서 감정평가액이라 함은 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 쟁점 감정가액은 평가기준일인 상속개시일(2018.12.7.) 전후 각 6개월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라, 상속개시일로부터 7개월이 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액 중 하나에 불과하다. 따라서 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 감정가액으로 볼 수 없어 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다고 보기 어렵다. (다) 따라서 처분청이 매매가액 또는 소급감정가액을 취득가액으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장은 이유 없으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.