양도토지의 인접토지 소유자에게 지급한 금전이 양도인이 부담할 비용이거나 양도토지의 가치증진 등의 용도로 사용된 것임이 확인되지 않는 경우 양도토지의 필요경비에 해당하지 않고, 중개수수료로 지급되었다는 금전이 부동산 중개업자에게 지급된 것으로 확인되므로 양도비용으로 인정됨
양도토지의 인접토지 소유자에게 지급한 금전이 양도인이 부담할 비용이거나 양도토지의 가치증진 등의 용도로 사용된 것임이 확인되지 않는 경우 양도토지의 필요경비에 해당하지 않고, 중개수수료로 지급되었다는 금전이 부동산 중개업자에게 지급된 것으로 확인되므로 양도비용으로 인정됨
SH세무서장이 2019.4.18. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 00,000,000원의 부과처분은
1. 청구인이 2011.2.11. AAA에게 송금한 10,000,000원을 양도비용으로 필요경비에 산입하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 재경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인이 쟁점토지와 함께 양도된 토지의 소유주 DDD에게 지급한 37,800,000원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)과 AAA에게 중개수수료로 지급한 10,000,000원(이하 “쟁점2금액”이라 한다) 합계 47,800,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 차감하여 양도소득세를 경정감결정하여야 한다.
2. 쟁점1금액의 지급경위와 근거는 아래와 같다.
3. 쟁점1금액은 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 청구인이 DDD에게 지급하기로 한 확인내용을 이행하는 것이고, 쟁점토지를 공장용지로 조성하기 위하여 지급한 것으로 부득이 지출하지 않으면 안 되는 비용이다.
처분청이 쟁점금액을 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준계산 시 필요경비로 공제하지 않은 것은 아래 내용과 같이 정당하다.
① 쟁점토지의 인접 토지 소유자에게 지급한 금전이 양도토지의 가치를 증진시키기 위한 자본적지출 등에 해당하는지
② AAA에게 송금한 금액을 쟁점토지의 양도비 등으로 볼 수 있는지
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2008.4.29, 2011.3.28, 2012.2.28>
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
1. 청구인이 2013.9.30. 신고한 양도소득세 신고, 처분청의 경정 및 재경정내용은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정·재경정 내용(생략)
2. 쟁점토지의 거래 당시 쟁점토지 및 주변토지의 소유자, 등록전환 내역, 청구인이 제시한 거래 흐름 및 경위는 아래와 같다.
3. 쟁점토지 등 4필지에 대한 CCC에너지와의 거래가액 및 평방미터(㎡)당 거래단가 비교, 양도소득세 신고 시 필요경비 신고내역 등을 보면 다음 <표3>과 같으며, GGG가 가장 높은 거래단가, HHH가 가장 낮은 거래단가로 거래하였고 청구인과 DDD은 같은 단가로 거래한 것으로 나타난다. <표3> 청구인 등 4인의 CCC에너지에 대한 양도가액 및 거래단가, 필요경비 계상여부 [단위: 평당(원), 전체·필요경비(백만원)] 양도인 양도 면적 양도 가액 필요경비 신고·인정 금액 등 ㎡ 평(坪) 평당(坪當) 전체 신고(주장) 인정여부 HHH 1,478 447 300,000 134 0(무신고) 인정 청구인 5,849 1,769 372,131 658 140 92는 인정 * DDD 430 130 372,131 48 0(무신고) 인정 GGG 3,449 1,043 450,000 470 300 인정 합 계 11,206 3,389
• 1,310 * 이의신청 시 예비적 청구로 쟁점금액 등 140백만원을 자본적지출 등으로 인정해 달라고 하였으나, 92백만원만 인정되었음(쟁점금액은 불인정)
4. 청구인이 쟁점금액을 DDD과 AAA에게 입금하였는지 등에 대한 검토 내용은 아래와 같다.
5. 청구인이 BBB, CCC에너지와 쟁점토지에 대한 매매계약 후 지급받은 금액은 다음 <표4>와 같다. <표4> 청구인이 쟁점토지 양도대금으로 지급받은 금액 (단위: 백만원) 거래일자 입금액 의뢰인(적요) 수취금액 비고 2011.2.10. 184 BBB 261 계약금 261백만원 2011.9.27. 8 김RR 8 중도금 10백만원 2011.10.7. 2 조TT 2 2011.10.28. 40 김YY 40 2억원 대출실행 후 지급 받은 중도금 49백만원 〃 2011.11.9. 5 조GG 5 2011.11.9. 4 이DD 4 2013.7.18. 91 NNN 100 CCC에너지와 매매계약 후 추가로 받은 금액 1억원 합계 334 420 420백만원 계약금 261백원에 대하여 청구인의 쟁점토지에 대한 청구인의 대출원금 77백만원(중도상환수수료 463,657원 포함)을 제외한 금액의 입금 잔금 100백만원에서 쟁점토지의 신탁등기 말소 수수료 등을 제외한 금액
6. 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점토지의 소유권 및 그 변동내역은 다음 <표5>와 같은데 그 내용을 보면 2011.2.10. (주)SRLL저축은행이 청구인의 쟁점토지 등 4필지를 담보로 하여, 채무자를 BBB로, 채권최고액을 9억원으로 하는 근저당권을 설정한 사실과 2013.7.18. 청구인의 소유권이 CCC에너지로 이전된 것이 확인된다. <표5> 쟁점토지의 등기사항전부증명서 <갑구> 번호 등기 목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1999년12월13일 1999년11월29일 임의경매로 인한 경락 소유자 MMM 2 소유권이전 2009년5월18일 2009년3월20일 매매 소유자 청구인 거래가액 442,250,000원 3 소유권이전 2011년2월10일 2011년2월10일 소유권이전 및 신탁 수탁자 WW신탁(주) 4 소유권이전 2013년7월18일 2013년7월18일 신탁재산의귀속 소유자 청구인 5 소유권이전 2013년7월18일 2013년6월20일 소유자 CCC에너지 거래가액 658,300,000원 <을구> 번호 등기 목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권 설정 2010년6월16일 2010년6월16일 설정계약 채권최고액 77,000,000원 채무자 청구인 2 근저당권 설정 2010년8월12일 2010년8월12일 채권최고액 30,000,000원 채무자 청구인 3 1번 근저당권설정, 2번 근저당권설정 등기 말소 2011년2월10일 2011년2월10일 해지 4 근저당권설정 2011년2월10일 2011년2월10일 설정계약 채권최고액 900,000,000원 채무자 BBB 근저당권자 (주)SRLL저축은행 공동담보 토지 GG YC시 신둔 면 YM리 산22, 산23-2, 산24 5 4번 근저당권설정 등기 말소 2013년7월18일 2013년7월18일 해지 6 근저당권 설정 2013년7월18일 2013년7월18일 채권최고액 1,440,000,000원 채무자주식회사CCC에너지
7. 청구인이 이의신청 시 제출했던 쟁점토지의 매매계약서 내용은 다음 <그림2>과 같은데, 계약일은 2013.6.20. 잔금일은 2013.7.18.로 되어 있고 거래대금은 658,300,000원인데 계약금으로 50백만원, 나머지는 잔금으로 기재되어 있다. <그림2> 청구인이 제출한 CCC에너지와의 매매계약서(생략)
8. 전심 이의신청심리 시 심리담당자가 쟁점토지 등의 4필지의 양수인 CCC에너지로부터 제출받은 매매계약서 내용 등에 대한 검토 내용은 다음과 같다.
9. 청구인과 CCC에너지가 제출한 계약서를 비교 검토한 내용은 다음 <표7>과 같다. <표7> 청구인과 CCC에너지가 제출한 계약서의 비교 구분 청구인 CCC에너지 거래일자 2013.6.20. 2013.4.18 잔금일 2013.7.18. 양도인, 물건 청구인, 쟁점토지 청구인 등 4인, 쟁점토지 등 4필지 양도가액 658,300,000원 1,310,000,000원 (청구인에 대한 가액은 동일) 양수인 CCC에너지 대표 유00 CCC에너지 대표 유00 외 1 특약 등 통상적인 내용
• 계약금을 법무사에게 지급
• 잔금을 개발허가일로부터 15일 이내와 2013.6.30. 중 빠른 날에 지급
• 잔금은 쟁점토지 등에 설정된 대출금 상환 및 제한사항을 상환하는데 사용하고, 이를 법무사가 진행
1. 쟁점토지의 인접 토지 소유자에게 지급한 금전(쟁점1금액)이 쟁점토지의 가치를 증진시키기 위한 자본적지출 등에 해당하는지
(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정되어 있고, 제2호에는 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제3항에는 『 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.』고 규정되어 있고, 제3호에는 “양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”이 규정되어 있다.
(2) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원91누10909, 1992.7.28.).
(3) 위 법령 및 판례로 미루어 볼 때 위 법령에서 정한 ‘자본적지출액’이라 함은 자산의 용도변경이나 개조, 이용의 편의 등을 위해 지출한 비용으로서 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간을 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 것을 의미하는 것으로 보이고, 이 건과 같이 양도자산의 필요경비를 추가로 인정하여 달라는 청구에 있어서는 입증책임을 청구인에게 돌리는 것이 합리적이라 할 것이다.
(1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 등 다음 내용으로 볼 때 쟁점1금액을 양도자산의 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
① 청구인과 BBB의 확인서에는 “DDD씨에게 위 토지 YC시 SD면 YM리 산23-2(쟁점토지)번지의 금액을 입금 후에 양도서류를 넘긴다.”고 되어 있어 DDD에게 지급한 금전은 인접 토지의 양수대금으로 보인다.
② DDD은 청구인으로부터 쟁점1금액을 인접 토지의 양도대금으로 송금받은 것이라고 하였다.
③ 청구인도 쟁점토지의 개발에 DDD의 인접 토지를 사거나 공동 개발하여야 하는데 토지개발을 위해서는 DDD과 양도계약 체결을 반드시 성사시켜야 하는 상황이었고 이를 위해서 쟁점1금액을 송금하였다고 주장한 사실이 있다.
④ DDD의 양도소득세 신고 내용에 따르면 인접 토지의 양도대금이 48백만원으로 확인되는데 쟁점1금액은 양도대금에 버금가는 금액으로 청구인이 개별적으로 이를 부담하면서 쟁점토지를 양도했다고 보는 것은 합리적이지 않고, 청구인은 쟁점1금액의 송금 내역 외의 DDD의 확인서 등 쟁점1금액이 자본적지출 등 양도자산의 필요경비에 해당한다는 객관적인 근거를 제시하지 않았다.
(2) 따라서 쟁점1금액이 쟁점토지의 자본적지출 등에 해당된다는데 대한 입증책임이 청구인에게 있다할 것임에도 DDD에게 쟁점1금액을 송금한 근거만 제시할 뿐, 왜 그 금액을 송금하였고 왜 자본적지출에 해당하는지에 대한 근거를 전혀 제시하지 못하므로, 쟁점1금액을 양도자산의 필요경비로 인정하지 않은 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2. AAA에게 송금한 금액(쟁점2금액)을 쟁점토지의 양도비 등으로 볼 수 있는지
(1) 소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.”고 규정되어 있고, 제3호에는 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제5항에는 『 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.』고 규정되어 있고, 제1호에는 “법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용”이, 나목에는 “양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용”이 규정되어 있다.
(2) 위 법령으로 볼 때 양도자산의 필요경비인 양도비 등의 하나로 양도소득세 과세대상 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 “계약서 작성비용”을 규정하고 있는데, 그 비용은 단순히 계약서 작성비용만을 의미하는 것이 아니라 자산의 양도를 중개하고 계약서를 작성하는 비용 즉 중개수수료가 포함된 비용을 의미한다고 할 것이다.
(1) 전심 이의신청에서는 청구인이 EEE과 AAA의 인적사항을 알지 못하고 국토교통부에 실거래가 신고 시에도 중개업자를 기재하지 않은 점 등을 들어 쟁점2금액을 양도비 등으로 인정하지 않았으나, 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 등 다음 내용으로 볼 때 양도비인 “계약서 작성비용”으로 볼 수 있다고 판단된다.
① 통상적으로 부동산의 거래는 부동산중개인을 통하여 이루어지고 있고 그러한 중개에 따라 중개수수료가 지급되는 것은 일반적이라 할 수 있다.
② 청구인은 쟁점토지 매매거래를 EEE가 중개를 했고 EEE가 AAA의 계좌로 중개수수료를 입금하라고 하여, AAA의 계좌에 쟁점2금액을 송금하였다고 주장하였는데, 아래와 내용으로 볼 때 그 주장은 신빙성이 있어 보인다. ㉮ 청구인이 제출한 금융자료에 따르면 쟁점2금액이 2011.2.11. AAA의 계좌에 입금되었는데, 그 시점은 청구인이 2011.1.31. 쟁점토지의 양도계약을 BBB와 체결하고 2011.2.10. BBB로부터 매매대금 중 184백만원을 입금받은 다음 날이다. ㉯ 청구인은 쟁점토지의 중개업자와 수수료를 송금받은 AAA에 대하여 쟁점토지의 거래를 중개한 자가 EEE가고 AAA는 EEE의 직원일 것이라고 하였고, 청구인과 함께 CCC에너지에 토지를 양도한 DDD은 청구인 등과 함께 “티비중개사 사무실”에 서너 차례 방문하여 계약서를 작성하였다고 하였는데 그 중개사사무실의 대표자가 쟁점2금액을 송금받은 AAA로 확인된다.
(2) 따라서 청구인이 AAA에게 송금한 쟁점2금액은 양도비인 “계약서 작성비용”이라고 할 것임에도 이를 양도자산의 필요경비로 인정하지 않은 처분청의 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제65조제1항제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.