소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 양도소득세 중과대상에서 제외됨
소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 양도소득세 중과대상에서 제외됨
이 건 심사청구는 기각합니다.
○○시 ○○○구 ○○○로 775번길 62 소재 지상 7층 ○○팰리스 A동 건물 734.54㎡(이하 “쟁점 건물”이라 한다)를 1,384,391,667원에 취득하여 2018.
4.
5. 매매를 원인으로 2,260,000,000원에 양도하고, 2018.
6.
15. 일반세율을 적용하여 2018년 과세연도 양도소득세 252,246,170원을 예정신고 하였다.
- 나. 처분청은, 청구인이 구청에 주택임대 사업자등록을 하였으나 전체 건물이 아닌 일부(4∼7층, 면적 합계 428.72㎡)에 대해서만 등록된 것을 확인하여 미등록된 주택(1∼3층, 면적 합계 305.82㎡)에 대하여 조정지역 내 다주택자의 양도로 중과세율 적용대상임을 안내하였고, 청구인은 이에 따라 2018.
9.
27. 수정신고 하고 양도소득세 103,392,050원을 추가 납부하였다.
- 다. 그 후 청구인은 미등록된 주택(1∼3층)에 대해서도 실제 주택으로 임대하였으므로 양도소득세 중과세율을 적용하는 것은 부당하다는 이유로 경정청구를 하였으나, 2019.
7.
26. 거부처분을 받았다.
- 라. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019.12.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 주택임대업 사업자등록을 하고 쟁점건물 전체에 대해 주택 임대업을 영위하면서 면세 사업자 수입금액 신고 및 종합소득세 납부를 하였는바, 쟁점건물 일부분이 임대주택 미등록되었다는 이유로 다주택자 중과세율을 적용하는 것은 부당하다. 청구인은 2012.
2.
7. 주택 임대를 목적으로 쟁점 건물을 취득하여 관할 구청에 주택임대사업자 신고 및 세무서에 사업자등록을 하고, 건물 전체를 주택으로 임대하였다. 그 후 청구인이 건축물대장을 확인하여 보니 쟁점건물의 1∼3층이 상가로 되어 있었고, 이를 주택으로 용도변경 신청 하려 하였으나 허가 조건상 1∼3층을 주거용 오피스텔로 용도 변경하는 것이 가능하다고 하여 오피스텔로 용도변경한 후 쟁점건물 전체를 주택으로 임대하여 왔다. 또한 청구인은 쟁점건물 전체에서 발생된 임대수입에 대하여 2018년 귀속 면세사업자 수입금액으로 신고하고 종합소득세도 납부하였다. 청구인은 당초 관할 구청에 주택임대 사업자로 신고를 하였기에, 쟁점건물 1∼3층을 수리 후 오피스텔로 용도변경 신청하면 자동적으로 임대주택 등록이 되는 줄 알고 별도로 신고를 하지 아니하였다. 또한 쟁점건물 소재지인 ○○시 ○○○구는 2018.3.31. 조정대상지역이 되었는데, 청구인이 쟁점건물을 매도하는 계약을 체결하고 잔금지급일을 2018.4.5.로 정하다보니 불과 5일 차이로 중과대상이 되었는데, 이러한 점을 보더라도 청구인이 고의적으로 탈세나 감세를 하려는 것은 아니었음을 알 수 있다. 임대주택 등록을 하지 못한 점에 청구인의 부주의는 있지만, 실질과세원칙을 감안할 때 쟁점건물의 양도소득세 세율은 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하는 것이 타당하다.
쟁점건물의 1∼3층은 민간주택에 관한 특별법에 의한 임대주택 등록이 되어 있지 않으므로, 조정지역 내 다주택자의 양도소득세 중과대상에 해당한다. 소득세법 시행령제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)에서 장기임대주택의 경우 소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간주택에 관한 특별법제5조에 다른 임대사업자 등록을 한 거주자에 대하여 중과대상에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있다. 따라서 다주택자가 조정지역 내에서 주택을 양도한 경우, 관련 법령에 의한 임대사업 등록을 한 경우에만 중과적용이 배제된다. 청구인이 쟁점건물 전체를 주택으로 임대하였다고 하더라도, 쟁점건물 중 일부(1∼3층)에 대해 주택임대 등록이 되지 않은 경우이므로, 처분청이 위 해당 부분에 대해 양도소득세 중과대상으로 판단하고 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】([2018.12.31-16104호] 일부개정되기 전의 것)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19>
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 2-2) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】([2018.10.23-29242호] 일부개정되기 전의 것)
① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것
2. 5년 이상 임대하는 것일 것
3. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
4. 수도권 밖의 지역에 소재할 것
5. 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}
3. 조세특례제한법 제97조·제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다) (이하 생략) 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 4-1) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 【준주택의 범위】 민간임대주택에 관한 특별법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔(이하 "준주택"이라 한다)을 말한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
2. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 5) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 <2018.1.16>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
1. 쟁점건물의 소유권 변동 사항 쟁점건물에 관한 등기부등본에 의하면, 청구인은 2012.2.8. 김AA으로부터 매매를 원인으로 쟁점건물을 취득하여 보유하다가 2018.4.5. 박BB에게 소유권 이전하였음이 확인된다.
2. 쟁점건물에 관한 집합건축물대장 변동 사항 집합건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 부산광역시 ○○○구 ○○○로755번길 62에 소재한 7층 건물(건축면적 126.18㎡, 연면적 734.54㎡)로, 2011.6.10. 착공하여 2011.11.23. 사용승인을 받았으며, 건물 용도는 1층부터 3층까지 업무시설(오피스텔)로, 4층부터 7층까지 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)으로 되어 있다. 쟁점건물의 변동일, 변동내용 및 원인에는 아래와 같은 사항이 기재되어 있다. (표 생략)
3. 청구인의 사업자 등록 및 임대사업자 등록 내용 (가) NTIS 전산시스템에 의하면 청구인은 세무서에 개업일을 2012.2.10.로, 업종을 부동산/다세대주택 임대로, 사업장 소재지를 부산광역시 ○○○구 ○○○로755번길 62(부전동, ○○팰리스 A동)로 하여 면세사업자로 등록한 사실이 확인된다. (나) 청구인이 세무서에 2012. 2. 17. 사업자등록 신청 시 제출한 부산광역시 남구청의 “임대사업자 등록신청 수리 알림” 공문내용 중 임대사업자 등록사항은 아래와 같다. (표 생략) (다) 청구인이 쟁점건물의 양도와 임대의무기간 경과로 ○○○구청에 제출한 임대사업자 등록사항 자진말소신고에 대하여, ○○○구청의 신고수리공문에도 임대주택의 소재지 임대대상물건이 401호∼704호까지 총 16호로 기재되어있음이 확인된다.
4. 청구인의 사업장현황 신고 및 종합소득세 신고 내용 청구인은 개업일(2012.2.17.)부터 쟁점건물 양도일(2018.4.5.)까지 각 과세기간에 주택임대사업자 사업장현황신고서를 제출하였으며, 신고서에 첨부된 주택임대사업자 수입금액 검토표를 보면 쟁점건물의 총 25호실 전체를 신고한 것으로 확인된다. 또한 청구인은 사업장현황신고서에 따른 주택임대소득에 대하여 각 과세연도 종합소득세 신고 시 합산하여 신고한 것으로 확인된다.
5. 청구인의 양도소득세 신고 내용 청구인이 2018.6.18. 양도소득세 예정신고 및 2018.10.24. 수정신고한 내용은 아래와 같다. (표 생략)
6. 경정청구 및 거부처분 내용 청구인은 취득 시 관할 구청에 쟁점건물 전체를 임대주택으로 신고하였으나 용도변경으로 4～7층만 임대주택으로 등록되었을 뿐 실제 1～3층 또한 오피스텔을 주택으로 임대하였으므로 3주택 이상으로 중과함은 부당하다며 2019. 6. 4. 처분청에 경정청구를 한 사실이 확인된다. 이에 대하여 처분청은 2019.7.26. 경정청구 처리결과를 ‘기각(거부)’으로 통지하였으며, 처리 사유는 “ 소득세법 시행령 제167조의3 조항에 의거 장기임대주택의 경우 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 한 거주자에 대해 중과대상에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있습니다. 청구인의 경우 비록 5년 이상 주택으로 사용하고 임대하였다 하더라도 전체 7층 건물 중 1～3층은 임대사업자 등록이 되어있지 않은 것으로 확인되어 중과대상에 해당하는 것으로 판단되며 따라서 청구인의 경정청구 사유가 이유 없는 것으로 확인되어 기각 처리합니다”라고 기재되어 있다.
1. 관련법리 소득세법제104조 제7항 제3호에 의하면 “조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”에 대하여 양도소득세 중과세율을 적용하는 것이며, 이에 따른 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호에 의하면 “소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택”의 경우 양도소득세 중과세율이 적용되는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.
2. 임대주택으로 미등록된 쟁점건물의 일부 층에 대하여 양도소득세 중과세적용 여부 관련 법리 및 앞서 본 사실을 종합하여 이 사건을 보건대, 민간임대주택으로 등록되지 아니한 쟁점건물 1∼3층에 대하여 양도소득세 중과대상으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 청구인은 쟁점건물 1∼3층에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 등록하지 못하였으나, 실제 주택임대업을 영위하면서 쟁점건물 전체의 주택 임대수입금액에 대하여 사업장 현황신고 및 종합소득세를 납부하였으므로 양도소득세 중과세율을 적용하는 것이 부당하다고 주장하나, 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호에 의하면소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택에 해당할 것이라는 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 양도소득세 중과세율이 적용되는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’의 범위에서 제외되는 것임이 법문 상 명확하다. 따라서 쟁점건물 1∼3층은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 해당하므로, 양도소득세 중과대상으로 봄이 타당하다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.