쟁점부동산의 경우 주택으로 쓰는 층수가 4개 층(2∼5층)으로 다가구주택이 아닌 공동주택인 다세대주택으로 봄이 타당하므로, 쟁점 부동산의 건물 중 5층의 2세대 중 청구인이 주거용으로 사용한 1세대만 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 조사청의 과세처분은 정당함.
쟁점부동산의 경우 주택으로 쓰는 층수가 4개 층(2∼5층)으로 다가구주택이 아닌 공동주택인 다세대주택으로 봄이 타당하므로, 쟁점 부동산의 건물 중 5층의 2세대 중 청구인이 주거용으로 사용한 1세대만 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 조사청의 과세처분은 정당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
2. 쟁점부동산 전체를 양도하였으므로 소득세법 시행령제155조 제15항의 규정에 의한 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우로서 그 전체를 하나의 주택으로 보는 경우에 해당한다고 보아 쟁점부동산 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 3)소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제156조 제1항의 규정에 의한 고가주택(양도가액 □□억원으로 9억원 초과) 양도로 보아 2018.11. 관련 양도소득세를 신고·납부하였다. 마. 처분청은 2019.5.20.부터 2019.6.7.까지 양도소득세 일반조사를 실시하여 쟁점부동산 중 주택으로 사용한 층수가 4개 층(2층 〜5층)으로 소득세법 시행령제155조 제15항의 단서규정에 따른 다가구주택이 아닌 다세대주택(공동주택)에 해당한다고 보아 공부상 용도는 근린생활시설이나, 사실상 주택(원룸 4개 호실로 리모델링)으로 사용
1. 쟁점부동산 중 청구인이 거주하는 5층 1세대에 대해서만 비과세 인정하고 나머지 상가와 주택부분에 대하여 2019.6.25. 청구인에게 양도소득세 142,171,502원을 과세하겠다는 세무조사 결과를 통지하였으며,
2. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.25. 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 제기하였으나, 2019.9.4. 불채택 결정을 받았다.
• 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 5층을 증축한 2018.7. 이전까지는 다가구주택의 요건을 충족하며, 5층은 2018.7. 이전에는 9.03㎡로서 건축면적 72.52㎡의 1/8인 9.065㎡에 미달하므로 주택층수에 포함되지 않는다.(건축법 시행령제119조 제1항 제9호)
3. 청구인은 양도일인 2018.11.9. 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 종전주택과 신규주택을 동시에 양도한 것으로 보아야 할 것이다.
4. 따라서, 청구인은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하였으며, 그 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도한 것이므로 소득세법 시행령제155조 제1항에 따라 종전주택은 비과세가 적용되어야 할 것이다. 다만, 신규주택은 비과세대상이 아니므로 과세되어야 할 것이다.
1. 쟁점부동산의 경우 주택으로 쓰는 층수가 4개 층(2∼5층)으로 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 다가구주택의 요건인 주택으로 쓰는 3개 층 이하에 해당하지 않으므로 다세대주택으로 보아야 한다.
2. 쟁점 부동산의 건물 중 5층의 2세대 중 청구인이 주거용으로 사용한 1세대만 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 청구인은 5층의 경우 2018.7. 증축하였으므로 5층을 제외한 기존 지하부터 4층까지는 다가구주택의 요건을 충족하는 하나의 건물로 보고 5층은 별도로 보아 2개의 주택이라고 주장하나, 2) 쟁점부동산은 양도할 당시 4개의 층을 주택으로 사용하여 다가구주택의 요건을 충족하지 않아 공동주택(다세대주택)으로 보아야 하며, 증축되기 전의 기존 건물이 다가구주택의 요건을 충족한다는 이유로 하나의 매매단위로 양도된 쟁점부동산을 기존 건물(상가 및 주택 9세대)과 증축된 5층(2주택)으로 임의 구분할 수는 없을 것이다.
① 쟁점부동산이 양도 당시 1세대1주택에 해당하는 고가주택이라는 청구주장의 당부
② 증축주택(5층)을 신규 취득한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20>
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다. <개정 2010.12.30>
② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. <신설 2010.2.18> 1-2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21, 2015.12.28, 2017.2.3, 2017.9.19, 2018.2.13, 2018.10.23>
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18>
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다. <개정 2008.2.22, 2010.12.30, 2017.9.19, 2018.2.13>
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. <신설 2003.12.30, 2005.12.31>
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014.2.21> 1-3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15, 2017.2.3, 2018.10.23>
⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012.2.2, 2015.2.3> 1-4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2008.10.7, 2010.2.18, 2014.2.21> 2) 주택법 제2조 【정의】<2018.8.14. 법률 제15719호로 개정되기 전의 것> 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017.12.26, 2018.1.16>
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 2-1) 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】<2018.12.11. 대통령령 제29358호로 개정되기 전의 것> 주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택 2-2) 주택법 시행령 제3조 【공동주택의 종류와 범위】
① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다) 2-3) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) <개정 2018.9.4.>
[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조제1항제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구 조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009.6.30, 2009.7.16, 2010.2.18, 2011.4.4, 2011.6.29, 2011.12.8, 2011.12.30, 2012.4.10, 2012.12.12, 2013.3.23, 2013.11.20, 2014.11.28, 2015.4.24, 2016.1.19, 2016.7.19, 2016.8.11, 2017.5.2, 2017.6.27, 2018.9.4>
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 4) 지방세법 제6조 【정의】<2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것> 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2013.1.1, 2013.3.23, 2014.1.1, 2014.6.3, 2014.11.19, 2015.12.29, 2016.12.27, 2017.7.26>
1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.
5. "건축"이란 건축법 제2조제1항제8호 에 따른 건축을 말한다. 5) 건축법 제2조 【정의】<2018.8.14. 법률 제15721호로 개정되기 전의 것>
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.6.9, 2011.9.16, 2012.1.17, 2013.3.23, 2014.1.14, 2014.5.28, 2014.6.3, 2016.1.19, 2016.2.3, 2017.12.26>
8. "건축"이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 5-1) 건축법 시행령 제2조 【정의】<2018.12.4. 대통령령 제29332호로 개정되기 전의 것> 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.7.16, 2010.2.18, 2011.12.8, 2011.12.30, 2013.3.23, 2014.11.11, 2014.11.28, 2015.9.22, 2016.1.19, 2016.5.17, 2016.6.30, 2016.7.19, 2017.2.3, 2018.9.4>
1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.
2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.
1. 부동산 양도 거래흐름도 前소유자 ’12.12.26. 매매 조사대상자 ’18.11.09. 매매 後소유자
○○○ AAA
□□□ △△△ 실거래가
○,○○○백만원 실거래가
□,□□□백만원 2) 양당사자간 다툼이 없는 사실 가) 쟁점부동산은 겸용주택으로 주택과 주택외의 면적을 확인한 결과 주택의 면적이 크므로 쟁점부동산 전체는 주택에 해당한다. 나) 쟁점부동산의 지상 2층은 공부상 근린생활시설이나, 양도 당시에는 실제로 주택으로 사용되었는바, 2층부터 5층까지 4개 층은 주택으로 사용되었다. 3) 쟁점부동산 층별 현황 가) 일반건축물대장(갑)에 표시되어 있는 쟁점부동산의 층별 용도는 다음과 같다. 층 면적 용도 지1층 93.24㎡ 근린생활시설 1층 72.52㎡ 2층 72.52㎡ 3층 72.52㎡ 주택 4층 72.52㎡ 주택 5층 42.22㎡ 단독주택 연면적 425.54㎡ 주용도 주택 및 근린생활시설 층수 지하1층/지상5층 나) 조사청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서에 의한 쟁점부동산의 층별 실제 사용현황 및 주택으로 사용된 면적은 다음과 같다. 구분 공부상 면적 용도 실제 면적 용도별 면적 공부 실제 지층 93.24㎡ 근린생활시설 근린생활시설 93.24㎡ 근린생활시설 (165.76㎡) 1층 72.52㎡ 근린생활시설 근린생활시설 72.52㎡ 2층 72.52㎡ 근린생활시설 주택 (4세대) 72.52㎡ 주택 (275.53㎡) 3층 72.52㎡ 주택 주택 (2세대) 72.52㎡ 4층 72.52㎡ 주택 주택 (3세대) 72.52㎡ 5층 42.22㎡ 주택 주택 (2세대) 57.97㎡ 1) 다) 조사청의 양도소득세 조사 시 확인한 각 층별 사용 현황 사진은 다음과 같다.(생략) 4) 국세청 대내포털시스템에 의하면 청구인은 2012.12.3.부터 2018.11.13. 기간까지 비주거용건물임대업(사업자번호: 110-○○-○○○○○)을 운영하였고, 쟁점부동산의 지하 1층과 지상 1층을 상가로 임대한 내역이 부동산임대공급가액 명세서를 통해 확인된다. 가) 청구인 총사업내역 사업장 업종코드 업종 개업일자 폐업일자 쟁점부동산 소재지 701201 부동산/ 비주거용 건물임대 2012.12.3. 2018.11.13. 현 주소지 701201 〃 2018.12.3. 계속 부동산임대업 중 주거용 건물임대업은 7011** 임(2018년 귀속 기준경비율ㆍ단순경비율 책자 참조) 나) 청구인 부가가치세 신고내역 (생략) 다) 국세청 대내포털시스템에 의하면, 청구인의 부동산 취득 및 양도현황은 다음과 같다.(생략) 5) 청구인이 제출한 쟁점부동산 양도 시 부동산 매매계약서 상에 2층은 근린생활시설이나 원룸 4실로 리모델링하여 사용하고 있고 3층 투룸 2실, 4층 투룸 1실, 원룸 2실, 5층 원룸 1실, 1.5룸 1실 확인 후 계약한다는 특약사항이 기재되어 있다.(생략) 6) 청구인이 2018.11.22. 쟁정부동산 양도에 대한 양도소득세 예정신고 시 첨부한 아래 공사 증빙내역 및 대금지급 내역을 보면, 2012.11.2.부터 2017.11.6.까지 증축, 리모델링 등 각종 공사가 이루어졌음을 알 수 있다.(생략) 7) 청구인은 5층은 주택층수에 포함되면 안되고, 신규취득으로 봐야 한다면서 다음과 같이 주장한다. 가) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 5층을 증축한 2018.7. 이전까지는 다가구주택의 요건을 충족하며, 5층은 2018.7. 이전에는 9.03㎡로서 건축면적 72.52㎡의 1/8인 9.065㎡에 미달하므로 주택층수에 포함되지 않는다.(건축법 시행령제119조 제1항 제9호) 나) 2018.7.에 증축하면서 주택으로서의 층수를 구성하게 되었으므로 5층의 증축은 신규주택의 취득으로 보아야 하며, 이 경우 2018.7. 현재 종전주택은 다가구주택으로서 1세대1주택 요건을 충족하고 있었으며, 이 때 증축주택을 신규 취득한 것이다. 8) 처분청에서는 쟁점부동산의 5층 증축시점이 종전주택의 취득시기인 2012.12.26. 전후로 보인다고 하면서 그 근거로 다음의 내용을 주장한다. 가) 과세 쟁점과 관계는 없는 내용이지만, 청구인이 쟁점부동산의 5층 증축이 2018.7.이라는 주장에 대해 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 5층을 2012.9. 매매계약을 한 후 바로 증축한 것으로 확인된다. 나) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고 시 제출된 증빙에 의하면, 청구인은 2012.9.27. 쟁점부동산에 대한 매매 계약(계약서상 잔금일자 2012.12.27, 소유권이전 등기접수일자 2012.12.26.)을 하였으며, 계약서 상 특약 사항에 5층 옥탑방 수리를 매도인이 승낙한다고 명시되어 있다.(생략) 다) 청구인은 2012.10.23. ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○○○인테리어 김○○로부터 쟁점부동산의 5층 증축을 포함한 리모델링 공사의 견적을 받은 것으로 확인되며, (1) 견적서에는 전체 137,200,000원의 견적 금액 중 5층의 견적이 31,693,500원이라고 표기되어 있고, 5층 공사의 구체적인 내역이 작성된 견적서를 보면 주인세대 및 원룸에 대한 공사내역임을 확인할 수 있다.(생략) (2) 5층에 대한 설계도면을 보아도 명백히 2개의 주택임을 알 수 있다.(생략) 라) 양도소득세 일반조사 당시 상기 내용에 대하여 청구인에게도 질의한 결과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 하고 5층의 증축공사를 완료한 후 5층 중 1주택에서 거주한 사실 을 확인하였으며, 청구인은 2012.12.26. 쟁점부동산의 주소지 BBB시 CCC구 ○○○으로 전입한 사실도 확인된다. 주민등록초본에 의하면 청구인은 2012.26.부터 2019.1.20.까지 쟁점부동산에 거주한 것으로 확인됨 마) 쟁점부동산의 건축물대장 변동 내용에 2017.8.11. 옥상 위반건축물 무단증축 50㎡, 2018.6.22. 5층의 주택면적이 42.22㎡ 증축(9.03㎡→42.22㎡, 33.19㎡추인)으로 되어 있으며, 양도소득세 신고 시 제출된 지방세 세목별 과세증명서에도 2018.2. 무단 증축한 옥상 50㎡에 대해 취득세가 부과된 사실도 확인된다.(생략) 바) 따라서, 청구인이 신축일로 주장하는 2018.7.5.은 5층 무단증축에 대한 추인으로 건축허가가 난 후에 건축물에 대한 등기를 접수한 날짜일 뿐이다. 9) 건축법 시행령제2조(2018.12.4. 대통령령 제29332호로 개정되기 전의 것)에서는 신축과 증축에 대하여 다음과 같이 정의하고 있다. 가) “신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다”.(제1호)라고 하고 있으며, 나) “증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.”(제2호)라고 하고 있다. 라. 판단 1) 관련규정 가)소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 소득세법”이라 한다) 제89조 제1항 제3호 가목 및 나목의 규정에 의하면, ‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 또는 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(주택부수토지)의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다’라고 되어 있다. 나) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 소득세법 시행령”이라 한다) 제154조 제1항에서는 ‘구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.’라고 규정하고 있고, 제3항에서는 ‘구 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.’라고 규정하고 있고, 제9항에서는 ‘구 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.’라고 규정하고 있다. 다) 구 소득세법 시행령 제154조 제11항 에서는 ‘구 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 같은 법 시행령 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.’ 라고 규정하고 있고, 같은 령 제155조 제1항에서는 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.’라고 규정하면서, 같은조 제15항에서는 ‘구 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 적용할 때 건축법 시행령(2018.12.4. 대통령령 제29332호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 건축법 시행령”이라 한다) 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’라고 규정하고 있다. 라) 주택법 시행령(2018.12.11. 대통령령 제29358호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 주택법 시행령”이라 한다) 제2조 제3호 및 구 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 따르면, 다가구주택이란, ‘① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.(다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외), ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, ③ 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말함) 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.’라고 규정하고 있으며, 구 주택법 시행령 제3조 제1항 제3호 및 구 건축법 시행령 별표1 제2호 다목에 따르면, 다세대주택(공동주택)은 ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)’을 말하는 것으로 규정하고 있다. 마) 구 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 에서는 “승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.”라고 규정하고 있다. 바) 지방세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1호에서는 “취득이란, 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 제5호에서는 ‘건축이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.(건축법§2①8호)’라고 규정하고 있는데, 구 건축법 시행령 제2조 제1호 에서는 “신축이란, 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.”라고 규정하고 있고, 제2호에서는 “증축이란, 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.”라고 규정하고 있다. 2) 쟁점부동산이 양도 당시 1세대1주택에 해당하는 고가주택인지에 대하여 쟁점부동산의 경우 다음과 같은 사정을 종합하여 볼 때, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층(2∼5층)으로 구 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 다가구주택의 요건인 주택으로 쓰는 3개 층 이하에 해당하지 않으므로 공동주택인 다세대주택으로 봄이 타당하므로 쟁점 부동산의 건물 중 5층의 2세대 중 청구인이 주거용으로 사용한 1세대만 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 조사청의 과세처분은 정당하다. 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다.(대법원 2000두7131, 2001.3.15. 전원합의체 판결 등 참조) 나) 구 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에서 다가구주택은 ① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략), ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하일 것, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것의 세가지 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 다세대주택은 같은 령 별표1 제2호 다목에서 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)으로 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 경우 다음과 같은 점에서 주택으로 사용하는 층수가 2층～5층인 4개 층으로 구 건축법 시행령 별표1 제2호 다목의 규정에 의하면 공동주택인 다세대주택에 해당하는 것으로 봄이 타당하다. ① 청구인은 2012.12.26. 쟁점부동산을 취득한 후 곧바로 5층 증축 등 리모델링 공사를 하였음이 2012.10.23. ○○○○인테리어 김○○ 견적서 및 대금지급 증빙자료 등에 의해 확인되는바, 동 견적서에는 전체 137,200,000원의 견적 금액 중 5층의 견적이 31,693,500원이라고 표기되어 있고, 5층 공사의 구체적인 내역이 작성된 견적서, 설계도면을 보면 주인세대 및 원룸에 대한 공사내역임을 확인할 수 있는 점 ② 쟁점부동산 매매계약서 상에 2층은 근린생활시설이나 원룸 4실로 리모델링하여 사용하고 있고, 3층 투룸 2실, 4층 투룸 1실, 원룸 2실, 5층 원룸 1실, 1.5룸 1실 확인 후 계약한다는 특약사항이 기재되어 있는 점으로 보아 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 점 ③ 양도소득세 일반조사 시 청구인은 쟁점부동산 매수계약 체결 후 5층의 증축공사를 완료한 후 5층 중 1주택에서 거주한 사실을 확인하였는바, 주민등록초본에 의하면 청구인은 2012.26.부터 2019.1.20.까지 쟁점부동산에 거주한 것으로 확인되는 점 ④ 쟁점부동산의 건축물대장 변동 내용을 보면, 2017.8.11. 옥상 위반건축물 무단증축 50㎡, 2018.6.22. 5층의 주택면적이 42.22㎡ 증축(9.03㎡→42.22㎡, 33.19㎡추인)으로 되어 있으며, 양도소득세 신고 시 제출된 지방세 세목별 과세증명서에도 2018.2. 무단 증축한 옥상 50㎡에 대해 취득세가 부과된 사실도 확인되어 사실상 독립세대가 거주할 수 있는 공간이 있는 것으로 보이는 점 3) 증축주택(5층)을 신규 취득한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지에 대하여 다음의 여러 사정에 비추어 볼 때, 종전주택과 5층 증축부분을 별도의 주택으로 보아 2018.7. 5층 증축시점에 5층 주택을 새로이 취득한 것으로 보아 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 1세대1주택 비과세 특례규정 적용되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다. 가) 세법의 개념을 해석함에 있어서는 세법 자체에 독자적으로 규정되어 있는 경우를 제외하고 원칙적으로 법정 안정성을 위해 사법의 개념과 동일하게 해석하여야 할 것이다.(서울행정법원2008구단443, 2009.6.11. 참조) 나) 세법에는 ‘신축’이라는 개념에 관하여 독자적으로 정의 규정을 두고 있지 않고, 구 건축법 시행령 제2조 에서 ‘신축’과 ‘증축’을 명확히 구별하고 있는 바, 그 내용을 살펴보면 다음과 같다. (1) “신축이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(축조)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(개축) 또는 재축(재축)하는 것은 제외한다]을 말한다.(제1호) (2) 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.(제2호) 다) 따라서, 쟁점부동산의 5층 증축은 기존 건물에 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것에 해당하므로 신축이 아닌 증축으로 보아야 할 것(서울행정법원2008구단443, 2009.6.11, 재산세과-1105, 2009.12.24. 등 참조)으로 새로이 주택을 취득한 경우에 해당하지 않는다.
이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 조사청의 양도소득세 조사보고서 내용에는 “5층 주택의 경우 2012년 리모델링 시 이미 증축하였고, 2018년에 추가로 리모델링한 사실 확인됨.(면적도 공부상 면적과 차이 있음)”이라고 되어 있다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.