부동산매매계약서에 중개인이 없고 도장이 막도장이라 하더라도 이러한 사실만으로 계약서의 진위를 부정하기 어렵고, 나아가 양도자에게 직접적인 대금지급 증빙이 없다하더라도 가압류 및 근저당권 말소사실 등으로 보아 대금지급사실이 간접적으로 입증된 것으로 봄이 타당함
부동산매매계약서에 중개인이 없고 도장이 막도장이라 하더라도 이러한 사실만으로 계약서의 진위를 부정하기 어렵고, 나아가 양도자에게 직접적인 대금지급 증빙이 없다하더라도 가압류 및 근저당권 말소사실 등으로 보아 대금지급사실이 간접적으로 입증된 것으로 봄이 타당함
반포세무서장이 2019.11.13. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 209,845,490원의 부과처분은 이 건 과세대상 임야의 취득가액을 125,367,000원으로, 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
• 청구인은 2019.7.1. 과세예고통지서를 수령하였고, 2012.9.21. 작성한 쟁점임야에 대한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)의 매매가액 200백만원을 취득가액으로 인정하여 달라는 과세전적부심사청구를 2019.7.26. 제기하였다.
• 청구인은 이에 불복하여 2019.12.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 청구인은 2012.9.21. 前소유자 이○구로부터 쟁점임야를 안○준과 각각 1/2 공동지분으로 매수하기 위하여 매매가액 200,000천원의 쟁점계약서를 작성하였고, 실제로는 이자지급액을 더하여 200,734천원에 취득하였다.
2. 그 이후 2013.12.9. 청구인은 쟁점임야의 나머지 지분을 공동소유자 안○준으로부터 25백만원에 취득하였다.
3. 따라서 청구인이 쟁점임야를 취득한 금액은 등기사항전부증명서상 취득가액 50,000천원이 아닌 125,367천원이다.
1. 취득 당시의 쟁점계약서가 존재하고, 청구인은 쟁점계약서 원본을 가지고 있 으므로 추후 원본확인 또는 문서감정하는 방법으로 쉽게 진위여부를 확인할 수 있다.
2. 前소유자 이○구에게 연락하면 계약금 2,000천원, 중도금 48,000천원은 이○구에게 직접 지급하였고, 나머지 150,734천원은 낙생농업협동조합의 대출금을 대위변제한 사실을 확인할 수 있다.
3. 쟁점계약서 특약사항과 등기사항전부증명서 [을구]의 내용이 일치한다는 것은 쟁점계약서가 사실이라는 반증이다.
• 쟁점임야의 등기사항전부증명서상 설정된 근저당권의 채권채고액은 335,000천원이나 실제 채무액은 150,734천원이었고, 청구인이 계약서 금액대로 150,374천원을 변제하여 근저당권이 해지되었다는 것은 쟁점계약서가 진실이라는 증거이다.
4. 쟁점계약서상 매매대금의 지급이 금융거래내역에 명백히 확인되고, 청구인 및 조카의 자금으로 이○구 등의 채무를 변제하였으나 이는 가족내부의 문제로서 쟁점과 관계가 없는 것이다.
5. 거래관행상 근저당 설정액이 335,000천원이고 실 채무액이 150,374천원인 부동산을 50,000천원에 매매한다는 것은 매도인 입장에서는 오히려 생돈 1억원이 나가야하는 상황으로 상식에 어긋난다.
6. 근저당 설정금액이 335,000천원인 부동산의 평가금액이 50,000천원이라는 것 역시 보편적이고 합리적이지 못하다. 다.소득세법제96조 및 소득세법 시행령제114조에 따르면 실지거래가액이 확인되는 경우 등기사항전부증명서의 등재가액을 부인하고 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고 있으므로, 쟁점임야의 취득가액은 125,367천원으로 결정되어야 한다.
1. 쟁점계약서가 부동산중개업자 없이 작성된 쌍방합의계약서이고, 매매대금 대부분이 매도인의 계좌로 입금되지 않았다는 주장에 대하여
2. 쟁점임야 취득가액 200,000천원은 시가로 인정할 근거가 없다고 하나,
3. 처분청은 청구인이 제출한 금융증빙이 청구인의 것이 아니라고 하나,
• 2012.9.24. 이○구 계좌로 송금한 48,000천원은 친조카인 안○영의 계좌에서 출금하여 송금한 것으로 이는 가족내부에서 자금을 조달하여 지급한 것이었을 뿐 그 대금의 지급사실에는 변함이 없다.
1. 처분청이 청구인에게 해명안내문을 보내고 전화로 등기사항전부증명서 기재가액으로 기한 후 신고할 것을 안내하였을 때에는 쟁점계약서에 대한 언급이 없었고, 특히 쟁점임야의 취득 및 양도에 대해 잘 모른다고 하였다.
• 쟁점계약서는 부동산중개업자 없이 쌍방합의로 작성된 계약서로 매수인들의 도장의 형태가 같은 막도장으로 거액의 부동산계약에 적합하지 않는 등 검인계약서를 부인하고 실계약서로 인정하기에는 부족하다.
2. 청구인이 취득비용이라고 주장하는 증빙은 중도금만 매도인의 계좌로 입금된 것으로 나머지는 다른 곳에 입금되었고 매도인 채무액의 변제에 사용되었다는 확인서도 제시되지 않아 증빙자료로 인정할 수 없다.
• 前소유자 이○구는 쟁점임야 양도와 관련하여 양도소득세를 신고하지 않아 양도가액 50,000천원으로 결정된 사실이 확인되므로, 쌍방합의계약서 작성 당사자의 확인 없이 일방의 주장을 인정하기는 어렵다.
1. 쟁점임야의 전전 소유자 안△준, 청구인, 공동매수자 안○준은 남매로 청구인은 2012.10.17. 쟁점임야의 1/2를 취득한 후 2013.12.9. 안○준지분을 다시 매수하였고, 2017.1.20.과 2017.1.25. 청구인 지분 중 일부를 양도하였다.
• 2017.6.20. 매도한 지분 중 일부를 증여로 다시 취득하는 등 불특정 다수관계에서의 일반적인 거래형태로 보기 어려운 측면이 많다.
2. 이○구는 2011.4.15. 쟁점임야 취득 당시 여러 필지의 부동산을 함께 매입하였는데(매매목록 제2011-***호, 매매가액 141백만원), 기준시가를 기준으로 안분한 쟁점임야의 취득가액은 19백만원 정도이다.
• 여기에 양도일인 2012.10.17 개별공시지가 변동률을 고려할 때 매도인 양도가액 50백만원은 합당한 가액이라 볼 수 있다.
3. 청구인은 2012.10.17. 이○구로부터 쟁점임야 지분 1/2 취득한 가액은 100,000천원이라고 주장하면서도 1년여 뒤인 2013.12.9. 안○준으로부터 동일한 면적을 취득한 가액은 25,000천원이라고 주장하였다.
• 그러나 쟁점임야는 단기간 내에 토지의 용도변경이나 지가가 폭락할 만한 특별한 이유가 없었으므로 시가라고 인정할 만한 일관성 있는 주장으로 받아들이기 어렵다.
4. 한편, 청구인은 근저당권 설정액이 335,000천원이고 잔존채무액이 150,000천원인 부동산을 50,000천원에 매도하는 것은, 매도인 입장에서는 부동산 매도로 1억원의 생돈이 나가므로 부동산 거래관행과 어긋난다고 주장하나,
• 상기에서 살펴본 바와 같이 매도인의 취득가액을 고려할 때 양도가액 50,000천원이 오히려 거래관행상 적정한 금액이며, 쟁점임야의 근저당 채무액에 대한 책임은 응당 매도인에게 있는 것이므로 매도가액 산정에 채무액 변제를 반드시 고려해야 한다는 당위성은 없는 것이다.
1. 청구인은 중도금에 대한 증빙으로 계좌입출금거래내역 제출하였으나, 해당 예금주는 안○영(파인힐)으로 쟁점임야 지분소유자였던 안△준의 子로 2012.7월부터 마○리 6-에서 주택신축판매업을 영위하고 있어, 이체한 자금이 쟁점임야 매매대금과 관련되어 있는 것으로 인정하기 어렵다.
2. 잔금 1,2차분은 쟁점임야 근저당설정 채권자인 이○섭의 채무를 상환하였다고 주장하나, 무통장입금으로 청구인이 지급하였는지 여부와 쟁점임야 매매대금으로 준 것인지 알 수 없다.
3. 잔금3, 4, 5, 6차분은 쟁점임야 근저당설정 채권자인 양성농협 대출금을 대위변제하였다고 주장하면서 제출한 예금거래내역서에서 청구인과 안○준의 이름으로 입금된 사실은 확인되나,
• 양성농협소유의 계좌 입금자료이고 입금자명은 임의작성 가능한 것으로 실제 청구인의 계좌에서 출금되었는지 소명자료를 요청하였으나, 자료 입증되지 않아 청구인이 쟁점계약서 상의 채무를 변제한 것으로 볼 수 없다.
4. 청구인은 통상적인 거래와 달리 계약서에 표기되지 않은 증가한 이자금액과 근저당권정 해지비용도 부담하였고, 취득세 과세표준도 50백만원으로 확인되고 금융거래내역의 신빙성이 부족하므로 검인계약서를 신뢰하는 것이 타당하다(심사양도2013-0224 2014.3.4., 심사양도2009-0033 2009.4.27. 등 참조).
1. 청구인은 前소유자의 채권자인 양성농업혐동조합 계좌를 인지하고 있다는 사실로 미루어 쟁점계약서를 사실로 인정하여야 한다고 주장한다.
2. 청구인은 쟁점임야의 근저당권설정액으로 미루어 쟁점계약서의 매매대금이 실제거래가액이라고 주장한다.
① 쟁점임야와 공동담보로 설정된 포곡읍 마○리 6**-2 토지는 근저당권 설정 당시 기준시가 92,033천원으로 쟁점임야 기준시가 46,541천원 대비 약 2배 정도 높은 가격이다.
② 따라서 청구인이 주장하는 감정가액 250,000천원 중 대부분은 공동담보 토지에 대한 설정금액으로 판단된다. * 기준시가로 안분한 쟁점임야 해당 금액은 83,964천원 임
• 쟁점임야 양도 당시 포곡읍 마○리에 용인시청 상업지구와 SK하이닉스가 들어설 것으로 발표되었고, 마성IC 및 제2외곽 순환도로 포곡IC가 건설 중 이었으므로 시가가 대폭 상승할 만한 충분한 여건이 형성되어 있었다. 네이버 뉴스 2019.5.21. “용인시, 마성IC 접속도로 10년 만에 전 구간 준공” 참조
1. 검인받지 않은 쟁점계약서의 매매가액을 쟁점임야의 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장의 당부
2. 쟁점임야는 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 주장의 당부
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2016.1.19.-13796호)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20>
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 3-1) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】(2016.12.5.-27653호)
⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 "임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야"라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다. 5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2016.1.19.-13796호)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 16퍼센트 1천200만원 초과 4천600만원 이하 192만원 + (1천200만원 × 25퍼센트) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 1천42만원 + (4천600만원 × 34퍼센트) 8천800만원 초과 1억5천만원 이하 2천470만원 + (8천800만원 × 45퍼센트) 1억5천만원 초과 5천260만원 + (1억5천만원 × 48퍼센트)
1. 쟁점임야 관련 사건개요 ▼▽▼▼▽ ’12.10.17. ’13.12.9. ’17.1.20. ’17.1.25. ‘17.6.20. 취득 추가취득 1차양도 2차양도 지분취득 지분1/2 지분1/2 330㎡씩양도 송SH 등 3명 330㎡ 김KH 4㎡ 증여
2. 쟁점임야 취득 및 양도관련 양자 간에 다툼이 없는 내용
① 청구인은 2012.10.17.(원인 2012.9.21. 매매) 이○구로부터 쟁점임야를 동생인 안○준과 각각 1/2지분으로 50,000천원 취득하였고, 2013.12.9. 공동소유자 안○준의 지분 전부를 25,000천원에 취득한 것으로 기재되어 있다.
② 청구인은 2017.1.20. 쟁점임야 중 165/758 지분(330㎡)으로 송SH 등 3명에게 각각 100,000천원에 양도하고, 2017.1.25. 같은 지분(330㎡)을 김KH에게 105,000천원에 양도하였고, 2017.6.20. 송SH 등 4명에게서 지분 2/758(4㎡)를 증여받은 것으로 기재되어 있다. < 쟁점임야 등기사항전부증명서 [표제부] 및 [갑구] 내역 > [표제부] (토지의 표시) 번호 접 수 소재지번 및 건물번호 지 목 면 적 등기원인 및 기타사항 1 1981.7.15. 경기 용인군 포곡면 마○리 산 7 임야 1983㎡ 전산이기 4 2007.6.1. 경기 용인 처인구 포곡읍 마○리 6-1 임야 1886㎡ 등록전환 5 2007.6.1. 경기 용인 처인구 포곡읍 마○리 6-1 임야 1516㎡ 분할로 인하여 임야 170㎡를 포곡읍 마○리 6-2, 200㎡를 동소 6-3에 이기 [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순번 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 4 소유권 이전 2005.12.14. 2005.11.16. 증여 소유자 용인씨사맹공파종중 5 소유권 이전 2007.05.14. 2007.04.30. 매매 공유자 지분 1983분의 251 소유자 안△준 59**- 6 안△준 지분 전부 이전 2011.03.07. 2011.03.04. 공유물분할 공유자 지분 1983분의 251 용인씨사맹공파종종 7 소유권 이전 2011.04.18. 2011.04.15. 매매 소유자 이○구 740**-* 매매목록 제2011-***호 12 소유권 이전 2012.10.17. 2012.09.21. 매매 공유자 지분 1/2 청구인, 1/2 안○준 거래금액 금 50,000,000원 13 안○준 지분 전부 이전 2013.12.09. 2013.12.09. 매매 공유자 지분 1/2 청구인 거래금액 금 25,000,000원 14 청구인 지분 일부 이전 2017.01.20. 2017.01.13. 매매 공유자 지분 165/758 송SH 거래가액 금 100,000,000원 15 청구인 지분 일부 이전 2017.01.20. 2017.01.13. 매매 공유자 지분 165/758 정RH 거래가액 금 100,000,000원 16 청구인 지분 일부 이전 2017.01.20. 2017.01.13. 매매 공유자 지분 165/758 최DS 거래가액 금 100,000,000원 17 청구인 지분 일부 이전 2017.01.25. 2017.01.23. 매매 공유자 지분 165/758 김KH 거래가액 금 105,000,000원 18 14,15,16,17 지분중 일부 2017.06.20. 2017.06.19. 증여 공유자 지분 2/758 청구인
① 청구인은 쟁점임야 양도 후 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 ‘양도소득세 기한 후 신고 안내’문을 발송하여 2019.5.31.까지 신고하도록 안내하였으나, 청구인은 기한 후 신고도 하지 않은 것으로 확인된다.
② 처분청은 등기사항전부증명서에 기재된 금액에 따라 양도가액 405,000천원, 취득가액 20,151천원 2) 으로 양도차익을 계산하였다.
• 그러나, 취득가액은 43,535천원(50,000천원 × 1,320㎡/ 1,516㎡)으로 계산함이 올바른 것으로 판단된다.
③ 처분청은 쟁점임야로부터 청구인의 주소지가 30km이상 떨어져 있어 비사업용토지에 해당한다고 보아 중과세율을 적용하였음이 확인된다. < 2019.11.1.자 양도소득세 경정결정 및 청구주장 내용 > 구분 당초결정 경정결정 청구주장 차 이 양도가액 0 405,000 405,000 0 취득가액 0 20,151 109,158 89,007 필요경비 0 467 467 0 양도차익 0 384,381 295,375 △89,007 장기보유특별공제 0 44,135 32,491 △11,644 양도소득금액 0 340,245 262,884 △77,361 양도소득공제 0 2,500 2,500 0 과세표준 0 337,745 260,384 △77,361 세율 48% 38% △10% 산출세액 0 142,718 79,546 △63,172 가산세액 0 67,126 37,414 총결정세액 0 209,845 116,960 기납부세액 0 0 0 차감고지세액 0 209,845 116,960 (단위: 천원)
3. 쟁점임야 취득가액에 대한 청구인 주장 및 증빙
① 청구인은 쟁점임야를 취득 당시 진정한 계약서는 검인계약서가 아닌 2012.9.21.자 쟁점계약서라고 주장하면서 계약서원본자료를 제출하였다.
② 2012.9.21.자 쟁점계약서에는 매매대금 200,000천원으로 기재되어 있으며, 중개인 없이 청구인 등 2인과 매도자 이○구만 기재되어 있다.
• 2012.10.16.자로 용인시 처인구청장에게 제출한 부동산거래계약신고필증(41461-20-004*)에도 중개인은 기재되지 않은 것으로 확인된다.
③ 쟁점계약서 특약사항에 따르면 ‘계약일 현재 채권최고액은 335,000천원으로 매도인 책임 하에 말소하기로 한다’고 기재되어 있다.
④ 쟁점계약서를 청구인의 요청으로 ‘작성시기에 대한 문서감정’을 의뢰하였으나, 2020.2.5. ‘작성시기에 대한 문서감정은 불가’하다는 통보를 받았다. <2012.9.21.자 쟁점계약서 내용 (원본 워드문서)> 부동산매매계약서
소재지 용인시 처인구 포곡읍 마○리 6**-1 토 지 지목 임야 면적 1516㎡
제1조 (목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금 금 이억원정 계 약 금 금 이백만원 은 2012.9.21. 지불하고 영수함 중 도 금 금 사천팔백만원 은 2012.9.24.에 지불한다. 잔 금 금 일억오천만원 은 2012.10.19.에 지불한다. (중간중략) 특약사항 1. 계약일 현재 채권최고액 (1) 260,000,000원, 양성농업협동조합에 근저당권설정 및 지상권설정, (2) 75,000,000원 이○섭에 근저당권설정된 상태이며, 매도인 책임하에 모두 말소하기로 한다.
2. 잔금은 당사자 합의하에 늦쳐질 수 있다. 2012.9.21. 매도인 주 소 화성시 봉담읍 상봉길 -10, 동 101호(마을, 힐) 주민번호 74**-1** 전 화 010-37- 성명 이○구 매수인 주 소 서울 서초구 서초대로, 용인시 수지구 성복1로 주민번호 55**-2** 68-1** 전 화 010-64- 성명 청구인 안○준 중개인 소 재 지 등록번호 전 화 성명
① 청구인은 쟁점계약서에 따라 쟁점임야 취득대금으로 200,734천원을 지급하였다고 주장하면서 금융거래내역 및 증빙을 제출하였다.
• 청구인은 쟁점계약서 매매대금 외에도 이○구 대출금의 이자상당액 584천원과 근저당설정 해지비용 150천원도 부담하였다고 주장하였다. 일 자 금 액(원) 적 요 비 고 합계 200,734,000 2012.09.21 2,000,000 계약금 계약시 현금 지급 2012.09.24 48,000,000 중도금 입출금 거래내역, 이○구 국민은행 계좌로 송금 2012.10.15 26,562,500 잔금1차 안○준→이○섭, 무통장 입금증 2012.10.15 26,562,500 잔금2차 청구인→이○섭, 무통장 입금증 2012.10.15 6,100,000 잔금3차 237-51-026 양성농협, 안○준 입금, 이○구 대출금 상환 2012.10.18 45,679,500 잔금4차 237-51-026 양성농협, 안○준 입금, 이○구 대출금 상환 2012.10.18 150,000 잔금5차 237-51-026 양성농협, 안○준 입금, 이○구․이○섭 근저당 설정 해지비용 2012.10.18 45,679,500 잔금6차 237-51-026 양성농협, 청구인 입금, 이○구 대출금 상환 < 청구인이 제출한 금융거래내역 >
② 청구인은 2012.9.24. 중도금 48,000천원을 이○구의 계좌로 이체하였다고 주장하면서, 안○영(청구인의 조카) 계좌거래내역서를 제출하였다. < 2012.9.24. 중도금을 이체한 통장내역 > 계좌번호 3-0458-23-13 예금종류 자립예탁금 예금주명 안○영(파*힐) 순번 거래일시 출금금액(원) 입금금액(원) 거래내용 거래기록사항 거래점 225 20120924 41,236,132 대체 농협 221137 226 20120924 48,000,000 G-국민은행 이○구 농협 235095 227 20120924 1,091,300 인터넷당행 전기요금 농협 235095 ⅰ) 청구인은 쟁점임야 취득 당시 조카 안○영에게 48,000천원을 차용하여 중도금을 지급한 것이라 주장하면서 2012.9.24. 차용증을 제출하였다.
• 차용증에는 ‘추후 대출을 받아서 50,000만원으로 상환하기로 한다’고 기재되어 있다. < 2012.9.24. 중도금 차용증 (원문 워드문서) > (생략) ⅱ) 안○영에게 빌린 차용금 변제목적으로 50,000천원을 안○영의 계좌로 이체하였다고 주장하면서 안○준의 농협통장 예금거래내역서를 제출하였다. < 2013.7.4. 차입금 변제에 대한 증빙자료 > (생략)
③ 청구인은 잔금 150,734천원은 쟁점임야에 설정된 근저당권말소를 위해 지급되었다고 주장하면서, 아래와 같이 증빙자료를 제출하였다. ⅰ) 쟁점임야 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점임야 취득 당시 쟁점임야에는 335,000천원의 근저당권이 설정되어 있었던 것으로 확인된다. < 쟁점임야 등기사항전부증명서 [을구] 내역 > [을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순번 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 7 근저당권설정 2011.06.29. 2011.06.28. 설정계약 채권최고액 금 182,000,000원 채무자 이○구 근저당권자 수원새마을금고 공동담보 포곡읍 마○리 6-2 8 지상권설정 2011.06.29. 2011.06.28. 설정계약 지상권자 수원새마을금고 9 근저당권설정 2012.01.26. 2012.01.26. 설정계약 채권최고액 금 200,000,000원 채무자 이○구 근저당권자 양성농업협동조합 공동담보 포곡읍 마○리 6-2 10 7번근저당권 설정등기말소 2012.01.27. 2012.01.27. 해지 11 8번근저당권 설정등기말소 2012.01.27. 2012.01.27. 해지 12 지상권설정 2012.01.27. 2012.01.27. 설정계약 지상권자 양성농업협동조합 13 근저당권설정 2012.03.02. 2012.03.02. 설정계약 채권최고액 금 75,000,000원 채무자 이○구 근저당권자 임귀옥 55**-2** 공동담보 포곡읍 마○리 6-2 13-1 13번근저당권이전 2012.06.29. 2012.06.28. 계약양도 근저당권자 이○섭 53**-1** 14 13번근저당권 설정등기말소 2012.10.17. 2012.10.15. 해지 15 9번근저당권 설정등기말소 2012.10.18. 2012.10.18. 해지 16 12번근저당권 설정등기말소 2012.10.18. 2012.10.18. 해지 17 근저당권설정 2013.07.04. 2013.07.04. 설정계약 채권최고액 금 252,000,000원 채무자 안○준 근저당권자 군포농업협동조합 ⅱ) 청구인 등은 13-1번 근저당권 말소를 위해 2012.10.15. 근저당권자 이○섭 명의 하나은행계좌(1-9105-95)에 청구인 명의로 26,562,500원을 공동매수자 안○준명의로 26,562,500원을 입금한 무통장입금증을 제출하였다.
• 국세청 전산시스템에 따르면 상기자금을 입금한 김M옥은 안○준의 배우자로 확인되고, 해당 근저당권은 2012.10.15.해지를 원인으로 2012.10.17. 근저당권이 말소된 것으로 확인된다. < 2012.10.15. 이○섭에게 무통장입금한 자료 > (생략) ⅲ) 청구인은 9번 근저당권 및 12번 지상권 말소를 위해 2012.10.18. 양성농업협동조합 소유 계좌(237-5-026*)에 45,679,500원을 입금하였고,
• 안○준은 2012.10.15. 1회, 2012.10.18. 2회에 걸쳐 62,929,500원을 입금하였다는 양성농업협동조합의 2019.6.20.자 예금거래내역서를 제출하였다. < 2019.6.20.자 양성농협 안○준 예금거래내역서 > 예금거래내역서(내부용) ■ 조회정보 계좌번호 237-5-026 예금주명 양성농협 작성일자 2019.06.20 조회기간 2012.10.15 ~ 2012.10.18 과목명 보통예탁금 관리점 양성농협 발행점 양성농협 ■ 검색조건 입/출구분 입금 금액조건 전체 검색기록사항 안○준 검색연동계좌번호 ■ 거래내역 거래일자 맡긴금액 거래내용 남은금액 거래점 구분 2012.10.15 6,100,000 안○준 6,205,000 235095 인터넷뱅킹 2012.10.18 45,679,500 안○준 91,464,000 235095 인터넷뱅킹 2012.10.18 150,000 안○준 91,614,000 235095 인터넷뱅킹 < 2019.6.20.자 양성농협 청구인 예금거래내역서 > 예금거래내역서(내부용) ■ 조회정보 계좌번호 237-5-026 예금주명 양성농협 작성일자 2019.06.20 조회기간 2012.10.15 ~ 2012.10.18 과목명 보통예탁금 관리점 양성농협 발행점 양성농협 ■ 검색조건 입/출구분 입금 금액조건 전체 검색기록사항 청구인 검색연동계좌번호 ■ 거래내역 거래일자 맡긴금액 거래내용 남은금액 거래점 구분 2012.10.18 45,679,500 청구인 45,784,500 235095 인터넷뱅킹 ⅳ) 청구인은 ⅲ)번 입금액에는 근저당권 해지비용 150,000원과 이○구의 채무이자 584,000원이 포함되어 있고, 이○구의 채무상환으로 이○구의 근저당권 설정등기가 말소되었다고 주장하였다.
• 쟁점임야 등기사항전부증명서에 따르면 2012.10.18. 해지를 원인으로 2012.10.18. 9번 근저당권 및 12번 지상권설정이 말소된 것으로 확인된다.
① 청구인은 매매계약서를 찾지 못하였으나 2013.12.10. 안○준 지분 매수대금 25,000천원을 안○준의 계좌로 이체하였다고 주장하면서, 2018.3.29.자 안○준 소유계좌의 ‘예금거래내역서’를 제출하였다. < 2018.3.29.자 안○준의 예금거래내역서 > (생략)
② 국세청 전산시스템의 부동산실거래신고자료(접수번호 41461-20-4-0008*)에 따르면 쟁점임야는 2013.12.9. 계약금액 25,000천원에 거래하였다고 신고된 사실이 확인된다.
③ 쟁점임야 등기사항전부증명서에 따르면 2013.7.4.자로 채무자 안○준, 근저당권 252,000천원이 설정되었고, 심리일 현재까지 말소되지 않았다.
4. 쟁점임야는 비사업용토지에 해당하지 않는다는 청구주장 및 증빙
5. 처분청 쟁점계약서를 부인하는 근거 및 제출한 증빙
• 국세청 전산시스템에 따르면 양도인 이○구는 쟁점임야 양도 후 양도소득세 를 무신고하였고, 2013.5.30.자로 양도가액 50,000천원으로 경정된 사실이 확인된다.
① 국세청 전산시스템에 따르면 2011.4.15. 쟁점임야 취득 당시 같이 매매한 부동산 매매목록(2011-6**)은 아래와 같이 6개 필지로 매매가액은 141,911천원으로 확인된다. < 이○구 쟁점임야 취득시 매매목록 > (생략)
② 매매목록의 필지별 공시지가를 기준으로 환산한 결과 쟁점임야의 취득가액은 19백만원이고, 2012년 공시지가로 계산하였을 때 48백만원으로 계산되는 것으로 확인된다. < 이○구의 쟁점임야 취득가액 안분내역 > (단위: ㎡, 백만원) 소재지 개별공시 지가(원) 면적 기준 시가 취득가액 (환산) 비고 포곡 마○ 산7-34 22,900 10,000 229 96 현재 폐쇄 상태로 모지번의 개별공시지가로 산정 포곡 마○ 6**-1 30,700 1,516 46 19 쟁점임야 포곡 마○ 산7-47 22,900 703 16 6 포곡 마○ 산7-49 22,700 1,482 33 14 처인 유○ 93-3 47,100 50 2 0.9 처인 유○ 산7*-3 17,100 446 7 3 합 계 14,197 333 141 연도 개별공시지가(원/㎡) 면적(㎡) 공시일자 기준시가(원) 2010 30,700 1,516 2010-05-31 46,541,200 2011 30,500 2011-05-31 46,238,000 2012 31,700 2012-05-31 48,057,200 2013 29,800 2013-05-31 45,176,800 < 쟁점임야 연도별 개별공시지가 >
• 국세청 전산시스템에 따르면 안○영은 쟁점임야 인근인 마○리 63-1에서 2012.7.2. 개업한 주택신축판매업을(파힐, 142-0-5****)하고 있다.
6. 연도별 지가상승률 자료
• 통계청에서 발표한 연도별 지가상승률 자료는 아래와 같으며, 쟁점임야는 녹지지역에 해당한다. < 연도별 지가상승율 현황 > (생략)
7. 청구인과 처분청 주장의 비교 청구인 감사관 주장내용 증빙 주장내용 증빙 쟁점계약서는 진짜계약서이므로 매매가액을 취득가액으로 인정하여야 함 계약서원본 부동산중개인이 없는 당사자계약서로 막도장이 날인되었고, 당초 안내 시 언급도 안됨 주장 중도금은 매도인 계좌 입금, 특약에 따라 매도인 채무변제하여 근저당이 해제된 것으로 금융자료를 제출함 차용증, 금융증빙, 등기부 중도금만 매도인 계좌 입금, 매도인 잔존 채무액, 채무상환여부, 청구인 계좌출금 등 확인 안되는 주장으로 인정 못함 주장 쟁점임야 근저당 설정액으로 보아 2억원 이상 시가 인정함이 타당함 등기부 공동담보물 가치가 더 높고, 취득세 과세표준도 50백만원으로 받아들일 수 없음 다른 물건과 혼재됨
2. 쟁점임야는 비사업용 토지에 해당하지 않는지 여부
• 처분청도 쟁점임야는 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 주장에 이견이 없음
1. 쟁점①과 관련하여 살펴본다.
① 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 청구인이 제출한 쟁점계약서의 매매가액을 쟁점임야의 취득가액으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. ⅰ) 청구인들이 제출한 쟁점계약서가 처분청의 주장처럼 중개인 없이 작성되었고, 청구인의 도장 등이 막도장이라고 하더라도 쟁점계약서를 부인할 수 있는 증빙을 처분청이 제출하지 못하였으므로 계약서의 존재와 진위를 부인하기 어렵다. ⅱ) 아울러 a)쟁점계약서에는 쟁점임야에 설정된 근저당권설정액의 말소에 대해 특약사항으로 기재되어 있는 점, b) 청구인이 제출한 양성농협 예금거래내역서와 등기사항전부증명서에 따르면 청구인과 안○준은 양성농협에 108백만원을 2019.6.20. 입금한 사실이 확인되고, 동일한 날짜에 양성농협에서 설정한 근저당권이 말소된 사실이 확인되는 점, c) 다른 채권자인 이○섭에게 채무액 53백만원을 2012.10.15. 입금한 사실이 확인되고, 동일한 날짜에 이○섭의 근저당권도 말소된 것으로 확인되는 점 등을 종합하였을 때 청구인과 안○준이 쟁점임야의 근저당권 등 말소를 위하여 161백만원을 지출하였다는 청구인의 주장을 배척하기 어렵다. ⅲ) 처분청은 이○구에게 입금한 중도금이 안○영의 자금으로 인정할 수 없다고 주장하나, 청구인이 제출한 안○영의 확인서, 차용증, 2013.7.4.자 예금거래내역서에 따르면 청구인 등이 중도금을 안○영으로부터 차용하였고, 변제한 내역도 확인되므로, 해당 차입금을 이용하여 2012.9.24. 중도금을 입금한 것으로 봄이 타당하다.
② 따라서 쟁점계약서의 매매가액이 쟁점임야의 취득가액이라는 청구인의 주장을 부인하기 어려운 것으로 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여 살펴본다.
① 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 따르면, 쟁점임야는 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 판단된다. ⅰ) 청구인의 주민등록초본에 따르면 청구인은 쟁점임야를 취득일 보다 이전인 2009.7월부터 양도일 이후인 2017.12월까지 쟁점임야로부터 29.66Km에 거주한 사실이 확인된다. ⅱ) 처분청도 쟁점임야가 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 주장에 이견이 없는 것으로 확인된다.
② 따라서 쟁점임야는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 따라서 전국 대도시, 시지역, 군지역 등을 대상으로 조사․평가하고 있는 지가를 변동지수로 만들어 토지정책 자료, 각종 행정목적으로 활용하는 정부의 공식통계를 말함 2) 20,151천원 = 50,000천원 × 611㎡ / 1,516㎡
결정 내용은 붙임과 같습니다.