검인계약서상 취득가액은 특별한 사정이 없다면 실지취득가액으로 보아야 하고, 달리 실지거래가액을 입증할만한 객관적인 자료를 제출하지 않아 환산취득가액으로 신고한 내용을 부인함
검인계약서상 취득가액은 특별한 사정이 없다면 실지취득가액으로 보아야 하고, 달리 실지거래가액을 입증할만한 객관적인 자료를 제출하지 않아 환산취득가액으로 신고한 내용을 부인함
이건 심사청구는 기각한다.
검인계약서는 거래관계상 편의를 위해 임의로 작성된 다운계약서이므로 취득가액은 청구인이 신고한 225백만원으로 함이 타당하다.
1. 이 건 검인계약서는 당시 거래의 편의를 위하여 임의로 작성된 다운계약서이므로 이 건 양도차익을 산정함에 있어 취득가액은 청구인이 신고한 225백만원이 정당하다. 처분청은 청구인이 실제거래가액이 아니라는 주장을 객관적으로 입증할만한 자료(매매계약서, 금융거래내역, 영수증, 확인서 등)를 제시하지 못하고 있다고 보아 취득가액을 자의적으로 92백만원으로 책정하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세처분금액을 과다하게 부과한바, 이는 이 건 처분은 심히 위법ㆍ부당하다. 즉, ① 과세관청의 선 부과처분 후 ② 청구인의 입증을 통한 ③ 과세관청의 과세처분액의 감액 방식은, 그 입증책임을 청구인에게 전환하는 것으로, 이와 같은 과세처분 방식은 조세법정주의에 명백히 위배된다고 할 것이다. 이는 조세납부의 신고주의를 채택하고 있는 조세법체계하에서, 과세관청이 청구인이 신고한 금원에 대해 이의가 있다고 한다면 청구인이 신고한 금원이 명백히 위법하다는 것을 과세관청이 입증하여야 하는 것이다.
2. 근저당 설정된 채권최고액이 91백만원이었던 점으로 보아 검인계약서상 매매가액 92백만원이 시가에 상응하는 가액으로 추정된다는 처분청 의견은 자의적인 판단이고 위법․부당하다. 2005년에 설정된 근저당 채권최고액이 91백만원으로 설정되었다고 하여 이를 매매가액으로 판단하는 것은 명백히 위법ㆍ부당하며, 금융권에서 시가와 기 설정된 담보상태를 감안하여 새로이 설정할 담보설정금액 즉, 대출액을 정한 후 담보설정과 함께 대출을 실행해 오고 있는 관행을 감안하면, 당시 청구인이 단 한 푼도 지급하지 않고 담보설정만으로 쟁점부동산을 취득하였다는 처분청의 논거 그 자체가 처분청의 자의적인 판단임을 입증한다고 할 것이다.
3. 취득시기로부터 10년이 지난 시점의 평가금액이 100백만원에 못미침에도 청구인이 환산취득가액으로 225백만원을 적용하여 신고한 취득가액은 과다하다는 처분청의 의견은 자의적인 판단에 불과하다. 위에서 언급한 바와 같이, 금융권에서 시가와 기 설정된 담보상태를 감안하여 새로이 설정할 담보설정금액 즉, 대출액을 정한 후 담보설정과 함께 대출을 실행해 오고 있는 관행을 감안하면, 청구인이 쟁점부동산을 1996년에 취득한 이후 약 10년이 지난 2005년에 근저당 채권최고액 91백만원을 설정하였던 것을 보더라도 쟁점부동산의 취득시기인 1996년의 취득가액은 청구인이 주장하는 225백만원이 더 현실성이 있다고 할 것이다 청구인은 당시 필요에 의해 채권최고액 91백만원만 설정한 경우로, 이와 같은 근저당 채권최고액이 취득가액으로 될 수 없다. 또한 청구인이 2018.6.4. 양수인에게 쟁점부동산을 440백만원에 양도한 것을 감안하면 처분청이 산정한 취득가액 92백만원이 아니라 청구인이 주장하는 225백만원이 보다 취득가액 산정기준에 부합한다고 할 것이다.
4. 부동산 취득 당시인 1996년에는 다운계약서 작성이 관행이었고, 청구인측이 20년 전의 취득가액을 입증하는데 어려움이 있는 점을 감안하여 청구인의 주장이 배척되어서는 아니 될 것이다. 처분청은 ‘매매당사자들이 작성하여 시장ㆍ군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되며 그 계약서가 허위라는 주장은 납세자가 입증해야 함에도 불구하고 객관적 입증없이 다운계약서라고 주장만 하는 납세자의 의견은 신빙성이 없다’고 자의적인 판단을 하고 있으나 이는 잘못된 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하던 1996년 당시에는 다운계약서 작성이 관행이던 시절로, 다운계약서 작성이 엄격하게 금지되고 처벌받는 현재와는 다른 시대의 부동산 거래시기인 점을 감안하면, 납세자의 주장은 받아 들여져야 한다. 설령 처분청의 주장이 일부 일리가 있다손치더라도 청구인이 약 20년 전의 취득가액을 입증하는데 어려움이 있는 점을 감안하면, 청구인의 주장 또한 배척되어서는 아니 될 것이다.
5. 결론적으로, 위와 같이 처분청의 취득가액 판단은 자의적인 판단으로 위법ㆍ부당한 점을 감안하여, 부디 청구인의 청구를 인용하여 주기 바란다.
신고 시 검인계약서가 제출되었고 청구인은 다운계약서라는 입증자료를 제출하지 않은바, 처분청이 검인계약서상 취득가액을 실거래가액으로 보아 양도차익을 재계산하여 과세한 처분은 정당하다.
1. 신고서 첨부 서류에 검인계약서가 제출되어 있었고 이는 실거래가액이다. 처분청이 신고내용 검토 당시 청구인이 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였음에도 신고서 첨부 서류에 검인계약서가 제출되어 있어 세무대리인 박○○ 세무사와 통화한바, 본인의 실수로 검인계약서를 제출하였고 당시 담당자가 이를 발견하여 신고서 첨부서류에서 빼주기로 하였다는 언급을 하였다. 이는 세무대리인 역시 검인계약서가 존재할 경우 이를 실거래가액으로 보아 양도차익을 계산하는 것이 정당하다고 판단하여 이 건 관련 과세전적부심사청구 후 취하함으로써 처분청의 과세처분이 정당하다고 인지하였음을 알 수 있다.
2. 청구인은 검인계약서가 다운계약서라는 주장에 대한 입증자료를 제출하지 않았다. 청구인은 검인계약서상의 매매가액 92백만원은 당시 통상적으로 작성했던 다운계약서에 불과하며 취·등록세 납부를 위한 신고금액이므로 실거래가액으로 볼 수 없고 실제 매매가액인 225백만원이 계약서상의 취득가액이라고 주장할 뿐, 이를 입증할만한 객관적인 입증자료(실제 계약서 및 금융증빙자료 등)를 제출하지 않았다. 처분청 부과담당자와 과세전적부심 심리담당자는 총 두 차례에 걸쳐 전소유자 홍길동과 통화하여 실거래가액을 확인한바, 전소유자는 관련 서류를 찾을 수 없으며 매수·매도가액이 얼마인지 기억이 나지 않는다고 답하여 실거래가액의 확인이 불가하였다.
3. 청구인이 실거래가액 225백만원에 대한 입증자료를 제출하지 않았다. 청구인의 주장대로 양도소득세는 자진 신고 납부제도를 택하고 있는바, 청구인의 先 신고 後 과세관청 검증 시스템에 따라 납세자가 신고서 작성 및 관련 증빙서류를 제출한 경우 이를 각 신고 담당자가 검토 후 자료보완 요청을 하거나 과소신고인 경우 추가 경정고지를 하는 것이다. 처분청은 청구인에게 실거래가액이라고 주장하는 225백만원에 추가자료를 요청하였음에도 분실을 사유로 제출하지 않았으므로 검인계약서를 실거래가액으로 보아 양도차익을 재계산하였으며 오히려 청구인이 주장하는 225백만원을 위법하다고 주장하는 처분청이 이를 입증해야 한다는 청구인의 논리는 이치에 맞지 않는다.
4. 검인계약서는 계약내용을 승인하는 공적 견해 표시로 실제취득가액이다. 검인계약서가 취·등록세 납부를 위해 납세자가 임의로 작성한 다운계약서라 하더라도 매매당사자들 사이에 작성한 계약내용을 승인하는 일종의 공적 견해 표시인 **구청장의 관인이 찍혀있다. 청구인이 제출한 신고서 첨부서류 중 일부인 등록세 납부 영수증상 과세표준금액이 73백만원인 것을 통해 검인계약서상 매매가액이 시가표준액과 크게 차이 나지 않아 실제취득가액으로 보지 않을 수 없다. 지방세법상 취득세의 과세표준은 취득 당시의 취득자가 신고하는 가액으로 하고 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에만 시가표준액으로 하는 특성상 다운계약서라고 주장하는 취득자의 검인계약서상 매매가액은 시가표준액과 크게 차이날 수가 없다.
5. 검인계약서가 허위라는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있음에도 청구인은 입증자료를 제출하지 않았다. 청구인은 해당 검인계약서가 허위이거나 실제 거래계약서와 달리 작성된 것임을 입증해야 하는 책임이 본인에게 있음에도 취득가액 관련 금융증빙이나 실제 거래계약서라고 볼 만한 객관적 자료를 제출하지 않고 검인계약서상 거래가액으로 양도차익을 재계산한 처분이 자의적이고 위법하다고만 주장하고 있다.
6. 청구인은 실제취득가액과 환산취득가액을 혼동하여 사용하는 등 청구내용 자체가 불분명하다. 청구인은 실제 취득가액이 225백만원인 관계로 이를 토대로 신고하는 것이 정당하다고 주장해왔다고 설시하였는바, 225백만원은 청구인이 당초 양도소득세 신고할 때 환산취득가액으로 계상한 가액으로 청구인은 실제취득가액과 환산취득가액을 혼동하여 사용하는 등 청구내용 자체가 불분명하다.
7. 결론적으로, 청구인은 청구주장에 대한 객관적인 증빙자료 제출이 없고, 처분청이 검인계약서상 매매가액을 실거래가액으로 보아 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 양도차익을 재계산하여 추가 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31>
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.12.19>
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. <개정 2007.2.28, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2014.7.28, 2016.8.11, 2017.1.17>
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. <개정 2019.12.31> 3) 부동산등기 특별조치법 제3조 (2009.12.29. 법률제9835호로 일부개정된 것)【계약서등의 검인에 대한 특례】
① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각 호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 “시장등”이라 한다)또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.
4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항
5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자
6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한
③ 시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다.
④ 계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. 3-1) 부동산등기특별조치법에따른대법원규칙(1998.06.20-1556호로 일부개정된 것) 제1조 【계약서등의 검인】
① 부동산등기특별조치법(이하 "법"이라 한다) 제3조의 규정에 의한 검인은 계약을 체결한 당사자중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다.
② 검인신청을 할 때에는 계약서의 원본 또는 판결서등의 정본과 그 사본 2통(제5항의 규정에 의한 검인신청의 경우에는 시·군·구의 수에 1을 더한 통수)을 제출하여야 한다.
1. 청구인의 양도소득세 신고․경정 내역은 다음과 같다.
2. 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산은 1976.7.19. 보존등기(건물 75.90㎡, 대지권 13.3/931)되었고, 청구인은 1996.7.8. 취득하여 2018.8.6. 양도하였고, **보험(주)가 2005.12.9. 청구인을 채무자로 채권최고액 91백만원의 근저당권을 설정하여 2018.6.8. 말소된 것이 확인된다.
3. 청구인이 양도소득세 신고 시 첨부서류로 제출한 쟁점검인계약서에는 청구인이 1996.6.3. 홍길동으로부터 쟁점부동산을 92백만원에 취득하였고, **구청장으로부터 검인을 받은 것으로 확인된다.
4. 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 전소유자 홍길동이 1996.6.3. 쟁점부동산을 양도한 것과 관련하여 양도소득세를 신고한 사실은 확인되지 않으며, 처분청은 전소유자와 통화하였으나 전소유자는 쟁점부동산 매매 관련 서류를 찾을 수 없고, 매매가액이 얼마인지 기억이 나지 않는다고 통화하였다는 의견이다.
5. 이 건 관련 불복 내용은 다음과 같다.
6. 쟁점부동산(아파트)의 공동주택공시가격, 해당 토지 개별공시지가를 연도별로 비교하면 아래 표와 같다. <연도별 기준시가 등 비교> (단위: 원/㎡, 원) 가격기준일자 개별공시지가(토지) 공동주택가격(아파트) 비고 2019.1.1 336,000,000 2018.1.1 3,256,000 300,000,000 ’18.8.6. 440백만원에 양도 2017.1.1 3,156,000 262,000,000 2016.1.1 2,958,000 240,000,000 2015.1.1 2,958,000 224,000,000 2014.1.1 2,958,000 253,000,000 2013.1.1 2,900,000 254,000,000 2012.1.1 2,850,000 267,000,000 2011.1.1 2,850,000 271,000,000 2010.1.1 2,850,000 263,000,000 2009.1.1 2,830,000 211,000,000 2008.1.1 3,150,000 211,000,000 2007.1.1 2,250,000 187,000,000 2006.1.1 2,000,000 157,000,000 2005.1.1 1,800,000 ’05.12.9. 91백만원 근저당 2004.1.1 1,660,000
• 2003.1.1 1,300,000
• 2002.1.1 1,160,000
• 2001.1.1 1,130,000
• 2000.1.1 1,140,000
• 1999.1.1 1,090,000
• 1998.1.1 1,250,000
• 1997.1.1 1,250,000
• 1996.1.1 1,250,000
• ’96.7.5. 취득(검인계약서: 92, 환산가액: 225백만원) 1995.1.1 1,130,000
• 1990.1.1 780,000
• 라. 판단
1. 관련 법리
2. 검인계약서상 취득가액을 실지취득가액으로 보아 환산취득가액으로 신고한 내용을 부인한 과세처분의 당부
① 청구인이 양도소득세 신고 시 첨부서류로 제출한 쟁점검인계약서에 따르면 청구인은 1996.
6.
3. 쟁점부동산을 전소유자 홍길동으로부터 92백만원에 취득하였고, 동 계약서는 **구청장으로부터 검인을 받은 사실이 확인되므로, 특별한 사정이 없다면 위 취득가액 92백만원은소득세법제97조 제1항 가목에 따른, 쟁점부동산 취득에 든 실지거래가액으로 봄이 타당하다.
② 청구인은 쟁점검인계약서는 당시 통상적으로 작성했던 다운계약서에 불과하여 위 취득가액을 실거래가액으로 볼 수 없다고 주장할 뿐, 달리 실지거래가액을 입증할만한 매매계약서나 금융거래내역 등 객관적인 자료를 제출하지 않아 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.