두 개의 동으로 이루어진 건물을 실질적으로 동일한 생활영역 안에 있는 1주택으로볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997. 12. 22. 상속으로 취득한 서울 ○○구 ○○동 330-111 소재 토지 192.3㎡ 및 건물 374.54㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)와 같은 동 330-90 소재 토지 552.3㎡ 및 건물 1,201.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2017. 8. 30. 이○○에게 각각 1,120,000,000원과 2,830,000,000원에 양도하였고, 2017. 10. 31. 쟁점부동산과 쟁점외부동산 양도에 대한 양도소득세 예정 신고시 쟁점부동산을 1세대 1주택에 해당하는 고가주택으로 보아 쟁점부동산 양도가액 2,830,000,000원 중 649,576,002원에 상당하는 양도차익에 비과세를 적용하고, 쟁점외부동산과 쟁점부동산의 양도 가액을 3,950,000,000원으로, 취득가액은 1,008,724,615원으로 하여 2017년 과세연도 양도소득세 322,180,000원을 신고․납부하였다.
• 나. ○○ 지방국세청 감사관(이하 “조사청”이라 한다)은 2019. 2. 11.부터 2019. 2. 28.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시하여 쟁점부동산이 한 필지 내에 A동과 B동으로 두 개의 건물로 이루어져 있음을 확인하고, A동과 B동을 별도의 독립된 주택으로 보아 양도소득세를 재계산하여 고지할 것을 처분청에 처분지시 하였으며, 이에 따라 처분청은 2019. 6. 19. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 312,581,000원을 과세예고통지 하였고, 과세전적부심 불채택 결정에 따라 2019. 9. 2. 청구인에게 양도소득세 314,529,830원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019. 11. 15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산 A동과 B동은 건물의 출입구가 분리되어 있지만 별도의 개별 진입로가 없으며 1층의 일부는 아래 사진과 같이 50㎝간격으로 근접해 있고, A동과 B동은 청구인이 상속으로 취득한 건물로 청구인은 인근 쟁점외부동산에 거주하며 장기간 관리하였는 바, 쟁점부동산은 실질적으로 동일한 생활영역 내에 있다.
• 나. A동과 B동은 동일 지번의 건물로, 건축물관리대장을 살펴보면 A동은 1988.11.21. 신축, B동은 1989.7.8. 증축하였고, A동과 B동은 개별적으로 등기가 이루어지지 않았으며 ○○구청의 재산세 부과도 하나의 "건축물"로 보아 부과되었다.
• 다. A동과 B동은 외관상 2채로 보인다 하지만 분리하여 양도가 불가능하고 A동과 B동은 출입을 위한 진입로(○○동 330-110도로)는 하나이다.

• 처분청은 ○○동 330-110 도로는 A동의 진입로이고, 도로가 아닌 건물과 건물의 경계로 인한 공간을 B동 진입로라고 하고 있으나, 이곳은 주차장의 용도로 사용하여 사람의 보행이 매우 불편하다.

• 또한, 처분청은 독립된 2개의 주택이 있다고 보았으나, 별도의 진입로가 없어 독립된 각각의 건물로 보기 어렵기 때문에 A동과 B동을 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다.

• 라. 소득세법에서 “주택”이라 함은 건축물관리대장 등 공부상의 용도 구분이나 건축 또는 용도 변경에 대한 관할관청의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 사용하는 건물을 뜻하는 것이고, 사실상의 용도가 주거용이고 사회 통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하고 그 대지도 1필지의 토지이어야 하는 것은 아니라 할 것이며, 한울타리 안에 2동 이상의 주거용 건물이 있는 경우로서 2동 이상의 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것이 타당하다(대법원91누10367, 1992.8.18.참조).
• 마. 쟁점부동산은 공부상 별개의 부동산으로 등기되어 있지 않고, 출입구가 분리되어 있으나 진출로가 하나인 점에 비추어 이 건 쟁점부동산은 동일한 생활영역 안에 있는 하나의 건물로 보이므로 청구인의 주장을 받아들이는 것이 타당하다.

• 가. 청구인이 양도소득세 신고시 첨부서류로 제출한 상속세 과세표준신고서상 상속재산명세․임대보증금명세․전세계약서 등을 살펴보면, 상속개시일(1997.12.22.)에도 이미 A동 2층∼3층, B동 2층∼4층이 주택으로 사용되었음을 확인할 수 있다. 구분 층별 용도 면적 임대내역 구분 층별 용도 면적 임대내역 건물A동 지하 다방 167.4 김○○ 건물 B동 지하 사진관 106.4 오○○ 1층 표구점 167.4 송○○ 1층 소매점 106.4 김○○ 2층 의원 167.4 김○○ 주거용 2층 탁구장 106.4 이○○ 주거용 나○○ 주거용 태권도장 주거용 장○○ 주거용 3층 태권도장 106.4 장○○ 주거용 3층 사무실 167.4 임○○ 주거용 양○○ 주거용 이○○ 주거용 4층 사무실 106.4 백○○ 주거용 김○○ 주거용 김○○ 주거용 면적 계 502.2 면적 계 776
• 나. 또한, 쟁점부동산의 (말소)건축물관리대장을 살펴보면, 쟁점부동산은 1988. 11. 17. 신축, 1989. 7. 8. 증축하였고, 2008. 5. 8. 위법등재(2층․3층 주택으로 무단용도변경)로 되어 있고, 건축물대장 등(초)본상 상단에 위법건축물임이 기재되어 있다.
• 다. 포털 지도 로드뷰 및 항공사진을 살펴보면, 쟁점부동산은 A동과 B동으로 구분되어 있다.

• A동과 B동의 출입구와 진입도로도 별도로 있음이 확인되며, 항공사진으로도 건물A동과 B동이 살짝 나누어져 있는 것이 확인된다.

• 라. 쟁점부동산의 주민등록 전출․입 세대를 열람한 바, 청구인은 쟁점외건물에 거주하면서 제3자 등에게 쟁점부동산을 지속적으로 임대한 사실이 확인되며, 쟁점부동산 A동과 B동은 2세대 이상이 별도의 주거공간으로 사용하고 있었음이 확인된다.
• 마. 다수의 예규와 판례에서도 한 필지내의 2개 건물은 별도의 독립된 주택으로 판단하고 있으므로, 처분청이 2개동의 건물을 각각 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 두 개의 동으로 이루어진 건물을 하나의 주택으로 볼 수 있는지
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 (2017.

9.

19. 법률 제28293호로 개정되기 전의 것)【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 3) 소득세법 시행령 제156조 (2018.

6.

5. 법률 제28946호로 개정되기 전의 것) 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 4) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 5) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산 】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 9억원 양도가액 다. 사실관계

1. 양도소득세 신고 및 고지내역 (천원) 구 분 합 계 신고 경정 증감

○○ 구 330-111 쟁점부동산 자산종류 일반주택 고가주택 * 거래일 양도일(원인) '17.

08. 30.(매매) '17.

08. 30.(매매) 취득일 '97.

12. 22.(상속) '97.

12. 22.(상속) 면적 토지 744.6 192.3 552.3 건물 1,576.14 374.54 1,201.6 양도가액 3,950,000 1,120,000 2,830,000 3,950,000 0 취득가액 1,008,725 250,680 758,044 1,008,725 0 기타필요경비 37,500 8,100 29,400 37,500 0 전체양도차익 2,903,775 861,220 2,042,555 2,903,775 비과세 양도차익 649,576 649,576 650,641 1,065 과세대상양도차익 2,254,199 861,220 1,392,979 2,253,134 △1,065 장기보유특별공제 1,372,749 258,365 1,114,384 762,673 △609,011 양도소득금액 881,450 602,854 278,596 1,490,460 609,011 양도소득기본공제 2,500 2,500 과세표준 878,950 1,487,960 609,010 산출세액 322,180 565,784 243,604 가산세 70,925 70,925 총결정세액 (고지세액) 322,180 636,709 (314,529) 314,529 * 당초 양도소득세 신고시 쟁점부동산 건물 면적 1,201.6㎡ 중 주택으로 사용한 면적(2층~4층)은 654㎡, 주택외 면적은 547.6㎡로, 주택 면적이 주택외 면적보다 크므로, 쟁점부동산 전체를 고가주택으로 보았으나, 조사청이 쟁점부동산을 2개의 주택으로 봄에 따라 B동을 고가주택으로 보아 비과세 양도차익 산정하였고, 양도소득세액에 관하여 청구인과 조사청간에 다툼은 없다. 장기보유특별공제 공제율: A동 30%, B동 80%

2. 쟁점부동산 (말소) 일반건축물대장

○ 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 1988. 11. 21. 신축, 1989. 7. 8. 증축되었으며, 2층과 3층을 주택으로 무단용도 변경함에 따라 2008. 5. 8. 위법등재된 사실과 건축물대상 상단부에 ‘위반건축물’이라고 기재되어 있음이 확인된다. 층별 구체적 현황은 다음과 같다. 구분 층별 구조 용도 면적(㎡) 주1 지층 철근콘크리트조 다방 167.4 주1 지층 철근콘크리트조 사진관 106.4 주1 1층 철근콘크리트조 표구점 167.4 주1 1층 철근콘크리트조 소매점 65.1 주1 1층 철근콘크리트조 주차장 21.7 주1 1층 철근콘크리트조 계단,화장실 19.6 주1 2층 철근콘크리트조 의원 167.4 주1 2층 철근콘크리트조 탁구장 106.4 주1 3층 철근콘크리트조 사무실 167.4 주1 3층 철근콘크리트조 태권도장 106.4 주1 4층 철근콘크리트조 사무실 106.4 변동사항 변동일 변동원인 그밖의 기재사항 1988.11.21 1989.07.08 2011.10.04 2017.10.18 신축 증축 건축물대장 기초자료 정비에 의거 {표제부(건축면적:‘0’→ ‘273.8’, 건폐율:‘0’→‘49.57’, 용적율: ‘0’→‘164.06’, 용적율 산정용 연면적: ‘0’→‘906.1’)}직권변경 건축디자인과-30(2017.10.18.)호 철거에 의한 말소 건축과-8(2008.5.8)호 2층, 3층을 주택으로 무단용도변경 위법등재 -이하여백-

3. 쟁점부동산 매매계약서

○ 쟁점 부동산 매매계약서에 의하면, 청구인과 매수인 이○○은 2017. 5. 2. 쟁점부동산(토지면적 552.3㎡, 건물면적 1,201.6㎡ 용도: 근린생활시설)을 매매대금 2,830백만원에 매매(계약금 300백만원은 계약시 지불하고 중도금 700백만원은 2017. 6. 1., 잔금 1,830백만원은 2017. 8. 30.에 지불) 하기로 약정하였으며, 특약사항은 다음과 같다. 1.~ 4. (생략)

5. 잔금일에 세입자 이사 및 본 건물의 열람세대가 있는 경우 모두 정리 후 잔금처리한다(세입자 명도는 매도인이 책임진다). 6.~ 7. (생략)

8. 서울 ○○구 ○○동 330-110 소유자 CCC * 은 보행자 및 차량통로 사용목적으로 토지사용승락서를 작성해준다.

○○동 3 30-110번지는 2017년 9월 이후 매도하는 조건임 * CCC은 청구인의 子임

4. 주민등록등(초)본상 청구인의 주민등록 이력

○ 청구인의 주민등록등(초)본에 의하면 청구인은 1990.2.14. 쟁점외부동산에 전입하여 2017. 8. 6.까지 거주하였던 사실이 확인된다. 번호 세대주성명 전입일 변동일 변동사유 주소 C○○ 1968/10/20 최초작성 서울

○○○구 ○○ 동 C○○ 1969/12/17 1969/12/17 전입 서울

○○○

○○ 동 98 C○○ 1973/11/19 1973/11/18 전입 서울

○○○

○○ 동 386-12 C○○ 1990/02/14 1990/02/14 전입 서울

○○○

○○ 동 330-111 청구인 1998/01/26 * 1998/01/26 서울

○○○

○○ 동 330-111 청구인 2017/08/07 2017/08/07 전입 서울

○○

○○ 로 229 * 이전 세대주(C○○)사망으로 세대주 변경

5. 국세통합전산망에서 의하면, 청구인은 1989. 2. 11. 쟁점부동산에서 부동산임대업을 개시하였다가 1990. 6. 2. 사업장 소재지에 쟁점외부동산을 추가한 사실, 2017. 8. 31. 폐업한 사실이 확인되며, 청구인이 2017년 2기 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서상 임대차 내역은 다음과 같다. 구분(소재지) 상호 대표자 사업자번호 비고 A동 지층

○ ○소비조합 김○

○ 134--5** 쟁점부동산 A동 1층

○○워싱 박○

○ 204--5** 쟁점부동산 B동 지층

○○

○ 모자 석○

○ 204--5** 쟁점부동산 B동 1층

○ ○상사 김○

○ 216--6** 쟁점부동산 1층

○ ○가 이○

○ 201--2** 쟁점외부동산

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산 A동과 B동은 실질적으로 동일한 생활영역 안에 있는 1주택으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 위 사실관계에 따르면, 청구인은 쟁점부동산이 공부상 별개의 부동산으로 등기되어 있지 않고 A동과 B동의 출입을 위한 진입로가 하나(○○동 330-110도로)인 점에 비추어 동일한 생활영역 안에 있는 하나의 건물이라고 주장하고 있으나, B동 진입로를 주차장 용도로 사용하여 사람의 보행이 매우 불편하다 하여 별도의 진입로가 없다고 보기 어렵고, 쟁점부동산에 대한 포털사이트의 로드뷰 및 항공사진 등에서 각 동의 출입구가 각각 분리되어 있고 외관상으로도 2개의 건물이 분리되어 있어 보이는 점, 청구인이 제출한 임대보증금 명세서에서 A동과 B동이 층별로 수개의 호실로 나누어져 있으면서 임대가 이루어진 사실이 확인되고 쟁점부동산의 전출입자 명부에서 A동과 B동의 층･호수별로 별도의 세대가 주거 공간으로 사용한 사실이 확인되는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점부동산 A동과 B동이 동일 생활 영역안에 있는 하나의 주택이라는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 각각 별개의 건물로 보아 양도소득세를 재계산하여 고지한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.