쟁점부동산의 위치로 보아 일반적인 부동산에 비하여 매매가 쉽지 않은 특별한 사정이 있는 것으로 보이고, 쟁점수수료가 조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 실질과세의 원칙상 실지로 지급된 금액에 따라야 함이 타당함
쟁점부동산의 위치로 보아 일반적인 부동산에 비하여 매매가 쉽지 않은 특별한 사정이 있는 것으로 보이고, 쟁점수수료가 조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 실질과세의 원칙상 실지로 지급된 금액에 따라야 함이 타당함
인천세무서장이 2019.8.12. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 8,364,295원의 부과처분은 이를 취소합니다.
• 처분청은 2019.8.7. 불채택 결정하여 2019.8.8. 양도소득세 8백만원을 경정․고지하였고, 청구인은 2019.8.12. 고지서를 수령하였다.
1. 청구인은 쟁점부동산을 유○주로부터 2016.7.5. 분양받은 후 펜션으로 사용하였으나, 투자가치하락에 대한 위험이 있고 자금이 필요하여 2017.10.25. 양도하게 되었다.
2. 쟁점부동산이 소재한 ‘크리○○빌리지’에는 신축주택분양을 위한 분양대행업체인 쟁점법인이 있었고, 지리적 여건상 쟁점법인이 없으면 거래자체가 불가능하기 때문에 쟁점법인에게 쟁점수수료(매매가의 9%)를 지급하고 양도하게 된 것이다.
• 청구인은 2017.9.6. 양수인으로부터 받은 양도대금 중 일부를 아래와 같이 쟁점법인계좌로 입금하였고, 통상 쟁점법인의 대행수수료는 9%정도이다. <쟁점수수료 지급내역> 지급일자 지급액 지급일자 지급액 2017.09.05. 11,141,707원 2017.09.15. 5,247,523원 2017.09.15. 6,001,000원 합계 22,390,230원
1. 청구인은 양도대금 수수 및 쟁점수수료 지급이 주택신축판매업자인 유○주를 통해 이루어졌다고 주장하나, 거래흐름 전반에 대한 증빙을 채무관계청산 부분을 제외한 채 일부만 제출함으로써 청구인 쟁점수수료가 실제 지급되었는지 여부와 양도와 직접 관련되었는지 여부를 확인할 수 없다. 2) 소득세법 시행령제163조에 따르면 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로는 계약서 작성비용, 인지대 및 소개비 이와 유사한 비용으로 열거하고 있으나, 쟁점수수료는 어디에도 해당하지 않는 것으로 보인다.
1. 청구인은 쟁점법인을 통하지 않고는 쟁점부동산을 거래할 수 없었다고 주장하는바 이는 청구인이 쟁점수수료를 중개수수료로 본다는 것인데,
• 일반적인 부동산중개수수료 0.4%~0.5% 요율인데 반하여 쟁점수수료는 9% 요율로 경제적 관점에서 보더라도 과도하고, 과도하게 지급할 특별한 사정이 무엇인지 소명되지 않았다.
2. 아울러 쟁점수수료에 지급에 대한 계약서가 없으며, 청구인이 주장하는 분양대행수수료 9% 요율이 부동산 중개목적의 수수료율에도 당연히 적용된다고 보기 어렵다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
1. 양자 간에 다툼이 없는 사실관계
① 국세청 전산시스템에 따르면 청구인은 2016.7.5. 쟁점부동산을 유○주(71년생)로부터 230백만원에 취득하는 매매계약서를 작성한 것으로 확인된다.
② 청구인은 2017.8.31. 쟁점부동산에 대하여 247백만원에 양도하기로 양수인 박희* 등 2명과 매매계약을 체결한 것으로 확인된다.
• 매매계약서는 ‘크리○○ 분양 계약서’ 양식에 따라 작성되었고, 부동산중개인은 표기되어 있지 않다. <2017.8.31.자 매매계약서 내용> (생략)
• 쟁점부동산 ‘등기사항전부증명서’, ‘크리○○빌리지 분양 홈페이지’ 등에 따르면 쟁점부동산은 임진강가에 위치하여 일반적인 전원주택이 아니라, 펜션 용도로 사용되는 ‘수익형부동산’으로 소유자는 등기상 권리자이나, 펜션사업을 위해 (주)○○부동산신탁에 신탁되어 있음이 확인된다. < 건물분 등기사항전부증명서 발췌 > [표제부] 번호 접 수 소재지번 및 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 1 경기 연천 &&면 ○○리 1**-73 철근콘크리트조(철근) 콘크리트지붕 단층 단독주택 84.83㎡ 2016.7.26. 등기 3 2016.9.28 2016.9.21. 사용승인 [갑 구] 순번 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권 보존 소유자 유○주 3 소유권 이전 2016.11.21. 2016.7.5. 매매 소유자 청구인 4 소유권 이전 2016.11.21. 2016.11.21.신탁 수탁자 (주)○○부동산신탁 6 소유권 이전 2017.10.25. 2017.10.25.신탁재산 귀속 소유자 청구인 7 소유권 이전 2017.10.25. 2017.8.31. 매매 지분 1/2 박희 지분 1/2 서정 8 소유권 이전 2017.10.25. 2017.10.25. 신탁 수탁자 (주)○○부동산신탁 < 쟁점부동산이 위치한 ‘크리○○빌리지’의 위치 > (생략) < 크리○○빌리지에서 쟁점부동산의 위치 > (생략)
• 양도가액, 취득가액, 취․등록세에 대하여는 양자 간에 다툼이 없다. < 2019.8.8. 양도소득세 결정내역 및 청구인 주장 비교 > 구분 당 초
① 결 정
② 청구주장 차이(②-①) 양도가액 0 247,381 247,381 0 취득가액 0 230,000 230,000 0 기타필요경비 0 2,530 24,920 22,390 양도차익 0 14,851 0 △14,851 양도소득금액 0 14,851 0 △14,851 양도소득공제 0 2,500 0 △2,500 과세표준 0 12,351 0 △12,351 세율 0 50% 산출세액 0 6,175 0 △6,175 가산세액 0 2,245 0 △2,245 총결정세액 0 8,421 0 △8,421 차감고지세액 0 8,421 0 △8,421 (단위: 천원)
2. 쟁점수수료가 양도 관련 직접비용에 해당한다는 청구주장 및 증빙
① 청구인은 쟁점부동산의 양도를 위해서는 ‘크리○○빌리지’ 운영업체인 쟁점법인에게 쟁점수수료를 지급할 수밖에 없었다고 주장하면서 ‘양도수수료 지급 확인서’를 제출하였다. < 2019.5월 양도수수료 지급 확인서 > 양도수수료 지급 확인서
□ 인적사항: 청구인
□ 확인내용 o '17.8.31 경기 연천군 &&면 ○○리 1-73 크리SS 전원주택 29호를 ’17.8.31 양도시, 양도를 원활하게 하기 위하여 크리○○빌리지 관련운영업체인 (주)니○오(1-8-0**: 김순)에게 수수료 22,264,314원을 지급하였음을 확인합니다. 2019.5. 인천세무서장 귀하 ② 청구인은 쟁점부동산을 前소유자 유○주를 통해 쟁점법인에게 쟁점부동산의 매도를 의뢰하였고, 매도관련 대금수수와 쟁점수수료 지급도 유○주가 농업회사법인(주)HH의 법인계좌를 통해 거래하였다면서, 관련 계좌거래내역 자료를 제출하였다. ⅰ) 농업회사법인(주)HH의 통장내역에 따르면 쟁점부동산 매매계약일 2017.8.31.부터 잔금기일인 2017.9.31. 이내에 양수인 박희로부터 9번에 걸쳐 98,964천원(계약서상 98,952천원)이 입금되었음이 확인된다. < 양수인 박희로부터 농업회사법인(주)HH가 이체 받은 통장내역 > (생략) ⅱ) (주)HH의 같은 통장에서 2017.9.5 11,141천원, 2017.9.15. 11,248천원, 합계 22,390천원이 쟁점법인의 통장으로 이체되었음이 확인된다. < (주)HH의 농협통장에서 쟁점법인에게 지급한 쟁점수수료 내역 > 301-0186-5*-11 이월금액: ￦58,371,377 거래일자 찾으신금액(원) 거래적요 잔액(원) 거래점 170905 11,141,707 (주)니○오 91,525,326 국민은행 170915 6,001,000 004-(주)니○오 63,639,342 CD지역농협139311 170915 5,247,523 004-(주)니○오 58,391,819 CD지역농협139311 합계 22,390,230 ⅲ) 청구인은 매도대금 247,381백만원을 농업회사법인(주)HH의 계좌로 98,964천원, 매수자로부터 미수금이 16,417천원, 쟁점부동산 관련 채무양도가 132,000천원이라고 주장하면서, ‘채무인수 확인서’를 제출하였다. - 2019.7.15.자 GG신용협동조합에서 작성한 ‘채무인수 확인서’ 따르면 쟁점부동산에 청구인의 채무 132,000천원이 쟁점계약서에 따라 매수자에게 양도되었다고 기재되어 있다. < 2019.7.15.자 채무인수 확인서 > 채무인수확인서
□ 확인내용 ◦ ’17.8.31. 쟁점부동산을 양수자 박희가 양도자 청구인으로부터 양도받을 때 해당 물건지에 대한 채무가액 132,000,000원이 양도되었으나, - 신탁법상 위탁자 변경이 불가능하여 ’17.10.25. 김○수에 대한 부동산 담보신탁계약을 말소하고, 동일 박희에 대한 부동산 담보신탁계약이 체결되었음을 확인합니다.(생략) 2019.7.15. - GG신용협동조합은 쟁점부동산의 부동산담보신탁계약서에 따르면 위탁자에 우선하는 우선수익자로 기재되어 있다. ⅳ) 청구인은 유○주로부터 매매대금 76,574천원(통장수령대금 - 쟁점수수료)을 어떻게 지급받았는지에 대한 금융증빙자료는 제출하지 않았다. 나) 쟁점수수료가 과다하지 않다는 청구인의 주장에 대한 증빙 ① 청구인은 쟁점수수료율 9%가 과다하지 않다고 주장하면서, 농업회사법인(주)HH와 쟁점법인이 2017.4.23. 체결한 ‘크리○○빌리지 분양대행 업무계약서’를 제출하였고, 계약서상 분양대행 수수료는 분양가의 9%인 것으로 확인된다. 농업회사법인(주)HH는 유○우가 대표자로 2013.1.20. 버섯재배업을 주업으로 서울 관악구 봉천동에 개업한 회사로, 2013.5.24. 연천군 전곡읍 ○○리 5 으로 사업장 이전한 후 2016.12.31. 폐업된 것으로 확인됨 ② 그러나, 해당 계약서는 청구인이 쟁점부동산 매도를 의뢰하였다는 유○주의 사업체(이앤씨)가 아닌 ‘크리○○빌리지’를 함께 시행한 3개 사업자 중 정우디앤씨 유정우가 대표자로 있는 농업회사법인(주)HH와의 ‘계약서’로 확인된다. 류KK앤씨(유재, 2016.2.1. 개업, 59-9-00), 정WW앤씨(유○우, 2016.2.1.개업, 21-9-22), 이앤씨(유○주, 2016.2.1. 개업, 14-9-46) < 2017.4.23.자 분양대행 업무 계약서 > 분양 대행 업무 계약서 계약 목적물 (부동산)의 표시 사업명 크리○○ 빌리지 위치 경기 연천군 &&면 ○○리 3~ 상기 부동산을 분양 대행 계약 체결함에 있어 시행사(주)농업법인HH 대표이사 유○우(갑)이라한다. 분양대행사 (주)니○오 대표이사 김순(이하 을)은 아래와 같이 분양대행 계약을 체결함 아 래 제1조 계약의 목적 (중간 생략) 제4조 수수료 지급방법 ① 수수료 지급방법은 계약금 10% 완불기준으로 정산하여 100% 중 50%을 3일째 지급함 ② 중도금 30% 완불기준으로 정산하여 수수료 50%을 3일째 지급한다. ③ 을은 수분양자께서 잔금 납부일까지 모든 것을 책임진다. ④ 시행사 갑은 을에게 입금가의 금액은 분양 대행사 (주)니○오에게 모든 것을 지급함 평수 25.69평 14세대 평수 20.92평 24세대 금액 ￦245,000,000 금액 ￦215,000,000 평수 24.01평 2세 금액 분양세대수 160세대 1세대당 이천만원으로 한다. ￦20,000,000 제5조 계약 이행 사항 (생략) 제6조 계약 기간 ① 대행 계약 기간은 영업개시일로부터 1년으로 정하여 영업개시일은 2017.4.21.부터 2018.4.21.까지 한다. 단, 조기 마감시 갑과 을은 협의한다. (생략) 2017.4.23. 3) 쟁점수수료가 실제 지급되었는지 불분명하다는 처분청 주장 가) 청구인 제출증빙으로는 쟁점수수료 지급이 확인되지 않는다는 주장 ① 처분청은 청구인이 제출한 금융증빙은 청구인과 유○주의 채권채무 전반에 대한 것이 아닌 일부분에 해당하는 것으로 쟁점수수료가 지급되었는지 여부가 확인되지 않는다고 주장하였다. ② 국세청 전산시스템에 따르면 유○주는 쟁점부동산외에도 동일한 기간에 2건의 ‘크리○○빌리지’ 주택을 양도한 사실이 확인된다. < 2017년 9월 유○주의 크리스탈 빌리지 거래내역 > (생략) ③ 국세청 전산시스템에 따르면 쟁점법인은 쟁점수수료와 관련하여 2017년 2기에 부가가치세 매출신고를 하지 않았고, 매출세금계산서도 발행하지 않은 것으로 확인된다. < 쟁점법인 부가가치세 신고내역 > (생략) 나) 쟁점법인은 부동산중개업을 하지 않고 쟁점수수료 ‘지급확인서’에도 구체적인 목적 등이 기재되어 있지 않아 직접비용으로 볼 수 없다는 주장 - 쟁점법인의 사업자등록 기본사항에 따르면 쟁점법인은 2017.4.21.개업한 분양대행업을 하는 업체로 ‘부동산중개업’은 확인되지 않는다. < 쟁점법인의 사업자등록 기본사항 발췌 > 상호 (주)니○오 개업일자 2017.4.21. 성명 김순 사업자상태 계속사업자 주업태 부동산업 주종목명 분양대행업 사업장 서울 도동구 도봉로 49, 1층 호 다) 쟁점수수료가 중개수수료로 보기에 과다하다는 주장 검토 -경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례에 따르면 주택에 대한 부동산 중개보수는 0.4%～0.9%로 쟁점부동산의 경우 0.4%적용 대상으로 988천원 범위내에서 결정하여야 하는 것으로 확인된다. < 경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례 제2조, 별표1 > (생략) 4) 청구인과 처분청 주장의 비교 청구인 감사관 주장내용 증빙 주장내용 증빙 외진 곳에 위치하여 일반적인거래가 불가능함에 따른 부득이한 비용지출에 해당함 부동산의 위치 등 인터넷을 통한 부동산거래 가능하여 불가피성 없고, 법령상 열거되지 않은 비용임
쟁점법인 분양대행수수료율이 9%로 과다한 비용이 아님 분양대행 계약서 쟁점법인은 중개업자가 아니고 중개수수료율 0.4% 대비 과다 사업자등록 경기도조례 양수인으로 받은 대금 중 일부를 지급한 금융증빙이 있음 (주)HH의 계좌내역 계약서 없고, 일부 증빙제출로 쟁점부동산과 관련성 입증부족 다른 물건과 혼재됨
1. 관련 법리 및 규정 종합소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이다. 그러나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증토록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2009.3. 26. 선고 2007두22955 판결 참조).
2. 쟁점수수료는 소개비로써 쟁점부동산 양도와 관련된 직접비용에 해당하는지 여부
① 쟁점부동산은 임진강가의 군사구역 주변에 위치하여 있고, 펜션 임대용 수익형부동산으로 (주)○○부동산신탁에 신탁되어 있는 등 일반적인 부동산에 비하여 매매가 쉽지 않은 특별한 사정이 있는 것으로 보인다.
② 2019.5월 작성된 ‘양도수수료 지급확인서’와 농업회사법인(주)HH의 계좌거래내역에 따르면 2017.9.5. 및 2017.9.15. 3회에 걸쳐 쟁점법인에게 쟁점수수료가 이체되었고 이는 쟁점부동산의 양도와 관련되어 있음이 확인된다.
③ 2017.4.23.자 ‘분양대행업무계약서’에 따르면 쟁점법인의 부동산분양대행 수수료는 분양가의 9% 수준임이 확인되고, 쟁점수수료도 매매가의 9%수준임이 확인된다.
④ 대법원에서도 “소개비가 서울특별시 조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 실질과세의 원칙상 실지로 지급된 금액에 따라야한다”고 판시하고 있어(대법원 1991.4.26. 선고 91누1059 판결 참조) 쟁점수수료가 중개수수료 대비 과다하다는 사유만으로 이를 부인할 수 없을 것으로 보인다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.