상속개시 6월 이내 거래된 인근 토지 매매가액을 상속받은 토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2012.7.26. 상속으로 취득한 경남 AA시 BB동 380-21 임야 1,115㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)을 2019.2.15. 375,000,000원에 양도하고, 취득가액을 상속개시 당시의 개별공시지가로 평가한 43,485,000원으로 하여 2019.4.22. 납부세액 88,845,270원으로 양도소득세 예정신고․납부하였다. 이후 청구인은 쟁점토지의 인근 토지인 경남 AA시 BB동 362-8 임야(이하 “비교대상토지”라고 한다)가 상속개시일로부터 6개월 이내인 2012.7.16. 1㎡당 157,258원으로 거래된 사실이 있고, 2017.5.2. 1개의 감정평가법인이 쟁점토지를 감정평가 기준일 2012.7.16.자로 하여 1㎡당 139,000원으로 감정평가한 가액이 존재하므로 위 매매가액 1㎡당 157,258원은 소득세법 시행령제163조제9항에 따라 시가에 해당한다는 사유로 2019.7.29. 취득가액을 175,342,670원으로 변경하여 이 건 경정청구하였고, 처분청은 2019.9.26. 거부처분하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.11. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 비교대상쟁점토지는 관련 법령이 규정한 시가로 인정되는 매매가액에 해당된다. 1) 소득세법 시행령 제163조제9항 에 따라 상증세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 취득가액으로 보아 필요경비를 계산하여야 하고, 상증세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조제3항제2호에 의하여 쟁점부동산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액은 쟁점부동산의 시가로 인정하도록 규정하였다.

2. 비교대상토지는 경남 AA시 BB동 362-8에 소재하고, 쟁점토지와 도보로 3분 거리에 불과하며, 지목이 임야로 동일하고, 2012.1.1. 개별공시지가는 쟁점토지가 1㎡당 39,000원, 비교대상 부동산이 ㎡당 39,700원으로 서로 유사하다. 비교대상토지는 쟁점토지의 상속개시일인 2012.7.26. 이전 6월 이내인 2012.4.4. 156,000,000원(1㎡당 157,258원)으로 거래된 사실이 있다.

3. ㈜CC감정평가법인은 2017.5.2. 쟁점부동산에 대한 감정평가(기준시점 2012.7.16.)한 결과 1㎡당 139,000원, 총액 154,985,000원으로 감정한 사실이 있고, 일반적으로 실거래가액은 감정평가액보다 높다는 점을 고려하면 비교대상 토지가 일반적인 거래가액 수준에서 거래된 점을 합리적으로 인정할 수 있다. 결국 비교대상토지의 2012.4.4. 거래가액인 1㎡당 157,258원을 해당 법규가 정한 상속개시일 2012.7.26.의 시가로 보아 총액 175,342,670원을 취득가액으로 보아야 하는 것이므로 처분청의 경정청구 거부처분은 위법하다.

• 가. 이 건 인근 비교대상 토지는 동일성 또는 유사성이 없는 토지이므로 시가에 해당하는 매매사례에 해당되지 아니한다. 토지는 아파트, 오피스텔과 달리 개별성이 강한 자산으로서 당초 같은 지번에서 공유물 분할 등 사유로 필지 분할이 이루어진 경우와 같이 특별한 사정이 있는 경우에도 토지의 동일성 및 유사성 기타 특성을 개별 검토하여 토지 간의 유사매매사례가액을 제한적으로 인정하고 있고, 다음과 같이 쟁점토지와 비교대상 토지는 다음과 같이 유사한 토지에 해당되지 아니하다. <쟁점토지 및 비교대상 토지 내역> 구분 쟁점토지(BB동 380-21) 비교대상토지(BB동 362-8) 면적 1,115㎡ 992㎡ 위치 동쪽하향경사지,도로인접 서쪽상향경사지,산,임야,농지인접 토지이용계획 제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역, 학교 제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역 타법령에 따른지역/지구 가축사육제한구역, 도시개발구역 가축사육제한구역, 상대보호구역,도시개발구역 부동산형태 사다리꼴형 평행사변형 용도 기타 산과 연결된 임야 취득 경위 상속 매매 <쟁점토지 및 비교대상 토지 기준시가 변동사항 > 연도 쟁점토지(380-21) 비교대상토지(362-8) 2011 36,800 37,500 2012 39,000 39,700 매매사례가적용당시 2013 40,500 45,000 2014 43,400 48,200 2015 45,500 50,600 2016 46,500 51,700 2017 49,700 55,300 2018 61,400 58,400 양도당시 2019 72,800 67,000

1. 위치․면적․형태 등이 유사한지 여부 쟁점토지는 동쪽 하향경사지로 도로 아래쪽에 연접하고 있고 지목이 ‘임야 ‘이나 주변이 개발로 인한 공사가 활발한 토지들과 사거리에 인접해있는 사다리 꼴 형 태의 토지로 기타토지로 이용 중인 반면 비교대상 토지의 경우 서쪽 상향경사지로 산 아래쪽에 있어 고도가 더 높고 연접 토지들 모두 임야 및 농지로 공부상 지목과 같은 ’임야‘로 이용 중이며, 토지 의 모양과 면적도 서로 다르며 지적도상 토지이용계획에도 서로 차이가 나는 등 위치상, 면적상, 이용형태상 모두 동일성 또는 유사성을 찾기 어려운 개별 토지로 보여진다.

2. 기준시가가 유사한지 여부 유사재산 매매사례가액 인정에 있어 기준시가가 동일한지 여부도 중요한 판단요인이 된다. 청구인은 2012.1.1 기준 개별공시지가가 쟁점토지 ㎡ 당 39,000원, 비교대상 토지 ㎡ 당 39,700원으로 서로 유사하다고 주장하였으나 2011.1.1.부터 2019.1.1.까지 두 토지의 기준시가 변동사항을 확인하면 기준시가 상승폭이 매년 크게 차이나므로 동일성 또는 유사성을 찾기 어려운 개별 토지로 보는 것이 합리적이다. 3)기타 개별특성 검토 청구인은 심사청구를 제기하면서 쟁점토지의 매매사례가액 적용이 적정하다는 추가 근거로 2017.05.02. CC감정평가법인 1곳의 사후 감정평가서(기준시점: 2012.07.16.)를 제시하며, 실거래가액은 일반적으로 감정평가액보다 높게 나타나므로 비교대상 토지의 거래가액은 쟁점토지의 매매사례가액으로 타당하다고 하였으나, 감정평가는 상속개시 당시(2012)가 아니라 2017년에 이루어 졌으며 감정평가 목적 또한 2017년 기준 일반거래(시가 참고용)목적의 감정평가서로 확인되므로 상속자산의 매매사례가액으로 적용하기 어려운 감정평가서로 보인다. 또한 감정평가서의 비교표준지로 선정된 “BB동 산 25-4 임야 2,281 ㎡ (2012년 기준시가 ㎡당 38,200원)” 토지는 현재 종중소유의 토지로 거래시기 ․위치․ 면적 ․이용현황 등 토지현황이 쟁점토지와 유사성이 있다고 보기에는 어려운 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 상속개시 6월 이내 거래된 인근 토지 매매가액을 상속받은 토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20, 2017.12.19, 2018.12.31>

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월 (증여 재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7>

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 당초 신고 및 경정청구 사항 (단위: 천원) 당초 신고 경정 청구 양도가액 375,000 375,000 취득가액 43,485 175,342 과세표준 284,855 168,821 산출세액 88,845 44,752 납부할세액 88,845 44,752 2) 쟁점토지와 비교대상토지의 국토의 계획 및 이용에 관한 처분청 제시사항에 대하여 청구인과 이견이 없다. 구분 쟁점토지(BB동 380-21) 비교대상토지(BB동 362-8) 면적 1,115㎡ 992㎡ 위치 동쪽하향경사지,도로인접 서쪽상향경사지,산,임야,농지인접 국토의 계획 및 이용 제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역, 학교 제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역 타법령에 따른지역/지구 가축사육제한구역, 도시개발구역 가축사육제한구역, 상대보호구역,도시개발구역
• 라. 판단 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로(대법원2015두43148, 2015.5.7.), 이 건 청구인이 제시한 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 시가를 판단할 기준이 될 수 없다. 또한, 쟁점토지는 사각형 형태로 도로와 연접하고, 인근 토지의 사거리에 위치하며 토지이용계획상 제2종 일반주거지역에 해당하나, 비교대상토지는 사각형 형태가 아니고, 토지의 대부분이 도로와 연접하지 아니하며 인근 토지의 사거리에서 쟁점토지에 비하여 먼거리에 위치하며, 토지이용계획상 제3종 일반주거지역에 해당하여 토지의 실제 형태와 위치, 토지의 개발과 이용에 관련된 법규상의 규정이 다른 점이 확인된다. 따라서, 청구인이 시가로 주장하는 비교대상토지의 거래가액은 시가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.