양도한 토지는 교환거래로 취득한 것이고, 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하는 것이 타당함

AA세무서장이 2019.8.22. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 287,538,830원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2006.2.24. 부산 ○○구 ○○동 000-0 대 64.9㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 같은 동 000-00 대 70.6㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다), 같은 동 000-00 대 113.7㎡(이하 “쟁점3토지”라 하고 쟁점①․②․③토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2017.4.1. 甲주식회사에 1,400,000,000원에 일괄양도하고, 2017.6.30. 2017년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액 1,097,773,911원을 적용하여 양도소득세 77,516,220원을 신고․납부하였다.
• 나. ○○지방국세청 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사 시 청구인 및 쟁점토지의 前 소유자들(김모양․홍모군)이 관할 지방자치단체인 부산 ○○구청장에게 464,000,000원을 부동산 실거래가액으로 신고하였고 동 금액은 전 소유자들이 양도소득세를 신고하면서 기재한 양도가액과도 일치하여, 청구인이 쟁점토지 취득 시 실지거래가액이 확인됨에도 환산취득가액을 적용한 사실을 확인하고, 처분청에 취득가액은 실지거래가액(464백만원)을 적용하여 양도소득세를 경정할 것을 처분지시하였고, 이에 처분청은 2019.8.22. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 287,538,830원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2006.2.24. 母 정엄마 명의로 취득하여 보유하고 있던 부산광역시 ○○구 ○○동 000 답 2,887㎡(이하 “교환양도토지”라 한다)와 전실제가 실제 소유하고 있던 쟁점토지를 교환하는 조건으로 쟁점토지를 취득하였다(이하 이 거래를 “쟁점거래”라 한다). * 쟁점토지의 실소유자는 전실제이나, 전실제가 명의신탁하여 명의가 김모양(전실제의 子), 홍모군(전실제의 지인)으로 되어 있으며, 2006.2.24. 청구인(명의는 母 정엄마)로부터 교환양도토지의 소유권을 이전해 간 정모양(전실제의 지인) 역시 명의수탁자로서 실소유자는 전실제이다. 그러나 쟁점거래가 교환거래임에도 청구인이 이러한 사실관계 입증하는데 한계가 있으므로 처분청은 쟁점토지가 교환으로 취득한 것인지 여부와 취득 시 실거래가액을 확인할 수 없는 경우인지를 재조사하여 이 건 양도소득세를 재경정함이 타당하다.

청구인은 쟁점토지를 교환거래로 취득하였고, 취득 시 실거래가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 쟁점토지에 대한 양도소득세가 결정되어야 한다고 주장하나, ① 쟁점토지 취득 시 ○○구청장에게 부동산거래계약을 신고한 문서(부동산거래계약신고필증)상 금액인 464백만원은 쟁점토지 前 소유자들[김모양(1972년생 女), 홍모군(1963년생, 男)]이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하면서 기재한 실거래 양도가액(464백만원)과 일치하는 반면에, ② 교환거래를 입증할 수 있는 교환계약서 등 객관적인 증빙이 없고, ③ 청구인이 교환대상 토지를 母에게 명의신탁하였고, 쟁점토지 역시 실지 前 소유자는 전실제이나 명의상 前 소유자들(김모양, 홍모군)에게 명의신탁하였다는 청구주장 역시 이를 확인할 어떠한 증빙도 없어 신빙성이 낮은 점 등에 비추어 쟁점토지를 교환거래로 취득하였고 취득가액이 불분명하다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

• 가. 쟁점 양도한 쟁점토지는 교환거래로 취득한 것이고, 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】(2016.12.20. 법률 제14382호로 일부 개정된 것)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부 개정된 것, 이하 같다)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부 개정된 것, 이하 같다)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전 소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고 시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. 2-3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비】 (2017.3.10. 기획재정부령 제604호로 일부 개정된 것)

③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4) 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】 (2015.7.24. 법률 제14389호로 개정된 것)

① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산 등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

② 개업공인중개사가 공인중개사법 제26조 제1항 에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 (2006.12.28. 법률 제8120호로 일부개정되기 전의 것) 제26조 【거래계약서의 작성 등)

① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

② 제25조 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다.

③ 중개업자는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 된다. 제27조【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 청구인이 2006.2.24. 쟁점토지를 취득하고 前 소유자 김모양․홍모군이 쟁점토지 양도한 후 이에 대한 양도소득세를 신고한 내역 및 母 정엄마가 소유한 교환양도토지(청구인이 실소유자라는 주장임)를 2006.2.24. 정모양(실소유자는 전실제라는 주장임)에게 양도한 후 양도소득세를 신고한 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인이 쟁점토지 취득 당시 관련 토지의 양도소득세 신고내역
• 나) 2006년 2월 쟁점토지 거래와 관련하여 부산 ○○구청장에게 부동산거래계약을 신고한 내역(“부동산거래계약신고필증”)에 나타나는 주요 내용은 다음 <표2>와 같다. <표2> 부동산거래계약신고필증의 주요 내용
• 다) 2006.2.24. 당시 쟁점토지 및 교환양도토지의 공시지가(2005년 공시지가 적용)를 적용한 기준시가는 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 및 교환양도토지
• 라) 한편, 참고로 2006.2.24. 취득 당시 쟁점토지 및 교환양도토지의 기준시가(2005년 공시지가 적용)와 2017.4.1. 양도 당시 기준시가(2016년 공시지가 적용)의 변동내역은 다음 <표4>와 같다. <표4> 쟁점토지 및 교환양도토지의 기준시가 변동내역
• 마) 쟁점토지 및 교환양도토지의 부동산등기사항의 주요내용을 발췌하여 보면 다음과 같다.

(1) 부산 연제구 연산동 684-4 대 64.9㎡(쟁점①토지)

(2) 부산 연제구 연산동 684-16 대 70.6㎡(쟁점②토지)

(3) 부산 연제구 연산동 684-22 대 113.7㎡(쟁점③토지)

(4) 부산 강서구 죽림동 438 답 2,887㎡(교환양도토지)

• 마) 한편, 국세청 전산시스템(NTIS)에 나타난 청구인 및 母의 사업자등록이력은 다음 <표5> 및 <표6>과 같다. <표5> 청구인의 사업자등록이력 <표6> 母의 사업자등록이력

2. 청구주장 및 제출 증빙

• 가) (쟁점토지 취득경위) 청구인은 2004.3.25. 교환양도토지를 매매로 취득한 후 母 정엄마 명의로 등기하였다가 2006년 부동산중개업자로부터 부산 ○○구 ○○동에 좋은 부동산이 있다고 하면서 쟁점토지를 소개받았다. 청구인, 전실제(쟁점토지 실소유자), 부동산중개업자 이렇게 3인이 모여청구인의 교환양도토지와 쟁점토지를 교환하기로 하였고, 교환조건은 교환양도토지와 쟁점토지를 교환하되 쟁점토지의 채무 250,000천원을 청구인이 인수하는 조건이었으며, 그 외 대금수수내역은 전혀 없으며, 쟁점거래(교환거래)와 관련하여 부동산매매계약서를 작성한 사실도 없다.
• 나) (母 명의인 교환양도토지가 명의신탁인 근거) 母는 특별한 소득이 없어 교환양도토지를 취득할 능력이 없는 자로, 청구인이 2004.3.25. 교환양도토지를 매매로 취득하면서 前 소유자 정모씨(1959년생, 男)에게 부동산 거래대금을 지급하였는바, 정모씨에게 확인하면 이러한 사실관계가 확인될 수 있으나, 청구인이 현재 정모씨의 주소 및 연락처를 알 수 없으므로 처분청이 직접 확인해 보면 교환양도토지가 실소유자는 청구인이나 청구인이 母에게 명의신탁한 사실을 명확히 확인할 수 있다. 다음은 母가 교환양도토지를 명의수탁하게 된 이유를 적은 확인서의 주요내용이다.
• 다) (교환양도토지 및 쟁점토지의 명의상 소유자와 실소유자) 교환양도토지의 명의는 청구인의 母이지만 실소유자는 청구인이며, 쟁점①․②토지의 명의는 김모양이지만 실소유자는 김모양의 母인 전실제이며, 쟁점③토지의 명의자는 홍모군이지만 실소유자는 역시 전실제이다. 2006.2.24. 교환양도토지와 쟁점토지를 교환하였는바, 쟁점토지의 취득자는 청구인으로 하였고, 교환양도토지는 전실제의 지인인 정모양으로 하였다. 청구인이 쟁점토지의 명의자와 실소유자 전실제 간의 관계 및 교환양도토지를 취득한 정모양과 전실제 간의 관계를 알게 된 이유는 전실제 및 부동산중개업자로부터 들었기 때문이다.
• 라) (쟁점토지에 대한 부동산거래계약신고필증에 대한 항변) 감사관이 쟁점토지에 대한 ‘부동산거래계약신고필증’을 제시하므로 ○○구청장에게 실거래가 신고와 관련한 부동산매매계약서를 요청하였으나, 부동산매매계약서는 없고 단지 실제 거래가액이 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증만 존재한다는 답변을 얻었다. 한편, 감사관은 쟁점토지에 대한 前 소유자(김모양, 홍모군)의 양도소득세 신고서상 양도가액 합계금액 464백만원과 부동산거래계약신고필증상 실제 거래가액 합계금액 464백만원이 일치한다고 하여 464백만원이 청구인이 쟁점토지를 실제 취득한 가액이라고 판단하고 있으나 그 가액이 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 그 이유는 청구인(명의는 母)이 2006.2.24. 교환양도토지를 정모양에게 소유권이전하면서 실거래가로 신고한 가액(국토교통부 실거래가 공개시스템을 통하여 확인함)은 90,000천이나, 母가 양도소득세 신고 시 양도가액이 190,000천원으로 서로 상이한 사실만 보아도 알 수 있다.
• 마) (부동산 중개업자를 통하여 명의신탁한 사실관계 확인이 가능) 청구인측 중개업자는 부산 ○○구 ○○동에 소재하는 ‘○○부동산’의 서○○ 실장으로 연락처는 010-**-이므로 이 사람을 통하면 쟁점거래가 교환거래라는 사실관계를 확인할 수 있다. 그러나 전실제측 중개업자는 부산 ○○구 ○○동 000-0에 소재하는 ‘○○부동산’의 황○○ 실장으로 연락처는 010--**이나 청구인의 전화를 받지 아니하고 있고, 전실제 역시 연락이 되지 않는 상태이므로 청구인으로서 사실관계 입증에 한계가 있는 상태이다. 비록 청구인이 명의신탁관계를 입증할 객관적인 증빙은 없으나 이러한 주장을 하는 이유는 청구주장이 사실이기 때문이다. 심리담당자가 2020.2.3. 청구인이 제시한 전환번호로 청구인측 부동산중개를 담당하였다는 ‘○○부동산’ 황○○ 실장에게 전화한 결과 쟁점거래는 교환거래라는 답변을 얻었고, 전실제측 부동산중개을 담당하였다는 ‘○○부동산’ 서○○ 실장에게 전화한 결과 오래되어 기억이 잘나지 않으나 교환거래하려는 시도는 있었으나 가격차이로 결렬되어 본인이 거래를 중개한 사실이 없다고 답변하였다.
• 바) (청구인이 쟁점토지를 교환거래로 취득한 근거) 청구인이 2006.2.24. 교환거래로 취득한 근거는 ① 부동산거래계약신고필증을 보면 계약일(2006.2.24.) 모든 거래대금이 일시에 지급된 것으로 되어 있는바, 이는 부동산 거래가 계약금, 중도금, 잔금을 지급하는 방법으로 이루어지는 사회통념과 동떨어져 있고, ② 부동산매매계약서가 없으며(작성도 하지 아니하였음), ③ 계약 당일 소유권이전등기 접수가 된 점, ④ 청구인이 쟁점토지를 교환으로 취득하면서 ⅰ) 모 명의의 교환양도토지 소유권을 전실제가 지명한 지인 정모양에게 넘겨주고, ⅱ)쟁점토지를 담보로 한 채무 250,000천원(3필지에 함께 설정된 근저당권의 채권최고액은 325,000천원이고, 매수 시 채무자는 실소유자 전실제의 子 김모양임)을 인수하는 조건 이외 다른 대금수수는 없었던 점 등을 들 수 있다.
• 사) (쟁점토지 취득가액이 불분명한 경우에 해당함) 감사관의 의견대로 청구인이 쟁점토지를 전 소유자(김모양, 홍모군)으로부터 464,000천원에 매수한 매매거래라고 가정하면, ① 청구인(명의는 母)이 부담한 금액은 340,000천원(교환양도토지가액 90,000천원 + 채무인수액 250,000천원)에 지나지 않아 차액 124,000천원을 전실제에게 지급하여야 하였으나 지급한 사실이 없는 점, ② 청구인측과 전실제측은 2006.2.24. 각자 소유 부동산을 임의로 평가하여 조정하는 단순교환 방법으로 교환거래를 하였는바, 이는 청구인측 소유 교환양도토지의 부동산거래계약 신고금액이 90,000천원으로 동 금액은 당시 기준시가 89,497천원과 유사하나, 전실제측 소유 쟁점부동산의 부동산거래계약 신고금액은 당시 공시지가의 137～138%인 점만 보아도 알 수 있다(<표3> 참조).

3. 감사관의 의견 및 증빙

• 가) (감사처분의 법적 근거) 소득세법 제97조 제1항 제1호 는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액이라고 규정하고 있고, 같은 조 제7항, 같은 법 시행령 제163조 제11항 제2호, 같은 법 시행규칙 제3항은 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따라 신고한 실거래가액이 前 소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고 시의 양도가액과 동일한 경우 동 금액을 취득 당시 실거래가액으로 본다고 규정하고 있다.
• 나) (감사지적 내용) 감사관이 처분청에 대한 감사 시 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전 소유자 김모양․홍모군이 2006.2.24. 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 신고한 양도가액이 464,000천원이고, 연제구청장으로부터 회신받은 쟁점토지 취득 당시 부동산거래계약신고필증상 실거래금액 역시 464,000천원이므로 소득세법제97조 제7항에 따라 464,000천원을 청구인의 쟁점토지 실거래가액으로 보았으므로 이는 적법하다.
• 다) (청구주장 반박) 청구인이 쟁점토지를 교환거래를 입증할 수 있는 교환계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있고, 교환양도토지를 母에게 명의신탁한 것이고, 쟁점토지 역시 실지 前 소유자는 전실제이나 김모양 및 홍모군에게 명의신탁하였다는 등의 여러 주장을 펼치고 있으나, 이를 확인할 어떠한 증빙도 제시하지 아니하고 있어 청구주장은 신빙성이 낮아 받아들일 수 없다.

4. 청구인의 의견진술 내용

• 가) 청구인은 2020.3.18. 국세심사위원회에 출석하여 2006.2.24. 쟁점토지를 취득한 쟁점거래는 매매거래가 아니라 청구인이 교환양도토지를 건네주고 전실제로부터 쟁점토지와 쟁점토지를 담보로 한 은행부채 250,000천원을 인수하는 조건의 단순 교환거래하고 주장하였다.
• 나) 청구인이 교환거래하게 된 경위 등을 진술한 내용은 다음과 같다. 母 명의의 교환양도토지는 부산 외곽의 평범한 농지였던 반면에 쟁점토지는 ○○동 부산지하철 3호선 ○○역 인근 역세권 대지였는바, 부동산업자가 교환양도토지와 쟁점토지를 교환하자는 제의를 해왔다. 그 당시 공시지가를 보더라도 쟁점토지가 더 좋아 청구인은 은행부채를 떠안는 조건으로 교환거래를 하였다. 그러나 이후 쟁점토지(○○동) 인근에 코델타시티, 국세신도시 등이 들어서는 서부산개발사업 계획이 발표되면서 교환양도토지의 가치가 천정부지로 뛰어버려 청구인은 엄청난 상대적 손실을 보았다. 청구인은 부동산에 문외한이어서 기획부동산업자들에게 속아 교환양도토지를 양도하였는바, 더욱이 대신 취득한 쟁점토지를 양도함에 따라 이 건 양도소득세가 무겁게 과세되니까 청구인의 억울함은 이루 말할 수조차 없다. 사정이 이러함에도 처분청이 쟁점거래가 교환거래가 아니라 매매거래로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못되었으므로 거래의 실질을 살펴봐달라고 진술하였다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

1. 관련 법리 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 따라 “자산 취득에 든 실지거래가액”이나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 한편, 실질과세의 원칙상 단순히 당해 계약서의 내용이나 형식에만 의존할 것이 아니라, 당사자의 의사와 계약체결의 경위, 대금의 결정방법, 거래의 경과 등 거래의 전체과정을 실질적으로 파악하여 판단하여야 한다(대법원 2012.12.26. 선고 2001두6227 판결 등 참조).

2. 양도한 쟁점토지는 교환거래로 취득한 것이고, 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 하는지 여부

• 가) 청구인이 쟁점토지를 매매거래로 취득한 것인지 교환거래로 취득한 것인지 여부 감사관은 청구인이 쟁점토지를 교환거래로 취득한 것이라는 청구주장을 입증할 교환계약서 등 객관적인 증빙이 없어 받아들일 수 없다는 의견이다. 그러나 쟁점토지의 부동산등기사항을 보면 비록 청구인의 소유권 취득 등기원인이 ‘교환’이 아닌 ‘매매’로 등기되어 있으나 쟁점토지 소유권 취득등기 접수일과 교환양도토지의 소유권 이전등기일이 같은 날(2006.2.24.)로 나타나고, 쟁점토지 취득과 관련하여 부산 ○○구청장에게 부동산거래계약을 신고한 내역 역시 매매계약 체결일과 잔금지급일 및 부동산거래계약신고필증 발급일 모두 같은 날(2006.2.24.)로 나타나 일반적인 부동산 거래행태인 계약금, 중도금, 잔금 지급일이 별도로 구분되어 있는 것과는 상이한 점, 쟁점거래를 중개하였다는 ‘○○부동산’ 황○○ 실장이 쟁점거래는 교환거래라는 답변하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 교환거래로 취득하게 된 경위를 진술한 내용이 일응 수긍이 가는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 매매거래로 취득하였다고 보기보다는 교환거래를 통하여 취득한 것으로 보이므로 이 부분 청구주장을 받아들이는 것이 타당하다고 판단된다.
• 나) 다음으로, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하여야 하는지 여부 상기와 같은 사정을 종합하면, 청구인이 교환양도토지의 소유권을 넘겨주고 대신 쟁점토지 소유권을 취득하고 쟁점토지를 담보로 한 은행부채를 떠안는 조건으로 교환거래한 것으로 보이는 점, 청구인과 거래상대방이 쟁점거래를 함에 있어 별도의 시가감정 등을 거쳤는지 불분명한 점, 교환거래 시 부동산에 대한 시가감정을 거치지 아니하고 임의로 교환거래한 경우에는 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 점(수원지방법원 2013.10.18. 선고 2013구단1007 판결, 서울고등법원 2013.7.10. 선고 2013누1371 판결 등 참조) 등에 비추어 이 건은 취득 시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 판단된다.
• 다) 이와 같이 쟁점토지는 교환거래로 취득한 것이고, 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장이 이유 있으므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 경정․고지한 이 건 처분을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.