쟁점오피스텔이 주택이 아닌 일반건물에 해당하여 기본세율 적용대상 자산인지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2002.11.21. 분양계약에 의해 서울 중구 ○○동 ○○1번지 ○○동 ○○○호 건물 ○○㎡ 대지 ○○㎡(이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)를 매입하고 A모세무서에 2002.12.2. 일반과세자로 부동산 임대업 사업자등록하고, 일반과세자로 계속 임대하다가 2016.7.1. 간이과세자로 전환하여 임대사업을 계속 영위하던 중 청구인은 2018.12.10. AAA에게 550백만원에 쟁점오피스텔을 양도하였다. 청구인은 소득세법제104조 제1항 제1호 해당하는 자산(일반건물)보아, 동법 제55조 1항을 적용한 기본세율을 적용하여 양도소득세 60,000,228원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.6.20.부터 2019.4.30.까지 청구인에 대한 2018년 과세연도 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하고 청구인이 ‘ 서울 중랑구 □□□동 □□호’ 주택을 보유하고 있어, 1세대 2주택에 해당된다고 보아 중과세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제하여, 2019.8.8. 청구인에게 2018년 양도소득세 81,296,500원을 경정․고지하였다(이하 “이 건 처분”이라 한다).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용할 것을 특약하고 전입 신고할 수 없는 조건 으로 임대차계약을 하였고, 양도당시 임차인이 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 없고 업무용으로 사용하여 일반건물에 해당됨에도, 처분청은 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 신고내용을 부인한 이 건 처분은 부당하다.

쟁점오피스텔은 풀옵션(세탁기, 식기세척기등)이 설치되어 있고, 처분청이 취득일부터 양도일까지 임차한 6명과 유선통화시 주택으로 사용하였다고 답변한 사실과 양도일 현재 임차인이 주택으로 사용한 점을 볼 때 쟁점오피스텔을 주택 수에 포함하여 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도 부동산(오피스텔)이 주택이 아닌 일반건물에 해당하여 기본세율 적용대상 자산인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】 (2017.02.08. 14569호 개정된 것) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 (2018.03.20. 15522호 개정된 것)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】 (2017.12.19-15225호 개정된 것)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액" 이란 제94조제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 (2017.12.19. 15252호 개정된 것)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 5) 소득세법 기본통칙 97-0…5 【 자산취득시 징수된 부가가치세 등의 필요경비 산입여부 】 취득등기시 납부한 취득세에 대한 교육세와 아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익계산시 필요경비로 계산한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세사업자로서 사업용으로 분양받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없다. 6) 건축법 제2조 【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 6-1) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ※ (건축법 시행령 별표 1 제14호 나목)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 7) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 처분의 조사실적 현황은 다음과 같다.<표1> ※ 청구인은 쟁점오피스텔은 2018.12.10. 양도 후 2018.12.31. 양도소득세를 신고하였다.

2. 처분청의 실거래가 조사내용은 다음과 같다. 청구인이 신고한 양도가액 및 각종 필요경비는 적정한 것을 판단하였으나, 취득가액 중 부가가치세 환급세액(15,040천원)에 대해서 매입가액에서 차감하고 경정하였다.

3. 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에는 지상15층 업무시설로 2004.12.29. 보존등기된 후 2005.3.9. 청구인 명의로 소유권이전 등기된 것으로 확인된다(건축물대장 용도란에 오피스텔로 나타난다).

4. 쟁점오피스텔의 사업자등록 및 부가가치세 신고현황은 다음과 같다.

• 국세청 전산시스템(NTIS)자료에 따르면, 청구인은 2004.12.5. 개업일자로 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였고 2018.12.10. 폐업 신고한 것으로 나타난다.

• 개업 당시 일반과세자이었으나 2016년 2기 과세기간부터 간이과세자로 전환하였으며 건물분 분양가액에 대해 부가가치세 환급 및 이후 임대에 따른 부가가치세를 아래와 같이 신고한 것으로 확인된다.<표2>

5. 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 쟁점오피스텔을 임차한 임차인중 중 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 사업자등록한 사실은 확인되지 않는다.

• 라. 청구주장 근거와 입증 등 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용에 해당하여 부가가치세를 신고․납부하였고, 임대차계약서에도 업무용으로 사용할 것을 특약하고 전입신고 할 수 없는 조건등으로 볼 때 쟁점오피스텔은 업무용에 해당한다.

1. 업무용 사업장으로 계속 임대하고 부가가치세를 신고․납부하였다. 청구인은 주식회사 흥부기업․정안산업개발 주식회사와 분양계약을 체결하고, 2002.12.2. A모세무서에 일반과세자로 사업자등록 후 2005.5.11.부터 업무용 사업장으로 계속 임대하고 양도일까지 부가가치세를 신고․납부하였다.

2. 지방세 세목별 과세증명서에 건축물로 재산세를 부과하였다. 서울 ▲▲청장이 발행한 지방세 세목별 과세증명서에는 2005년부터 2018년까지 건축물로 보아 재산세를 부과한 것으로 기재되어 있다.<재산세 납부확인서 참조>

3. 임대차계약서에 업무용으로 임대한 사실이 확인된다.

• 가) 부동산 중개업자에게 임대차 계약시 반드시 업무용으로 사용할 것을 특약 조건하고 전입신고로 인해 발생하는 임대인의 재산상 불이익에 대해서는 임차인이 전적으로 책임을 진다라고 하여 임차인이 사무실외 달리 사용이 불가능하다.<특약사항참조>
• 나) 쟁점오피스텔 보유기간 중 BBB(법인포함)외 7인에게 업무용으로 임대한 사실이 임대차계약서, 공인중개사 중개대상물 확인․설명서, 건축물관리대장, 등기사항전부증명서(전세권:업무용설정), 관리비내역, 부가가치세 납부영수증등에 의해서 확인된다.<오피스텔 전세 계약서 참조>

4. 소득세법제88조 7호에 따르면 양도당시 현황에 의하고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부에 의한다라고 규정하는바, 건축물대장 총괄표제부(갑)에 업무시설로 등재되었다.

• 가) 등기사항전부증명서에는 집합건물로 등재되어 있고, 임차인들이 거주사실이 없으며, 양도 당시 임차인 BBB의 경우도 서울 중구 만재리로 △△△동 △△△호(만리동2가, △△△아파트)로 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 없는 것으로 BBB의 주민등록표에 확인된다.

• 국세청 해석례에 따르면 “상시주거용이 아니 오피스텔은 주택에 포함되지 아니한다”(재일01254-21, 1991.2.6.)라고 해석하고 있다.

• 나) 주택사용 판단은 계속 거주한 사실과 삶을 영위하기 위해 취사한 사실이 구체적으로 확인되어야 하는바, 전 관리업체 ㈜D모기업과 현재 관리하고 있는 E모 파크운영위원회의 일반관리비 내역서에 의하면 승강기유지비, 소방관리비, 수선유지비, 정화조 청소등이 확인되나 취사용 가스를 사용한 내역이 발견되지 않는다.<관리비납입영수증 참조>

5. 양도 당시 임차인 자녀가 홈쇼핑사업을 하기 위해 임차를 하였다.

• 가) 양도 당시 임차인은 자녀가 홈쇼핑사업을 하기 위해 임차를 하였는데 자금준비와 경험부족으로 당초 의도한 대로 사업을 하지 못해 사업자등록을 하지 못했고, 이에 재임대(전대)를 시도한 사실이 계약을 중개한 공인중개사에 들었으나, 그런 도중에 쟁점오피스텔을 양도하게 되었다
• 나) 청구인은 업무용으로 임대한 사실이 분명하나, 임차인이 임대차계약서 대로 업무용으로 사용하지 아니하였다고 하여, 그 책임을 청구인에게 부과한 것은 너무 가혹하고 억울한 과세행정이다.

6. 청구인은 14년간 부가가치세를 신고납부 하였는바 양도소득세 중과세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.

• 가) 업무용이 아니 주택으로 볼 경우 면세사업자로 부가가치세 납세의무도 없고 소득세는 과세미달에 해당하여 전혀 납세의무가 없음에도 업무용에 해당하여 2005.5.11.부터 양도일까지 14년간 부가가치세등을 신고․납부한 사실로 볼 때 성실한 납세자임에 분명하다.
• 나) 이 건 처분은 가정형편을 감한할 때 문제가 되는바, 청구인 부부(청구인 ○○세, 남편○○세,무자녀로 부양가족없음)가 현재 거주하고 있는 서울 중랑구 □□□로 □길 □□)에서 다세대 2층을 1986.7.19. 취득하여 현재까지 33년간 거주하고 있다.
• 다) 노후의 생활자금을 조달할 목적으로 쟁점 오피스텔 취득하여 임대를 하던 중 가계부채가 많아 부득이 양도한 것으로 전혀 투기 목적 없고, 소유주택 또한 33년간 거주하는 주택으로 전혀 투기한 사실이 없습니다.
• 라) 위와 같은 사실관계와 정황을 고려하지 아니하고, 개정된 법령(17.12.19.)을 적용하여 12평의 다세대 주택을 보유한다(실제 2주택자가 아님)는 이유로 중과세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제한 처분은 비례원칙(과잉금지의 원칙)과 과세정의를 감안하더라도 부당한 과세처분이므로 이 건 처분을 취소하여야 한다.
• 마. 처분청 의견 근거와 입증 등 처분청이 쟁점오피스텔을 임차한 임차인 중 유선통화로 확인된 임차인 모두가 주택으로 사용하였다고 답변하였고, 현지확인시에도 주택으로 사용하고 있어 쟁점오피스텔은 주택에 해당한다.

1. 쟁점오피스텔을 업무용 사업장으로 계속 임대하고 부가가치세를 신고․납부하였다는 청구인 주장에 대해 가) 쟁점오피스텔은 부동산 임대업을 영위하는 사업자로 2002.12.2. 사업자등록을 신청을 하였고, 2005.5.11.부터 부가가치세 과세표준 납부내역은 다음과 같다.<표3> 나) 청구인은 쟁점 오피스텔을 임대업 사업자로 등록 후 부가가치세 및 소득세 신고 내역은 위와 같으므로 청구인의 주장처럼 오피스텔을 사업자 등록 후 ’14년간의 성실한 부가가치세․소득세를 신고․납부하였다는 주장은 오피스텔 부가가치세 환급받은 후 일정기간 부가가치세를 신고․납부하여야 하고, 이로 발생한 소득에 대해 소득세를 5년간 신고․납부하였으나 그 기간 외에는 소득세 무신고 하였음이 확인된다.

2. 지방세 세목별 과세증명서와 임대차계약서 특약 조건에 대하여

• 가) 청구인은 서울 ▲▲청장이 발행한 지방세 세목별 과세증명서에는 2005년부터 2018년까지 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 ‘건축물’로 보아 재산세를 부과한 것으로 기재되어 있고, 특히 임대차계약시 쟁점오피스텔을 반드시 ‘업무용’으로 사용할 것을 특약 조건으로 하고 ‘전입신고로 인해 발생하는 임대인의 재산상 불이익에 대해서는 임차인이 전적으로 책임을 진다’는 점을 주장하나
• 나) 오피스텔 전세계약서상 전입신고서상 전입신고는 할 수 없으나, 처분청이 2016.3.18. 전세권 설정된 CCC와 통화한바 전세권 설정이 전입신고와 같음을 중개사 사무소에서 말해서 전입신고는 안한 것으로 답변하고, 쟁점오피스텔 전세계약서상 옵션(세탁기 에어컨, 가스레인지, 식기세척기)등이 기재되어 있고, 만기전출시 임차인은 집을 빼서 나가기로 기재되어 쟁점오피스텔이 업무용이라는 청구인 주장은 받아드리기 어렵다.<오피스텔 전세계약서참조>
• 다) 또한 처분청이 2019.6.25. 쟁점 오피스텔에 현장방문시 세탁기, 싱크대, 화장실(욕실) 등 숙식에 필요한 취사 등 시설이 갖추어진 주택 구조임이 아래 사진처럼 확인되고 임차인도 주거용으로 사용중인 것이 확인되는 바, 영업용이라는 주장은 받아드리기 어렵다.<사진참조>

3. 업무용으로 임대하였고 임차인들이 주거사실이 없으며, 취사용 가스사용이 발견되지 않는다는 청구인의 주장에 대하여

• 가) 청구인은 BBB외 7명(법인포함)에게 업무용으로 임대한 사실을 주장하나

• 처분청이 2005.3.8.부터 2018.12.10.(양도일)까지 쟁점오피스텔의 등기부등본상 전세권 설정된 임차인은 8명에게 양도소득세 조사기간 동안 2008.2.12.부터 양도일까지 임차인 6명과 유선통화하여 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였음을 답변 한 바, 청구인의 주장처럼 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 청구주장을 받아드리기 어렵다.

(1) 임차인 DDD은 2008.2.12. 전세권자로 등기접수되어 2010.2.10. 전세권 말소된 것이 확인되고 2019.6.26. 유선통화시 쟁점오피스텔을 부모님이 주택으로 사용하였음을 답변하였다.

(2) 임차인 EEE은 2010.2.10. 전세권자로 등기접수되어 2011.9.19. 전세권 말소된 공무원(근로소득자)으로 2019.6.18. 유선통화시 쟁점오피스텔을 본인이 주택으로 사용하였음을 답변하였다.

(3) 임차인 ●●북도 서울본부는 2011.9.19. 전세권자로 등기접수되어 2014.10.31. 전세권 말소된 내용이 확인된다. 위 기간 쟁점오피스텔은 관사로 사용하였으며, 관사를 사용한 공무원 FFF(직위 지사장)과 2019.6.18. 유선통화시 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였음을 확인 하였다.

(4) 임차인 GGG은 2014.10.31. 전세권자로 등기접수되어 2016.3.18. 전세권 말소된 근로소득자(근무지 E모은행: 급여 ’16년 65백만원, ’17년 59백만원)로서 유선통화는 되지 않았지만 금융권 근로소득자로 쟁점오피스텔을 사업장이 아닌 주택으로 사용한 것으로 판단된다.

(5) 임차인 HHH는 2016.3.18. 전세권자로 등기접수되어 2017.8.11. 전세권 말소된 로서 2019.6.11. 유선통화시 배우자와 함께 주택으로 사용하고 있음을 확인하였으며 전입신고가 안 된다는 계약내용과 전세권 설정은 전입신고와 같다고 중개사사무소에서 말해 전입신고는 하지 않았음을 답변했다.

(6) 임차인 BBB(19○○년생)는 2017.8.17. 전세권자로 등기접수되어 현재까지 전세권 말소된 내용이 없는 자로 2019.6.25. 쟁점오피스텔 현장 방문시 BBB 및 배우자 박BB, 子 박CC을 만나, 子 박CC으로부터 BBB와 배우자 박BB, 子 박DD이 2017.8.14. 쟁점오피스텔에 입주하여 주택으로 사용하고 있음을 확인하였다.

• 임차인 신막래는 서울 중구 만재리로 △△△동 △△△호(만리동2가,△△△쎈트럴자이아파트)로 주민등록이 되어 있으나, 이는 쟁점오피스텔에 전입신고가 되지 않아 子 박혜신의 주소로 전입신고만 한 것임이 현지확인시 확인되어 청구인이 임차인 BBB가 쟁점오피스텔에 거주하지 않았다는 주장은 받아드리기 어렵다.

• 나) E모 파크타운 운영위원회에 2019.5.28. 공문요청하여 회신받은 쟁점오피스텔의 관리비등 납부내역에서 2010.1월부터 2019.6월까지 주택으로 관리비가 부과되고 있음이 회신 받은 관리비 납부확인서에 의해 확인되므로(E모 파크타운 직원 - 상가는 고지금액 차이) 청구인이 업무용으로 사용하였다는 주장은 받아드리기 어렵다.<표4>
• 다) 취 사용 가스사용이 발견되지 않는다는 주장에 대해서 전 관리업체 ㈜D모기업과 현재 관리하고 있는 E모 파크운영위원회에서 도시가스 요금을 정산하지 아니하고, 도시가스 공급업체 (주)FFF에 서 요금을 부과하고 있어, 처분청은 쟁점오피스텔에 대한 가스요금 부과내역 (주)FFF 서부고객센터에 요청하여 회신 받은바, 2010.9월부터 2019.5월까지 주택난방으로 가스를 공급받고 있는 내역이 확인되고 쟁점오피스텔 현장방문시 주방에 취사시설이 있는 것으로 볼 때 청구인 주장은 받아드리기 어렵다.<가스요금 부과내역 및 사진참조>

4. 양도 당시 임차인(BBB) 자녀가 홈쇼핑사업을 하기 위해 임차하였다는 주장에 대해서

• 가) 임차인이 임차한 목적이 자녀가 쟁점건물에서 홈쇼핑사업을 하기 위해 사업자등록을 하고 업무용으로 사용코자 하였고, 자금준비와 경험부족으로 당초 의도한 대로 되지 아니하여 재임대(전대)를 시도하였다는 주장에 대해서는, 오피스텔 전세계약서에 용도변경 및 전대 등이 제3조에 기재된 바, 임차인은 임대인의 동의없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다고 기재되어 있는 바, 쟁점오피스텔의 주택 용도나 구조를 임차인이 임대인의 동의 없이 변경할 수 없고, 임대차 목적이외에 사용하지 못한다는 계약조항을 볼 때 임차인이 전대를 시도하였다는 청구인 주장은 받아드리기 어렵다.<BBB전세계약서 참조>

5. 청구인은 14년간 부가가치세를 신고․납부 하였는바 양도소득세 중과세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다는 주장에 대하여 쟁점오피스텔이 주택에 해당하여, ｢소득세법｣ 104조 제7항 제1호 에 따라 조정대상지역에 있는 1세대 2주택으로 보아 그 양도차익에 대하여 일반누진세액에 100분의 10을 더한 중과세율을 적용 및 장기특별공제를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 바. 판단

1. 관련 법리 가) 소득세법 제88조 【정의】7호는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 규정되어 있다. 나) 소득세법 제88조 7호 는 주택이란 허가 여부나 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하도록 하고 있고, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2017두75224, 2018.3.29., 서울행정법원 2018구단 67346, 2018.11.27. 판결 등 참조). 2) 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부에 대한 판단

• 가) 이 건 처분을 보건대, 아래와 같은 사실관계 의하면 쟁점오피스텔을 단순히 업무시설이라고 보기는 어렵고, 오히려 양도 당시 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되고 있어 주택에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단된다. ⑴ 이 건 처분 오피스텔은 공부상 용도가 업무시설로 되어 있기는 하나, 실제로는 샤워시설을 갖춘 화장실, 싱크대, 에어컨, 가스레인지, 식기세척기등 설치되어 있는 등 그 구조 및 형태에 비추어 청구인이나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 관리하는 E모 파크운영위원회의 일반관리비 내역서에 의하면, 승강기유지비, 소방관리비, 수선유지비, 정화조 청소등이 확인되나 취사용 가스사용이 발견되지 않았다고 주장하였으나, 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점오피스텔에 도시가스를 공급하는 업체인 ㈜FFF 서부고객센터에 회신한 내용을 볼 때 주택난방으로 가스를 공급받고 있는 내역이 확인되고, 처분청이 쟁점오피스텔 현장방문시 주방에 취사시설이 있는 것으로 볼 때 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 이 건 처분의 쟁점오피스텔의 임차시 청구인과 각 임차인들 사이에 작성한 임대차계약서에는 그 용도가 ‘업무용’ 사용할 것을 특약하고, 위 임차인들이 이 건 처분의 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고를 한 사실은 없으나, 처분청이 양도일까지 쟁점오피스텔을 임차한 사실이 있는 임차인 DDD, EEE, ●●북도 서울본부 지사장 FFF, HHH, BBB에게 유선통화하여 임차인들에게 주택으로 사용하였음을 답변을 받았다. 또한 쟁점오피스텔의 임차인들은 이 건 처분 쟁점오피스텔의 임차기간 중 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세 신고를 한 사실이 전혀 없고, 달리 위 임차인들이 이 사건 오피스텔을 업무용 사무실로 사용할 의사가 있었다고 추단할 만한 아무런 정황이 없다. 나) 따라서 처분청이 양도부동산인 쟁점오피스텔을 주택에 해당함을 전제로 과세 처분한 이 건 처분을 한 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구의 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.