토지의 취득대금을 지급하였다는 객관적인 증빙이 없어 취득가액이 불분명하며 환산취득가액을 취득가액으로 함이 적정함

이 건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.

12.

14. 경기 ○○시 ○면 ○○리 000-0 전 3,841㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2011.11.18. AA 주식회사에 400백만원에 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않았다.

• 나. 처분청은 쟁점토지에 대해 양도가액을 400,000,000원, 취득가액을 환산취득가액인 200,930,232원으로 하여 2019.

3. 18.에 양도소득세 105,985,380원을 결정·고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019.10.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2011.

11.

18. 400백만원 양도하였으나 취득가액이 양도가액에 미치지 못하여 손해가 발생하였으며 세법에 대한 무지로 신고하지 않았다.

• 나. 쟁점토지는 청구인 소유의 부동산을 담보로 취득가액 420백만원을 지불하고 AA주식회사에 400백만원에 양도하여 손실을 보았으므로 양도소득세를 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 전 남편 김BB가 1999.11.30. 취득한 쟁점토지를 가등기를 거쳐 2005.12.14. 본등기를 하면서 취득하였으며, 2011.

11.

18. AA 주식회사에 매도하였다.

• 나. 청구인은 현재 주민등록상 주소지에 김BB의 동거인으로 확인되고 청구인의 혼인관계증명서에 의하면 김BB와 1998.8.10. 협의이혼한 것으로 나타나며, 협의이혼후에도 청구인과 김BB는 동일한 주소지에 거주한 것으로 확인된다.
• 다. 부동산매매계약서는 취득일을 2015.12.14.(위 취득일자 2005.12.14.와 다름) 로 하여 공인중개사도 없이 작성한 것으로 이의신청을 준비하면서 작성한 것으로 보이고 전배우자인 김BB가 청구인 소유의 서울 ○○구 ○○동 940-8 ○○□□아파트 102동 ****호를 담보로 제출한 금액 420백만원을 부동산 취득가액이라고 주장하나 실거래가인지 여부가 불분명하여 환산취득가액으로 고지한 당초 결정은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액 적용함이 부당한지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액・감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액・감정가액・환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액・환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지]

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 5) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정]

① 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 김BB는 1999.11.30. 쟁점토지를 취득하였고 청구인은 2004.7.20. 매매예약을 원인으로 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 하였다.

2. 청구인은 2005.12.14. 김BB로부터 쟁점토지를 매매를 원인으로 본등기하여 취득하고 2011.11.18. 양도하였으나 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 다음과 같이 결정·고지하였다. (원) 양도가액 환산취득가액 필요경비 가산세 고지세액 400,000,000 200,930,232 995,587 53,434,423 105,985,386

3. 청구인이 쟁점토지의 취득가액이 420백만원이라고 주장하며 제출한 내역은 아래와 같다. (백만원) 일 자 대출금액 채무자 금융기관 비고 2005.12.27. 100 청구인 은행 계약금 2007.10.23. 100 김BB 저축은행 중도금 2008.10.10. 100 김BB 저축은행 중도금 2011.08.31. 120 김BB 생명주식회사 잔금 합 계 420

4. 청구인은 쟁점토지를 전소유자 김BB에게 양수할 때 당장 현금이 없으므로 청구인 소유의 아파트를 담보로 대출받아 순차적으로 지불할 것을 약정하고 2005.12.14. 양도받았다는 주장이다.

5. 1차로 2005.

12.

27. 신한은행 ○○동 지점에서 100백만원을 대출받아 계약금조로 김BB에게 지불하였으며, 2차로 2007.

10.

23. **저축은행에서 100백만원, 3차로 2008.10.10. **저축은행에서 100백만원, 마지막 남은 잔금 120백만원은 쟁점토지를 양도하기 전에 2011.

8.

31. 흥국생명에서 대출받아 지불하였다는 주장이다.

6. 청구인은 2001.12.27. 서울 ○○구 ○○동 940-8 ○○ ○○아파트 102동 **호(이하 “○○아파트”라 한다)를 취득하고 2018.7.9. 양도하였으며 보유기간 중 근저당 설정내역은 다음과 같이 확인된다. 순위 설정일자 말소일자 채권최고액 채무자 근저당권자 1 2001.12.27. 2011.09.02. 36,000 청구인 은행 2 2002.07.08. 2011.09.02. 60,000 〃 〃 3 2005.12.27. 2011.09.02. 120,000 〃 〃 4 2006.08.22. 2011.09.02. 24,000 〃 〃 5 2007.10.23. 2011.09.06. 130,000 김BB **저축은행 6 2008.10.10. 2011.09.06. 130,000 〃 〃 7 2011.08.31. 2014.08.29. 403,000 〃 생명보험 8 2011.08.31. 2014.08.29. 247,000 〃 〃 11 2012.08.14. 2014.08.29. 130,000 〃 〃 12 2013.07.02. 2014.08.29. 61,100 〃 〃 14 2014.08.29. 2018.08.01. 404,400 〃 **은행 15 2014.08.29. 2018.08.01. 341,000 〃 〃 16 2015.09.07. 2018.08.01. 87,600 〃 〃 * 김BB의 취득시부터 청구인이 양도할 때까지 쟁점토지에는 담보설정된 내역이 없음

7. 청구인은 이의신청의 증빙서류로 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서를 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. * 청구인의 취득일은 2005.12.14.임

8. 이의신청 재결청의 심리담당자가 청구인에게 제출한 부동산매매계약서의 작성일자가 2015.12.14.로 기재되어 있어 이에 대해 문의하자 ‘작성일자가 착오로 잘못 기재되어 있다’고 주장하며 아래와 같은 영수증을 재결청에 추가로 제출하였다

9. 혼인관계증명서에 의하면 김BB와 청구인은 부부관계였으나 1998.8.10.에 협의이혼한 것으로 나타나며, 주민등록초본을 확인한 결과 협의이혼 후에도 김BB와 청구인은 주소지가 동일하며 현재 주소지에 김BB가 세대주로, 청구인이 동거인으로 기재되어 있다.

10. 김BB는 2005.12.14. 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 2009.12.1. 김BB의 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액(30백만원)으로 하여 다음과 같이 결정·고지하였다. (원) 양도가액 취득가액 필요경비 가산세 고지세액 30,000,000 16,736,111 556,276 361,387 1,108,519

11. 청구인은 쟁점토지와 관련하여 취득 당시의 매매사례가액이나 감정가액을 제출한 사실이 없다.

12. 쟁점토지의 취득 및 양도시점의 공시지가는 다음과 같이 확인된다. 취득 연도 공시지가 양도 연도 공시지가 2005 8,640원/㎡ 2011 17,200원/㎡

• 라. 판단 살피건대, 청구인과 전 소유자 김BB는 부부였으며 1998.8.10. 협의이혼 이후에도 줄곳 같은 주소지에서 거주한 사실이 있고, 청구인이 쟁점토지를 2005.12.14. 취득하였으나 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에는 계약일이 2015.12.14.로 기재되어 있어 매매계약서가 취득 당시에 작성된 계약서로 보기 어려운 점, 매매계약서상 매매대금 420백만원을 지급하였다는 주장이나 쟁점토지 취득일 이후 청구인을 채무자로 하여 ○○동 아파트를 담보로 대출받은 금액은 100백만원이나 동 금액이 김BB에게 지급되었음을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 없으며, 전소유자 김BB를 채무자로 하여 5년 8개월 동안 3회에 걸쳐 담보대출받은 금액 320백만원은 청구인이 쟁점토지를 담보제공한 것일 뿐 청구인이 김BB에게 지급한 것으로 볼 수 없는 점, 청구인은 쟁점토지 취득 당시의 매매사례가액 또는 감정가액을 제출하지 아니하였으며, 쟁점토지의 양도 당시 공시지가가 취득 당시 공시지가의 약 2배 정도로 오른 점 등으로 볼 때, 처분청이 청구인이 주장하는 취득시 실지거래가액 420백만원을 그대로 인정할 수 없어 환산취득가액으로 양도소득세 결정·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.