증여받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.5.16. 청구인의 남편으로부터 증여받은 경남

○○ 시

○○ 동 * 답 1,228㎡, 같은 동 0 답 388㎡, 같은 동 **0-1 답 1,478㎡, 합계 3,094㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.8.31. ㈜AA에 1,872,000,000원에 양도하고, 2017.10.10. 양도소득세 예정신고를 하면서 취득가액을 증여 당시의 개별공시지가로 평가한 가액 143,027,200원으로 하여 양도소득세 571,583,815원을 신고하였다.

• 나. 이후 청구인은 2019.9.20. 쟁점토지에 대하여 2017.10.16. 2개의 감정평가법인으로부터 증여일 현재의 시가로 소급하여 감정평가 받은 가액의 평균액 482,321,000원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액으로 경정하여 양도소득세 118,752,830원을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 다. 이에 대하여 처분청은 2019.9.23. 쟁점소급감정가액은 증여 당시의 시가로 볼 수 없으므로 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 대법원 판례에 따르면 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판결하였다(대법원 2002두10377, 2004.3.12 등 다수) 또한, 최근 대법원 판례에 따르면 상속세나 증여세 부과제척기간 이후에 양도소득세를 경감할 목적으로 소급하여 감정한 가액은 시가로 보지 않는다고 판결하였다(대법원2019두30997. 2019.4.25. 심리불속행 기각).
• 나. 상속개시일 전후 6개월(증여일 전후 3개월) 이내의 감정가액을 시가로 본다는 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항 규정은 상속재산(증여재산)의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하여 소급감정가액이라고 하더라도 공신력 있는 감정기관의 감정가액은 시가로 보는 것이며, 쟁점토지에 대한 증여세의 부과제척기간은 증여세를 무신고하였기에 15년의 부과제척기간이 적용되어 2020.8.31.까지이므로 쟁점소급감정가액을 증여재산가액으로 하여 증여세 경정이 가능하다. 따라서, 위의 대법원 판례 등에 따라 쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 하므로 이 건 경정청구 거부처분을 취소하여야 한다.

• 가. ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목 본문과 같은 법 시행령 제163조 제9항 에서는 증여받은 토지, 건물 등의 경우에는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상증법 제60조 제2항 및 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 증여일 현재의 시가로 보도록 규정하면서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외하도록 규정하고 있고, 상증법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 3월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평 가서를 작성한 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다.
• 나. 국세청 및 조세심판원은 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조를 엄격 해석하여 다수의 예규 및 심사례, 심판례를 통해 일관되게 평가기준일 6개월이 지나 소급감정한 경우의 감정가액을 시가로 인정하지 않고 있다.
• 다. 대법원은 다수의 판례를 통해 소급감정가액을 시가로 인정하고 있으나, 이는 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액으로서 상속 당시의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 경우에만 시가로 인정하고 있는 것으로서, 소급감정가액의 시가 인정여부는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려 하여 판단하여야 하며, 법원에서도 상속세 부과제척기간이 경과한 이후에 한 감정가액의 경우 등 토지를 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 보기 어려운 경우 해당 감정가액을 시가로 인정하지 않은 판례가 다수 있다.
• 라. 쟁점토지의 경우 증여일로부터 12년 5개월이 지난 이후에 감정평가서가 작성되었고, 감정평가 목적 또한 세무서 제출용으로 양도소득세 취득가액을 높 이기 위한 것이며, 증여 당시 증여세 무신고하여 당시 개별공시지가를 증여재산가액으로 하여 증여세 결정되어 있는 사실 등을 종합하여 보면 쟁점토지의 소급 감정가액이 증여일 현재의 쟁점토지를 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 인정하기 어렵다.
• 마. 따라서 처분청이 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 인정하지 않고 경정청 구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여받은 부동산 양도시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략)

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. (생략)

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, (후단생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. (생략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 (이하 생략) 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지 가"라 한다). (단서 생략) (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2005.5.16. 청구인의 남편 조BB로부터 쟁점토지를 증여받은 후 증여세를 무신고하였고, 처분청은 2010.12.31. 쟁점토지에 대하여 상증법 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법(개별공시지가)에 따라 평가한 가액인 143,027,200원을 증여재산가액으로 하고 배우자 증여재산공제를 적용하여 증여세 결정(과세미달 결정)하였다. 2) 청구인은 2017.8.31. 쟁점토지를 매매로 양도한 후에 2017.10.10. 양도가액은 실지거래가액인 1,872,000,000원으로, 취득가액은 상증법 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법(개별공시지가)에 따라 평가한 가액인 143,027,200원으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 571,583,815원을 신고하였다. 3) 이후 청구인은 2019.9.20. 위 양도소득세 신고에 대하여 쟁점토지의 취득가액을 쟁점소급감정가액 482,321,000원으로 하여 기납부한 양도소득세 118,752,830원의 환급을 구하는 취지의 경정청구서를 제출하였다. <표> 청구인의 경정청구내역 (단위: 천원) 구분 신고일/ 경정청구일 취득가액 시가 평가방법 비고 신고 2017.10.10. 143,027 개별공시지가 증여세 무신고 결정 (증여일: 2005.5.16.) 경정청구 2019.9.20. 482,321 감정가액 소급감정가액 (작성일: 2017.10.16.) 4) 처분청은 2019.9.23. 청구인이 취득가액으로 경정청구한 감정가액(쟁점소급감정가액)은 증여일로부터 12년 5개월이 지난 이후에 감정한 가액으로서, 쟁점 토지를 원형대로 감정한 것으로써 평가기준일(증여일) 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영한 것으로 보기 어려우므로 쟁점소급감정가액을 증여일 당시의 시가로 볼 수 없다는 사유로 경 정청구 거부처분을 하였다. 5) 청구인이 제출한 쟁점토지의 감정평가서를 살펴보면, 청구인은 아래 <표>와 같이 2017.10.16.에 2곳의 감정평가법인으로부터 기준시점을 2005.5.16.로 소급하여 감정을 받은 것으로 나타난다. <표> 쟁점토지의 감정평가서 주요 내용 (단위: 천원) 구분 기준시점 작성일 감정평가 내용 감정평가목적 기준가치 사정 감정평가액 CC감정 평가사무소 2005.5.16. 2017.10.16. 토지 3,094㎡ 478,294 일반거래 (세무서 제출용: 증여) 시장가치 DD감정 평가사무소 2005.5.10. 2017.10.16. 토지 3,094㎡ 486,348 일반거래 (세무서 제출용) 시장가치
• 라. 판단 양도가액에서 공제할 취득가액은 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 원칙적으로 실지거래가액으로 하고, 예외적으로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것인데, 증여받은 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 증여일 현재 상증법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르는데, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정된다(상증법 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항 참조). 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, ① 청구인이 제시한 감정 가액은 증여일로부터 12년 5개월이 경과한 시점에 이루어진 소급감정에 의한 것으로서 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않는 점(상증법 시행령 제49조 제1항 및 제2항 참조), ② 쟁점소급감정가액은 증여일로부터 약 12년 5개월이 경과한 시점에 이루어진 것으로서 쟁점토지를 원형대로 감정한 것으로써 평가기준일 당시 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립되는 객관적인 가치를 반영하고 있다고 보기 어려운 점 ③ 위 소급감정은 청구인이 양도소득세 취득가액을 산정하려는 목적 으로 개인적으로 의뢰하여 이루어진 것으로 객관성과 신뢰성이 떨어지는 점 등을 고려하여 볼 때, 쟁점소급감정가액은 법령에서 정하는 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다(심사양도2017-0104, 2017.10.31., 조심2017서4450, 2017.12.19. 같은 취지). 따라서 처분청이 쟁점소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.