청구인이 주장하는 토지개발비용은 양도소득세 필요경비로 인정받기에 충분하지 아니함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2016.9.8. 경기 연천군 AA면 BB리 2 등 8필지 임야 2,465㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 510백만원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2019.1.9. 양도가액 510백만원, 2005.4.27. 등에 취득한 취득가액은 검인계약서상의 금액 110백만원으로 하여 2016년 과세연도 양도소득세 241백만원을 결정․고지하였으며, 2019.4.19. 청구인이 처분청에 이의신청하였고, 심리기간 중 처분청은 취득가액 360백만원으로 변경하여 166백만원을 감액결정하였으므로 2019.7.3. 이의신청 재결청은 청구인 주장 중 토지개발투입비용 97백만원은 필요경비로 부인하는 기각결정을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.2. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2005.1.21 쟁점 토지를 취득 후 부동산 경기가 어려워 추가적 인 부동산 개발을 못하고 10년 이상을 거의 방치하다시피 지내오다가 2016.6.1. CCC과 지주공동개발계약을 2억원에 체결하였으나, 현재까지 회수하지 못하고 2016.9.8. DDD에게 1억 8천만원, EEE에게 3억 8천만원 합계 5억 1천만원에 양도체결한 것이다. 이와 같은 사정을 감안하여 CCC에게 2억원에 계약한 토지개발 투입비용 97백만원을 필요경비로 산입하는 것이 타당하다.

양도부동산의 토지개발 투입비용 97백만원을 청구인은 주장하나, 대부분 양도일 2016.9.8. 이후 거 래 내역으로 확인되며, 금융증빙 등 명확한 증빙이 없고 신빙성이 떨어지므로 쟁점 토지에 대한 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 토지개발비용을 양도소득세 결정 시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

1. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2 항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정 하는 비용
• 다. 사실관계 1) 처분청 결정사항 (단위: 백만원) 구 분 당초 결정 감액결정 양 도 가 액 510 510 취 득 가 액 110 360 양 도 차 익 400 150 과 세 표 준 397 147 산 출 세 액 171 51 결 정 세 액 241 75

2. 쟁점토지 관련 사항 (가) 청구인은 FFF이 소유한 경기도 연천시 AA면 BB리 4-1, 4-3, 2, 2-1를 2005년 1월 취득하여 2016년 9월 DDD에게 양도하고, 경기도 연천시 AA면 BB리 2, 2-1, 3-1, 4번지를 GGG에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 당초 취득가액을 검인계약서 가액으로 결정하였으나, 직권시정하여 취득가액 360,000,000원으로 결정한 사실이 확인되고, 청구인이 필요경비로 주장하는 토지개발투입비용은 부인하였다. (3) 청구인은 2016년 토지 지주 공동개발 계약을 CCC과 체결하였고 계약 서는 다음과 같다.

4. 청구인은 DDD과 양도 계약 시 토목공사, 보강토공사, 건축허가, 대조비까지 완결조건이며, 토목 후 보강토공사 시 잔금 중 일부를 상호 협의 하에 지불하기로 특약하였다.

5. 청구인은 처분청에 대한 이의신청에서 쟁점토지 투입내역으로 다음의 내용을 제출하였다. 쟁점토지 개발 투입 비용이라고 제출한 97백만원 중 일부는 2016.9.8. 이후 내역으로 확인되고 이와 관련한 금융 증빙 등은 확인되지 않는다.

6. 청구인이 제출한 금융증빙 등의 내용은 다음과 같다.

• 라. 판단 양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거가 되는 과세표준에 대한 입증 책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영 역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증토록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원2007두22855, 2009.3.26.). 위 법리에 비추어 살펴보면, 청구인이 제시한 토지개발비용 관련 증빙인 지주공동개발계약서는 개발자의 성명기재나 주소지 등의 기재사항이 없고, 토지개발비용이 얼마인지 기재되지 아니한 것으로 구체적인 개발내역 등을 확인할 수 없고, 청구인이 제출한 금융증빙은 지주공동개발계약서의 개발자와 관련된 거래가 거의 없고, 토지개발비용과 관련된 내용인지 확인할 수 없는 내용이다. 이와 같은 사정을 종합하면, 청구인이 주장하는 토지개발 비용을 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.