증여일로부터 3개월이 경과하여 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 취득 당시 실지거래가액을 대체하는 가액에 해당되지 아니함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 충북 청주시 ◯◯구 □□읍 □◯리 산 6-번지 임야 19,339㎡ 중 4분의 1을 1978.9.11. 매매를 원인으로, 4분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.3.9. 증여를 원인으로 취득하여 2019.2.8. 주식회사TTT 외 1 법인들에게 650,000,000원에 양도한 후, 2019.4.2. 취득가액을 매입분은 환산가액인 23,699,731원, 증여분은 공시지가인 35,390,370원으로 하여 양도차익 590,830,996원, 양도소득세 223,582,293원을 신고․납부 하였다. 이후, 2019.4.11. 청구인은 증여일을 기준으로 한 1개의 감정평가기관의 소급감정가액 (이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 증여분 토지에 대한 취득가액으로 한 양도차익 322,212,866원, 양도소득세 90,686,299원을 재계산한 후, 과다납부한 세액 132,895,994원을 감액경정하여 줄 것을 2019.5.14. 처분청에 경정청구 하였으나 2019.7.5. 처분청은 경정거부처분하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.27. 이 건 심사청구를 하였다.

증여로 인한 취득가액을 소급감정가액으로 적용하여야 한다. 증 여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아야 한다. 위 상속세 및 증여세법에 의하면 시가로 인정되기 위해서는 평가기간 이내의 기간 중에 매매, 감정, 수용 등이 있어야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원2002두10377, 2004.03.12. 외 다수).

소급감정가액은 상속세 및 증여세법에서 인정하는 감정가액에 해당하지 않으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다. 증여재산의 평가는 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 원칙적으로 증여일 당시의 시가에 의하는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 때에는 공시지가 등 보충적 평가방법에 의하는 것으로서 증여일 전․후 3개월 이내의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액을 시가로 보는 것이다. 청구인이 제출한 감정평가서는 증여일(2017.03.09.)로부터 2년 1개월 이상 경과한 2019.04.11.에 1곳의 감정기관이 소급감정한 것으로서 상속세 및 증여세법상 시가에 해당하지 않으므로(조심 2018부2192, 2018.12.27. 외 다수 같은 뜻) 쟁점 소급감정가액을 상속세 및 증여세법상 시가가 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하고, 청구인은 쟁점토지에 관하여 1,216백만원으로 소급감정받은 사실이 확인된다.

• 가. 쟁점 양도차익 계산시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

1. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2 항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 1-1) 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평 가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 1-2) 구 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

2. 구 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

3. 구 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<개정 1998・12・28, 1999.12.28>

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격・구조・용도・위치・신축년도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류・규모・거래상황등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정・고시한 가액으로 평가한다.<개정 1999.12.28>

4. 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 【 평가의 원칙등 】

① 법 제60조 제2항에서 "수용・공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.<개정 1998・12・31, 1999.12.31>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용・경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액・경매가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 당초 신고 및 경정청구 사항 (단위: 백만원) 구 분 당초 신고 경정 청구 양 도 가 액 650 650 취 득 가 액 (매입분) 23 23 (증여분) 35 304 양 도 차 익 590 322 과 세 표 준 497 229 산 출 세 액 223 90

2. 청구인은 다음의 1개의 감정평가기관 감정평가서의 주요 사항 감정기관

□▷감정평가법인 기준시점 2019.3.9. 감정평가서 작성일 2019.4.11. 감정가액 1,216,034,000원 감정평가 목적 상속세 및 증여세법령에 따른 상속재산에 대한 일반거래(시가참고) 목적 <감정평가서 해당 부분> 쟁점토지는 감정대상토지 19,339㎡의 1/4로서 304,008,500원에 해당한다. 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비의 하나인 취득가액을 ‘취득에 든 실지거래가액’으로 하여야 하는 경우에 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제12항은 “법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 제176조의2 제3항 본문은 “법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.”라고 규정하면서 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 규정하고 있다. 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 법리와 위 규정들의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다(대법원2015두43148, 2015.5.7.). 위 법리에 비추어 보면, 청구인이 제시하고 있는 감정가액은 취득일인 2017.3.9.로부터 2년 1개월이 경과한 이후에 작성되어 3개월이 경과하였으며, 1개의 감정평가법인에서 평가한 감정가액은 상속세및증여세법 시행령 제49조제1항제2호 가 정한 2이상의 감정기관이 평균가액에 해당하지 아니하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체할 수 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.