당해 주택과 주거생활에 일체를 이루는 토지로서 담장 등 그 경계의 범위 내에 있는 토지는 주택 부수토지로 봄이 타당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.6.29. ○○ ○○구 △△동 712-4 주택 130.38㎡와 대 등 4필지 토지 461.0㎡를 ㈜△△건설에 1,630백만원에 양도하고, 2018.8.31. 처분청에 주택과 △△동 712-4 대 284.0㎡와 △△동 715-70 대 12.0㎡ 합계 296.0㎡는 주택의 부수토지로 보아 3주택자 양도 세율(조정대상지역 내 62%)을 적용하고, △△동 712-5 답 155.0㎡, 700-44 대 10.0㎡ 합계 165.0㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여는 비사업용 토지의 양도 세율(40%)을 적용하여 양도소득세 523,994,825원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2019.4.24.부터 2019.5.13.까지 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 조정대상지역 내 주택을 1세대 3주택자로서 양도하였으며 쟁점토지 또한 주택 부수토지에 해당한다고 보아 양도 물건 전체에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 세율 중과(62%)하여 2019.7.1. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 170,895,090원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.25. 이 건 심사청구를 하였다.

담장은 다른 토지와의 경계를 표시하고 출입을 제한하기 위하여 설치한 것이고 쟁점토지는 밭으로 사용하였고 주택의 부수토지가 아니다.

• 가. 주택 부수토지란 당해 주택과 주거생활에 일체를 이루는 토지로서 담장 등 그 경계의 범위 내에 있는 토지는 주택 부수토지로 봄이 타당하다.
• 나. 쟁점 토지는 견고한 담장이 쳐진 한 울타리 내에 위치하고 있으며, 일반적인 주택의 구조와 같이 외부 출입구가 1개이며, 출입구에서 쟁점 토지를 가로지르는 출입로가 현관까지 설치되어 하나의 생활영역 안에 있어 사회 통념상 주거생활공간으로 인정되므로 쟁점토지는 주택 부수토지에 해당된다.
• 다. 쟁점 토지를 일시적으로 텃밭으로 사용하였다 하더라도 이는 부수토지의 용도(마당, 정원)에 지장이 없는 범위 내에서 잠정적으로 이용한 것에 불과할 뿐이며 주택과 독립된 용도로 사용되었다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 담장 안의 토지가 주택의 부수토지가 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 구 소득세법 제95조 【양도소득금액】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 표2 보유기간 공제율 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 15 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 18 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 21 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 24 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 27 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 30 10년 이상 100분의 80

(3) 구 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19>

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(4) 구 소득세법 제55조 【세율】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2017.12.19> 종합소득 과세표준 세 율 1,200만원 이하 과세표준의 6퍼센트 1,200만원 초과 4,600만원 이하 72만원 + (1,200만원을 초과하는 금액의 15퍼센트) 4,600만원 초과 8,800만원 이하 582만원 + (4,600만원을 초과하는 금액의 24퍼센트) 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 1,590만원 + (8,800만원을 초과하는 금액의 35퍼센트) 1억5천만원 초과 3억원 이하 3,760만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 38퍼센트) 3억원 초과 5억원 이하 9,460만원 + (3억원을 초과하는 금액의 40퍼센트) 5억원 초과 1억 7,460만원 + (5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트) (5) 소득세법 부칙 제9270호(2008.12.26.) 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)

① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. <개정 2010.12.27>

(6) 구 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

(7) 구 소득세법시행령 제168조의12 【주택부수토지의 범위】 (2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것) 법 제104조의3 제1항 제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다. <개정 2010.2.18, 2012.2.2>

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

• 다. 사실관계

(1) 양도소득세 신고내용 (백만원) 소재지/지목 면적 (㎡) 취득내역 양도내역 비고 취득일자 가액 양도일자 가액 신고구분 △△ 712-4 주택 130.38 ’12.12.18 479 ’18.06.29 1,630 3주택(62%) △△ 712-4 대 284 △△ 712-5 답 155 일반(40%)

토지 △△ 700-44 대 10 일반(40%) △△ 715-70 대 12 ’13.04.30 13 3주택(62%) 합 계 591.38 492 1,630 (백만원) 구 분 양도 가액 취득 가액 양도 차익 장특 공제 과세 표준 세율 납부 세액 비고 △△ 712-4 주택 18 9 9

• 710 62% 405 다주택중과 (1세대3주택) 장특 배제 △△ 712-4 대 993 318 675

• △△ 715-70 대 42 13 29

• △△ 712-5 답 542 141 401 60 361 40% 119 비사업용 (쟁점토지) △△ 700-44 대 35 11 23 4 합 계 1,630 492 1,137 64 1,071 524

(2) 양도일 현재 세대별 주택 보유 현황은 아래와 같고 3주택자이다. 소유자 소재지 취득일자 지분 비고 청구인

○○구 △△동 696-71 ’12.12.13. 100% 양도당시 3주택 청구인

○○구 △△동 712-4(양도물건) ’12.12.14. 100% 청구인 △△구 ☆☆동 326-33 ’13.06.17. 100% 청구인/ 황귀자 ☆☆군 ○○리 407-5 ’17.04.07. 부부공동

(3) 조사종결보고서에는 청구인은 조정대상지역에 소재하는 ○○구 △△동 712-4(양도물건) 외에도 양도 당시 2주택을 보유하고 있어 1세대 3주택자임이 확인되어 세율 62% 적용 및 장기보유특별공제 배제 대상이라고 기재되어 있다.

(4) 쟁점토지의 보유기간은 5년 6월, 양도차익은 424,688,175원으로 청구인은 양도소득세 과세표준 계산시 공제율 15%를 적용하여 장기보유특별공제액 63,703,225원을 공제하여 신고하였고, 처분청은 이를 배제하였다.

(5) 쟁점토지가 소재한 ○○시 ○○구는 2017.9.6. 조정대상지역으로 지정되어 2019.11.8. 해제되었다.

(6) 처분청은 쟁점토지는 주택의 부수토지라며 2018.2. 촬영된 네이버 로드뷰 사진을 제출하였는데, 사진을 보면 양도물건 전체를 둘러싼 견고한 담장이 있었고 쟁점토지 지상에 20년 이상 된 정원수가 4그루 이상 심어져 있는 것으로 확인된다.

(7) 현재는 주택이 철거된 상태여서 양도당시 상황을 알 수는 없고, 쟁점토지는 힐스테이트△△2차아파트 건설부지에 포함되어 공사 진행 중이다.

(8) 청구인은 쟁점토지가 밭으로 이용되었으므로 부수토지가 아니라며 양도 후 촬영한 사진을 제출하였고, 사진에는 밭이랑이 있고 일부에 파 등이 식재된 것으로 나타난다.

(9) 쟁점토지를 포함한 양도물건의 각 개별공시지가는 2012년부터 아래와 같이 동일하다. 지번 지목 2012년 2014년 2016년 2018년 비 고 △△동 712-4 대 793,000 933.100 1,187,000 1,716,000 제3종 일반주거지역 △△동 700-44 (쟁점토지) 대 793,000 933,100 1,187,000 1,716,000 △△동 712-5 (쟁점토지) 답 793,000 933,100 1,187,000 1,716,000 △△동 715-70 대 793,000 933,100 1,187,000 1,716,000

• 라. 판단 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, '주택에 부수되는 토지'란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지라고 보아야 할 것인바(대법원 1992.8.18. 선고, 91누10367), 청구인은 쟁점토지는 밭으로 사용하였으므로 농지로 보아야 한다고 주장하나, ① 2018.2. 촬영된 네이버 로드뷰 사진을 보면, 쟁점토지와 주택의 부수토지로 신고한 토지는 주택과 함께 견고한 담장이 쳐진 한 울타리 안에 있는 토지인 점, ② 쟁점토지 왼쪽 하단에 출입문(대문)이 있는데 출입문에서 쟁점토지를 가로지르는 출입로가 주택 현관까지 설치되어 있는 점, ③ 쟁점토지 지상에는 정원수가 다수 식재되어 있고, 일부 밭고랑이 있고 채소가 심어진 흔적이 있으나 그 규모와 현황으로 볼 때 주택과 완전히 독립되어 밭으로 사용되었다고 보기 어려운 점, ④ 또한 일시적으로 텃밭으로 사용하였다 하더라도 이는 마당이나 정원에 지장이 없는 범위 내에서 잠정적으로 이용한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지는 양도 주택과 경제적 일체를 이루어 주택의 효용에 이용되었다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지를 주택의 부수토지로 보고 과세한 처분청의 처분은 정당하다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.