재개발지역 내에 위치한 3평 상당의 건물을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.1.26. 서울 AA구 BB동 ○○-○○ 대지 205㎡, 단층주택 67.54㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하였는데, 쟁점주택은 2012.6.25. 임의 경매에 의하여 양도되었고, 청구인은 쟁점주택 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 세적변동으로 이관된 청구인의 양도소득세 과세자료를 검토한 결과, 청구인이 쟁점주택 양도 당시 서울 AA구 BB동 ○○○-○ 제10호 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 보유한 사실을 확인하고, 쟁점건물을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2019.6.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 53,826,980원(가산세 25,821,270원 포함)을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점건물이 주택에 해당한다는 이유로 양도소득세를 고지하였으나 쟁점건물의 면적은 10.08㎡(약 3평)에 불과하여 실제 거주할 수 있는 주택이 아니다. 비록 쟁점건물의 건축물대장상 주용도가 주택으로 기재되어 있으나 쟁점건물은 폐가로서 사실상 주택으로 볼 수 없고, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 임대한 사실도 없기 때문에, 쟁점건물을 주택으로 볼 수 없다. 설사 쟁점건물이 주택으로 인정된다 하더라도, 쟁점주택을 양도한지 6년이 경과한 후에 이 건 양도소득세가 과세되었다. 이에 청구인에게 지나치게 많은 가산세가 부과되었으므로 가산세는 감면되어야 한다.

쟁점건물은 공부상 주용도가 주택으로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 청구인은 2016.10.11. 쟁점건물을 양도할 당시 쟁점건물을 단층주택으로 표시하여 양도하였다. 특히 쟁점주택을 양도할 2012.6.25. 당시 쟁점주택에는 세입자가 거주 하고 있었던 것으로 보이므로 쟁점건물은 주택에 해당하고, 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

1. 재개발지역 내 3평 건물을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제할 수 있는지 여부

2. 가산세를 감면할 정당한 사유가 존재하는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】[시행 2012.01.01] [2012.01.01-11146호]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】[시행 2012.04.13] [2012.04.13-23723호]

① 법제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 3) 소득세법 기본통칙 89-154…3【주택의 범위】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

4. 양도소득세 집행기준 89-154-16【공가상태 건물의 주택 해당 여부】 주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 부동산 보유 내역 청구인은 2006.1.26. 쟁점주택을 취득하였는데, 2012.6.25. 쟁점주택은 임의경매에 의하여 양도되었다. 한편 쟁점주택 양도일인 2012.6.25. 당시 청구인은 2005.10.10. 취득한 쟁점건물을 보유하고 있었는데, 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 현황은 ‘연면적 10.08㎡, 주구조 세멘부럭조, 주용도 주택, 층수 지상 1층, 지붕 스레트’로 확인되고, 쟁점건물은 2016.10.11. 양도 되어 2017.5.30. 멸실되었다. 2006.1.26. 2012.6.25.

② 쟁점주택 취득

③ 쟁점주택 양도(경매) 2005.10.10. 2016.10.11. 2017.5.30.

① 쟁점건물 취득

④ 쟁점건물 양도

⑤ 쟁점건물 멸실 ※ 한편 쟁점건물이 위치한 토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 쟁점 건물을 취득할 당시인 2005.10.10. 위 토지의 소유자는 CC건설 주식회사로 확인되고, 그 이전인 1965.9.28.부터 2002.5.1.까지는 재단법인 DDD가 토지를 소유한 것으로 확인된다.

2. 쟁점건물의 양도 경위 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2016.10.11. CC건설산업주식회사에게 쟁점건물을 111,250,000원에 양도하였는데, 위 CC건설산업 주식회사는 BB동 지역주택조합 아파트를 건설하기 위하여 재단법인 DDD의 동의 없이 무단으로 지어졌던 주택들을 매수한 것으로 확인되고, 쟁점건물의 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점건물의 부동산의 표시 부분에 ‘단층주택’으로 기재되어 있다. ※ 국세청 통합정보시스템에 따르면 쟁점건물은 2016.10.11. 양도되었으나 청구인은 양도소득세를 신고하지 않았고, 처분청은 무신고 자료에 대하여 1세대 1주택으로 보아 비과세 결정하였다.

3. 청구인의 분양권 취득 및 양도 쟁점건물이 위치했던 AA구 BB동 ○○-○○ 일대는 2017.9.28. 주택건설사업계획이 승인되어 현재 아파트가 건설 중(2020.4.30. 완공 예정)인 것으로 확인되고, 청구인은 쟁점건물을 양도하고 지역주택 조합원 자격 및 조합원 공급분 분양권(59B㎡)을 취득하였다. ※ 청구인은 위 분양권을 양도한 것으로 확인된다.

4. 쟁점건물의 소유자 변동내역 등 쟁점건물의 폐쇄등기부 등에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인된다. 등기일자 소 유 자 변동내역 비 고 1985-06-29 특정건축물 준공 무허가건물 양성화 2003-11-01 공유물 분할 제9호 65.48㎡ 주택 제10호 10.08㎡ 쟁점주택 2005-10-04 박EE 매매 제9호 2005-10-10 청구인 쟁점주택 취득 제10호 2016-12-09 CC건설산업주식회사 쟁점주택(10호) 취득 2017-02-21 CC건설산업주식회사 박EE 주택(9호) 취득 2017-05-02 BB역지역주택조합 설립 2017-05-30 쟁점주택 철거 2017-09-28 주택건설사업계획 승인 AA구 고시 제2017-00호

5. 쟁점건물 소재지의 개별주택가격 변동내역 및 재산세 납부내역 국세청 통합정보시스템에서 확인되는 쟁점주택 소재지(AA구 BB동 ○○-○○)의 개별주택가격 조회내역은 다음과 같고, 청구인이 제출한 2006년부터 2012년까지 쟁점주택의 재산세(주택) 과세내역서에 따르면 소액부적용으로 재산세가 부과되지 않았음이 확인된다. 공시일자 건 축 물 고유번호 개별주택 가 격 대지면적 (㎡) 건 물 비 고 용도 면적(㎡) 2008-4-30 3,960

• 단독주택 75.56 미공시 2009-4-30 4,110 2430 단독주택 75.56 미공시 2010-4-30 2,410 2430 단독주택 75.56 미공시 2011-4-29 2,720 2430 단독주택 75.56 미공시 2012-4-30 3,040 2430 단독주택 75.56 미공시 2013-4-30 494,000 254.55 단독주택 65.48 공시(제9호) 492,000 254.55 단독주택 10.08 공시(제10호) 2014-4-30 495,000 254.55 단독주택 65.48 공시(제9호) 492,000 254.55 단독주택 10.08 공시(제10호) 2015-4-30 506,000 254.55 단독주택 65.48 공시(제9호) 503,000 254.55 단독주택 10.08 공시(제10호) 2016-4-29 522,000 254.55 단독주택 65.48 공시(제9호) 519,000 254.55 단독주택 10.08 공시(제10호) 2017-4-28 565,000 254.55 단독주택 65.48 공시(제9호) 562,000 254.55 단독주택 10.08 공시(제10호) ※ 쟁점건물 소재지는 재개발지역으로 2012년까지 개별주택가격이 공시되지 않았 으나, 주택건설사업이 본격적으로 진행된 2013년부터 주택이 철거된 2017년까지 개별 주택가격이 공시되었다.

6. 쟁점건물의 도시가스 및 전기사용 내역 쟁점주택이 위치한 지역은 재개발 지역으로 도시가스 사용내역은 확인되지 않고(LPG 사용), 한국전력공사 관악AA지사에 문의한 결과 쟁점건물 (제10호)과 관련된 전기사용내역는 확인되지 않으나, 쟁점건물 옆에 위치한 제9호의 고객종합정보 내역은 다음과 같다. 성 명 주 소 신설일 해지일 검침일 계기배수 가구수 용도/사용량(kwh) 박EE * AA구 BB동

○○

• ○○ 1987.2.6 2017.2.7 (재개발해지) 매월 15일 1 3 주거용 매월 410~1,459 박EE의 주민등록등본에 의하면 2005.10.4.부터 2017.2.6.까지 제9호 주택에 거주한 사실이 확인되고, 박EE는 2012.10.10. 하나의 계량기로 3가구가 같이 쓰고 있다는 이유로 1주택 수가구 전기요금 적용 신청을 한 사실이 다음과 같이 확인된다.

• 라. 판단 청구인이 보유한 쟁점건물을 주택으로 보아 1세대 1주택 적용을 배제할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 같은 법시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2014두14960 판결 등 참조). 청구인은 쟁점건물이 3평에 불과한 노후한 건물이므로 주택으로 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점건물의 건축물대장에는 쟁점건물의 주용도가 주택으로 기재되어 있고, 청구인과 CC건설산업주식회사 사이에 작성된 쟁점건물 매매 계약서에도 쟁점건물은 단층주택으로 표시되어 있으며, 쟁점건물과 함께 분할된 제9호 주택에서 거주한 박EE의 주민등록등본에 의하면 박EE가 2005.10.4.부터 2017.2.6.까지 쟁점건물 옆에서 거주한 사실이 확인되어 쟁점건물은 주택으로서의 구조·기능이 인정된다고 봄이 상당하다. 특히 청구인은 쟁점건물을 주택으로 양도하고 지역주택조합의 조합원자격을 취득하였을 뿐만 아니라 이를 전제로 조합원 공급분 아파트 분양권까지 취득하였는바, 쟁점건물은 주택으로서의 구조·기능이 인정되어 그에 대한 보상을 받은 것으로 판단된다. 위와 같은 사정을 종합하면 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.