ㅇㅇ시로부터 취득한 쟁점토지의 실거래가액은 지방세법 제111조 제5항 제1호에 규정하고 있는 ‘사실상의 취득가격’을 과세표준 금액으로 하고 있으므로 동 금액을 쟁점토지의 실거래가액으로 봄이 타당함
ㅇㅇ시로부터 취득한 쟁점토지의 실거래가액은 지방세법 제111조 제5항 제1호에 규정하고 있는 ‘사실상의 취득가격’을 과세표준 금액으로 하고 있으므로 동 금액을 쟁점토지의 실거래가액으로 봄이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
처분청은 취득 당시 작성된 검인계약서상의 금액을 취득가액으로 보아 이 건 부과처분 하였으나, 소득세법에 검인계약서상 금액을 취득 또는 양도가액으로 인정하거나 추정하는 규정이 없으며, 통상 검인계약서는 등록세, 취득세를 산정하기 위한 과세시가표준액에 준하는 금액으로 작성되고 있다. 소유권이전 등기업무를 대행한 법무사도 실제 취득 당시 작성된 매매계약서를 받아 여러 서류를 작성하지 아니하고, 취․등록세 등 법적인 부담금액의 산출근거가 되는 지방세 과세시가표준액을 기준으로 형식에 맞춰 검인계약서를 작성하였다. 또한, 청구인은 취득 당시의 매매계약서 등 증빙서류를 분실하였기 때문에소득세법제100조【양도차익의 산정】제1항에 따라 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 적법하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
청구인은 쟁점토지를 ㅇㅇ시로부터 취득하였고, 지방세법제111조【과세표준】제5항 제1호에 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득한 부동산의 경우 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 따라서 청구인이 ㅇㅇ시로부터 쟁점토지 취득 시 확인된 과세표준액 쟁점금액(221,295,000원)은 검인계약서상 금액이자, 실거래가액인 것이다. 따라서 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 지방세법 제111조 【과세표준】 (2004.12.31. 법률 제7311호로 일부 개정된 것)
① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여・기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다.
1. 국가・지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문・법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
1. 다툼이 없는 사실관계 청구인이 2017.10.31. 쟁점토지를 양도한 후 2018.1.2. 쟁점토지 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 221,295,000원(쟁점금액, ㅇㅇ시의 취득세 과세표준액)으로 보아 이 건 고지한 내역은 다음 <표1>과 같으며, 쟁점토지 취득가액 이외 양도가액 등에 관한 다툼은 없다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정․고지 내역
2. 쟁점토지 취득가액에 대한 조사 (가) 다음과 같이 쟁점토지의 부동산등기사항을 보면, 청구인이 2005.10.25. ㅇㅇ시로부터 매매를 취득원인으로 하여 쟁점토지에 대한 소유권을 취득한 것으로 나타난다. (나) ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장은 2018.10.31. 다음과 같이 청구인이 쟁점토지 당시 지방세(취득세, 농특세, 등록세, 지방교육세)의 과세표준은 422,590,000원(청구인 1/2지분, 청구인 分 211,295,000원)이라는 내용 등을 처분청에 회신(세무1과-0000)한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점토지의 취득금액을 알 수 있는 매매계약서(검인계약서 포함)나 그 밖에 취득가액과 관련된 증빙을 제시하고 있지 아니하다.
1. 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에 따라 “자산 취득에 든 실지거래가액”이 되는 것이고, 다만 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정하고 있다. 한편,지방세법제111조 제1항에 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제1호에는 지방자치단체로부터 취득한 부동산의 경우에는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.
2. 청구인은 쟁점토지 취득 당시의 매매계약서 등 증빙서류를 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액은 환산가액이 적용되어야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지를 ㅇㅇ시로부터 취득하였는바, ㅇㅇ시가 쟁점토지 취득과 관련하여 취․등록세 등 지방세를 과세한 과세표준이 쟁점금액인 것으로 나타나므로 쟁점금액이 지방세법제111조 제5항 제1호에 규정하고 있는 ‘사실상의 취득가격’ 이고, 동 금액이 소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서 규정하고 있는 “자산 취득에 든 실지거래가액”으로 보이는 점, 이와 달리 청구인이 쟁점금액과 상이한 매매계약서나 그 밖에 취득가액과 관련된 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.