매매계약서상 당사자가 달리 기재되어 있다고 할지라도 간접적인 증빙에 의하여 매매계약서 내용이 신뢰할 수 있다고 판단되는 경우 그 계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 볼 수도 있음
매매계약서상 당사자가 달리 기재되어 있다고 할지라도 간접적인 증빙에 의하여 매매계약서 내용이 신뢰할 수 있다고 판단되는 경우 그 계약서상 취득가액을 실제 취득가액으로 볼 수도 있음
SS세무서장이 2019.7.2. 청구인에게 경정·고지한 2015년 과세연도 양도소득세 000,000,000원은 청구인이 1999.9.13. 취득하여 2015.7.30. 양도한 JJ시 AAA동 1924 전 1,650㎡ 중 1,088㎡의 취득가액을 환산취득가액 35,000,000원이 아닌 실지거래가액인 000,000,000원으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정합 니다.
1. 청구인은 1999.5.19. 정CC과 김○ 화가 쟁점토지의 취득을 母 신HH에게 권유하자 신HH은 다시 청구인에게 권유하여 청구인이 매수자금을 신HH에게 송금하였고, 쟁점토지 및 쟁점외 토지와 JJ시 AAA동 1922의 토지(이하 쟁점토지 및 쟁점외 토지와 합하여 “쟁점토지 등”이라 한다)를 000,000,000원에 매입하기로 하였는데 이때 매도인은 등기사항전부증명서(이하 “등기부등본”이라 한다)상의 소유자인 전MM이 아닌 중간 전매자 김YY(대리인 정CC)로 하였으며, 매수인으로는 청구인이 아닌 조FF(대리인 김WW)으로 하여 매매계약서를 작성하였다.
2. 당시 청구인은 미국에 거주하고 있어서 이러한 일처리는 신HH의 주관 아래에서 이루어졌다.
3. 매매계약이 체결된 후 국내에 일시 귀국하여 신HH과 함께 김WW를 택시 안에서 만나 계약서를 살펴보니, 계약서에는 매수하는 토지 면적이 전 544평으로 되어 있으나 등기부등본에는 542.9평(1,795㎡)으로 기재되어 1.1평이 작아서 김WW에게 항의하였고 토지를 살펴본바 맹지임에도 비싸게 구입하는 것을 확인하고 거친 말로 강력히 항의하였다.
1. 쟁점토지의 소유자와 관련인은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지의 소유자와 관련인 성명 내용 성명 내용 전MM 등기등본 상 소유자 김WW 정CC의 친구이자 하수인 김YY 1차 미등기 전매자 김BB 정CC의 부탁을 받고 등기이전 서류를 발급하여 준 자 정CC 2차 미등기 전매인이자 전매행위 주관자
2. 사기행각과 미등기 전매사실은 아래와 같다.
(1) 위 <표2>의 내역과 같이 정CC은 전MM에게 취득하여 김YY에게 매도하였다가 다시 김WW를 통하여 청구인(父 조FF)을 매수인으로 하여 매도하는 미등기 전매를 하였으며, 김BB의 경우 소유권 이전등기에 필요한 인감증명서와 검인계약서를 첨부하면서 미등기 전매행위를 한 것이다.
(2) 위 <표3>의 내역과 같이 정CC이 김BB 다음에 소유권을 이전받은 사실이 나타나는데 정CC이 김BB로부터 당해 토지를 취득할 이유가 전혀 없음에도 이전받은 것으로 보아 쟁점토지 등의 매매계약서상 김YY를 대리한 정CC이 쟁점토지 등의 전매행위를 한 것이 확실시 된다.
1. 당초 계약시점에는 544평을 평당 430,000원에 취득하기로 계약하였으나, 최종 등기 시점에는 329.12 평만 취득하기로 하였으며, 매매계약서에 기재된 매매대금 000,000,000원 중 544분지 329.12에 해당하는 000,000,000원을 취득가액으로 하여 신고하였다.
2. 이러한 모든 일을 신HH이 전부 처리하였는데 청구인이 미국은행 B.O.A의 계좌에서 매매대금을 신HH에게 송금하자 신HH은 송금받은 금액으로 다음 <표4>와 같이 대금을 지급한 것이며, 조사를 받을 때 미국 은행에 문의한바 3년이 넘은 거래에 대한 기록은 보관하고 있지 않다고 들었다. <표4> 쟁점토지 취득 때 매매대금 지급내역 (단위: 원) 일자 금액 송금·출금인 수취인 비 고 1999.5.8. 10,000,000 신HH(母) 정CC DD증권 → 수취인의 국민은행계좌 (0-01-007) 1999.5.8. 10,000,000 1999.5.8. 10,000,000 1999.6.7. 90,000,000 조FF(父) 정CC QQ은행(4-20-01**) 에서 출금 주장 1999.9.7 130,000,000 1999.9.13. 22,726,000 신HH(母) DD증권 → 국민은행 합 계 272,726,000 차액은 중개수수료 세금 납부 등에 사용
1. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서는 쟁점토지 등 544평에 대한 거래가액을 233백만원으로 작성한 계약서로 매도자는 김YY, 매수인은 조FF으로 기재되어 있으나, 쟁점토지 등의 부동산등기부에 나타나는 소유자와 관련 없는 자로 확인되고 등기부등본상 전소유자인 김BB에게 실지 거래가액 확인 시 “쟁점토지에 대하여 매수한 적도 청구인에게 매도한 적도 없으며 첨부된 영수증 3장, 합계금액 127백만원 또한 일체 수령한 적이 없다.”는 확인서를 제출하였다(붙임2: “김BB의 확인서” 참고).
2. 또한, 쟁점토지의 전소유자 김BB가 1999.9.10.에 신고한 양도소득세 신고내역에서 실지거래가액으로 신고한 양도가액 22백만원에 대하여도 본인이 신고한 적이 없다고 진술하고 있어 실지 취득가액은 확인할 수 없다.
1. 청구인은 조사 당시 신고서에 첨부된 계약서의 매도금액 233백만원이 실지거래가액이며 시세가 평당 43만원이 적정하므로 쟁점토지에 해당하는 141백만원이 실지 거래가액이라 주장하였을 뿐이며 청구인이 직접 매수대금으로 지급한 금융증빙을 제출하지 못하였다.
2. 청구인이 2019.4.10.에 제출한 추가 소명서의 쟁점토지에 대한 취득 당시 매매계약서는 부동산등기부상에 소유자(전MM→김BB→청구인)가 아닌 김YY의 대리인 정CC과 조FF의 대리인 김WW의 매매계약서인데, 등기상 전소유자인 전MM이 정CC에게 미등기 전매하여 조FF과 신HH이 실제 매매대금을 지급하였다고 주장하며, 신HH이 정CC에게 1999.5.8.과 1999.9.13.에 각각 30백만원, 22백만원 등을 계좌로 송금하고 조FF이 1999.6.7.과 1999.9.7.에 각각 90백만원, 130백만원 등을 인출하여 총 272백만원을 취득자금으로 사용하였고 전체 매매대금은 543평 × 43만원 = 233백만원이 실지 매매계약서의 매매대금과 맞으므로 부동산등기부상 본인 지분 329평 × 43만원 = 141백만원이 실제 취득가액이라고 한다.
3. 청구인이 양도소득세 신고 때와 과세전적부심사청구 추가소명서와 함께 제출한 영수증에는 1999.5.19. 25백만원을 정CC이 영수하고, 1999.5.31. 80백만원과 1999.9.13. 22백만원을 김BB가 영수한 것으로 되어 있으나, 위 영수증 중 1999.9.13. 신HH이 정CC에게 계좌로 송금한 22백만원은 금액과 송금일자가 일치하지만 영수증은 김BB가 영수한 것으로 되어 있으며, 나머지는 청구인이 제시하는 은행송금 및 인출일과 영수증에 기재된 각 날짜에 기재된 금액이 실제로 지급되었음을 인정할 만한 금융자료를 제시하지 못하였다.
4. 따라서 위 추가소명과 과세전적부심사청구 때에 부동산등기부상에 소유자들과 관련 없는 매매계약서를 제출하며 청구인이 실제로 쟁점토지를 취득하기 위해 청구인이 직접 지급하였다는 객관적 금융증빙 없이, 신HH이 정CC의 계좌로 일부 송금한 내역과 조FF이 은행에서 인출한 내역만으로는 취득가액을 확인할 수 없으며 과세전적부심사청구서에 첨부된 전소유자 김BB가 영수하지 않은 영수증만으로 실지 취득가액이라고 할 수도 없다.
○ 양도한 토지의 당초 신고한 취득가액이 정당하므로 이를 객관적인 증빙이 없어 인정할 수 없다며 환산취득가액으로 경정함은 부당하다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016.12.20> 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30, 2015.2.3>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2008.2.22, 2010.2.18>
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 처분청의 쟁점토지에 대한 세무조사내용은 다음 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지에 대한 세무조사내용 (단위: 원) 구분 소재지 양도가액 취득가액 비고 신고 JJ시 BB동 1924 (전 1088/1650㎡) 000,000,000 000,000,000 조사 000,000,000 35,000,000 증감 0 △000,000,000 취득가액: 000,000,000 / 544평 329.12평 = 000,000,000원 계약서 취득부동산: JJ시 1924 전 1,650㎡ 중 1,088㎡취득 JJ시 1922 전 145㎡ 환산취득가액: 000,000,000 (00,000,000 / 00,000,000) = 35,000,000원
2. 쟁점토지 등의 등기부등본, 매매계약서, 청구주장의 당사자는 다음 <표6>, <표7>, <표8>과 같다. <표6> 쟁점토지 등의 등기부등본상 거래당사자 (단위: ㎡) 구분 면적 매도자 1차 매수인 2차 매수인 3차 매수인 최종 매수인 쟁점토지 1,088 김BB 청구인 (주)UU 쟁점외 토지 면적 562 정CC 서AA 최BB AAA동 1922 145 김BB 정CC 서AA 최BB <표7> 쟁점토지 등의 매매계약서상 거래당사자 면적 매도가액 매도자(대리인) 매수인(대리인) 실제 매수인 544평 000백만원 김YY (정CC) 조FF (김WW) 청구인 쟁점토지 및 쟁점외 토지 + 제주 AAA동 1922 토지 145㎡ 포함 <표8> 쟁점토지 등의 청구주장 거래당사자(미등기 거래 포함) (단위: ㎡) 구분 면적 당초 소유자 미등기 거래 등기 거래 3차 매수인 4차 매수인 최종 매수인 1차 2차 명의자 * 실제 쟁점토지 1,088 전MM 김YY 정CC 김BB
• 청구인 (주) DM 쟁점외 토지 562 전MM 김YY 정CC 김BB 정CC 서AA 최BB AAA동 1922 145 전MM 김YY 정CC 김BB 정CC 서AA 최BB * 청구인이 취득한 1,088㎡는 정CC 명의로 등기 없이 청구인에게 양도하였고, 562㎡ 및 AAA동 1922는 정CC 명의로 등기 후 양도됨
3. 쟁점토지 등의 지적도는 다음 <그림1>과 같으며 청구주장과 같이 쟁점토지 등은 도로와 인접해 있지 않다. <그림1> 쟁점토지 등의 지적도(생략)
4. 청구인 및 처분청의 취득가액에 대한 금융증빙과 관련하여 청구인이 제출한 금융자료에 의하여 확인한 내용은 다음과 같다.
5. 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 다음 <표9>와 같은데, 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 취득 당시(1999.9.13.) 18,000원에서 양도 당시(2015.7.30.) 86,400원으로 4.8배 상승한 것으로 확인된다. <표9> 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역 (단위: 원, ㎡) 연도 공시 지가 공시일자 비고 연도 공시 지가 공시일자 비고 2015 86,400 2015.5.29. 양도연도 2005 48,000 2005.5.31. 2013 76,000 2013.5.31. 2001 18,900 2001.6.30. 2010 64,600 2010.5.31. 1999 18,000 1999.6.30. 취득연도 2008 68,000 2008.5.31.
6. 처분청의 양도소득세 조사보고서에서 확인되는 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 판단한 이유는 다음과 같다.
7. 청구인이 제출한 쟁점토지 등의 취득 매매계약서에는 쟁점토지 등의 취득가액이 000,000,000원으로 기재되어 있고 매도인은 김YY, 매수인은 조FF으로 되어 있는데 계약금, 중도금, 잔금의 지급일자 및 금액은 다음 <표10>과 같다. <표10> 쟁점토지 등 취득계약서 내용 (단위: 원) 거래 물건 대금 일자 금액 비고 JJ시 BB동 1922, 1924번지(2필지), 544평 합계 000,000,000 계약금 1999.5.19. 00,000,000 중도금 1999.5.31. 000,000,000 잔금 1999.6.20. 000,000,000
8. 처분청에서 제출한 조사보고서에 의하면 청구인이 취득가액으로 신고한 000,000,000원의 산정근거는 다음 <표11>과 같다. <표11> 청구인의 취득가액 산정근거 구분 취득계약서 실제 취득 면적, 단가 544평, 430,000원(평당) 329.12평, 430,000원(평당) 거래 가액 000,000,000원 000,000,000원
9. 청구인이 제출한 취득계약서의 거래일자별 대금지급 내용 등은 다음 <표12>와 같다. <표12> 쟁점토지 등의 취득계약서 내용 및 대금지급 내용 (단위: 천원) 대금 취득계약서 내용 대금지급(주장) 내용 비고 일자 금액 일자 금액 송금·출금인 수취인 합계 233,920 272,726 계약금 ’99.5.19. 25,000 ’99.5.8. 30,000 신HH 정CC 송금증 중도금 ’99.5.31. 100,000 ’99.6.7. 90,000 조FF 인출 잔금 ’99.6.20. 108,920 ’99.9.7. 130,000 인출 ’99.9.13. 22,726 신HH 송금증 송금증: 1999.5.8. 신HH이 정CC 계좌로 10백만원씩 3번 송금한 송금확인서 송금증: 1999.9.13. 신HH이 정CC 계좌로 22,726,000원을 송금한 송금확인서
10. 청구인이 과세전적부심사청구 과정에서는 쟁점토지의 취득가액을 127,200,000원이라고 주장하며 다음 <그림2>의 영수증과 <그림3>의 신HH DD증권계좌 거래내역을 제출한 것으로 확인되며 이를 요약하면 다음 <표13>과 같다. <표13> 쟁점토지 취득가액 영수증상 일자별 영수금액 등 (단위: 원) 구분 일자 금액 비고 계약금 1999.5.19 25,000,000 -금융자료와 일치 내용 없음 중도금 1999.5.31 80,000,000 -40백만원을 인출한 내용 있음 잔 금 1999.9.13 22,200,000 -24백만원을 인출한 내용 있음 합 계 127,200,000 <그림2> 취득대금을 지급하고 받았다는 영수증(생략) <그림3> 신HH의 DD증권계좌 거래내역(생략)
11. 처분청에서 조사 당시 양도자 김BB에게 확인받은 확인서에 의하면 “쟁점토지를 보유한 사실이 없고, 청구인은 물론 매매계약서의 조FF과 김YY도 알지 못하며, 청구인이 매수대금 지급증빙으로 제출한 영수증의 금액을 수령한 사실이 없다.”고 되어 있다(붙임2: “김BB의 확인서” 참고).
12. 등기부등본에 소유자로 등재되었던 김BB가 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사 때 쟁점토지 등의 거래를 전혀 모른다고 부인한 점에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장하였다.
13. 국세통합전산망 수록자료 등에 의하여 확인되는 청구인을 포함한 쟁점토지 및 쟁점외 토지 소유자들의 토지 양도 후 양도소득세 신고·무신고에 따른 처분청 등의 결정 때 양도가액으로 결정한 내용은 다음<표14>와 같은데, 청구인과 공동으로 소유하던 최BB가 지분을 양도하고 양도소득세를 신고하지 않아 양도가액은 등기부등본 기재가액 83,278,181원, 취득가액은 환산취득가액 32,289,572원으로 양도소득세를 결정한 것으로 확인된다. <표14> 쟁점토지 등에 대한 양도소득세 신고 및 결정내용 (단위: 원) 양도자 면적 양도 일자 양도가액 양수자 비고 김BB 1,088 1999.9.13. 22,000,000 청구인 신고, 실거래 가액 562 2002.1.18. 13,492,800 정CC 무신고, 기준시가 정CC 562 2002.4.11. 17,322,733 서AA 서AA 562 2004.5.22. 23,916,500 최BB 최BB 562 2015.7.30. 83,278,181 (주)동문 무신고, 등기부등본 기재가액 청구인 1,088 000,000,000 쟁점외 토지 소유자(최BB): 취득가액 환산취득가액으로 결정
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.