소급감정가액은 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2016.5.10. 모 김○○의 사망으로 부산 ○○구 ○○동 **** 대 143.1㎡ 및 위 지상 주택 132.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속 받아 2018.9.7. ㈜△△건설에 425,000,000원에 양도하고, 2018.10.16. 취득가액을 개별공시지가인 142,000,000원, 양도소득세 112,270,140원으로 처분청에 양도소득세 예정신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2018.12.11. 쟁점부동산에 대한 감정평가금액 422,977,650원(이하 “소급감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 적용하여 기 납부한 양도소득세 112,270,140원을 환급하여 달라며 처분청에 경정청구 하였다.
• 다. 처분청은 2019.2.8. 쟁점부동산에 대한 감정평가가 상속개시일로부터 6개월이 지나 이루어졌으므로 소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구 기각 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019.8.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 상속세 및 증여세법제60조는 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는 바, 그 위임을 받은 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 당해재산에 대한 감정가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이고(대법원 2008두6448, 2010.1.4. 선고, 대법원 2013두13723, 2013.12.12. 선고 등 참조),
• 다. 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010두8751, 2010.9.30. 선고 참조).

• 가. 소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 인정할 수 없다.
• 나. 상속세및증여세법제60조(평가의 원칙 등) 제1항 및 제2항에 의하면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 및 증여일 현재의 시가에 따른다고 되어 있으며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있고, 상속세및증여세법 시행령제49조 제1항에서 “감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월로 한다고 구체적으로 규정되어 있으며, 상증법 시행령제49조 제2항 제2호에 의하면 평가기준일 전후 6개월에 해당하는지는 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단해야 하는바, 가격산정 기준일은 2016.5.10.이고 감정가액평가서 작성일은 2018.7.20.인 경우는 이에 해당되지 않는다.
• 다. 또한, 쟁점평가금액가액 422,977,650원은 개별공시지가로 신고한 취득가액 142,000,000원의 거의 3배나 차이나는 등 개별공시지가와 현저한 차이가 있고, 그 평가 목적이 상속재산가액의 평가가 아니라 쟁점부동산에 대한 양도소득세의 신고시 취득가액을 산정하려는데 있는 점, 그 가액이 객관적인 교환가격으로 시가에 부합함을 입증할 수 있는 증빙이 감정평가서 외 제출되지 아니한 것 등으로 보아 객관성 및 신뢰성이 떨어지는 점 등을 감안할 때 쟁점부동산의 취득 당시 시가로 인정하기는 어렵다. 따라서 적법한 감정가액 등이 확인되지 아니하는 것으로 보아 개별공시지가를 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 소급 감정가액으로 상속세 기한후 신고한 가액을 양도소득세 과세표준 계산시 취득가액으로 볼 수 있는지
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2018. 3. 20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시 되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 구 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2016. 1. 19. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15>

(4) 구 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2016. 1. 19. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1>

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(5) 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2016. 5. 31. 대통령령 제27205호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28, 2016.2.5>

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5>

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. <신설 2014.2.21, 2016.2.5>

⑥ 법 제60조 제5항 후단에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 "원감정가액"이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 "재감정가액"이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다. <신설 2016.2.5>

⑩ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. <신설 1998.12.31, 2010.2.18, 2014.2.21, 2016.2.5>

• 다. 사실관계 (1) 다툼 없는 사실 (가) 청구인은 2018.10.16. 쟁점부동산에 대하여 처분청에 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세 예정신고하고 2018.11.20. 양도소득세 112,270,140원을 납부하였다. 2018.12.11. 처분청에 감정가액을 적용하여 경정청구하였고, 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래와 같다. 구 분 당초 신고 경정 청구 증감액 양도가액 425,000,000 425,000,000 0 취득가액 142,000,000 422,977,650 280,977,650 필요경비 6,187,200 6,187,200 0 양도차익 276,812,800 2,022,350 -274,790,450 과세표준 274,312,800 0 -274,312,800 산출세액 112,270,140 0 -112,270,140 (나) 양도가액 425,000,000원에 대하여는 매매계약서에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 ㈜○○감정평가법인 ○○지사의 감정평가서에는 가격산정 기준일은 2016.5.10., 감정가액평가서 작성일은 2018.7.20.이고, 감정가액은 422,977,650원, 감정평가 목적은 세무서 제출용이라고 되어 있다.

(3) 청구인은 상속세 무신고 하였다가 2018.8.1. 쟁점부동산의 상속재산가액을 422,977,650원으로 하여 과세미달로 상속세 기한 후 신고하였음이 확인된다.

• 라. 판단 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, 소득세법제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령제163조 제9항 본문에 따르면, 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는데, 상속받은 자산의 경우 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다. 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호는 ‘감정가격이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우’에 둘 이상의 감정기관의 감정가액 평균액을 말한다고 정하고 있고, 같은 조 제2항 제2호는 감정가격이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단한다고 정하여, 평가기준일과 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일이 6개월 이내에 있어야 함을 정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 제시한 감정가액은 가격산정기준일(2016.5.10.)은 상속개시일(2016.5.10.)과 같으나, 감정가액평가서 작성일이 상속개시일부터 2년 2개월이 경과한 이후에 작성(2018.7.20.)된 것으로 나타나고, 평가목적도 세무서 제출용인 점 등을 볼 때 동 감정가액을 상속개시일 현재의 시가, 즉 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 소급 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.