쟁점토지를 사법상 매매계약을 체결하여 양도하였을 뿐 협의에 의한 취득 또는 수용 절차를 거치지 아니하였으므로 비사업용 토지에 해당됨

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.9.4. 경기 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 00-00 답 2,532㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가, 2016.11.21. “AAA아파트” 신축 시행사인 甲회사 주식회사 등 3개 업체(이하 “아파트시행사”라 한다)에 2,297,790,000원에 양도한 후 2017.1.31. 양도소득세 520,039,460원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지 소재지에 거주하면서 자경하지 아니 하였고, 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에서 규정하고 있는공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 한다) 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지의 양도에도 해당되지 아니하므로 비사업용토지의 양도로 보아 2019.7.16. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 590,180,570원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 경기도 ㅇㅇ시장은 2016.11.1. 쟁점토지 일대를 도시관리계획(ㅇㅇ 4지구단위계획 지정, ㅇㅇ 4지구단위계획)을 결정고시하였고, 2016.11.9. 아파트시행사에게 주택건설사업계획을 승인하였다. ㅇㅇ시장이 토지보상법에 따라 이 같은 개발계획을 고시․승인하였으므로 쟁점토지는 토지보상법이 적용되는 토지이고, 청구인은 쟁점토지를 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득하였다가 동 법에 따라 양도하였으므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에 따라 쟁점토지는 사업용토지에 해당된다.
• 나. 청구인은 ① 비록 쟁점토지를 ‘협의매수’ 형식이 아닌 시행사와 협의를 통하여 매매형식으로 양도하였으나, 소유자의 자유의지가 아니라 여러 행정 조치, 법규, 주변상황 등에 따라 어쩔 수 없이 처분할 수밖에 없었던 점, ② 주택건설사업계획은 공공적 성격을 띤 것으로 그 시행사가 민간 건설회사라고 하더라도 그 성격이 변하는 것은 아니어서 쟁점토지를 사적 목적이 아닌 공익적인 목적으로 양도한 점, ③ 이 건과 유사한 토지양도를 ‘공익사업용 토지 등’의 양도로 보아 비사업용토지에서 제외한 선결정례(심사양도2014-0176, 2015.6.24., 조심2009부2705, 2010.6.29.)가 있음에도 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보는 것은 도시계획 및 주택건설사업의 공공성, 비자발적인 양도인 점 등에 비추어 부당하다.

• 가. 아파트시행사는 아파트를 신축할 목적으로 청구인과 쟁점토지를 사인 간 계약에 따라 매수(소유권 이전등기의 원인도 매매로 표기되어 있음)하였을 뿐이고, 민간 건설업자가 시행하는 주택건설사업은 토지보상법 제4조 에서 열거하고 있는 공익사업에 해당하지 아니하는바, 따라서 쟁점토지 양도를 토지보상법에 따라 협의매수로 양도한 것으로 보아 비사업용토지에서 제외할 수는 없다.
• 나. 쟁점토지 양도에 대하여 아파트시행사에게 협의매수로 취득하였는지 조회하였으나, 아파트시행사는 그러한 절차 및 방법을 거치지 않았다고 회신하였다. 또한, 주택건설사업을 규율하고 있는주택법제16조 제4항을 보면, 단지 ‘주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다’고 규정하고 있을 뿐인 반면에, 토지보상법상 협의매수는 공익성이 있는 사업을 원활하게 진행할 수 있도록 매수절차를 상세히 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지 양도와 유사한 사례에 대하여 비사업용토지에서 제외한 선결정례가 있다고 주장하나, 법원의 판례(대전고등법원 2018누10482, 2019.4.4., 대구지방법원 2008구합1506, 2009.4.1.)와 선결정례(심사양도 2016-0027, 2016.5.17., 조심2018중1104, 2018.7.27) 및 유권해석(부동산거래관리과-133, 2012.3.5.) 등을 보면, 청구주장이 이유가 없음이 나타난다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 비사업용토지로 보는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】 (2015.12.15. 법률 제13558호로 일부 개정된 것)

① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 1-1) 소득세법 시행령 제168조의14 【비사업용 토지의 범위】 (2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부 개정된 것)

③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 법 제97조의2 제1항을 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 한다. 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "공익사업"이란 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.

3. "사업시행자"란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

7. "사업인정"이란 공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다. 제4조 【공익사업】 이 법에 따라 토지 등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업 제14조 【토지조서 및 물건조서의 작성】

① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.(단서 생략) 제15조 【보상계획의 열람 등】

① 사업시행자는 제14조에 따라 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기・방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 제2항 단서에 따라 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장・군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자와 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. 제16조 【협의】 사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제17조 【계약의 체결】 사업시행자는 제16조에 따른 협의가 성립되었을 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다. 제19조 【토지 등의 수용 또는 사용】

① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요하면 이 법에서 정하는 바에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 제20조 【사업인정】

① 사업시행자는 제19조에 따라 토지 등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. 제22조 【사업인정의 고시】

① 국토교통부장관은 제20조에 따른 사업인정을 하였을 때에는 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시・도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.

② 제1항에 따라 사업인정의 사실을 통지받은 시・도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 관계 시장・군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다.

③ 사업인정은 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다. 제26조 【협의 등 절차의 준용】

① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고・통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다. 제68조 【보상액의 산정】

① 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시・도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시・도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. 2-1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제7조 【토지조서 및 물건조서 등의 작성 】 ① 사업시행자는 공익사업의 계획이 확정되었을 때에는 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 지적도 또는 임야도에 대상 물건인 토지를 표시한 용지도(용지도)를 작성하여야 한다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 작성된 용지도를 기본으로 하여 법 제14조 제1항에 따른 토지조서(이하 "토지조서"라 한다) 및 물건조서(이하 "물건조서"라 한다)를 작성하여야 한다. 제8조 【협의의 절차 및 방법 등】

① 사업시행자는 법 제16조에 따른 협의를 하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 보상협의요청서에 다음 각 호의 사항을 적어 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. (단서 생략)

1. 협의기간ㆍ협의장소 및 협의방법

2. 보상의 시기ㆍ방법ㆍ절차 및 금액

3) 주택법 제16조 【사업계획의 승인】

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정[제17조 제1항 제5호에 따라 의제(擬制)되는 경우를 포함한다]이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)［제10조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 100분의 95 이상의 소유권을 말한다. 이하 제18조의2 및 제18조의3에서 같다］을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제95조【토지 등의 수용 및 사용】

① 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 다음 각 호의 물건 또는 권리를 수용하거나 사용할 수 있다.

1. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건

2. 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리 제96조【공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용】

① 제95조에 따른 수용 및 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다.

② 제1항에 따라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용할 때에 제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 같은 법 제20조 제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결 신청은 같은 법 제23조 제1항과 제28조 제1항에도 불구하고 실시계획에서 정한 도시ㆍ군계획시설사업의 시행기간에 하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 쟁점토지는 당초 1필지이었으나, 청구인이 2016.11.2. 아파트시행사와 양도계약을 체결한 뒤 아파트시행사에 의하여 쟁점①토지(당초 지번인 ㅇㅇ동 00-00 답 1,512㎡)와 쟁점②토지(같은 동 00-00 답 1,020㎡)로 분할된 것으로 나타난다.
• 나) 청구인이 2016.11.21. 쟁점토지를 아파트시행사에게 2,297,790천원에 양도하고, 2017.1.31. 이에 대한 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 이 건 고지한 내역은 다음 <표1>과 같으며, 청구인이 쟁점토지 소재지에 거주하면서 자경하지 아니한 사실 및 쟁점토지 양도가액에 관한 다툼은 없다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정․고지 내역
• 다) 쟁점토지의 부동산등기사항증명서를 보면, 쟁점토지의 양도원인이 ‘매매’인 것으로 나타난다.
• 라) ㅇㅇ시의 “ㅇㅇ4지구단위”와 관련하여 도시계획을 고시한 이력에 의하면, ㅇㅇ시장은 2016.11.1. ㅇㅇ 도시관리계획(용도지역․지구 변경, ㅇㅇ4지구단위계획구역 지정, ㅇㅇ4지구단위계획)결정을 고시(ㅇㅇ시 고시 제2016-000호)하였다. ㅇㅇ시장은 2016.11.9. 주택건설사업계획승인 고시(ㅇㅇ시 고시 제2016-000호, 사업주체: 아파트시행사)를 하였는바, 동 고시의 붙임1. 토지조서 ‘주택건설사업 관련 토지조서’를 보면, 시행면적에 쟁점토지 2,532㎡는 공동주택 1,513㎡, 기타 1,019㎡로 구분하여 포함되어 있는 것으로 나타난다. 한편, 쟁점②토지는 2017.8.17. ㅇㅇ시 고시 제2017-000호[ㅇㅇ 도시계획시설(도로: 중로1-187호선 등 6개 노선, 제48호 학교) 사업시행자 지정 및 실시계획인가 고시]에 따라 도로부지(중로1-189호선)로 고시된 것으로 나타난다.
• 라) ㅇㅇ시장이 쟁점토지가 포함되어 있는 ‘ㅇㅇ4지구단위계획’ 등을 고시한 이력과, 청구인이 쟁점토지를 양도한 내역을 날짜순으로 정리하면 다음과 같다.

2. 쟁점토지에 대한 검토 내용

• 가) 처분청을 관할하는 ㅇㅇ지방국세청장(이하 “ㅇㅇ청”이라 한다)이 쟁점토지를 비사업용토지로 보게 된 주요 검토내용은 다음과 같다.

• 청구인은 ABC회사(주)(ㅇㅇ 월출동 소재, 반도체회로기판 제조업) 대표이사

• 양도토지에 대해 청구인은 소득세법 시행령 제168조의14 [부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등] 제3항 제3호에 의거 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수된 토지에 해당하는 것으로 보아 사업용토지로 양도소득세를 신고하였으나, 등기이전 원인이 매매로 기재되어 있고, 제출된 매매계약서는 양도자 청구인과 아파트시행자 간 계약에 따라 양도한 것임

• 2019.4.12. 15시 32분 ㈜乙회사 양○권이사에게 문의(010-37-5*)한바, 협의매수를 위한 물건조서의 내용과 보상의 시기․방법 및 절차 등이 포함된 일간 신문공고, 토지소유자에 대한 통지, ㅇㅇ시장에게 통지 등을 한 사실 없다고 하며, 만약 협의매수를 한다면 7～8개월 정도 소요되어 사업이 지체되고, 낮은 가격으로 감정평가(개발 전 토지 현황으로 평가)됨에 따라 오히려 취득에 어려움이 될 수 있으므로 협의매수가 아닌 양자 간 매매계약을 체결하여 쟁점토지를 취득하였다고 함

• 아파트사업시행사 3곳에 공문을 요청한 결과 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수절차 및 방법을 거치지 않은 거래라고 회신 받음 따라서 청구인이 쟁점토지를 재촌자경하지 않았고, 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수로 양도한 토지에도 해당되지 아니하므로 쟁점토지는 비사업용토지에 해당됨

• 나) ㅇㅇ청장이 2019.5.2. 아파트시행사에게 쟁점토지를 협의매수하였는지 여부를 문서로 조회(개인납세2과-641)하였고, 아파트시행사 3곳은 협의매수로 취득하지 아니하였다는 취지로 다음과 같이 회신한 것으로 나타난다.
• 다) 한편, 처분청은 청구인이 오래전부터 쟁점토지를 양도할 의사가 있었다며, 이 건 양도하기 이전 2012.12.28. 아파트시행사 중 1개 업체인 ㈜乙회사와 쟁점토지 양도와 관련하여 작성된 2건의 문서를 제시하고 있는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 경기도 ㅇㅇ시장이 토지보상법에 따라 도시관리계획 및 주택건설사업계획을 고시 또는 승인한 사업부지에 쟁점토지가 포함되어 있으므로 쟁점토지는 토지보상법이 적용되는 토지이고, 청구인이 쟁점토지를 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득하였다가 이 법에 따라 양도하였으므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에 따라 쟁점토지는 비사업용토지에 해당되지 아니한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 사법상 매매계약을 체결하여 양도하였을 뿐 토지보상법 제3장 및 제4장에서 규정한 바에 따른 협의에 의한 취득 또는 수용 절차를 거쳐 양도한 것이 아닌 점, 토지보상법에 따른 공공용지의 협의매수를 원인으로 한 소유권이전등기는 등기원인을 ‘공공용지의 협의매수’로 기재되고 있으나, 쟁점토지의 양도에 있어서는 그 등기원인이 ‘매매’로 기재되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 에서 규정하고 있는 사유, 즉 토지보상법 등에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에 해당한다고 할 수 없어 비사업용토지로 보지 않는 예외적인 경우라고 인정하지 아니하고(대전고등법원 2019.4.4. 선고 2018누10482 판결, 상고심 대법원 2019.7.25. 선고 2019두39512 판결, 같은 뜻임), 양도소득세를 부과처분한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.