소급감정가액은 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.12.27. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ☆☆☆아파트 305동 103호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 배우자 이☆☆으로부터 증여받아 2016.10.6. 이△△에게 431,000,000원에 양도하고, 2016.12.6. 처분청에 취득가액을 기준시가인 140,000,000원으로 하여 양도소득세 56,309,460원을 예정신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2017.6.30. ㈜○○감정평가법인, 2017.7.3. ㈜☆☆☆감정평가법인으로부터 소급 감정을 받은 후, 2019.2.13. 처분청에 쟁점부동산에 대한 취득가액은 감정가액 평균액 193,000,000원(이하 “소급감정가액”이라 한다)이므로 기 납부한 양도소득세 14,098,000원을 환급하여 달라며 경정청구하였다.
• 다. 처분청은 2019.4.15. 쟁점부동산에 대한 감정평가가 증여일로부터 3개월 이상 경과하여 이루어졌으므로 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구 거부 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.3. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 양도차익을 계산할 때 양도가액이 실지거래가액이면 취득가액도 실지거래가액에 따라야 한다. 청구인은 양도가액을 실지거래가액에 따랐으므로 취득가액은 기준시가가 아닌 실지거래가액 즉 취득일(증여일)의 시가에 따라야 한다.
• 나. 증여로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 증여일의 시가이고 공신력 있는 감정기관의 감정가액(소급감정 포함)은 시가에 해당하므로 소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 다. 처분청은 소급감정가액이 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액에 해당하지 않으므로 인정할 수 없다고 하나, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 공신력 있는 교환가격이 확인되었다면 소급감정에 의한 감정가액도 역시 시가로 봄이 타당하다.
• 라. 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005.9.30. 선고, 2004두2356 등 다수).
• 마. 청구인의 양도소득세를 계산함에 있어 적용할 취득가액은 청구인이 제시한 공신력 있는 감정기관의 감정가액을 적용하는 것이 적법한 것이다. 따라서 소급감정가액을 취득가액으로 적용한 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 소급 감정가액을 쟁점부동산의 취득당시 시가로 인정할 수 없다.
• 나. 소득세법 시행령제163조 제9항에 따르면 증여받은 자산에 대하여 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조 규정에 의거 평가한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있고, 상속세및증여세법제60조 제2항 및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따르면 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 감정한 가액으로 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고 있다.
• 다. 감정기관의 평가방식은 2000.12.11. 발행 ○○경제신문을 참고자료로 사용하고 기준시점 당시 담보 평가사례를 근거로 하여 평가하였다. 또한 시점 수정은 2000년 9월 지수를 적용하여야 하나, 2003년 11월 이후 매매가격지수가 조사․발표되어 적용하기가 곤란하여 시점수정은 이루어지지 않았다. 또한 거래사례비교법을 적용하여 쟁점부동산과 동일 아파트 303동 10층 3호를 비교사례로 선정(2곳의 감정평가기관 동일)하고 감정평가액을 산출하였다. 거래사례비교법은 다수의 거래사례를 수집하고 지역요인 등을 비교하여 부동산의 가격을 구하는 방법인데 현재의 가격이 아닌 과거의 자료를 비교하여 계산하므로 시가가 멀면 멀수록 데이터의 가치는 떨어진다는 단점이 있다.
• 라. 증여일로부터 16년 이상 경과하여 의뢰한 감정평가액은 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내에 평가한 감정가액에 해당하지 않고, 증여세 부과제척기간이 경과한 2017.7.에서야 감정평가하고 양도소득세 경정청구를 하는 등 양도소득세 감액을 목적으로 소급 감정평가를 의뢰한 것으로, 소급감정가액은 위와 같은 소정의 요건을 갖추지 못하고 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 취득가액으로 인정할 수 없으므로 평가기준일(증여일) 현재 시가로 볼 수 없어 감정가액을 취득가액으로 하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도차익 계산시 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2016. 1. 19. 법률 제13797호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 구 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2017. 1. 17. 대통령령 제27793호로 개정되기 전의 것)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 구 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 구 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2000. 12. 29. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<개정 1998・12・28, 1999.12.28>

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격・구조・용도・위치・신축년도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류・규모・거래상황등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정・고시한 가액으로 평가한다.<개정 1999.12.28>

(5) 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2000. 12. 29. 대통령령 제17039로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용・공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.<개정 1998・12・31, 1999.12.31>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용・경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액・경매가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 (1) 다툼 없는 사실 청구인은 2016.12.6. 쟁점부동산에 대하여 처분청에 취득가액을 기준시가(140,000,000원)로 적용하여 양도소득세 예정신고하고 양도소득세 56,309,460원을 2016.12.12.과 2017.2.21. 1/2씩 분납하였다. 2019.2.13. 처분청에 취득가액을 소급감정가액(193,000,000원)을 적용하여 경정청구하였고, 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래와 같다. 구 분 당초 신고 경정 청구 증감액 양도가액 431,000,000 431,000,000 0 취득가액 141,806,540 194,806,540 53,000,000 필요경비 1,000,000 1,000,000 0 양도차익 288,193,460 235,193,460 -53,000,000 과세표준 199,235,422 164,635,422 -34,600,000 산출세액 56,309,460 42,211,460 -14,098,000 * 취득가액에는 취득세 950,810원과 등록세 855,730원이 포함되어 있다.

(2) 양도가액(431,000,000원) 및 취등록세, 중개수수료(1,000,000원)는 매매계약서 및 영수증에 의해 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 감정평가서 내용은 아래와 같다. 감정기관 ㈜○○감정평가법인 ㈜☆☆☆감정평가법인 기준시점 2000.12.27. 2000.12.27. 감정평가서 작성일 2017.6.30. 2017.7.3. 감정가액 192,000,000원 194,000,000원 감정평가 목적 세무서 제출용 세무서 제출용

(4) 국세청 전산망에 의하면 청구인은 쟁점부동산에 대하여 증여세 무신고하여 ○○세무서에서 2002.5.31. 기준시가 140,000,000원으로 평가하여 증여세 과세미달 결정하였음이 확인된다.

• 라. 판단 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 살펴보면, 소득세법제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령제163조 제9항 본문에 따르면, 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는데, 증여받은 자산의 경우 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다. 상속세 및 증여세법제60조 제1항, 제2항에 의하면, 증여세가 과세되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호는 ‘감정가격이란 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우’에 둘 이상의 감정기관의 감정가액 평균액을 말한다고 정하고 있고, 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 제외한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 제시하고 있는 감정가액은 증여일(2000.12.27.)로부터 16년 6개월이 경과한 이후에 작성(2017.6.30., 2017.7.3.)된 것으로 나타나고, 평가목적도 세무서 제출용인 점 등을 볼 때, 동 감정가액의 평균액을 증여일 현재의 시가, 즉 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 소급 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다며 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.