강제경매로 매각된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○ ○○구 SS동 ***-4 토지 81.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008. 5. 25. 매매로 취득하여 보유하다가 2016. 6. 24. 강제경매를 원인으로 장○○에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대하여 확인된 경매낙찰금액 533,260천원을 양도가액으로, 취득가액을 260,000천원으로 하여 양도소득세를 결정하여 2019. 1. 2. 양도소득세 152,100,000원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019. 6. 28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 청구인은 쟁점토지를 명의수탁하고 본인 명의로 등기하였으나, 실제 경락대금을 받은 SS주택조합이 배당표에 명시되어 있으므로 본인에게 부과된 양도소득세는 억울하므로 취소되어야 한다.

2. △△ SS동 주택조합 설립 경위

• 가) 1998. 11. 8. ○○ ○○구 SS동 산 -번지 일대(이하 “사업부지”라 한다)에 조합아파트를 신축할 목적으로 추진위원회가 결성되었고, 위 추진위원회에 의하여 △△ SS동 ZZ주택조합 및 △△ SS동 제2ZZ주택조합이 각각 2001. 7. 5.과 2002. 1. 7.에 설립인가를 받았다.
• 나) 상기 각 조합들은 2005. 8. 8. 조합원총회를 통하여 각 ZZ주택조합의 권리와 의무를 승계하는 한 개의 단일조합을 설립하기로 결의하고 △△ SS동YY주택조합은 2005. 12. 27. ○○구청에 설립인가신청서를 제출하였으며, △△SS동ZZ주택조합과 △△SS동제2ZZ주택조합은 2007. 2. 15. ○○구청장으로부터 주택조합해산인가를 받았다.
• 다) △△SS동YY주택조합은 그후 △△SS동YYZZ주택조합(이하 “구조합”이라 한다)이라는 명칭으로 설립인가신청서를 제출하여 2007. 5. 25. ○○구청장으로부터 설립인가를 받아 주택개발사업을 진행하였다.
• 라) 이후 조합내에 문제가 발생하여 △△SS동YY주택조합은 ‘SSHHHHZZ주택조합(조합장: NNN, 시행사: SSDNC YYY(현 GG회장), 이하 “신조합”이라 한다)으로 2010.5.11. 변경되었다.

3. 쟁점토지와 관련된 구조합 사업진행 내역

• 가) SS동 사업부지는 국유지에 약 200여개의 무허가건물이 밀집되어 있던 사업지로 오랜 협상과 명도소송 등을 통하여 사업진행을 하여 왔다.
• 나) 2005. 12. 5. 구조합은 SS동☆☆☆ZZ주택조합(이하 “☆☆☆조합”이라 한다)과 도시기반시설의 공동확보를 위하여 ☆☆☆조합의 사업부지에 구조합이 확보한 토지 중 2,800평을 무상으로 ☆☆☆조합에 제공하고, 쟁점토지는 구조합이 확보하여 제공하기로 한다는 내용의 합의를 하고 관악대로에서 이후 완공될 각 아파트로 접근하는 진입로를 공동으로 사용한다는 내용의 합의를 체결하였다.
• 다) 관악대로와의 접속도로로 구조합이 제공할 토지는 분할전 쟁점토지 중 74㎡(22평)인 것으로 합의서에 기재되어 있으며, 2007.11.22. 분할전 쟁점토지는 SS동 -4 81.4㎡와 같은 동 -19 70.7㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)로 분할되었다.
• 라) 2007.11.27. 구조합은 ☆☆☆조합에게 쟁점외토지에 관하여 매매를 원인으로 하여 ☆☆☆조합에 소유권이전등기를 하였고, 쟁점외토지는 관악대로의 진입도로로 편입되었다.
• 마) 구조합은 ☆☆☆조합과의 합의에 따라 청구인에게 2008. 4. 18. 매매를 원인으로 소유권 이전등기 하였다.

4. 명의수탁 배경

• 가) 구조합이 공동도로를 목적으로 토지매매협상을 벌일 경우, 매도인이 천정부지로 가격을 높게 책정하여 버티면 사업개발지연 등의 막대한 손해가 우려되는 바, 조합이 아닌 청구인 명의로 부동산을 취득하게 하였다.
• 나) 청구인의 배우자 PPP는 구조합 당시 조합원이었으며, 조합의 모델하우스(용산 및 서초동)건립과 체험관, 현장의 모든 사무소, 총회행사장 등을 시행함에 따라 조합에서 박명호에게 공사비 지급의 채무를 지고 있는 실정이었으며, 구조합의 요청으로 청구인 명의로 공사비 대금을 상계하려고 명의수탁하게 된 것이다.

5. 이의신청 결정 내용에 대한 반론

• 가) (2차매수 및 조합변경) 구조합으로부터 거래가액 260백만원에 재매수한 것은 합의서 제2조 바항에서 나타난 바와 같이 ☆☆☆조합과 합의대로 진입도로 개설에 필요한 부지만 제공하고 나머지는 청구인에게 귀속된다는 합의에 따른 것이다.
• 나) (쟁점토지 가처분결정) 신조합이 청구인에게 2013. 7. 5. 부동산처분금지가처분과 ○○지방법원의 부동산처분금지가처분결정(201카단 )은 조합소유의 것으로 판단한 것이다.
• 다) 쟁점토지의 위치 HH타운(신, 구조합)과 SSSSS(☆☆☆조합) 맞은편에 있어 구조합 아파트 신축토지에 포함되지 않은 것이 아니라, 구조합이 공동진입로 확보를 위하여 구조합의 토지를 ☆☆☆조합에 제공한 것이다. 라) 소득세법 제88조 제1호 나목의 토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환으로써 양도로 보지 아니하는 경우에 해당하는지 여부에 대하여 검토가 필요하다.
• 마) 소득이 있는 곳에 세금이 부과되어야 하며, 당시 경락대금을 수령하여간 주체는 배당표에 명시되어 있으므로, 청구인 명의로 소유하였다는 이유 하나로 관련 법령에 의거 책임을 지운다는 것이 너무 억울하여 이렇게 다시 불복신청을 제기하니, 몸과 마음이 지치고 처분할 재산도 하나 없는 인생의 끝자락에 서 있는 늙은이가 관계 법령을 모르는 무식한 하소연이라고 여기지 마시고 널리 혜량하여 주시기를 간곡히 부탁하는 바이다.
• 나. 처분청 의견

1. 청구인은 조합의 요청으로 쟁점토지를 부동산 명의수탁으로 취득하였다고 주장하나, 이에 대한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있다.

2. 2차 매수 및 쟁점토지 가처분결정과 관련된 증빙자료가 제출된 바 없고, 소득세법 제88조 나호의 토지 교환에 해당되지도 아니하며, 본 건은 부동산강제경매로 인한 양도로서 양도소득세 과세대상에 해당한다.

3. 토지매각을 통한 수익을 신조합이 얻었다고 주장하고 201타경 부동산강제경매에 대한 배당표를 제출하였으나, 조합은 채권자로서 채권금액을 배당받은 것이지 부동산 양도대금을 수령한 것이 아니다.

4. 따라서 청구주장은 이유 없으며 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 강제경매로 매각된 토지의 양도소득세 납세의무자를 청구인으로 보아 양도소득세 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

1. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 2) 소득세법 시행령 제151조 제151조【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 일자별 사건내역

2. 쟁점토지 등기전부증명서상 표제부 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1991.2.27

○○ ○○ SS1동 ***-2 대 152.1㎡ 2004.9.8.

○○ ○○ SS동 -4 대 152.1㎡ 행정구역및지번변경 2007.11.22. 대 81.4㎡ 분할로 인하여 대 70.7㎡를 ○○ ○○구 SS동 -19에 이기

3. 쟁점토지 등기전부증명서상 소유권이전내역 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자및기타사항 2 소유권이전 2006.3.10. 2005.10.26. 매매 소유자 청구인 3 소유권이전 2007.11.1. 2007.10.5. 매매 소유자 △△SS동YY주택조합 거래가액 금460,000,000원 4 소유권이전 2008.5.2. 2008.4.18. 매매 소유자 청구인 거래가액 금260,000,000원 5 가처분 2013.7.19. 2013.7.19. ○○ 지방법원의 가처분결정 (201가단) 피보전권리 소유권이전등기말소청구권 채권자 SSHHHHZZ주택조합 금지사항 매매,증여,전세권,저당권,일차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지 6 압류 2014.1.13. 2013.12.24.압류 (세과1) 권리자 ○○ ○○구 7 6번압류등기말소 2014.1.29. 2014.1.29.해제 8 강제경매 개시결정 2015.10.27. 2015.10.27. ○○ 지방법원의 강제경매 개 시결정(201타경) 채권자 SSHHHHZZ주택조합 9 압류 2016.1.7. 2015.12.9. 압류 (징수과 1***6) 권리자 ○○ ○○구 10 소유권이전 2016.6.24. 2016.6.24. 강제경매로 인한 매각 소유자 장○○ 11 8번강제경매개시결정, 9번압류등기말소 2016.6.27 2016.6.27. 강제경매로인한매각 12 5번 가처분 등기말소 2016.7.1 2016.6.23. 해제

• 가) 청구인은 2007. 11. 1. 분할전 쟁점토지 152.1㎡를 구조합에게 460,000,000원에 양도하였음이 등기전부증명서에 나타나며, 처분청은 2010. 1. 12. 청구인에 대하여 토지 양도가액 145,000,000원, 취득가액 99,032,000원, 양도차익 43,266,000원으로 하여 양도소득세 22,400,230원을 무신고 결정 고지하였고, 청구인은 2010. 1. 29. 양도소득세를 전액 납부한 사실이 국세통합전산망에서 확인된다.
• 나) 구조합이 2007. 10. 5. 매매를 원인으로 청구인으로부터 취득한 분할전 쟁점토지 152.1㎡는 2007. 11. 22. 쟁점토지 81.4㎡ 와 쟁점외토지 70.7㎡로 분할되었으며, 쟁점외토지는 2007. 11. 27. ☆☆☆조합이 매매를 원인으로 소유권 취득한 사실이 아래 등기사항전부증명서에서 확인된다. 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 2007.11.22.

○○ ○○ SS동 -19 대 70.7㎡ 분할로 인하여 ○○ ○○구 SS동 -4에서 이기 2012.12.5 2012.11.23. 토지개발사업시행으로 인하여 말소 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자및기타사항 1 소유권이전 2007.11.1. 2007.10.5. 매매 소유자 △△SS동YY주택조합

○○ ○○구 대표자 이○○ 거래가액 금460,000,000원 분할로 인하여 순위 제1번 등기를 ○○ ○○구 SS동 ***-4에서 전사 접수 2007. 11. 22 2 소유권이전 2007.11.28 2007.11.27.매매 소유자 SS☆☆☆ZZ주택조합

○○ ○○구 매매목록 제20- ： ： 3 2번신탁재산처분에 의한 신탁 2010.11.19 신탁원부 제1*호

• 다) 청구인은 2008. 5. 2. 쟁점토지를 구조합으로부터 260,000천원에 재매수한 사실이 등기전부증명서에서 확인되며, 2013. 7. 5. 신조합은 쟁점토지에 대하여 부동산처분금지가처분신청을 하였고 2013. 7. 19. ○○지방법원은 부동산처분금지가처분 결정을 한 사실이 확인된다. ※ ○○지방법원 부동산처분금지가처분 결정문(사건번호 201카단)
• 라) 2015. 10. 27. 쟁점토지에 대한 강제경매개시결정(201타경)에 따라 2016. 6. 24. 쟁점토지는 강제경매를 통해 매각되었으며, 경락대금은 533,260,000원으로, 신조합의 채권금액 572,945,520원(원금 420,000,000원 이자 152,945,520원)의 91.95%인 526,806,278원이 신조합에게 배당된 사실이 아래 배당표에 의해 확인된다.

4. 청구인이 이의신청시 제출한 불복이유서에 의하면,

• 신조합이 2013년경 청구인 명의로 되어 있는 쟁점토지를 돌려달라며 소유권이전소송을 하여 가처분되었고, 이후 신조합은 2015. 10. 강제경매를 하여 새로운 소유자에게 소유권이 이전되었으며,

• 쟁점토지가 청구인 명의로 등기되어 있으나 매매 등의 행위를 통하여 수익을 취득한바 없으며, 신조합이 소송을 통해 청구인 명의의 토지를 환수하고 강제경매로 매각한 바, 토지매각을 통해 수익을 얻은 신조합이 양도소득세 납세의무가 있다고 주장한다.

5. 청구인은 법원자료에서 발췌한 “구조합과 ☆☆☆조합 사이 쟁점토지 부동산매매합의서”라고 하면서 아래와 같은 내용의 자료를 제출하였다.

6. 쟁점토지 및 쟁점외토지 위치

7. 청구인의 이의신청 심리자료에 의하면, 사실관계 파악을 위해 심리담당자가 청구인과 통화한바 청구인은 현재 87세로 연로하여 해당 사건에 대하여 정확히 기억하고 있지 않으며, 이의신청서는 청구인 배우자의 부탁으로 지인인 YYY가 작성하였다고 하며, YYY는 청구인의 배우자 역시 95세로 연로하여 해당 사건 사실관계 파악에는 어려움이 있을 것이라고 답하였다고 한다.

8. 청구인의 배우자는 2007. 5. 25.부터 2013. 8. 12.까지 구조합과 신조합의 조합원이었던 것으로 국세통합전산망에서 확인되며, 신조합은 2016. 12. 28.자로 폐업 신고한 사실이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 강제경매로 매각된 쟁점토지의 양도소득세 납세의무자를 청구인으로 보아 양도소득세 과세한 처분이 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 조합의 요청에 따라 명의수탁 하였고, 쟁점토지의 양도로 인한 소득이 명의신탁자에게 귀속되었으므로 청구인에게 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 조합이 쟁점토지를 청구인에게 명의신탁 하였음을 입증할 아무런 증거자료가 없는 점, 법원이 경락대금을 지급 또는 배당한 결과 경매부동산 소유자인 청구인에게 돌아갈 경락대금이 전혀 없었다하더라도 양도소득의 귀속자는 물건 소유자인 청구인인 점 등으로 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.