오피스텔이 주거용으로 생활하기에 용이한 구조를 가지고 있고, 세입자가 전입신고한 사실로 보아 1세대1주택 판단시 주택으로 보는 것임

• 가. 청구인은 2000.10.27. 취득한 서울시 성동구 AA동1가 656-○○번지 ○○◊ 106동 901호(이하 “쟁점외주택”라 한다)를 2016.12.27 양도하였으며, 양도소득세를 신고한 사실이 없다.
• 나. 처분청은 2019.1.14. 쟁점외주택 양도 당시 청구인의 배우자가 경기도 고양시 일산서구 □□동 △△번지 오피스텔 BB 911호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세 151,716,870원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용되었고, 이를 배척하는 처분청 주장은 객관적이고 직접적인 입증에 해당되지 아니한다. 임차인이 쟁점오피스텔에 전입신고하였다는 사실과 쟁점오피스텔의 구조‧기능‧시설 등이 주거용에 적합한 상태로 유지‧관리되었다는 사정만으로 주택으로 본 처분은 위법하다.
• 나. 억울한 사정 쟁점오피스텔을 청구인의 배우자가 임대줄 때의 사정은 공인중개사에게 업무용 이외의 용도로 사용할 수 없다는 점을 임차인에게 반드시 주지시켜 달라고 하였음에도 불구하고, 임차인 최은 임대보증금 3천만원을 임대계약해지 후 반환받을지 모른다는 우려로 임대차계약을 위반하여 임대인 모르게 쟁점오피스텔로 전입신고를 하였다. 임차인 최은 전입신고만 하였을 뿐 실제로 거주하지 아니하고, 개인사무실로 사용하여 왔다. 쟁점오피스텔은 현재 시가가 9천만원(기준시가 7천만원) 정도로 이 건 양도소득세 1억 5천만원에 훨씬 미치지 못하고, 9평 남짓하여 거주용으로 부적합한 소형 오피스텔에 불과한바, 임차인 최**이 쟁점오피스텔에 전입신고한 사실을 알았더라면 쟁점오피스텔을 양도하기 전에 먼저 쟁점오피스텔을 양도하는 것이 경제인의 합리적 선택일 것임도 그러하지 아니한 것은 청구인은 임차인이 전입신고한 사실을 몰랐다는 반증이다. 청구인 및 배우자는 쟁점외주택 양도 시까지 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되어 있다는 사실을 신뢰하였고, 임차인이 자신의 의사에 따라 계약을 일방적으로 위반하고 전입신고를 하는 경우라도 청구인의 배우자는 이를 막을 방법이 없어 청구인의 배우자 의사와는 상관없이 임차인의 일방적인 계약 위반에 대해 납세 의무를 성실히 이행해 온 청구인은 불의의 피해를 받게 된 것이다.

• 가. 쟁점오피스텔은 그 구조와 기능, 임차인의 생활, 임대인의 부동산임대사업장 신고사항 등으로 볼 때에 업무용으로 사용되지 아니하고, 주거용으로 사용된 주택에 해당한다.

• 쟁점오피스텔 전입사항을 보면, 임차인 최이 2013.9.13.부터 2017.2.26.까지 거주한 것으로 확인되고, 최은 사업자이력이 없다. 최**의 임대계약서에 의하면, 보증금 3천만원, 월세 30만원이다.

• 주변 부동산중개업소 중개현황을 보면, 풀옵션 보증금 500만원 월세 30～43만원으로 임차되며, 각 호실에 개별난방, 빌트인 주방 구조로 세탁기, 싱크대, 화장실(욕실), 방으로 구성된 거주가 가능한 구조로 확인된다.

• 나. 청구인은 단순히 쟁점오피스텔에 전입신고한 사실만을 근거로 주택으로 본 처분청 과세근거가 부당하다고 하나, 처분청 근거는 개관적 사실에 부합한다. 개별난방, 빌트인 구조, 세탁기, 싱크대, 화장실(욕실) 등 숙식에 필요한 취사 등 시설이 설치된 점이 확인되고, 임차인은 사업자가 아닌 단순 주거용으로 임차하여 주거용으로 사용한 사실이 확인되며, 청구인 역시 쟁점오피스텔을 부동산임대사업자 등록이 없는 것으로 보아 주택으로 본 처분은 객관적 사실에 근거하고 있다.

• 가. 쟁점 오피스텔이 주거용으로 사용되어 1세대1주택 비과세 판단시 주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기 준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택 을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현 재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점오피스텔 공부사항

• 가) 등기부등본 등에 따르면, 쟁점 오피스텔은 청구인의 배우자가 2004.2.26. 매매(거래가액 60,000,000원)를 원인으로 취득하여 양도 당시에 소유하고 있었으며, 쟁점 오피스텔은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 기재되어 있다.
• 나) 처분청이 제출한 쟁점오피스텔 조감도 및 내부 사진은 다음과 같고, 인터넷에서 확인되는 구조는 개별난방, 빌트인 주방, 세탁기, 화장실 등을 갖추고 있는 것으로 확인된다.

2. 쟁점오피스텔 임차인의 전입신고 및 근로소득 등 사항

• 가) 임차인 최**은 2013.5.23. 쟁점오피스텔에 전입하여 2017.2.26.까지 주민등록상 주소지였고 세대주였던 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되고, 청구인과 이 부분 다툼이 없다.
• 나) 임차인 최은 2003년도부터 2014년도, 2018년도에 근로소득이 다음과 같고, 사업자 이력은 없는 것으로 국세통합시스템에서 확인되어, 쟁점오피스텔 주민등록된 중에서 2015년부터 2017년까지는 근로소득이 없는 것으로 확인된다. 다) 청구인의 배우자가 체결 당시 업무용으로 계약을 체결했다고 주장하 는 임차인과 체결한 “오피스텔 월세계약서”상 주요 내용은 아래와 같다. 제3조에 ‘임차인은 임대인의 동의 없이는 위 오피스텔의 용도나 구조 등을 변경하거나, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용살 수 없다’라고 규정되었다. 라) 임차인 최은 2019.3.22. 작성한 확인서에서 “개인사무소로 이용하 였으며 보증금을 보장받기 위해서 전입신고를 했고 실거주는 하지 않았다”고 기재하였다. 개인사무소로 어떻게 이용하였는지, 사업자등록사항, 사업신고 내용 등은 국세통합전산시스템에서 확인되지 아니한다.

3. 쟁점오피스텔 소유자인 청구인의 배우자 임대사업자 신고현황 쟁점오피스텔 소유자인 청구인의 배우자는 운수업(개별화물)로 서울시 성동구 소재로 사업자등록된 이력은 확인되나, 쟁점오피스텔로 부동산임대사업자 과세사업이력은 국세통합시스템에서 확인되지 아니하고, 임대사업 부가가치세 신고내역도 확인되지 아니한다.

4. 청구인이 2019.4.19. 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 양도하고, 양도소득세를 신고‧납부한 사실로 제출한 자료 2019.4.19. 쟁점오피스텔 매매계약서에는 매매대금 90,000,000원, 용도: 오피스텔, 특약사항 ‘현 시설 상태에서의 매매 계약이며(옵션으로 세탁기, 냉장고, 에어컨, 가스렌지 있음) 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함’ 등이 기재되었다. 쟁점오피스텔의 양도로 양도소득세 1,237,360원, 지방소득세 123,730원을 납부한 영수증을 제출하였다.

• 라. 판단 소득세법상 1세대 1주택 비과세의 요건 등과 관련하여, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 1주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28 선고 2004두14960 판결 참조). 또한, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있음은 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있는바, 쟁점오피스텔에 관한 임대인이나, 임차인의 사업자등록, 부가가치세 신고 내역이 없고, 임차인은 쟁점오피스텔에 처음 전입할 때에 세대주로 전입신고한 사실이 있고, 전입 이전에 근무하였던 사업장에서 전입 당시에 지속적으로 근로소득이 발생하여서 주거용으로 쟁점오피스텔을 이용하였던 사정이 확인되는 반면, 업무용 사무실로 사용할 의사가 있었다고 추단할 만한 사정이 없다고 보여진다. 또한, 쟁점오피스텔은 주거용으로 생활하기에 용이하게 개별난방, 빌트인 주방 구조, 세탁기, 싱크대, 욕실을 갖춘 화장실, 방으로 구성되어 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용될 수 있는 상태에 있었다고 보인다. 따라서, 1세대1주택 비과세 요건 등과 관련하여 쟁점오피스텔을 주택으로 본 처분은 적법하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.