상속개시일로부터 6개월이 경과하여 1개 감정기관에서 소급감정 받은 가액이나 매매거래가액을 취득가액으로 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.2.23. 母의 사망으로 유증 받은 KN NH군 NH읍 SB리 54 대지 173㎡및 상가주택 199.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 10분의 7을 취득하였고, 청구인을 포함한 쟁점부동산의 소유자는 2018.11.8. 쟁점부동산을 000백만원에 양도하였으며, 2018.12.31. 양도소득세 신고시 양도가액을 000백만원으로 취득가액을 상속개시 당시인 2018.2.23.의 기준시가 000백만원으로 하여 양도소득세 23백만원을 신고·납부하였다가, 2019.2.28. 취득가액을 감정가액과 취득세 등을 합한 000백만원으로 적용하여 양도소득세 23,275,933원을 환급해 달라고 경정청구 하였으나 처분청은 19.4.17. 소급감정가액은 상속개시 당시 시가로 볼 수 없다하여 경정청구 거부 통지하였다. 양도가액 000백만원×7/10(청구인 지분) = 000백만원 감정가액 322백만원×7/10(청구인 지분) = 225백만원+취득세 등 4백만원
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○ 세법을 적용 및 해석함에 있어서 과세관청과 납세자의 이해가 상충되는 경우에 있어서 조세법률의 최종해석 권한은 대법원과 헌법재판소에 있고, 대법원은 다수 판례[대법원2014두3204(2014.5.29.), 대법원2012두21109(2013.2.14.), 대법원2010두8751(2010.9.30. 등 참조]를 통해 소급감정가액이라도 공신력 있는 감정기관이 감정한 가액으로서 시가를 정확히 반영한 경우에는 이를 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정해 주고 있는데, 청구인이 시가로 인정해 달라는 감정가액은 상속개시일 2018.2.23.로부터 채 1년도 경과하지 않은 시점에 소급 감정한 가액이고 더구나 쟁점부동산의 매매계약서 계약일인 2018.9.15.은 상속개시일로부터 불과 7개월도 경과 되지 않았으며 상속재산가액 평가시 6개월 이내의 매매가액을 시가로 보고 있음과 그 사이 쟁점부동산 중 주택의 가격이 불과 2%만 상승되었음을 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 매매가액이나 소급감정가액을 시가로 인정하지 않고 상속개시 당시 개별주택가격과 국세청기준시가(상가부분)를 더한 금액인 000,538,872원을 쟁점부동산의 가액으로 보고 청구인의 지분에 해당하는 000,786,413원에 취득세 3,565,477원과 법무사비용 275,659원을 합한 000,115,905원을 취득가액으로 봄은 부당하므로 청구인들의 경정청구를 받아들여야 한다.

• 가. 국세청과 조세심판원에서는 조세법률주의에 근거하여 소급감정을 인정하지 않는 입장이고, 대법원에서는 시가주의에 근거하여 소급감정을 인정하고 있으므로 조세법률주의에 따라 처분한 것으로 정당하다.
• 나. 취득당시 실거래가액으로 볼 수 있는 시가는 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따르면 상속재산의 경우 평가기준일 6개월 이내의 기간 중 감정한 가액으로 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 명시하고 있는데, 청구인은 1개의 감정기관에서 감정평가 하였으며 감정서작성일 2019.1.25.은 상속일 2018.2.23.로부터 6개월이 경과하여 상증세법에서 규정한 시가의 범위에 해당하지 않아 경정청구 거부한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점

○ 유증 받은 쟁점부동산 양도로 인한 양도소득 계산시 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 1개 감정기관에서 소급감정 받은 가액 등을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27, 2014.6.3, 2014.12.23, 2016.12.20, 2017.12.19>

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, (이하 생략) <신설 1999.12.31, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31, 2017.2.3> 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<개정 1998.12.28, 1999.12.28>

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, (이하 생략)

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 7) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등 】

① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14, 2017.3.10>

8. 감정평가에 관한 규칙 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】

① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 매매계약서는 다음 <그림1>과 같으며 주요내용으로 매매대금은 000백만원이고 계약일 및 계약금은 2018.9.15. 및 00백만원, 중도금일 및 중도금은 2018.10.23. 및 00백만원, 잔금일 및 잔금은 2018.11.8. 및 000백만원인 것으로 확인된다. <그림1> 쟁점부동산 매매계약서(생략)

2. 처분청의 청구인에 대한 2018년 과세연도의 양도소득세 “경정청구 처리결과 통지”에 따르면 처리사유는 “○ 취득당시 실거래가액으로 볼 수 있는 시가는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따르면 상속재산의 경우 평가기준일 6개월 이내의 기간 중 감정한 가액으로 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고 있습니다. ○ 귀하는 1개의 감정기관에서 감정 하였으며, 감정서작성일(2019.1.25)은 상속일(2018.2.23.)로부터 6개월이 초과하므로 위 법에서 규정한 시가의 범위에 해당하지 않아 기각(거부)처리 합니다”라고 되어 있다.

3. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 다음 <표1>과 같고 쟁점부동산 중 주택의 개별주택가격과 상가건물 및 토지의 기준시가 변동내역은 다음 <표2>와 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역(생략) <표2> 개별주택가격과 토지의 공시지가 변동내역 및 감정가액 (단위: 원) 기준시점 가액 적용연도 개별주택 가격 1㎡당 토지 공시지가 1㎡당 상가가액 비고 양도시(’18년11월) 2018년 65,600,000 609,200 436,000 2%미만 상승 취득시(’18년 2월) 2017년 64,300,000 605,300 436,000 직전 가액 2016년 62,900,000 598,900 442,000 상증세법상 건물기준시가

4. 쟁점부동산에 대한 GN감정평가사사무소의 감정평가표에 따르면 감정평가 의뢰인은 정AA이고, 감정평가목적은 일반거래(세무서 제출용: 유증)·제출처는 관할세무서·기준가치는 시장가치·기준시점은 2018.2.23. 유증(상속개시)시점이며 조사기간은 2019.1.22.이고 작성일은 2019.1.25.이며 감정가액은 000백만원이고, 평가목적 등과 감정평가의 근거가 아래와 같이 기재되어 있다.

• 가) 본 건은 상증세법령에 따른 유증재산인 KN NH군 NH읍 SB리에 소재한 토지, 건물에 대한 일반거래(세무서 제출용) 목적의 감정평가임
• 나) 본건은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준 등의 관계법규와 일반 감정평가이론을 적용하여 평가하였음

5. 청구인은 母로부터 유증 받은 재산을 소급감정가액으로 평가하는 경우에도 상속세 일괄공제 5억원에 미달하여 상속세 신고의 실익이 없어 신고하지 않았다고 하며, 심리담당자가 상속세 신고여부를 국세통합전산망으로 조회한바 신고된 사실이 없으며 2018.9.18. 피상속인의 상속세 과세자료전이 생성되었으나 누적관리 되고 있음이 확인된다.

• 라. 판단 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법제97조제1항제1호가목에 따라 “자산 취득에 든 실지거래가액”이 되는 것이나, 소득세법 시행령제163조제9항에는 상속받은 자산에 대하여소득세법제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 한편 상증세법 제60조에는 『상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다』고 규정되어 있는데 이때 시가는 ‘불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 감정가격 등 상증세법 시행령에서 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함’하는 것으로 되어 있으며, 상증세법 시행령 제49조에는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 거래가액이나 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 등이 있는 경우에는 그 거래가액이나 감정가액의 평균액 등도 시가로 인정된다‘고 규정되어 있다. 그런데 쟁점부동산의 거래가액이나 감정기관의 감정가액은 상속개시일로부터 6월 이내에 이루어진 거래가액이나 감정가액이 아닌 것으로 확인되고, 특히 감정가액은 하나의 감정기관이 감정한 가액으로 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에도 해당하지 않으므로 시가로 볼 수 없어, 쟁점부동산의 거래가액이나 이 건 소급감정가액을 상증세법에서 인정하는 시가로 보아 신고한 양도소득세를 환급해 달라는 청구인의 경정청구는 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.