계약서에 거래대금으로 기재되어 있는 금액을 취득 시 실지거래가액이라고 보기는 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인이 1986.12.13. 취득한 ○○ ○○시 ○○동 209-11 소재 임야 9,621㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)가 2014.9.11. ○○지방법원 ○○지원에 의하여 669,550,000원에 임의경매(○○타경○○, ○○)로 양도되었으나, 청구인은 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 이에 쟁점임야의 양도가액은 경락가액인 669,550,000원으로, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액인 68,393,323원을 적용하여 2018.9.13. 청구인에게 2014년 과세연도 양도소득세 351,742,809원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.27. 이의신청을 거쳐 2019.4.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1986.12.13. 쟁점임야를 471,200,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 취득하였고, 그 증빙으로 매매계약서(작성일자: 1986.10.28., 이하 “쟁점계약서”라 한다)와 양도인으로부터 받은 잔금수령 영수증을 제출하였음에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 있다. 처분청의 문서감정은 용지 외관검사, 지질검사, 잉크검사, 인주 검사 등의 종합적인 분석으로 계약서의 작성시기에 대한 판단은 없고, 단지 인영조각기 서체로 추정된다는 사실만으로 쟁점계약서의 진위를 판단하는 것은 문서감정의 유효성, 객관성, 신뢰성이 부족한 감정기법에 해당하는 점, 제출하기 어려운 30년 이전의 금융자료를 제출하지 못한 것을 객관적인 증빙이 없다고 하고 있는 점, 단지 공시지가와의 차이가 크다고 하여 쟁점금액을 실거래가액으로 인정하지 못한다는 점 등으로는 쟁점계약서의 취득가액이 불분명하다고 보기는 어려우므로 이 건 양도소득세 고지처분은 부당하다.

청구인이 제시한 쟁점계약서는 당초 처분청의 과세자료 해명요구 시 제출하지 아니하였고, 2018.7.17. 과세전적부심사 청구 시 원본이 아닌 사본만 제출하였고, 2018.11.27. ○○지방국세청장에게 이의신청하면서 비로소 원본을 제출한 점, 이에 쟁점계약서를 ○○지방국세청 ○○담당관에게 문서감정을 의뢰한 결과 사용된 인영은 인장조각기 전용 프로그램이 지원하는 서체이나 청구인이 쟁점임야 취득 당시에는 인장조각기가 개발되지 아니하였던 시기라고 회신을 받은 점, 쟁점금액을 지급한 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 취득한 시점부터 현재까지의 공시지가 상승률 등을 고려할 때 쟁점금액이 지나치게 고액인 점 등에 비추어 쟁점금액을 실제 취득가액으로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점임야의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부 개정된 것, 이하 같다)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 (2014.2.21. 대통령령 제25193호로 일부 개정된 것, 이하 같다)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조・생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금(취득세와 등록세를 포함한다)・설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 1-2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지‧건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 청구인이 쟁점임야를 취득하고 양도한 이력을 다음의 부동산등기사항전부증명서를 통하여 보면, 청구인은 1986.12.5. 매매를 등기원인일(매매계약일)로 하고 1986.12.13. 소유권 취득이전 등기를 접수한 것으로 나타나고, 쟁점임야는 2014.8.25. 임의경매로 낙찰되어 2014.9.11. 소유권 양도이전 등기가 접수된 것으로 나타난다. 토지대장에 따르면, 청구인이 쟁점임야를 취득할 당시 쟁점임야는 ○○ ○○시 ○○동 산28이었으나, 1999.11.26. 같은 동 209-11로 지번이 변경된 것으로 나타난다.
• 나) 처분청이 쟁점임야의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 결정한 내역 및 취득 시 실거래가는 471,420,000원이라는 청구주장대로 양도소득세를 계산한 내역을 정리하면 다음 <표1>과 같다. <표1> 처분청의 결정 내역과 청구주장 내역
• 다) 쟁점임야는 지방도 제000호선(00로)에 연접하여 있고, 쟁점임야가 2014.9.11. 경락 이전되기 이전인 2013년 6월, 인터넷 포털 다음의 도로뷰를 통하여 쟁점임야 전경을 살펴보면 다음과 같다.
• 라) 청구인이 1986년 12월 쟁점임야를 취득한 때부터 2014년 9월 양도되기까지 쟁점임야의 개별공시지가 변동내역은 다음 <표2>와 같이 평방미터 당 2,706원에서 26,500원으로 상승된 것으로 나타나며, 이를 쟁점임야 면적(9,621㎡)으로 곱하여 보면 쟁점임야의 기준시가는 1986년 26,034,426원에서 2014년 254,956,500원으로 증가된 것으로 나타난다. <표2> 쟁점임야의 개별공시지가 고시 내역
• 마) 쟁점임야는 2014.9.11. ○○지방법원 ○○지원에 의하여 임의경매(○○타경○○, ○○)로 경락되어 양도되었는바, 이와 관련하여 ㈜○○감정평가법인은 2013.8.19. 쟁점임야를 1,039,068,000원으로 감정평가한 것으로 나타나고, 2019.9.25. 법원(○○지원)이 작성한 배당표를 보면 쟁점임야는 669,550,000원에 매각되어 농협협동조합자산관리회사 등 4명의 채권자에게 664,349,993원이 배당되고, 청구인에게 배당된 금액은 없는 것으로 나타난다.
• 바) 청구인이 제시한 쟁점계약서 및 잔금(411,420,000원) 잔금 수령영수증은 다음과 같다.

2. 청구주장 및 제출 증빙

• 가) (취득동기) 청구인은 1973년 ○○대학교 ○○과를 졸업하고○○대학교 대학원 ○○과에서 석사 및 박사 과정을 마치고, “甲” 이라는 이름으로 강사를 시작하여 1980년대부터 “○○법”, “○○대, 연고대의 본고사 풀이강사”로 유명세를 타서 상당한 수익(청구인 주장에 따르면 월 2～3천만원)을 올렸다(0000.00.00.자 00경제, 0000.0.00.자 00신문 기사 제시). 청구인은 대학졸업 후 000학원(1973년-1975년 강의), ㅁㅁㅁ학원(1975년-1977년 9월), @@학원(1977년 10월-2006년)에서 ○○을 강의하였고, 수강료 중 청구인이 55%를 가져가 그 당시 상당한 재력을 축적하였다. 청구인은 축적된 재력을 바탕으로 하여 미래투자의 대안으로 땅에 투자를 하라는 지인(배우자의 친구남편인 홍길동: 인천에서 직장생활 후 고향인 ○○ ○○으로 내려가 “○○부동산”이라는 중개업소를 운영하였음)의 권유로, 당시 ○○의 부지 유치장소로 거론되던 ○○도 ○○에 소재하는 쟁점임야를 이순신(쟁점임야 매수 중개인)으로부터 쟁점임야를 소개받아 취득하게 되었다. 1995.0.00.자 ○○뉴스의 ‘甲기업 ○○공장 1단계 공사 완공’ 기사에서 보듯이 동 공사가 완공(착공은 1990년 12월)되려면 그 이전인 청구인이 쟁점임야를 매입한 당시 ‘○○ 부지 유치’ 소문이 있었다는 사실은 쉽게 추정된다.
• 나) (경락 이전 경위) 청구인은 2006년 00일학원을 퇴직한 후 쉬는 상황이라 수입이 없었고, 직장암 발병으로 2012년 00병원 2회 수술과 투병 등 건강이 악화됨에 따라 자금이 경색되어 채무변제를 제때 못하였기 때문에 쟁점임야를 경락으로 소유권을 넘겨주게 되었다.
• 다) (객관적인 금융증빙을 제시하지 못하는 이유) 쟁점임야를 취득한 금액이 고액(471,200,000원)이라 당시 00은행 계좌로 일부 금융거래를 한 사실이 있어 이를 확인하려고, 처분청의 과세전적부심사 심리 중인 2018년 6월 중 00은행 00동지점을 방문하여 문의하였으나, 00은행이 00은행으로 합병되면서 이관당시 서류정리가 안되어 전산시스템에서 금융자료를 찾을 수 없다고 하여 부득이 금융자료를 제출할 수 없다. 그러나 과거 1988～1989년쯤 00세무서로부터 부동산 거래 관련하여 세무조사를 받은 적이 있고 당시 금융자료를 소명한 기억이 있어 00세무서를 방문하였으나, 서류의 보관기간이 5년간이고 16년이 지난 지금은 폐기되었다고 하여 자료를 구할 수가 없었다.
• 라) (쟁점계약서상 중개인 이순신) 처분청은 이순신이 부동산 중개업을 영위한 사업이력이 나타나지 아니하여 쟁점계약서를 신뢰할 수 없다는 의견이나, 1980년대에는 중개인이 아닌 개인이 소개하여 매매가 이루어지는 경우가 다수 있었을 것으로 판단된다(현재도 지방토지 거래는 지인들이 중개하는 경우가 많음). 청구인이 ○○ ○○시청 토지정보부서에 문의한 결과 1985년도 제1회 공인중개사 시험이 시행되면서 공인중개사 제도가 시작되었고, 이때부터 시청에서 정식으로 등록관리를 하였기 때문에 그 이전은 복덕방 시절로 시청에서 등록이나 인허가 관리를 하지 않았다는 설명과 1980년대 후반은 제도가 도입되는 과도기라 복덕방과 공인중개사 제도가 공존하는 시기였다고 확인해주었다. 그리고 청구인이 ○○ ○○군청 민원실을 통하여 이순신이 부동산 중개인 이력을 전산조회한 결과, 이순신은 2006.6.16.～2008.6.16. 기간 동안 공인중개사 사무실의 중개보조원으로 등록된 사실이 있는 점에 비추어 이순신은 그 이전부터 부동산 중개보조원으로 활동하였을 것으로 넉넉히 추정할 수 있다(이순신이 부동산 중개보조원으로 등록된 사실이 나타나는 전산출력물 1장을제시함).
• 마) (인영조각기 서체라는 문서감정) 문서감정은 일반적으로 유효성, 객관성, 신뢰성을 담보하기 위하여 용지 외관검사, 지질검사, 잉크검사, 인쇄문자 검사, 인주 검사 등과 작성경위 등을 종합적으로 분석하여 계약서의 작성 시기 및 위조여부를 판단하는 것이나, 처분청은 처분청의 문서감정 결과가 “인장조각기에 의해 만들어진 인영이 날인된 점에 비추어 사후에 작성된 계약서일 가능성이 높다”라는 회신만으로 작성 시기에 대한 판단 없이 쟁점계약서의 진위를 판단하는 것은 부당하다. 인영조각기 도입이 1989년도인 점과 실제 계약서의 황변성 등 육안으로 보면 상당한 시일 이전에 작성된 것이라고 누구라도 인정이 되는 점, 쟁점토지 취득계약서 작성 당시인 1986년에는 기준시가로 양도소득세를 신고하는 것이 원칙이었던 점을 감안하면, 쟁점토지 취득 시에 취득가액을 고액으로 위조할 필요성이 없었다.
• 바) (개별공시지가와의 차이) 판례는 “거래가액과 기준시가의 상승률을 비교하여 실지거래가액의 진위여부를 판단하는 것은 부당하다”고 판시(대법원95누3183, 1996.6.25.)하고 있으며, 처분청은 쟁점임야의 공시지가가 9.8배 상승(86년→94년)하였으나 청구인의 주장금액은 2.2배(취득가액→감정가액) 밖에 안 되어 취득가액을 인정하지 못한다고 하나, 지방의 임야가 개발풍문에 따라 거래 시에는 고가로 거래되고, 실제 풍문이 사실과 다르게 되면 원상회복되는 경제논리를 외면하는 것이다. 실제 쟁점임야의 공시지가 변동도 86년～92년은 소폭상승 하다가, 92년～2003년은 하락세, 2004년부터 상승세를 보이고 있어 취득 시 풍문이 있었다는 점이 인정된다. 또한 실거래가액은 감정가액 보다는 높은 것이 일반적이므로 경락 시 감정가액이 10억이면 실거래가는 16억원 수준으로 취득가액→실거래 추정가액 하면 3배 정도의 가액이 상승하였고, 지방임야가 개발호재가 없는 이상 28년 정도 보유하여 3배의 가치상승하였다면 특별히 이상이 있다고 보기 어렵고, 물가상승률도 보유기간 중 3.02배 증가하였다.
• 사) (다른 보유부동산의 취득 및 신고행위) 처분청이 쟁점임야 이외 2건의 부동산에 대하여 계약서의 필체가 같으므로 실제 계약서들이 아니라고 주장하지만, 청구인은 쟁점임야 취득 시 유명강사로 수입은 충분하였지만, 부동산에 대한 투자지식은 없어 친구로부터 소개받았던 쟁점임야 중개인 ‘이순신’이 청구인을 대리하여 부동산을 거래하였다. 따라서 필체가 이순신의 것으로 동일하고 취득시기도 86년 2건, 90년 1건이다. 이 중 이순신 이외 중개인이 표시된 ‘○○도 ○○군 ○○면 ○○리’ 토지는 미등기 전매행위에 따른 것으로 추정되고 이러한 사실은 사후에 알게 되었고, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리’ 토지는 당시 관할서인 AAA세무서 담당자가 실거래가액의 세금이 너무 적다는 수정신고를 하라는 지적에 따라 단지 환산가액으로 수정신고 한 것이다(<표3> 참조).

3. 처분청의 조사내용 및 의견

• 가) 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 쟁점계약서상 중개인으로 표기되어 있는 이순신(2013.11.30. 사망하여 현재 확인 불가능)은 부동산 중개업으로 사업을 영위한 이력이 없는 것으로 확인되었다. 또한, 과세전적부심사 시 처분청의 심리담당자가 ○○ ○○시장에게 이순신이 공인중개사로 등록된 사실이 있는지에 대하여 조회한 결과 다음과 같이 등록된 이력이 없다는 회신을 받았다.
• 나) 청구인의 이의신청을 심리하던 ○○지방국세청 심리담당자는 청구인이 제출한 쟁점계약서 및 영수증을 ○○담당관에게 문서감정한 결과 다음과 같이 인장조각기가 개발되기 이전임에도 인장조각기로 날인된 인영이 있는 점을 들어 사후에 작성되었을 가능성이 높다는 내용을 회신받았다.
• 다) 청구인이 쟁점계약서에 나타난 쟁점금액(471,200,000원)을 실거래가로 보기 어려운 이유는 또 다른 이유는 다음과 같다.

(1) 청구인이 쟁점임야를 쟁점금액에 취득하였다고 입증할 증빙은 쟁점계약서 및 잔금영수증뿐이고, 매입대금 지급내역이 나타나는 금융증빙을 전혀 제시하지 못하고 있다.

(2) 쟁점임야에 관한 부동산등기부를 보면, 취득 시 등기원인일(매매계약일)이 1986.12.5.인 반면, 쟁점계약서상 계약일은 1986.10.28.로 나타나 서로 다르고, 취득등기 접수일이 1986.12.13.인 반면, 쟁점계약서상 잔금청산일 및 청구인이 제시한 잔금영수증상 잔금수령일은 1986.12.6.로 나타나 서로 일치하지 않는다.

(3) 쟁점임야는 1986년 개별공시지가가 ㎡당 2,706원에서 2014년 26,500원으로 약 9.8배로 상승하였는데 반하여, 청구주장을 따르자면 취득가액은 1986년 ㎡당 49,000원이었다가, 2014년 ㎡당 경매가액은 69,592원에 지나지 아니하여 결국 30년 동안 약 1.4배로 상승한 것에 불과하고 경매와 관련하여 받은 감정가액(1,039,068,000원)과 대비하여도 2.2배로 상승한 것에 불과한 것으로 나타나 청구인이 취득가액으로 주장하는 쟁점금액은 신빙성이 없다. 한편, 청구인이 주장하는 1986년 당시 ㎡당 취득가액 49,000원(공시지가 2,706원 대비 18.1배)은 한참이 지난 2009년 인근토지(○○동 209-15 임야 3,004㎡)의 실지거래가액(㎡당 74,900원, 공시지가 21,600원 대비 3.47배)에 약 60%에 달하는 비싼 금액이다. 또, 1986년부터 2009년까지 소비자물가 상승률은 3.02배인바, 이를 역산하여 비교하더라도 쟁점금액을 1986년 당시 실거래가액으로 보기는 어렵다.

(4) 청구인은 다음 <표3>과 같이 이 건 쟁점과 같이 다른 2건의 양도에 대하여 과세관청의 환산가액 적용에 대하여 매매계약서를 제시하며 실지거래가액이라고 주장하였으나, 모두 청구주장이 받아들여지지 않은 이력이 있어 이 건 청구주장 역시 신빙성이 떨어진다. <표3> 취득 시 매매계약서를 제시하며 실거래가액을 주장한 내역

(5) 청구인이 제시한 쟁점계약서상 토지 매도인 ZZZ이 작성한 잔금영수증의 필체가 쟁점계약서의 필체와 같을 뿐만 아니라, 다음과 같이 청구인이 여러 물건들을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 제출한 다른 매매계약서와 쟁점계약서를 비교하여 보면, 필적감정 전문가가 아닌 일반인이 보더라고 한눈에 같은 사람이 작성한 것으로 보이는 점만 보아도 쟁점계약서가 그 당시 실계약서가 아닌 사실을 알 수 있다.

(6) 더욱이 쟁점임야 취득 시 작성된 것이라고 제시된 쟁점계약서(계약일자: 1986.10.28.)의 ‘중개인란’을 보면, 중개인은 ‘이순신’으로 되어 있고, 주소가 ‘○○ ○○시 ○○동 34-12’로 표기되어 있으나, ○○시는 쟁점계약서가 작성된 이후인 1989.1.1.에야 ‘○○군’에서 ‘시’로 승격된 점, 주민등록상 이순신의 주소변동 이력을 보면 이순신이 ‘○○동 34-12’로 전입한 날 역시 쟁점계약서가 작성된 날로부터 한참 후인 1993.2.24.로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점계약서는 사후에 만들어진 사실이 드러난다.

4. 쟁점계약서상 쟁점금액이 취득 시 실거래가액인지 여부에 대하여 청구인 및 처분청의 주장내용과 상대방이 이를 반박하는 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

1. 관련 법리 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액을 적용하는 것이고 예외적으로 이를 확인할 수 없는 경우에 매매사계가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 규정하고 있다. 한편, 필요경비의 입증책임에 관하여 법원은 “과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비나 손금에 관하여도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다. 그렇지만 필요경비나 손금에 관한 사항은 일반적으로 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 그 기초가 되는 사실관계도 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있어 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로, 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명하게 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요를 납세의무자에게 돌릴 수 있다.”고 판결(대법원 2018.10.25. 선고 2017두53781 등 다수)하고 있다.

2. 쟁점임야의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용한 처분의 당부 청구인은 쟁점계약서에 거래대금으로 기재되어 있는 쟁점금액이 취득 시 실지거래가액이라고 주장하나, 아래와 같은 사정을 종합하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

• 가) 쟁점계약서 등을 ○○지방국세청 ○○담당관에게 문서감정한 결과 날인된 인장이 인장조각기가 개발되기 이전임에도 인장조각기로 날인된 인영이 있는 점 등을 들어 사후에 작성되었을 가능성이 높다는 회신을 받은 점, 쟁점계약서에 기재된 중개인의 주소가 계약일로부터 한참 이후의 변동된 내용들(‘○○시’라는 표기, ‘○○동 34-12’로 전입)이 기재되어 있는 점, 청구인이 이 건 이외 다른 2건의 양도물건에 대하여 취득가액이 나타나는 매매계약서를 제출하였으나, 처분청에 의하여 부인된 사실이 있고(<표3> 참고), 다른 매매계약서의 거래 당사자가 쟁점계약서와 다름에도 쟁점계약서에 나타나는 필체가 유사한 점 등에 비추어 쟁점금액 그대로를 취득 시 실거래가액으로 보기는 어렵다.
• 나) 청구인이 쟁점임야를 취득한 이후 개별공시지가 상승률, 물가상승률 등에 비추어 쟁점금액이 고가로 보이고, 여러 정황상 쟁점금액이 취득 시 실거래가액인지 여부가 불분명한 상황에서 청구인이 취득가액이 쟁점금액임을 뒷받침할 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 달리 객관적으로 취득 시 실거래가액을 확인하기는 어려워 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.