쟁점 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지

이 건 심사청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.5.15. 서울 영등포구 CC동 - HH연립 이동 라 204호를 취득하여 소유하던 중 2005.10.17. 재건축하여 새로운 아파트인 서울시 영등포구 CC동 GG아파트 101동 401호(이하 “양도주택”이라 한다)를 소유권 보전등기하고 거주하다가, 2016.7.1. 서울 영등포구 CC동 - KK연립 103호를 취득한 후, 2016.7.28. 양도주택을 400,000,000원에 매도하였다.
• 나. 또한 청구인은 2010.3.31. 서울 구로구 PP동 ** SS빌 1525호(이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)를 취득하여 계속 임대하고 있으나 사업자등록하지 않고 있다가, 이 건 전심절차인 이의신청 전날인 2019.2.13. 부동산 임대업(간이과세자)으로 사업자등록 신청하였다.
• 다. 청구인은 양도주택에 대해 2016.9.23. 양도소득세 1,789,395원을 납부하는 것으로 예정신고후, 2016.9.29. 취득가액 과다신고를 사유로 32,098,332원을 추가 납부하는 것으로 수정신고후 납부하였다가, 2018.10.19. 쟁점 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용 오피스텔이므로 주택 수에서 제외하여야 하고 이럴 경우 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당하여 1세대1주택 특례규정에 따라 양도소득세를 비과세하여 납부세액을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.
• 라. 처분청은 이에 대하여 “쟁점 오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 판단하여 일시적 2주택이 된 경우에 해당하지 않아 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 없음”을 이유로 2018.11.27. 경정청구 거부통지를 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.14. 처분청에 이의신청하였으나 2019.3.27. 기각 결정되어 2019.4.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 양도주택에 10여년 간 거주하다 양도하였고, 쟁점 오피스텔은 다음과 같은 이유로 주택으로 볼 수 없는바, 양도주택은 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상이므로 납부한 33,887,720원은 환급되어야 한다.

• 가. 쟁점 오피스텔을 2010.3.30. 취득하여 2019년 2월 현재까지 임대하고 있으며 주택임대로 사업자등록을 하지 않았고, 건축물 대장상 업무시설로 등재되어 있고, 2016년 7월 양도주택 양도 당시와 2019년 2월 현재까지도 분양당시 그대로이고, 방을 만들거나 개조를 한 적은 없다.
• 나. 양도소득세는 양도일 현황에 의해서 판단하는바, 청구인은 양도주택 양도 당시인 2016.7.9 쟁점 오피스텔을 사업자등록번호를 보유한 서울시 교육청과 보증금 없이 월세 70만원에 2016.5.21. 계약하여 현재까지 임대하고 있으므로 임차인이 소유기간 중 사업자등록을 한 사실이 없다는 처분청의 주장은 사실과 다르다. 서울시 교육청에서는 세계 각 지역의 원어민 교사의 기숙사로 사용하기 위하여 쟁점 오피스텔을 임차하였으며 현재 거주중인 영국인 원어민 교사도 오피스텔의 내부구조를 변경하여 방을 만들거나 취사를 한 적이 없고 거실 침대에서 임시로 잠만 잔다고 하였다.
• 다. 처분청은 쟁점 오피스텔의 구조가 방 1개 있고 쟁점오피스텔로 전입신고가 된 적이 있어 주택으로 보아야 한다고 하나, 사실은 방이 아니고 거실이며 거실에 잠을 자기 위하여 침대를 하나 놓은 것이고 선반과 씽크대가 없는 분양당시 그대로이다. 또한, 쟁점 오피스텔은 업무와 거주를 함께 할 수 있는 것으로 일시적으로 전입신고하고 거주한다고 하여 주택으로 간주하는 것은 부당하며 고시원이나 오피스텔도 전입신고가 가능하나 주민등록이 된 고시원과 오피스텔은 준주택으로 1세대1주택 판정 시 주택으로 보지 않는다.
• 라. 또한, 쟁점 오피스텔은 2019년 2월까지 한번도 개별주택가액이나 공동주택가액이 고시된 적이 없고 2005.1.1.부터 2019.1.1. 현재까지 상업용 오피스텔 가격이 고시되고 있고, 주택법제2조에서 “주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분된다.”라고 정의하고 있고 소득세법은 이를 차용하고 있는바, 주택여부는 공부상 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판정하고 불분명시에는 공부상 용도에 따라야 한다.

쟁점 오피스텔은 다음과 같은 점에서 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 상시 주거가 가능한 구조로 되어 있고 실제 주거용으로 사용되었다고 판단되므로 양도주택에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제대상으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 청구인은 쟁점 오피스텔을 2010.3.30. 취득한 이래로 부가가치세 과세대상인 부동산임대업으로 사업자등록하고 있지 않다가 전심절차인 이의신청서 접수전날(2019.2.13) 개업일을 2019.1.1.로 하여 사업자등록하였다.
• 나. 청구인이 이의신청 제기 당시 제출한 서류를 추가적으로 검토한바, 월세계약서상 임차인 이AA(84**-1**)은 쟁점 오피스텔로 2013.1.24. 전입 신고하여 2013.7.31.까지 거주한 사실이 주민등록초본에 의해 확인되며, 박BB(82-1****)이 전입 신고하여 거주한 기간은 2013.12.13.～2016.5.23.로 그 이후이므로 이AA의 거주기간과는 무관하다.
• 다. 임차인 이AA이 쟁점 오피스텔에 전입 후 전출한 기간까지의 근로소득지급명세서를 통해 해당 기간동안 직장생활을 영위하였음(한국PPP주식회사, 영등포 소재)을 알 수 있고, 별도의 사업소득이나 기타소득이 없으며 사업자등록 내역도 없는 것으로 보아 해당 오피스텔을 별도의 업무공간으로 사용하였다고 볼 수 없다. 또한 쟁점 오피스텔이 임차인의 근무지에서 출퇴근하기 편리한 거리에 위치하며, 해당 근로소득 발생 시점과 쟁점 오피스텔 전입 시점이 크게 차이나지 않는 점으로 보아 사실상 거주하며 주거용으로 사용하였을 것으로 판단된다.
• 라. 다른 전입세대인 박BB 또한 쟁점 오피스텔에 전입 후 전출한 기간 동안 직장생활을 영위하였음(TTT㈜, 강남 소재)을 알 수 있으며, 별도의 사업소득이나 기타소득이 없고 사업자등록 내역도 없는 것으로 보아 해당 오피스텔을 별도의 업무공간으로 사용하였다고 볼 수 없다. 또한, 박BB의 경우 쟁점 오피스텔에서 배우자 김CC과 함께 주민등록을 하고 있던 중 자녀 박DD까지 출산하여 쟁점 오피스텔을 주소지로 출생 등록한 사실로 미루어 보아, 쟁점 오피스텔에서 일상적인 가정생활을 영위하였을 것으로 판단된다.
• 마. 청구인이 제출한 쟁점 오피스텔의 내부 사진 상 방 1개, 화장실 1개의 원룸 형태로 싱크대와 가스레인지, 전자레인지, 주방용품 일체 등 취사시설이 완비되어 있으며, 수도 및 도시가스가 설치되어 있고, 침대와 세탁기 등이 있는 것으로 보아 언제든지 장기간 주거생활이 가능한 공간이며, 취득 후 현재까지 변동사항이 없다고 하였으므로 양도 시점에도 사실상 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태라 할 수 있다.
• 바. 청구인이 제출한 사실 확인서는 JJ초등학교 소속 원어민 교사 SA SHA가 작성한 것으로 취사는 일체 한 적이 없고 잠만 잤다고 서술되어 있으나, 취사시설을 사용하지 않았다는 것은 임차인의 선택 사항으로, 사진 상 내부 구조와 건조대 사용 상태 등을 보아 쟁점 오피스텔을 주거용 공간이 아닌 사업용 공간으로 보기는 어려우며, 쟁점 오피스텔이 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 상시 주거용으로 사용할 수 있다는 점에서는 변함이 없으므로, 청구인의 주장을 뒷받침하는 증빙이 될 수 없고, JJ초등학교 원어민 교사로 추정되는 SA SHA는 양도주택 양도 시점인 2016.7.14. 쟁점 오피스텔로 거소 신고한 사실이 국내거소사실증명원에 의해 확인된다.

• 가. 쟁점 쟁점 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【정의】[2015.12.15-13558호]일부개정 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】[2015.12.15-13558호]일부개정

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 2-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】[2016.02.17-26982호]일부개정

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(이하 생략) 2-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】[2016.02.17-26982호]일부개정

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.(이하 생략) 3) 주택법 제2조 【정의】[2015.12.29-13687호]일부개정 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. 4) 주택법 시행령 제2조의2 【준주택의 범위와 종류】[2015.12.28-26763호]타법개정 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 건축법 시행령별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

3. 건축법 시행령별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법제32조제1항제3호의 노인복지주택

4. 건축법 시행령별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔 5) 건축법 시행령 별표1

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

1. 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

• 다. 사실관계

1. 청구인과 청구인의 배우자가 보유한 부동산 보유현황은 다음과 같음이 국세청 전산시스템(NTIS)과 등기사항전부증명서에 의하여 확인된다. <표1> 청구인 및 배우자의 부동산 보유 현황 소유자 부동산소재지 취득일 양도일 비고 청구인 서울 영등포 CC ** GG명가 101동 401호 ’01.5.15 ’16.7.28 양도주택 서울 영등포 CC *- KK연립 103호 ’16.6.22 거주주택 서울 구로 PP SS빌 1525호 ’ 10.3.30

오피스텔 배우자 보유 부동산 없음

2. 청구인이 이 건과 관련된 2016년 과세연도 양도소득세 신고현황 및 사업자 등록 내용은 아래와 같다. <표2> 양도소득세 및 사업자등록 신청 내용 (원) 구분 접수일 과세표준 납부세액 비고 최초신고 2016.9.23 19,129,300 1,789,395 양도주택 과세대상신고 수정신고 2016.9.29 139,393,506 33,887,727 환산취득가액 계산착오 경정청구 2018.10.19

• △33,887,727 일시적2주택으로 비과세 사업자 등록신청 2019.2.13 쟁점오피스텔 임대사업등록 (부가가치세 과세사업자)

3. 청구인과 처분청은 양도주택이 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유요건을 충족하고 있다는데 대하여는 다툼이 없다.

4. 청구인은 쟁점 오피스텔을 2010.3.30. 취득한 이래로 부가가치세 과세대상인 부동산 임대사업을 등록하고 있지 않다가 본 이의신청 접수 전날인 2019.2.13. 개업일을 2019.1.1.로 하여 사업자 등록한 사실이 확인된다. 5) 청구인이 이의신청 및 이 건 심사청구시 제출한 쟁점 오피스텔의 임대차계약서 주요내용과 국세청 전산시스템(NTIS)상 조회되는 주민등록등(초)본, 외국인등록사실증명, 외국인등록사실증명에 의하여 확인되는 임차인의 근로소득 발생처 및 주민등록현황 등은 다음과 같다 <표3> 쟁점 오피스텔의 임대차계약서 계약 내용 (천원) 임차인 계약일 임대차기간 보증금 월세 특약사항 기재내용 이AA ’12.12.27. ’13.1.6∼’14.1.5. 40,000 400 박BB 계약서 분실사유로 미제출

• 600 서울시 교육청 ’16.4.13. ’16.5.21∼’17.5.21.

• 700

보호법에 따르기로 한다. <표4> 쟁점 오피스텔 임차인의 주민등록현황 임 차 인 (세대주) 동거가족 전입일 퇴거일 근로소득 발 생 처 이AA 없음 2013.1.24. 2013.8.1. 한국PPP(주) 박BB 처: 김CC 자: 박DD 주) 2013.12.13. 2016.5.24. TTT(주) PA DA LEE 확인 안됨 2016.7.14. 2017.8.25. JJ초등학교 SH SA* OS*** 확인 안됨 2018.10.1. JJ초등학교

• 주) 박DD은 2016.5.9. 쟁점 오피스텔을 등록지로 하여 출생신고됨

6. 처분청은 “쟁점 오피스텔이 방 1개, 화장실 1개의 원룸 형태로 싱크대와 가스레인지, 전자레인지, 주방용품 일체 등 취사시설이 완비되어 있으며, 수도 및 도시가스가 설치되어 있고, 침대와 세탁기 등이 있는 것으로 보아 언제든지 장기간 주거생활이 가능한 공간으로 상시 주거용으로 사용할 수 있는 상태”라고 주장하며 청구인이 이의신청시 제출한 아래 쟁점 오피스텔의 내부 사진을 제출하였다. (사진 생략)

7. 청구인은 쟁점 오피스텔을 서울시 교육청에 임대하였고, 서울시 교육청은 세계 각 지역의 원어민 교사의 기숙사로 사용하기 위하여 쟁점 오피스텔을 임차하였는바, 현재 거주중인 영국인 원어민 교사 SH SA OS***이 “오피스텔의 내부구조를 변경하여 방을 만들거나 취사를 한 적이 없고 거실 침대에서 임시로 잠만 잔다”고 확인하였다고 주장하며 아래의 영문과 한글로 작성된 확인서를 이 건 청구시 제출하였다. (확인서 생략)

8. 쟁점 오피스텔은 2005.1.1.부터 오피스텔로 기준시가가 아래와 같이 고시되었음이 국세청 홈택스서비스에 의하여 확인된다. <표5> 쟁점 오피스텔의 오피스텔 기준시가 고시내역 고시일자 단위면적당(㎡) 기준시가(원) 고시일자 단위면적당(㎡) 기준시가(원) 2019.01.01 2,428,000 2011.01.01 1,331,000 2018.01.01 2,087,000 2010.01.01 1,286,000 2017.01.01 1,944,000 2009.01.01 1,131,000 2016.01.01 1,878,000 2008.01.01 1,131,000 2015.01.01 1,878,000 2007.01.01 1,039,000 2014.01.01 1,878,000 2006.01.01 970,000 2013.01.01 1,878,000 2005.01.01 831,000 2012.01.01 1,878,000

• 라. 판단 구 소득세법(2016. 1. 25. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제88조제7호는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 규정하고 있고, 대법원 판례(대법원2004두14960, 2005. 4. 28)에 따르면 “주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다.”라고 판시하고 있다. 청구인은 쟁점 오피스텔을 주택임대로 사업자등록을 하지 않았고, 건축물 대장상 업무시설로 등재되어 있으며 방을 만들거나 개조를 한 적이 없고, 양도주택 매도 당시 사업자등록번호를 보유한 서울시 교육청과 계약하여 임대하였으므로 소득세법상 주택을 임대한 것으로 볼 수 없다고 주장하나 쟁점 오피스텔은 청구인이 제출한 사진과 같이 취사가 가능한 가스렌지, 씽크대가 설치되어 있으며 식기류 등이 진열되어 있고, 샤워가 가능한 욕실이 갖추어져 있으며 세탁할 수 있는 세탁기와 빨래 건조대가 비치되어 있고 취침한 것으로 보이는 침대가 구비되어 있어 상업용 건물로 보기 어려운 점 쟁점 오피스텔에 주민등록을 한 이AA, 박BB은 쟁점 오피스텔에서 별도 사업자등록을 한 사실이 없으며, 각각 근로소득이 발생하고 있는 점으로 보아 쟁점 오피스텔을 상업용 또는 업무용으로 사용한 것으로 보이지 않고, 특히 박BB은 쟁점 오피스텔에서 배우자와 함께 주민등록을 하고 있던 중 출산한 사실로 미루어 보아 쟁점 오피스텔 내에서 가정생활을 영위한 것으로 보이는 점 양도주택 매매시점에 쟁점 오피스텔의 임대차 계약이 서울시 교육청과 체결되어 외국인 원어민 교사가 사용하고 있었고, 원어민 교사는 주민등록 전입에 갈음할 수 있는 거소 신고를 쟁점 오피스텔로 하였음이 국내거소사실증명에 의하여 확인되고, 서울시 교육청과의 임대차계약서 특약사항 제2호에 “기타 사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다”라고 약정하고 있어 청구인 역시 쟁점 오피스텔을 주택임대로 인지하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점 오피스텔은 주택으로 사용된 것으로 봄이 타당하므로 처분청이 양도주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.