쟁점외주택은 노후건물로 사람이 살지 않았거나 사람이 살기 어려운 폐가로 사실상 주택의 기능을 상실한 상태여서 주택으로 볼 수 없음

○○세무서장이 2019.2.1. 청구인에게 한 2017년 과세연도 양도소득세 17,573,489원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2005.8.4. 경기도 의정부시 ○○동 235번지 23호(대지 238㎡, 주택 290.14㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2017.11.6. 강제경매로 (양도가액 437,417,630원) 이전되었으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2014.8.20. ○○시 중구 ○○동1가 30-40 지상2층 블록조 주택 연면적 38.64㎡의 단독주택(이하 “쟁점외 주택”이라 한다)을 취득하여 소유하고 있는 것으로 전산자료에 의하여 나타나 1세대 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세특례규정을 배제하고 2019.2.1. 청구인에게 2017년 양도소득세 17,573,489원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.19. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점외 주택은 주택의 기능을 상실한 사실상 폐가에 해당하기 때문에 주택 수에서 제외하여야 하며 따라서 1세대 2주택이 아니므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세이므로 이건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보게 되어 있다. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이것의 판단은 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하곤 한다.
• 다. 쟁점외 주택은 아래와 같은 사유와 증거에 의해 폐가로 보아야 한다.

(1) 청구인의 쟁점외 주택의 현장사진에 따르면 당해 건축물은 누가 보아도 실제 주거에 공할 수 있는 상태라고 볼 수 없다. 건물 외관을 보면 굴뚝이 훼손되어 있고 균열이 발생한 것을 확인할 수 있다. 현장을 보았던 공무원은 건물 외관만을 보고 판단하였다. 하지만 중요한 것은 외관 뿐 아니고 건물의 내부이다. 현장 외부 사진뿐만 아니고 내부 사진을 보면 문짝이 모두 뜯겨져 있는 상태이며, 건물 벽면의 창문틀에서 바닥까지 길고 깊은 균열이 수리되지 아니한 채로 있다. 창문은 깨져있는 상태로 벽은 곰팡이로 가득하며 장판은 모두 들떠서 누군가 살 수 있다고는 도저히 생각할 수 없다.

(2) 또한 판례는 전기요금 및 상하수도 내역서상 사용실적이 나타나지 아니하는 점, 쟁점주택의 내외부사진에는 오랜기간 동안 사람이 거주하지 아니한 흔적이 보이는 점 등을 이유로 하여 폐가로 인정한 사례들이 많다(조심2009중1605 등).

(3) 쟁점외 주택은 2015년～2019년 3월까지 월별 상수도 사용량이 0이고 ○○상하수도사업소에서 보수동 건축물에 대해 급수전이 중지되었음을 확인받았다. 또한 한국 전력공사로부터 2014년 10월부터 2019년 2월까지 월별 전기사용량 역시 0임을 확인받았다.

(4) 처분청은 쟁점외 주택에 주민등록상 전출내역(2014년, 2015년과 2016년1월)이 있다는 점을 들어 실제 사람이 거주하였다고 주장하지만, 당해 수도요금과 전기요금 사용량은 2014년 가을부터 최소한 2015년부터는 0이었다. 사람이 거주하였다면 사용량이 0이 될 수가 없다. 2014년 9월 이후 2015년의 전출내역을 살펴보아도 비정상적으로 다수의 사람들의 전출내용만 보아도 매우 의심스러운 상황이다. 청구인은 쟁점외 주택에 전입한 사람들의 신원을 알 수가 없다. 청구인은 고령으로 쟁점외 주택에 거주 하지도 않았다. 방치해온 건축물에 누가 어떤 목적으로 전입신고를 하였는지 알 수가 없다.

(5) ○○시 중구청으로부터 개인하수처리시설, 즉 정화조 청소와 관련하여 2015년 이후 건물 전체가 비어있었음을 확인받았다. 또한 관할구청으로부터 “노후건축물(빈집) 정비요청” 공문을 받은 사실도 있다.

• 라. 이러한 눈에 보이는 모든 사실들은 배제한 채, 공부상 건축물대장에 주택으로 등재되었고, 재산세가 부과되었다는 점, 담당공무원이 외관만을 보고 폐가로 보기 힘들다고 진술한 점을 들어 청구인에게 당해 쟁점주택의 양도소득세를 과세한 처분은 너무나 가혹하다.
• 마. 전기 및 수도사용량이 0인 점, 당해 관할 구청에서 빈집 정비 공문을 보낸 점, 누가 보아도 사람이 거주할 수 없는 점 등을 확인하여 청구인에게 억울한 세금이 책정되지 않기를 간곡히 청하는 바이다.

• 가. 청구인은 쟁점외 주택에 대하여 ○○시 중구청 노후 건축물(빈집) 정비 요청 공문을 제출하며 폐가라고 주장하고 있으나, 담당공무원 최○수에게 전화 문의한바, 공문 발송전 해당주택 현장 확인하였으며, 굴뚝 부분에만 금이 가 있는 상태로 폐가로 보기 힘들다고 진술하였다.
• 나. 쟁점외 주택은 양도일 현재까지 등기부등본 등 공부상 주택으로 등재되어 있으며, 2016.1.6.까지 세입자가 거주하고 있는 것으로 확인되고, 쟁점주택의 양도일 이후 2018.5.경 ○○시 중구청 건축과 직원이 쟁점외 주택 현지 확인결과 굴뚝에 금이 가 있었으나, 기둥 벽체 등은 완전히 갖춰진 건축법상 건축물임이 명백하므로 해당 주택 수에 포함되어야 함이 타당하다.
• 다. 따라서 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 2주택을 보유하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 청구인에게 과세한 당초처분은 정당하므로 심사청구는 기각되어야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택은 폐가되어 사실상 주택으로 볼 수 없는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 (2017. 2. 8. 법률 제14569호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 구 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 (2018. 2. 9. 대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

• 다. 사실관계 (1) 1세대 1주택 비과세 요건에 있어서 다른 요건은 다툼이 없어 보이고, 다만, 쟁점외주택이 폐가되어 사실상 주택으로 볼 수 없는지에 대하여 다투고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(2) 다툼 없는 사실 (가) 쟁점외 주택의 등기부등본에는 대지 50.6㎡, 건물 38.64㎡로 청구인이 2014.8.20. 매매를 원인으로 청구인 명의로 22,600,000원에 취득한 것으로 나타난다(청구인의 이름은 2016.2.22. 김○○에서 김☆☆으로 변경되었다). (나) 쟁점외 주택은 1972.6.30. 신축된 주택으로 블록조 구조에 슬래트 지붕의 2층 건물임이 일반건축물대장에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점외 주택이 40년 이상 된 노후주택으로 양도일 현재 빈집상태이고 사람이 살 수 없을 정도의 폐가나 마찬가지여서 주택 수에서 제외되어야 한다며 주택 내부사진, ○○시 중구청 청소과에서 발송한 개인하수처리시설(정화조 정비) 청소이행 촉구안내문, ○○시 중구청 창조건축과에서 2018.7.2. 청구인에게 발송한 노후 건축물(빈집) 정비 요청 공문, 상하수도사용량, 전기사용량 등 자료를 제출하였다. (가) 청구인이 제출한 사진에는 날짜가 2017.6.16.～2017.6.25.까지 기재되어 있고 문짝은 뜯겨져 있고, 창문틀에서 바닥까지 길고 깊은 균열이 있고, 창문은 깨어지고, 벽은 곰팡이로 가득하며 장판은 들떠있고 문짝과 살림살이 등이 어지러이 널려있다. (나) 2018.7.2.노후 건축물(빈집)정비 요청 공문에는 다음과 같이 기재되어 있다. 우리 구 소재 ○○동1가 30-40(☆☆☆길27번길 4-7)의 건축물이 적절하게 유지 관리되고 있지 않아 노후된 외벽(굴뚝) 부분에 균열이 발생하는 등 붕괴 위험이 있다는 인근 거주민의 지속적인 민원이 제기되고 있으니, 빠른 시일 내 해당 건축물을 보수 또는 철거하여 건물붕괴 및 파편 낙하 등으로 인한 안전사고가 발생되지 않도록 조치하여 주시기 바라며, 건축물의 유지·관리 소홀로 인한 인명사고 등 안전사고 발생 시에는 민·형사상의 책임이 건축주(소유자)에게 있음을 알려드립니다. 위치 소유자 건물현황 조치사항 ☆☆☆길27번길4-7 (○○동1가 30-40) 청구인 지상2층 블록조, 주택 연면적 38.64㎡ 건축물 보수·정비 또는 철거 등 안전조치 요망

□ 건축물 현황 및 조치사항 붙임: 위치도 및 현장사진(☆☆☆길27번길 4-7). 끝. (다) 중구청 청소과의 정화조 등 청소이행촉구 안내문에는 청소이행기간은 2018.11.8.까지, 미이행시 과태료부과, 예상 청소요금은 28,600원이라고 기재되어 있다. 또한 “2015년 이후 건물전체 비어있음” 이라고 기재되어 있다. (라) ○○광역시 상수도사업본부 중동부사업소에서 발급받은 상하수도 월별 사용량 및 사용요금 현황을 보면 2015.3.부터 2018.5.까지 사용량이 0으로 나타나고, 위 상수도사업소의 2018.5.24.자 공문을 보면, 청구인이 신청한 급수전 중지신청은 중지처리 되었으며 중지기간을 초과하여 개전이 없을 경우 직권폐전 처리될 수 있다고 기재되어 있다. (마) 한국전력공사 ○○○○본부 ○○고객센터에서 조회한 쟁점외 주택의 전기사용량 자료에 의하면 2014.12.부터 2018.8.까지 전기사용량이 0으로 나타난다. (4) 청구인이 2019.7.12. 심리담당자에게 전화하여 가족이 같이 살려고 쟁점외주택을 취득한 것이며, 무허가건물이 아니고 수리를 좀 해야 하는데 집이 싸게 나왔다고 부동산에서 소개를 해서 사게 되었는데 속았다. 전 소유자가 이사하고 나서 보니 벽이 금이 가고 헐어서 수리비가 너무 많이 들고, 수리해서 될 일도 아니어서 포기하고 집을 새로 지어야 할 형편이어서 방치하게 되었다고 진술하였다. (5) 국세청 전산망에 의하면, 2017.4.28. 고시된 쟁점외주택의 개별주택가격은 24,500,000원으로 확인된다. 쟁점외주택 처분 등을 시도하였는지에 대하여 대리인에게 문의한바, 집은 폐가라 팔수도 없고, 만약에 팔려면 철거하고 땅만 팔아야할 형편이고, 서울 강북구청은 쟁점외주택 중 토지에 대하여만 2019.5.28.자로 압류하였고, 주택에 대하여는 경제적가치가 없어 압류하지 않았다고 진술하였다. 토지만 압류하였음이 등기부등본에 의해 확인된다. (6) 처분청 의견 및 심리자료, 과세전적부심사결정서 등에 따르면 아래와 같이 확인된다. (가) 과세전적부 심사청구시 처분청은 ‘○○시 중구청의 노후 건축물 정비 요청 공문 발송 담당공무원 최○○에게 전화 문의한바, 공문 발송전 해당주택 현장확인하였으며, 굴뚝 부분에만 금이 가 있는 상태로 폐가로 보기 힘들다고 진술하였다’라고 의견을 제시하였다. (나) 과세전적부 결정서에는 심리담당자가 2019.1.9. 쟁점외 주택 현지 확인시 현관문과 창문이 파손된 부분 없었고, 굴뚝 위쪽 부분을 제외하고 주택의 외관이 훼손된 부분은 없었으며, 현관문 두 곳 모두 닫혀있어 내부는 볼 수 없었다고 기재되어 있다. (다) 쟁점외 주택은 2015년 정기분부터 2018년 정기분까지 재산세가 부과된 내역이 지방세 세목별과세증명서(재산세)에서 확인된다. 청구인에게 부과된 2015년부터 2018년까지 재산세 130,840원이 체납되었다. (라) ○○시 중구청장은 2018.12.27. 처분청의 요청에 의해 쟁점외 주택의 2014.9.2.～2017.12.31. 기간의 주민등록 전․출입자명부를 아래〈표2〉와 같이 회신하였다. 전입일 전출 처리일 주민등록번호 성명 1968.10.20. 2014.09.05 30**-2** 이○순 2014.03.27. 2014.09.05 11-4** 윤○선 2014.03.27. 2014.09.05 67-2** 최○순 2014.03.27. 2014.09.05 66-1** 윤○주 2011.12.27. 2015.01.28 93-1** 김동○ 2011.12.27 2015.01.28 91-1** 김동○ 2011.12.27. 2015.03.27 64-2** 윤○원 2013.03.04. 2015.03.27 65-1** 김○호 2013.03.05. 2016.01.07 58-2**** 김○영 〈표2〉주민등록 전․출입자 명부 라. 판단 주택인지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원87누584, 1987.9.8.). 건물을 주택으로 보기 위해서는 장기간 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 실제 주거에 공할 수 있는 주택의 기능을 갖추어야 할 것인 바, 다른 주택이 비록 공부상 주택으로 등재되어 있다 하더라도 실제로는 사람이 거주하기 어려운 무세대․무거주의 폐가임이 확인되는 경우에는 사실상의 주택으로 볼 수 없다 할 것이다(국심2002전85, 2002.5.14. 같은 뜻임). 이상의 사실관계와 법령을 종합하여 살피건대, 쟁점외주택은 신축된 지 43년이나 되는 노후 건물로 굴뚝 훼손 및 건물 내부 벽면의 균열 등으로 수리하지 않으면 살기 어려워 보이고, ○○ 중구청의 노후 건축물(빈집) 정비 요청 공문에는 노후된 외벽(굴뚝) 부분에 균열이 발생하는 등 붕괴 위험이 있다는 인근 주민의 지속적인 민원이 제기되고 있다고 기재되어 있는 점, ○○ 중구청의 정화조 청소이행 촉구 안내문에는 2015년 이후 건물 전체 비어있다고 기재되어 있는 점, 상수도 사용량이 2015.3.부터 2018.5.까지 0인 점, 전기 사용량이 2014.12.부터 2018.8.까지 0인 점, 쟁점외주택의 전출입자 명부를 보면 청구인이 쟁점외주택을 취득하기 전에 전입 신고된 전소유자 이○순의 가족들로 쟁점외주택 취득 후 모두 전출되었고, 2014.9. 이후에는 전입자가 없는 점 등으로 보아 2014.12. 이후 사람이 살지 않았거나 사람이 살기 어려운 폐가로 보이는 점 등으로 보아 쟁점주택 양도당시 쟁점외 주택은 폐가된 상태로서 사실상 주택의 기능을 상실한 상태였던 것으로 밖에 볼 수 없다 하겠다. 따라서 청구인이 쟁점주택 양도당시 사람이 상시 거주할 수 있는 주택의 기능을 갖춘 실제 주택으로서 쟁점외주택을 보유하고 있던 1세대 2주택의 보유자로 보아 처분청이 쟁점주택 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하고 과세한 이 건 부과처분은 취소되어야 함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.