전소유자가 신고한 양도가액으로 청구인 본인도 취득가액으로 계상하여 실지취득가액이 분명하고, 본래의 채권ㆍ채무에 대한 객관적인 증빙의 제출이 없어 대물변제로 볼 수 없어 환산취득가액 적용할 수 없음
전소유자가 신고한 양도가액으로 청구인 본인도 취득가액으로 계상하여 실지취득가액이 분명하고, 본래의 채권ㆍ채무에 대한 객관적인 증빙의 제출이 없어 대물변제로 볼 수 없어 환산취득가액 적용할 수 없음
이건 심사청구는 기각한다.
12.
17. 및 2004.
6.
8. 전소유자(“전소유자”라 함)으로부터 구 **동 22-19 토지 171㎡ 및 건물 491,58㎡(5층, 근린생활시설)(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 취득(이하 “쟁점거래”이라 함)하여 2017.
7.
20. 양수자 등 2인에게 5,700백만원에 양도하고, 취득가액을 환산취득가액 1,987백만원을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다(세액 970백만원).
11. **세무서(이하 “처분청”이라 함)에 대한 종합감사를 실시한 결과, 전소유자가 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액인 1,639백만원(이하 “전소유자 양도가액”이라 함)으로 신고하였고, 청구인이 쟁점부동산을 부동산임대업에 사용하고 복식부기에 따라 기장한 쟁점부동산의 장부가액 역시 1,639백만원으로 동일함을 확인하여 청구인이 신고한 환산취득가액의 적정 여부를 검토하도록 시정요구하였다.
1.
5. 쟁점부동산 취득가액을 1,550백만원으로 감액하고 보유기간 중 공사대금 177백만원을 자본적지출로 보아 필요경비에 가산하여 양도소득세를 수정신고․납부하였다.
7. 16.부터 2018.
8. 25.까지 상기 수정신고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 취득가액을 청구인이 수정신고한 1,550백만원으로 확정하고, 자본적지출 177백만원을 증빙미비로 전액 필요경비 부인하여, 2018.
11.
1. 청구인에게 2017년 과세연도 양도소득세 59,816,979원을 경정․고지하였다.
18. 이 건 심사청구를 제기하였다.
<쟁점① 관련>
1. 청구인과 전소유자와는 평소 자금거래 관계가 있던 사이로서 쟁점부동산의 실지거래가액은 2,100백만원이나, 거래가액 합계 1,639백만원의 2장의 다운계약서(이하 “쟁점계약서1, 2”라 함)와 거래가액 2,500백만원의 업계약서(이하 “쟁점계약서3”이라 함)를 작성하였고 전소유자는 그 중 쟁점계약서1, 2에 따라 양도가액을 1,639백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
2. 전소유자가 양도세 신고 당시 제출했던 쟁점계약서1, 2는 부동산중개업자 없이 당사자 간의 쌍방합의로 작성되었고 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 부동산 거래관행에 비추어 보았을 때에도 관행과 다르게 작성되었다.
3. 뿐만 아니라 채권채무의 존재 및 대물변제의 내용, 임차인의 임대보증금에 대한 승계여부 등 특약사항을 기재하여 거래하는 것이 일반적임에도 불구하고 쟁점 계약서는 이러한 특약사항이 누락되는 등 쟁점계약서1, 2를 실지 계약서로 보기에는 신빙성이 부족하다.
4. 또한 쟁점부동산 취득 직전 전소유자가 제3자인 매매계약해지자와 2,000백만원에 매매계약을 체결했던 거래흔적 등으로 비춰보았을 때 쟁점계약서1, 2의 계약금액 1,639백만원은 시가에 훨씬 못미치는 금액으로 전소유자가 청구인에게 쟁점부동산을 손해보고 양도한다는 것은 비상식적이며, 전소유자는 실제로는 시세차익이 있음에도 불구하고 양도차손으로 양도세를 신고한 것이다.
5. 따라서 전소유자가 제출한 쟁점계약서1, 2는 미흡하고 대체할 만한 객관적인 자료가 없는 상황에서 취득 당시 형성된 시가상당액이 정황상 충분히 설명되지만, 실지매매계약서 및 금융증빙이 명백하지 아니하여 양자 모두 실지거래가액으로 볼 수 없다면 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다. <쟁점② 관련>
1. 쟁점거래는 대물변제에 해당하고, 이 경우 실지거래가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관한 구체적인 증빙은 없는 상황이다.
2. 대물변제로 취득자산가액이 불분명한 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 취득가액으로 계산해야 하는바, 쟁점거래는 제3조와 매매계약한 금액이 있어 그 가액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 가) 소득세법 집행기준97-163-4에 의하면 대물변제로 취득자산가액이 불분명한 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 취득가액으로 한다고 명시되어 있는바, 실제 취득 직전 제3자인 매매계약해지자와 2,000백만원에 매매계약이 체결되었음이 매매계약해지자의 사실관계 확인서에 의해 증명되고 있으므로 2,000백만원을 매매사례가액, 즉 시가상당액으로 보아야 한다.
1. 쟁점거래에 대하여 실지매매계약서 및 명백한 금융증빙이 확인되지는 않지만 전소유자가 신고한 1,639백만원보다 취득가액이 높게 형성될 수밖에 없는 사실이 충분히 입증되고, 계약이 성사되지는 않았지만 취득 직전 매매계약해지자와 체결된 2,000백만원의 매매계약 등 여러 가지 정황으로 보아 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용해야 한다.
2. 국세기본법 상 실질과세원칙에 의해 과세물건의 귀속이나 거래내용을 단순한 명의나 형식이 아닌 법적 실질에 의하여 판단하겠다는 취지에 부합될 수 있도록, 제출된 형식적인 계약서 및 재무제표상 장부가액은 참고자료에 불과할 뿐 실질적으로 객관적인 자료가 매우 미흡하기에 환산취득가액의 적용은 당연한 것으로 보여진다.
3. 상기의 사실관계 등 모든 상황을 종합하여 판단해 볼 때, 청구인의 양도소득세 신고에 대해 처분청이 청구인에게 환산취득가액이 아닌 전 소유주가 신고한 양도가액을 취득가액으로 보아 경정고지한 것으로 부당하고, 실제 취득가액이 불분명할 때 환산취득가액 적용을 부인한 점은 위법, 부당하므로 이 사건 처분을 취소하여야 한다.
<쟁점① 관련>
1. 전소유자 양도가액과 쟁점부동산 임대업의 장부가액이 일치하고 있는 상황에서 장부가액 등을 부인하기 위해서는 청구인이 실질거래가액 및 장부가액을 인정할 수 없는 사정을 객관적인 증빙에 의하여 입증하여야 하나 사실관계 및 객관적 증빙내역이 부족하여 이를 인정할 수 없다.
2. 따라서 청구인이 주장하는, 전소유자 양도가액 1,639백만원을 초과하는 취득가액이 객관적으로 확인되지 않아 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 않는다. <쟁점② 관련>
1. 부동산 거래 직전의 시세내역 및 정황적 사실관계만으로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 취득가액으로 인정할 수 없고, 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 않으므로, 매매계약금액 또는 환산취득가액을 적용할 수 없다.
(1) **지방국세청 첨단탈세방지담당관실의 문서감정 결과에 따르면 쟁점계약서3(2,500백만원)의 작성시기는 ‘판단불명’이다(쟁점계약서1․2는 청구인이 제출한 서류가 전소유자가 제출한 것과 동일하므로 문서감정을 하지 않음).
(2) 쟁점거래 직전 2,000백만원의 시세가 형성된 것은 매매계약해지자의 확인서에서 확인되나, 청구인과 전소유자는 두 차례 계약서를 작성하였고, 최초 토지지분 1/2을 취득할 시점인 2003. 12. 3. 계약서 특약사항에 기일내 미등기시 매수인인 청구인이 임의대로 처분하기로 하는 특약사항이 있는 점 등에 비추어, 청구인이 토지지분 1/2을 매수할 시점에 쟁점부동산의 전체 매수가액이 결정되었을 것으로 추정된다.
(3) 청구인이 주장하는 실지거래가액 2,100백만원의 계약서가 존재하지 않고, 전소유자에게 지급하였다는 금융증빙이 확인되지 않아 청구인이 주장하는 2,100백만원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.
2. 이의신청시 심리담당자가 전소유자와 한 유선통화 내역에서 확인한 사실 중 전소유자가 대물변제라 주장하는 내역에 대해서는 청구인이 대물변제로 취득한 사실이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 자산의 가액이 불분명하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니하므로 매매사례가액 등을 취득가액으로 할 수 없다.
3. 한편, 쟁점거래 직전 제3자와 계약한 내역은 해지된 계약으로서 시가로 볼 수 없다.
1. 전소유자가 제출한 계약서는 다운계약서로 실지계약서로 볼 수 없어 취득가액이 불분명하여 환산취득가액 적용 여부
2. 대물변제로 취득가액이 불분명하여 환산취득가액 등 적용 여부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실거래가액으로 본다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.
1. 해당 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
1. 쟁점부동산 관련 청구인의 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래와 같다. 【표1】청구인 신고 및 경정 내역 (단위: 백만원) 구 분 예정신고 수정신고 경 정 비 고 양도가액 5,700 5,700 5,700 취득가액 1,987 1,550 1,550 쟁점계약서1,2 기준 필요경비 23 253 76 자본적지출액 177백만원 부인 양도차익 3,689 3,896 4,072 산출세액 970 1,028 1,078 추가납부(고지)세액 66 59 이 건 처분 * 1,550백만원 = 1,639백만원 + 취․등록세 등 51백만원 - 2016년말 감가상각누계액 140백만원
2. 국세청 전산자료(NTIS)에 따르면 전소유자는 양도소득세 신고시 취득가액을 1,687백만원, 양도가액을 1,639백만원으로 신고하였다.
3. 청구인은 쟁점거래의 실지거래가액은 2,100백만원이라고 주장하며, 1,639백만원의 쟁점계약서1, 2 및 2,500백만원의 쟁점계약서3을 제출하였다.
4. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 내용은 다음과 같다.
18. 전소유자의 대출금 10억원을 상환하였다는 주장이고, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에는 2004.
8.
18. 채무자를 전소유자로 하는 근저당권들이 말소된 것이 확인된다.
5. 청구인 및 처분청이 임차인 관련하여 제출한 증빙은 다음과 같다.
5.
30. 박소영과 건물 전체 임대보증금 230백만원, 월임대료 10백만원으로 임대차계약을 체결하였다(임대기간 2004.
6. 1.부터).
6. 이 건 관련 이의신청서 조사서에 기재된 내용은 다음과 같다.
7. 청구인은 처분청의 의견에 대하여 다음과 같이 추가 의견을 제출하였다. 【표10】처분청 의견에 대한 청구인의 추가 주장 처 분 청 청 구 인 항 변
1. 장부가액을 부인하기 위해서는 장부가액을 인정할 수 없는 사정을 객관적인 증빙에 의하여 입증하여야 한다는 주장에 대하여
○ 쟁점거래 직전 제3자와 계약한 2,000백만원의 매매대금은 그 당시에 시장에서 형성되고 있는 시가상 당액을 의미할 뿐만 아니라 장부가액 및 매매계약서상 금액이 실지거래가액과 다르다는 중요한 근거가 됨
○ 또한 건물 등기사항 중 매매계약금에 대한 가압류 설정액 및 확인서에 따르면 매매계약해지자(‘04.5.3 4억원) 뿐만 아니라 민OO(’04.6.4 5억원)도 비슷한 시기에 비슷한 가격으로 매매계약이 체결되었음을 알 수 있음(민OO 확인서는 미제출됨)
2. 임대보증금 230백만원을 전소유자로부터 승계하였다고 보기 어렵다는 주장에 대하여
○ 청구인이 쟁점건물의 소유권을 취득하기 이전부터 박소영이 임차하여 사업을 운영하였음은 박소영의 확인서 및 이의신청 심리담당공무원이 국세청 전산에서 확인한 임차인 사업자등록 내역과 전소유자의 세금계산서 발행내역으로 확인된 사항임
3. 쟁점거래 직전 제3자와의 계약내역에 대한 사실관계는 확인되지만 실제 계약서 및 금융증빙 등이 없어 유사매매사례가액으로 볼 수 있는 시가에 해당하지 아니한다는 주장에 대하여
○ 쟁점거래는 직전 거래 당사자 매매계약해지자가 직접 확인한 사실관계 확인서 및 쟁점건물의 등기부등본상 가압류 설정액 등으로 유사매매사례가액으로 보기에 충분히 구체적이고 신빙성이 있음
○ 또한 건물 등기사항 중 가압류권자 민OO의 유사한 거래를 통해서도 그 당시에 형성된 시가상당액을 유추해 볼 수 있음
○ 사실관계가 객관적인 증빙으로 충분히 확인됨에도 불구하고 매매계약이 확정적으로 성사되지 않았던 사항과 15년도 더 지난 거래의 실제 계약서 및 금융증빙을 제출하기에는 다소 무리가 있음
4. 전소유자가 대물변제라 주장하나 대물변제로 취득한 사실이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 자산의 가액이 불분명하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니한다는 주장에 대하여
○ 청구인 뿐만 아니라 **청의 심리담당공무원이 전소유자에게 확인한 유선통화 보고서에도 대물변제에 의한 거래라고 진술하고 있고, 이러한 전소유자의 진술에 대해 구체적이고 신빙성이 있어 보인다고 이의신청 결정내용에 나와있음
○ 또한 전소유자의 주장대로 매매원인이 대물변제였기에 최초 토지지분 1/2을 매수할 시점에 전체 매수가액이 결정되었을 것이라고 처분청이 판단하였을 뿐만 아니라 거액의 부동산 매매 계약임에도 불구하고 임대보증금 승계 누락 등 중요한 특약사항이 누락되는 부실한 쌍방합의 계약서가 작성될 수 있었던 것임
- 라. 판단
1. 살피건대, 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 행정소송에서 과세처분의 적법성 및 과세요건 사실의 존재에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에게 있다고 할 것이나(대법원2005두16406, 2006.4.14. 등 참조), 과세관청은 반드시 취득과 관련된 증빙서류에 의하지 않더라도 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 한다(**고등법원2013누53389, 2014.
5. 28.). 한편,소득세법제97조제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 하여 양도가액에서 공제하도록 규정되어 있다.
2. 위 법리와 이 건의 사실관계에 따라, 쟁점거래에 있어 전소유자가 제출한 계약서는 다운계약서로 실지계약서로 볼 수 없어 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다. 전소유자는 쟁점부동산 양도가액을 쟁점계약서1,2에 따른 1,639백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인도 부동산임대업에 공한 쟁점부동산의 취득가액을 복식부기에 따라 1,639백만원으로 장부계상하였으며, 청구인이 감사지적 후 당초 환산취득가액으로 신고했던 취득가액을 1,639백만원으로 다시 수정신고를 한바, 쟁점거래의 실지거래가액은 1,639백만원으로 봄이 상당한 점, 한편, 청구인이 상기 금액이 실지거래가액이 아니라고 주장하며 추가로 제출한 거래가액 2,500백만원의 쟁점계약서3은 전소유자가 기억하지 못하고 업계약서를 작성한 사실도 없다고 확인하였으므로 실제 계약서로 보기 어렵고, 실지거래가액이 2,100백만원이라는 청구주장도 달리 관련 계약서가 제출되지 않았으므로 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 보이는 점 등 상기의 점들을 종합하여 볼 때, 쟁점거래의 실지거래가액은 전소유자의 양도가액이자 청구인 본인이 복식부기에 따라 취득가액으로 계상한 1,639백만원으로 봄이 타당하여 쟁점거래는 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 않은바, 실지거래가액이 불분명한 경우에 적용하는 매매사례가액 또는 환산가액 등을 적용하여 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
3. 다음으로, 쟁점거래가 대물변제에 해당하고 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다. 청구인과 전소유자는 전소유자가 청구인의 아들에 대한 금전채무가 있어 쟁점부동산으로 대물변제한 것이고 직접 매매대금을 주고받지는 않았다고 주장하나, 쟁점거래가 대물변제 거래에 해당한다면 청구인의 아들에 대한 금전채무로 청구인에게 대물변제된 것에 따른 증여세 과세문제는 별론으로 하더라도, 본래의 채권․채무에 대한 객관적이고 구체적인 증빙의 제출이 전혀 없고, 처분청의 조사보고서 상 청구인이 취득대금으로 1,085백만원을 출금하여 그 중 재입금된 430백만원을 제외하더라도 최소한 655백만원 이상을 취득대금으로 지급하였다고 보여지므로 쟁점거래는 직접 매매대금을 주고받지 않은 대물변제라는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점거래는 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 전소유자와 청구인이 모두 실지거래가액인 1,639백만원으로 신고 및 장부계상을 한 건으로 실지거래가액은 1,639백만원으로 봄이 타당하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 않은바, 실지거래가액이 불분명한 경우에 적용하는 매매사례가액 또는 환산가액 등을 적용하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정 내용은 붙임과 같습니다.