취득가액을 환산가액에 의하는 경우 필요경비 산정 방법

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1966.7.30. AA도 AA시 AA동 ***-* 외 1필지 전 1,111㎡의 지분 8분의1(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매 취득하여 보유하다가 2016.5.10. 양도를 원인으로 양도소득세 신고(신고일자 2016.7.31)를 하면서 양도가액은 87,491,250원으로 하고, 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조 제2항 제2호 나목에 의한 금액(자본적 지출액과 양도비의 합계액)인 43,177,671원으로 하고, 장기보유특별공제 13,294,073원을 공제하고, 누진세율 15%를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 비사업용 토지 세율 25%를 적용하여 2019.1.10. 청구인에게 2016년 과세연도 양도소득세 8,392,975원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.27. 이의신청을 거쳐 2019.4.16. 심사청구를 제기하였다.

｢소득세법｣ 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) 제2항 제2호 가목에 의하면 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액을 필요경비로 계산하며, 양도자산의 필요경비는 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제2호 에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이란 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 금액을 말한 것으로 되어 있다. 그러므로 쟁점토지의 양도차익 계산시 양도가액에서 차감하는 필요경비는 환산취득가액 30,802,757원, 소송비용 43,177,671원, 기타필요경비(개산공제액) 2,039,850원의 합계액으로 산정해야 한다. * 쟁점토지에 대한 양도소득세 계산 A. 매각대금 87,491,250원 B. 환산취득가액 -30,802,757원(1966년 취득) C. 소송비용(변호사비) -43,177,671원 D. 기타필요경비(개산공제액) -2,038,850원 E. 양도소득기본공제 -2,500,000원 F. 과세표준 8,970,972원

｢소득세법｣ 제97조 제2항 에서 양도소득의 필요경비 계산은 취득가액을 환산가액으로 하는 경우에는 환산가액과 개산공제액의 합계액을 필요경비로 계산하며, 동 환산가액과 개산공제액의 합계액이 실제 자본적 지출액과 양도비의 합계액보다 적은 경우에는 실제 자본적 지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 할 수 있다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 취득가액을 환산가액으로 적용하는 경우로서 환산가액과 개산공제액의 합계액 27,382,875원(환산취득가액 26,971,875원 + 개산공제액 411,000원)이 자본적 지출액과 양도비의 합계액 43,177,671원보다 적은 경우에 해당하여 자본적 지출액과 양도비의 합계액 43,177,671원을 필요경비로 계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 환산취득가액, 자본적 지출액, 개산공제액의 합계액을 필요경비로 산정하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. ｢개발이익환수에 관한 법률｣에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 2.～4. (생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인의 양도소득세 신고서에 따르면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제97조 제2항 제2호 가목에 의한 금액(환산취득가액과 개산공제액의 합계액 27,382,875원)이 같은 호 나목에 의한 금액(자본적 지출액과 양도비의 합계액 43,177,671원)보다 적은 경우에 해당하여 자본적 지출액과 양도비용의 합계액인 43,177,671원을 필요경비로 계산하고, 장기보유특별공제 13,294,073원을 공제하고 누진세율 15%를 적용하여 신고한 것으로 나타난다.

2. 청구인의 양도소득세 신고시 및 처분청의 양도소득세 경정결의시 환산취득가액 산출내역 및 개산공제액 산출내역은 다음과 같다.

• 가) 환산취득가액: 26,971,875원 환산취득가액 = 양도가액 × 취득일 토지기준시가 양도일 토지기준시가 26,971,876원 = 87,491,250원 × 12,950,000원 + 750,000원 41,440,000원 + 3,000,000원
• 나) 개산공제액: 411,000원 개산공제액 = 취득일 토지기준시가 × 3% 411,000원 = (12,950,000원 + 750,000원) × 3%

3. 처분청 양도소득세 경정결의서에 따르면, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 비사업용 토지의 세율 25%를 적용하였으며, 필요경비는 당초 청구인이 신고한 내용대로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하는 경우로서 ‘환산취득가액과 개산공제액의 합계액(27,382,875원)’이 ‘자본적 지출액과 양도비의 합계액(43,177,671원)’보다 적은 경우에 해당하여 자본적 지출액과 양도비용의 합계액인 43,177,671원을 필요경비로 계산한 것으로 나타난다.

4. 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 것과 비사업용 토지의 세율을 적용한 것에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

5. 청구인은 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우로서 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 43,177,671원(총 공동수임료 302백만원 중 1/7)을 부담하였다며 소송비용 명세, 관련 대금결제증빙, 관련 판결문 등을 제출하고 있다.

6. 청구인이 제출한 대법원2016다(201... 선고) 및 광주지방법원2015나**(환송심, 201*..**. 선고) 판결문을 보면, 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체인 BB건설산업 주식회사가 매도청구권 행사에 따른 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차이행의 소를 제기한 것에 대해 청구인을 포함한 토지소유자들 6인은 매도청구권 행사로 인한 매매는 위법하다는 취지로 소송을 진행하였던 것으로 되어 있으며, 위 소송에 대해 법원은 각 토지소유자들은 매매대금(청구인의 경우 87,491,250원)을 지급받고 소유토지에 관하여 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결을 한 것으로 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 양도차익 계산시 양도가액에서 차감하는 필요경비는 환산취득가액, 자본적 지출액, 개산공제액의 합계액으로 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 1) ｢소득세법｣ 제97조 제1항 은 실지거래가액을 자산의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비로 제1호에서 ‘취득가액’을, 제2호에서 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을, 제3호에서 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 규정하고, 제2항은 제1호에서 취득가액을 자산의 취득에 든 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 가액에 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액을 더한 금액을 필요경비로 계산하도록 규정하는 한편, 제2호는 본문에서 취득가액을 자산의 취득당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하는 경우에는 그 가액에 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액을 필요경비로 계산하도록 하면서, 단서에서 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액이 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액보다 적은 경우에는 그 금액을 필요경비로 할 수 있다고 규정하고 있다. 그리고 ｢소득세법｣ 제97조 제2항 제2호 의 위임을 받은 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제6항 은 “법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 ‘대통령령으로 정하는 금액’이란 다음 각 호의 금액을 말한다.”고 규정하면서 제1호로 ‘토지: 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100’을 규정하고 있다.

2. 즉, ｢소득세법｣ 제97조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제163조 제6항에서 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산함에 있어 취득당시의 환산가액에 의하는 경우에는 환산가액과 개산공제액의 합계액을 필요경비로 계산하고, 동 환산가액과 개산공제액의 합계액이 자본적 지출액과 양도비의 합계액보다 적은 경우에는 자본적 지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 할 수 있다고 규정하고 있다(같은 뜻 조심2013서1271, 2013.5.9. 결정, 조심2015서746, 2015.4.13. 결정 등 다수). 3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지 양도소득의 필요경비 계산은 취득가액을 취득당시 환산가액에 의하는 경우로서, 취득당시 환산가액인 26,971,876원과 ｢소득세법 시행령｣ 163조 제6항 제1호 로 정하는 금액(개산공제액)인 411,000원의 합계액인 27,382,876원이 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제2호 (자본적 지출액) 및 제3호(양도비)에 따른 금액의 합계액인 43,177,671원보다 적은 경우에 해당하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제2호 (자본적 지출액) 및 제3호(양도비)에 따른 금액의 합계액인 43,177,671원을 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 계산한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다. 또한, 설령 청구인이 주장하는 취득당시 환산가액 30,802,757원과 개산공제액 2,038,850원에 의하더라도 취득당시 환산가액과 개산공제액의 합계액인 32,841,607원이 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제2호 (자본적 지출액) 및 제3호(양도비)에 따른 금액의 합계액인 43,177,671원보다 적은 경우에 해당하여 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제2호 (자본적 지출액) 및 제3호(양도비)에 따른 금액의 합계액인 43,177,671원을 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 계산한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.