지하실의 면적 19.8㎡을 주택외의 면적으로 보아 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2018.2.26. 경기 ○○시 ○○구 ○○동 205-1 소재 토지, 건물 및 동소 ○○동 205-6, ○○동 205-7 소재 부수토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 18억원에 양도하고 주택면적이 상가 면적보다 넓어 9억원 초과분의 양소득금액에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 건축물 대장에 지하실 19.8㎡(이하 “쟁점지하실”이라 한다)가 보일러실로 등재되어 있고 주거용으로 사용하였다고 볼 수 없다고 판단하고, 쟁점지하실을 주택 외의 면적으로 계산하여 주택 면적보다 넓은 상가 면적에 대한 양도차익을 재계산하여 2019.2.1. 양도소득세 195,977,234원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산의 지하실이 공부상으로는 보일러실로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용하였고, 이 방은 2층에 거주하는 청구인과 관련된 방으로서 사업부도로 채권자의 독촉과 협박을 피해온 청구인의 사위 이AA이 6년 이상 사용하는 방이었음이 사위의 진술과 1층 음식점 관련자의 진술서에도 확인되므로 쟁점지하실을 주거용이 아니라고 보아 양도소득세를 추가 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청은 지하방 거주자인 이AA이 주민등록표에 쟁점지하실 거주여부가 나타나지 않는 다는 주장이나 행정관청에서 주민등록표에 지하방 거주 여부를 세세히 표시해주는 사례는 없다.
• 다. 처분청은 쟁점부동산 1층 음식점을 경영하는 심CC가 지하방에 사람이 거주하는 사실을 모른다는 주장이나, 쟁점부동산 1층 음식점은 사업자등록 명의자인 심CC가 아닌 심CC의 모친인 이BB이 실지 운영한 것으로서 이BB이 이AA의 거주사실을 확인하고 있다.
• 라. 처분청은 쟁점지하실이 음식점 주방 뒷문으로만 드나들 수 있어 독립된 주거공간으로 활용하기 어렵다는 주장이나, 오히려 외부에서 바로 주방을 거쳐 지하로 왕래가 가능함을 증명한다 할 것이다.
• 마. 1층 음식점 임대차계약당시 쟁점지하실은 임대차 계약서에 언급이 전혀 없었던바 음식점에서 사용한 것은 아니며 청구인이 부도로 숨어다니는 사위를 위해서 주거용으로 사용한 것이다.

• 가. 청구인이 양도한 부동산의 지하실은 공부상 보일러실로 표시되어 있어 실제 다른 용도로 사용하였다면 납세자에게 입증책임이 있는 것인바, 보일러가 실제 다른 곳에 설치된 점으로 보면 보일러실로 사용한 것이 아니라고 추정되나, 이AA이 주거용으로 사용했다는 청구인의 주장은 주민등록표상 지하실 거주여부가 구체적으로 나타나지 않으며, 부동산 양도 전 1층에서 음식점을 운영하던 심CC씨가 지하실에 사람이 거주하였다는 사실을 전혀 인지하지 못하고 있다는 점에 비추어 볼 때 사위의 거주 사실에 입증자료가 부족하다.
• 나. 당초 처분청은 사실관계 확인 과정에서 현장방문을 통해 쟁점지하실은 쟁점부동산 매수자(1층 사업자)가 부동산 매입 후에 휴게시설로 사용하기 위하여 직접 보일러 설치․바닥공사 등을 진행하였다는 사실 확인서를 작성해주었고 당초 매입 당시 주거용으로 사용한 흔적은 없었다고 진술한 점, 해당 지하실은 음식점 주방의 뒷문으로 바로 드나들 수 있어 독립된 주거공간으로 활용하기 어려운 점, 쟁점부동산 매도 전 1층 상가 음식점 대표 심CC가 이AA의 거주사실을 전혀 모른다고 진술한 점 등 제반사실을 종합적으로 검토한 결과 쟁점지하실은 주택으로 사용하지 않았으므로 주택 면적보다 넓은 상가 면적에 해당하는 양도차익에 대하여 재계산하고 양도소득세 경정․고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 겸용주택의 지하층을 주거용으로 사용하였는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2018.12.31>

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2018.10.23, 2019.2.12>

1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 나. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
• 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18>

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010.2.18>

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30>

⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. <신설 2019.2.12> 3) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 1999.9.18, 2002.12.30, 2008.2.22, 2009.2.4>

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 전체를 주택으로 보아 2018.4.30. 예정신고한 내용과 처분청이 양도소득세 신고내용 검토과정에서 두번의 과세예고통지 후 경정한 내용은 각 다음과 같다.

2. 일반건축물대장에 의하면 쟁점부동산 중 건물은 지하 1층 및 지상2층의 주택 및 상가 겸용주택으로서 건축물의 구체적 현황은 다음과 같다. 층별 구 조 용 도 면적(㎡) 지층 철근콘크리트조 보일러실 19.8 1층 철근콘크리트조 제2종근린생활시설(일반음식점) 143.64 2층 철근콘크리트조 주택(1가구) 131.04

3. 처분청이 쟁점부동산 관련 1차 과세예고통지를 취소하고 2차 과세예고통지를 한 경위는 다음과 같다.

• 가) 처분청은 2018.9.30. 청구인이 2018.4.30. 신고한 양도소득세 신고서의 신고내용 중 비과세 적용의 적정여부를 검토하고 쟁점부동산의 지하층 19.8㎡이 주거용으로 사용되었는지가 불분명하다고 판단하고, 지하층을 상가와 주택 면적으로 안분한 후 상가면적이 주택면적보다 크므로 상가면적에 해당하는 양도차익을 과세분으로 경정하여 양도소득세 186,483,170원을 과세하겠다는 1차 과세예고통지를 하였다.
• 나) 청구인은 2018.10.31. 처분청에 과세전적부심사를 청구하였으나 처분청은 적부심사결정을 하지 않는체 2018.11.1. 청구인에게 고지서를 발송하였다가 2018.11.27. 적부심사결정 전 고지 오류를 발견하고 결정취소하였으며, 과세전적부심사청구의 원인이 되는 과세예고통지도 취소함에 따라 처분청은 과세전적부심사청구에 대하여 2018.12.17. ‘심사제외결정’하였다.
• 다) 처분청은 2018.12.11. 쟁점부동산의 지하실 19.8㎡은 주택으로 사용하지 않았으므로 주택 외의 면적으로 계산하고 양도소득세 195,977,234원을 경정·고지하겠다는 내용의 2차 과세예고통지를 하였다.
• 라) 청구인은 과세전적부심사청구를 하지 아니하였으며, 2019.2.19. 처분청의 납세고지서를 받고 이 건 심사청구를 하였다.

4. 청구인은 쟁점지하실이 주거용으로 사용하였다는 주장과 함께 다음과 같은 자료를 제출하였다.

• 가) 쟁점부동산의 양도 당시 1층에서 ‘집’이라는 상호로 음식점을 운영하던 이BB의 사실확인서를 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. 확 인 서 주소: ○○구 ○○동 204-6 성명: 이BB 주번: 5-2 상기 본인은 ○○시 ○○구 ○○동(205-1) 소재 건물 1층에서 약 6년동안 음식점을 아들과 같이 운영하였습니다 사업자등록상으로는 아들(심CC)이 사업주로 등록되어 있지만 아들은 바쁜 시간에만 도와주었고 주방일이나 음식은 저랑 남편이랑 둘이 하였습니다. 처음 음식점을 계약할 때 지하실 방은 사위가 잠만자고 나간다고 얘기 들었습니다. 주방옆 지하계단을 통해 들락거리니까 이해해 달라는 말을 듣고 지하는 안 사용하는 걸로 계약을 하였습니다. 제가 장사하면서 본 바로는 사위라는 분이 지방 내려가면 일주일에 한번도 오시고 가끔 주무시고 일하러 가는 것 같았습니다. 요번 LH공사에서 동내 전부가 다 수용되는 바람에 LH공사에서도 확인하고 간 것으로 알고 있습니다. 건물이 팔려서 제가 음식점을 그만 둘 때까지 지하실방을 사용하였던 것으로 알고 있습니다. 위 내용에 관해서 한치에 거짓이 없음을 다시한번 말씀드립니다. 2018.12.1. 위 사실 확인자: 이 B B 사인 연락처: 010-2*-**
• 나) 쟁점지하실은 보일러실이 아니였다는 사실을 입증하기 위해 1층 음식점 좌측부분에 보일러가 설치되었다는 사진을 제출하였다.
• 다) 쟁점부동산 양도일 직전에 부동산 중개사가 촬영한 쟁점지하실의 칼라사진 1매를 제출하였으며 사진 상으로는 벽면에 도배가 되어있고 바닥은 장판지가 깔려있는 것으로 보인다.
• 라) 쟁점지하실에 거주하였다는 이AA은 청구인의 딸 임DD과 1989.4.11. 결혼하였다가 2005.10.20. 이혼한 사실이 제적등본으로 확인되나 청구인은 이AA이 서류상 이혼을 한 것이며 빚 독촉을 피해 쟁점지하실에서 거주하였다는 주장이며, 주민등록표의 의하면 이AA은 2004.2.11. 쟁점부동산에 전입하고 2018.2.21. 경기 ○○시 ○○로 367-56, 2동 2호(○○동, ○○에코빌)로 전출한 것으로 나타난다.
• 마) 청구인은 이 건 심사청구 이후에 이AA으로부터 ‘이AA이 쟁점부동산에 거주하게 된 경위’에 대한 진술서를 받아 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다. 진술서 주소: 경기 ○○시 ○○동 256- 이름: 이AA 010-2- 주번: 6*-1**** 위 본인은 ○○시 ○○동 205-1번지에서 2011년 10월 21일부터 2018년 2월 20일까지 거주하면서 사업실패에 의한 경제적 어려움을 겪으면서 많는 채무(빚)로 부득이 본의 아닌 집사람과 법적 이혼 후 별거를 하며 채권자를 피해 위 주소인 처가의 지하방에 열악하지만 거주할 수밖에 없는 형편이므로 장모님이 집을 매매할 때까지 지하방에 거주한 사실을 한치에 거짓이 없음을 진술합니다. 2019년 5월 28일 진술인 이AA 도장날인
• 바) 청구인은 이AA이 채무자로서 독촉을 받고 있다는 사실을 증명하기 위해 **유동화전문(유) 보조자산관리자 SCI평가정보에서 이AA에게 보낸 ‘채무불이행자명부 등재 예정안내문’을 제출하였으며 2018.12.12. 기준 채무원금 13,399,646원의 채무가 있음이 확인되며 청구인은 이AA의 채무 중 일부라고 주장한다.

5. 청구인과 임차인간에 2012.5.31. 계약한 쟁점부동산 1층 상가임대계약서에 의하면 임대 목적물이 1층 전체 143.64㎡로 표시되어 있어 쟁점지하실은 임대목적물이 아니였음이 나타난다.

6. 처분청이 작성한 과세전적부심사청구에 대한 의견서에 의하면 처분청이 2018.9.20. 현장방문을 통해 쟁점부동산의 매수인 이FFfmf 상대로 확인한 사실을 다음과 같이 작성하였다. 현재 지하실은 보일러가 설치되어 있고 바닥·도배공사도 이루어진 상태였는데 이는 쟁점부동산을 매입한 후에 1층에서 음식점을 시작한 사업자(이FF, 6-1*)가 휴게시설로 사용하기 위하여 직접 진행한 것이라고 하여 확인서를 작성해주었음, 그리고 쟁점부동산을 매입하였을 때 지하층은 주거용으로 사용한 흔적은 없었고 창고로 쓴 것 같다고 진술하였으나, 이 부분에 대한 기억은 확실하지 않다고 하여 확인서 작성을 거부하였음

• 라. 판단 살피건대, 쟁점지하실은 1층 상가를 통해서 출입이 가능하므로 독립된 주거공간으로 적합하지 않으며 쟁점부동산의 매수 후 1층 식당 운영자가 매입 이후에 쟁점지하실에 보일러를 설치하고 휴게시설로 사용하고 있다고 확인하면서 매입 이전에 쟁점지하실을 주거용으로 사용한 흔적은 없었고 창고로 쓴 것 같다고 진술한 점, 쟁점부동산 1층 세입자 이BB의 확인서나 이AA의 자술서는 이AA이 쟁점지하실에서 거주하였다는 간접적인 증빙으로 볼 수는 있으나 쟁점지하실이 상시 주거용으로 사용된 사실을 입증하는 객관적인 증거로 보기 어려운 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점지하실의 면적 19.8㎡을 주택외의 면적으로 보아 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제65조 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.