쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액으로 양도차익을 산정한 처분의 당부 ​

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1987.

1.

22. ○○ ○○시 ○○읍 ○○리 산000 임야 27,967㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 처남 AAA와 공유로 각 1/2 지분씩 취득하였고, 쟁점토지는 2015.

6.

18. ㈜○○○○○에 임의경매로 매각되었으나, 청구인은 2015 과세연도 양도소득세를 무신고하였다.

• 나. 처분청은 2018.

8.

3. 청구인에 대하여 쟁점토지의 양도가액을 경락가액 0,000,000,000원 중 청구인 지분 1/2에 해당하는 000,000,000원으로, 취득가액을 환산가액인 000,000,000원으로 계산하여 2015 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 결정․고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2019.

3.

13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

당초 취득가액을 환산하여 결정한 양도소득세를 취소하고, 쟁점토지 매매계약서상 거래금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

• 가. 쟁점토지 매도인이자 청구인의 대학 동창인 BBB가 보관하던 쟁점토지 매매계약서를 찾았으므로, 매매계약서(사본, 이하 “쟁점계약서”라고 한다)상 거래금액 000백만원 중 청구인 지분 1/2에 해당하는 000백만원을 실지취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준을 산정해야 한다.
• 나. 양도인 BBB와의 불화로 매매계약서 원본을 받지 못해 사본을 제시하였으나, 사본이라 하더라도 매매계약서로서 효력은 인정되어야 한다.

쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액으로 취득가액을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 청구인이 제시한 쟁점계약서는 사본으로 진위여부를 검증하기 어렵고, 실지거래가액에 부합하는 금융증빙을 제출하지 못하였다.
• 나. 쟁점계약서상 계약일이 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 등기원인일(매매계약일)과 다르고, 쟁점계약서에 기재된 AAA의 주소도 당시 주민등록상 주소와 상이하여 쟁점계약서를 매매계약시 작성된 실제 계약서로 보기 어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서상 거래금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2020.02.18. 대통령령 제30423호로 개정되기 전의 것)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2-1) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2016.02.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 결정내역 가) 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 처분청은 2018.

8.

3. 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 000,000,000원으로 추계․결정하여 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 결정․고지하였으며, 그 내역은 아래와 같다. <표> 청구인에 대한 양도소득세 결정내역(생략) 나) 청구인이 매도인 BBB로부터 쟁점토지를 취득한 시점은 1997년 국세통합시스템(TIS) 개통 이전으로 쟁점토지와 관련된 BBB의 양도소득세 신고 및 결정내역은 전산상 확인이 불가하다. 2) 쟁점토지 등기사항 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인과 AAA는 1987.

1.

22. 쟁점토지를 각 1/2 지분씩 취득하였는데 등기원인은 ‘1987.

1.

21. 매매’로 기재되어 있으며, 쟁점토지는 2015.

6.

18. 임의경매로 ㈜○○○○○로 매각된 사실이 확인된다. <표> 쟁점토지 등기사항전부증명서(생략) 3) 쟁점토지 매매계약서 청구인이 제출한 쟁점계약서에 따르면, 청구인과 AAA는 1986.

12.

2. BBB로부터 쟁점토지를 000백만원에 매수하기로 하고, 계약금 00백만원은 계약일에, 중도금 000백만원은 1987.

1. 5.에, 잔금 000백만원은 1987.

1. 20.에 지급하기로 하였음이 확인된다. <그림> 쟁점토지 매매계약서(생략) 4) 청구인과 AAA의 주소지 변동내역 국세청 전산시스템(NTIS)에 따르면, 쟁점계약서상 매매계약일(1986.

12. 2.) 전후의 청구인과 AAA의 주소지 변동내역은 다음과 같다. <표> 청구인 및 AAA의 주소지 변동내역(생략) 5) 청구인의 처분청 의견에 대한 항변 이 건 사전열람 후 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 무신고 이유 및 쟁점계약서상 계약일과 등기부등본상 매매원인일 등이 상이하여 쟁점계약서를 매매계약 당시 작성된 실제 계약서로 보기 어렵다는 처분청의 의견에 대하여 항변서를 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다. 가) 쟁점토지 임의경매 당시 거래은행 지점장이 경매로 담보자산이 매각되는 경우 양도소득세가 면제된다고 하여 그에 응해 경매를 진행하게 되었으며, 쟁점토지에 대한 양도소득세도 신고하지 않았던 것이다. 결과적으로 청구인의 책임이나 고의로 양도소득세를 무신고한 것은 아니다. 나) 쟁점계약서상 매매계약일(1986.

12. 2.)과 등기부등본상 등기원인일(1987.

1. 21.)이 다른 이유는 당시 관행상 실제계약서를 바탕으로 법무사사무소에서 매매계약서를 재작성하면서 발생한 오류로 생각된다. 다) 주민등록초본만 확인하면 쉽게 알 수 있는데 거래당사자의 주소를 달리하여 매매계약서를 재작성할 이유가 없다. 또한, AAA는 청구인의 처남으로 아파트 청약을 위하여 주민등록상 주소지만 청구인의 주소로 이전하였을 뿐, 실제는 ○○시 ○○구 ○○동 00-0000에서 자신의 부모와 함께 살고 있었다. 따라서, AAA는 당시 실제 살고 있었던 주소를 기재하여 쟁점부동산 매매계약을 체결한 것이며, 이는 쟁점계약서가 실제 계약서임을 입증한다. 6) 쟁점토지의 개별공시지가 및 토지등급가액 가) 1990년 최초 공시된 쟁점토지의 개별공시지가는 00,000원/㎡이고, 1992년 00,000원/㎡으로 상승하였다가 2002년 0,000원/㎡까지 하락하였으며, 쟁점토지가 임의경매로 매각된 2015년에는 00,000원/㎡임이 확인된다. <표> 연도별 쟁점토지의 개별공시지가(생략) 나) 쟁점토지에 대한 토지(임야)대장에 따르면, 쟁점토지의 토지등급 및 등급가액은 다음과 같고, 청구인이 쟁점토지를 취득할 시점의 토지등급가액은 000원/㎡으로 확인된다. <표> 쟁점토지의 토지등급가액 현황(생략) 7) 쟁점토지의 양도 및 취득시점 개별공시지가 비교 청구인에 대한 양도소득세 결정내역상 양도 및 취득가액(환산)의 ㎡당 가액과 청구인의 쟁점토지 양도 및 취득 시점의 ㎡당 개별공시지가를 비교하면 다음과 같다. <표> 쟁점토지의 양도소득세 결정가액 및 개별공시지가 비교(생략) 8) AAA의 불복청구 진행현황(이 건과 동일쟁점) 청구인과 함께 쟁점토지 1/2 지분을 보유하였던 AAA도 2017.

12. 관할세무서인 ○○세무서로부터 2015 과세연도 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 받고, 이에 불복하여 이의신청(2018.

4. 기각), 심사청구(2018.

10. 기각), 1심(서울행정법원, 2019.

12. 국승)을 거쳐 현재 2심(서울고등법원) 진행 중이다.

• 라. 판단

1. 관련 법리 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996.

6.

25. 선고 95누3183 판결 등 참조). 다만, 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다(대법원 1997.

6.

27. 선고 96누5810 판결 등 참조). 2) 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서상 거래금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서상 거래금액을 실지취득가액으로 보기 어렵다.

① 청구인이 제출한 쟁점계약서는 사본에 불과하여 진위 여부를 검증하기 어렵고, 쟁점 토지를 취득할 당시 거래금액이 000백만원에 이르는 거액임에도 불구하고 매매대금의 구체적인 지급방법 등 객관적인 금융증빙을 제출하지 못한 점

② 쟁점계약서는 백지에 수기로 작성하여 일반적인 부동산매매계약서 형식이 아니고, 당사자의 인감이 아닌 막도장이 날인되어 있을 뿐 아니라 부동산중개업자도 기재되어 있지 않아 진실한 계약서로 보기 어려운 점

③ 청구인과 함께 쟁점토지 1/2 지분을 취득하였던 AAA도 이 건과 동일쟁점으로 제기한 1심 소송(서울행정법원0000구단00000, 2019.12.11.)에서 쟁점매매계약서상 거래금액을 실지거래가액으로 인정받지 못한 점 나) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.